ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT. BAHTERA MITRA SEJAHTERA DI SAMARINDA

ejournal Administrasi Bisnis, 2013, 1 (2): 164-181 ISSN 0000-0000, ejournal.adbisnis.fisip-unmul.ac.id Copyright 2013 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT. BAHTERA MITRA SEJAHTERA DI SAMARINDA Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek Keuangan Pada Pt. Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda Ni Putu Yunisa Putri 1 Abstrak Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari aspek keuangan. Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari aspek keuangan. Adapun alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek Keuangan yaitu dengan metode Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index. Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat hasilnya ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. Kemudian dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR dan dari perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Dari hasil analisis dan pembahasan kelayakan proyek investasi pada pembangunan 7 unit ruko Bengkuring ditinjau dari aspek keuangannya layak untuk dilaksanakan. Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut yaitu PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang diinvestasikan dapat kembali, sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan memperoleh laba yang diharapkan serta juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang dihasilkan akan lebih meningkat. Kata Kunci: Analisis Kelayakan Investasi dan Aspek Keuangan 1 Mahasiswa S1 Ilmu Administrasi Bisnis, Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas Mulawarman. Email: pueput21@yahoo.com

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) PENDAHULUAN Latar Belakang Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati adalah usaha ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha ruko cukup berkembang sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari permintaan pasar, baik itu pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif, fashion dan lainnya untuk membuka kantor, toko atau mengembangkan cabang-cabang usaha baru. Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera Mandiri yang membangun ruko di wilayah bengkuring, Samarinda. Dalam melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain, aspek pasar, apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak begitu banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek keuangan apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber dana yang ditaksir. Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan analisis pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan mengambil aspek keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria penilaian investasi seperti metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi; Payback Period, yaitu menggambarkan lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali dana yang telah dikeluarkan atau diinvestasikan; Net Present Value; metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih dimasa yang akan datang. Internal Rate of Return; metode yang menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang; Profitability Index; yaitu untuk menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi. Masalah bagi PT.Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis kelayakan proyek investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau dari aspek keuangan karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran khas proyek sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Sedangkan PT.Bahtera Mitra Sejahtera belum sepenuhnya menganalisis investasi dari aspek keuangan, hanya menggunakan rekapitulasi rencana anggaran biaya pelaksanaan pekerjaan pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah Bengkuring yang sangat strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan ruko sangat berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang memang masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko sehingga hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra 165

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 Sejahtera melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah Bengkuring tersebut guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan. Atas dasar uraian yang telah ada, penulis tertarik untuk melakukan penelitian tentang kelayakan Investasi Ditinjau Dari Aspek keuangan Pada Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau dari aspek keuangan? Tujuan Penelitian Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda ditinjau dari aspek keuangan. KERANGKA DASAR TEORI Pengertian Investasi Menurut Kuswadi (2007:6), Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari. Jenis jenis Investasi Secara umum Menurut Halim (2005:4), investasi dibagi menjadi dua bagian besar yaitu : a. Investasi pada aktiva riil (real asset) Yang dimaksud dengan investasi riil dalam teori investasi secara umum adalah upaya mengelola uang atau aset secara langsung pada jenis atau bidang usaha tertentu misalnya mendirikan pabrik, mendirikan toko atau membentuk perusahaan atau bisa pula berupa membeli tanah, rumah dan lungunan atau membeli emas dan sebagainya, untuk kemudian dijual kembali. Investasi langsung disebut juga Sebagai investasi nyata (real investment). b. Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) merupakan aset yang wujudnya tidak terlihat, tetapi tetap memiliki nilai yang tinggi. Umumnya aset finansial ini terdapat di dunia perbankan dan juga di pasar modal, yang di Indonesia dikenal dengan Bursa Efek Indonesia. 166

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) Penggolongan Investasi Menurut Mulyadi (2001:284), investasi dapat dibagi menjadi empat golongan berikut ini : a. Investasi Uang Tidak Menghasilkan Laba (Non-Profit Investment) Investasi jenis ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau karena syarat-syarat kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan perusahaan melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi. b. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non-measurable Provite Investment) Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba, namun laba yang diharapkan akan diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. c. Investasi Dalam Penggantian Ekuipmen (Replacement Investment) Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan ekuipmen yang ada. Penggantian mesin dan ekuipmen biasanya dilakukan atas dasar pertimbangan adanya kenaikan produktivitas (pendapatan differensial) dengan adanya penggantian tersebut. d. Investasi Dalam Perluasan Usaha Investasi jenis ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya. Kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar sebelumnya. Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva differensial, yang berupa tambahan pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya differensial, yang berupa tambahan biaya karena tambahan kapasitas. Untuk memutuskan jenis investasi ini, yang perlu dipertimbangkan adalah apakah aktiva differensial. Tujuan Analisis Investasi Menurut Husnan dan Suwarsono (1994:4) analisis investasi bertujuan untuk: a. Menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk suatu kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan b. Untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar. Pengertian Studi Kelayakan Proyek 167

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu. Studi Kelayakan Proyek Aspek Keuangan Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Besarnya kebutuhan dana secara pasti tidak mudah ditentukan, oleh karena itu penentuan kebutuhan dana untuk proyek investasi dipengaruhi oleh kompleksitasnya proyek, seperti lokasi pembangunan gedung kantor dan pabrik, jenis peralatan dan teknologi yang digunakan serta faktor pendukung yang lain. Kriteria Penilaian Investasi dari Aspek Keuangan Pada umumnya ada 5 metode yang biasa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi. Metode-metode tersebut adalah: a. Metode Accounting Rate of Return Menurut Sutrisno (2009:125), metode accounting rate of return adalah metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi. b. Metode Payback Period Menurut Riyanto (2001:125), payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). c. Metode Net Present Value Menurut Alexandri (2008:170), Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. d. Metode Internal Rate of Return Menurut Kuswadi (2007:41), IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi. e. Metode Profitability Index 168

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) Metode Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi. (Sutrisno, 2009:128). Definisi Konsepsional Secara konsep langkah-langkah yang diambil dalam membicarakan kelayakan pembangunan ruko ini, penulis perlu memberikan suatu batasan mengenai hal tersebut, yaitu: a. Analisis Investasi adalah analisis terhadap investasi penanaman sumber daya untuk mendapatkan hasil dimana yang akan datang. (Husnan dan Suwarsono, 1994 : 11). b. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen. c. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari: 1) Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). 2) Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. 3) IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi. 4) Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi. d. Ruko Sebetulnya adalah suatu bangunan yang dijadikan 2 fungsi peruntukan yaitu sebagai tempat perdagangan serta dijadikan hunian atau tempat tinggal. Produk ini sebetulnya secara tidak langsung sudah penerapkan konsep efektivitas serta efisiensi lahan untuk bangunan dimana dengan lahan yang terbatas atau pun sedikit dapat dijadikan dua fungsi sekaligus. (Wicaksono, 2007). Hipotesis Hipotesis yang dapat dikemukankan adalah sebagai berikut: Diduga bahwa proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak dari aspek keuangan. METODE PENELITIAN 169

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 Jenis Penelitian Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kuantitatif dan bersifat menguji, dimana peneliti mencoba untuk mengadakan penelitian ilmiah yang sistematis, menggambarkan fakta-fakta dari hasil penelitian dalam bentuk data berupa angka hasil perhitungan atau pengukuran. Definisi Operasional Agar diperoleh gambaran tentang variabel-variabel yang diteliti, maka berikut ini penulis akan memberikan definisi operasional yang berkaitan dengan permasalahan antara lain sebagai berikut: a. Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari. b. Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu. c. Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. d. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen. e. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari: 1) Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows). 2) Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi. 3) IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan biaya investasi. 4) Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value dari investasi. Jenis dan Sumber Data Agar mencapai tujuan, penulis mengumpulkan data-data yang berkaitan dengan masalah Analisis Kelayakan proyek investasi 170

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) pembangunan Ruko Rukan Oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera. Data-data yang diambil adalah data sekunder dan primer berupa : a. Gambaran Umum Kawasan Bengkuring, Samarinda b. Gambaran Umum PT.Bahtera Mitra Sejahtera c. Data-data dari Bahtera Mitra Sejahtera, seperti: 1) Biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan Ruko Rukan. 2) RAB (Rencana Anggaran Biya) Pembangunan Ruko Rukan. 3) Struktur organisasi PT.Bahtera Mitra Sejahtera. d. Dokumentasi lokasi proyek dan sekitarnya. e. Serta data lain yang menunjang penulisan skripsi ini. Jangkauan Penelitian Berdasarkan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam menilai kelayakan investasi terdiri dari berbagai aspek, maka penulis mengambil sasaran hanya pada masalah aspek keuangan. Teknik Pengumpulan Data Adapun cara memperoleh data-data yang diperlukan didalam penulisan skripsi: a. Penelitian Lapangan (Field Work Research) 1) Interview (wawancara) yaitu dengan wawancara langsung dengan pihak yang bersangkutan yang berhubungan dengan masalah yang di teliti. 2) Obeservasi yaitu dengan mengadakan penelitian langsung untuk mendapatkan data yang sesungguhnya. 3) Dokumentasi yaitu teknik pengumpulan data dengan mengambil dara-data berupa foto lokasi proyek dan sekitarnya b. Penelitian Kepustakaan (Library Research) Yaitu mempelajari teori dan informasi yang erat hubungannya dengan penelitian yang akan dilakukan, yang berasal dari kumpulan kuliah dan literatur-literatur yang ada kaitannya dengan penulisan ini. Teknik Analisis Data Dalam menganalisis dan menguji hipotesis yang dikemukakan, maka alat analisis yang digunakan adalah sebagai berikut: Studi Kelayakan Aspek Keuangan a) Payback Period 171

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 Kriteria seleksi: 1) Jika payback period lebih kecil dibanding dengan target kembalinya investasi, maka proyek investasi layak. 2) Jika payback period lebih besar dibanding dengan target kembalinya investasi, maka proyek tidak layak. (Sutrisno, 2009:126) b) Net Present Value Dimana: k = Discount rate At = Cashflow pada periode t n = Periode Terakhir dimana cashflow diharapkan. Kriteria Seleksi: 1) Jika NPV positif maka proyek investasi layak. 2) Jika NPV negatif maka proyek investasi tidak layak. (Riyanto, 2001:128) c) Internal Rate of Return Keterangan: rr = Tingkat discount rate (r) lebih rendah rt = Tingkat discount rate (r) lebih tinggi TPV = Total present value NPV = Net Present Value Kriteria Seleksi: 1) Jika IRR > dari tingkat bunga yang disyaratkan, maka proyek investasi layak. 2) Jika IRR < dari tingkat bunga yang disayaratkan, maka proyek investasi kurang layak. (Sutrisno, 2009:127) d) Profitability Index 172

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) Kriteria Seleksi: 1) Jika PI >1, maka proyek investasi layak 2) Jika PI<1, maka proyek investasi tidak layak. (Sutrisno, 2009:128) Pengujian Hipotesis Apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan pada pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak, maka hipotesis diterima. Kemudian, apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan pada pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera tidak layak, maka hipotesis ditolak. HASIL PENELITIAN Analisis Investasi dengan Metode Payback Period Untuk menganalisis investasi dengan metode Payback Period ialah penetuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi dengan cara membagi jumlah investasi dengan cashflow tahunan. Dalam penelitian ini, perhitungan Payback Period untuk PT Bahtera Mitra Sejahtera adalah sebagai berikut: Tabel 1 Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring PT. Bahtera Mitra Sejahtera Perhitungan Payback Period Dalam Rupiah Bulan Investasi Net Cash Flow Sisa 0 (725.000.000) (725.000.000) 1 157.500.000 (567.500.000) 2 (135.000.000) (702.500.000) 3 14.000.000 (688.500.000) 4 (13.875.000) (702.375.000) 5 14.875.000 (687.500.000) 6 (4.625.000) (692.125.000) 7 (5.000.000) (697.125.000) 8 11.750.000 (685.375.000) 9 (21.125.000) (706.500.000) 10 10.875.000 (695.625.000) 11 25.500.000 (670.125.000) 173

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 12 (24.500.000) (694.625.000) 13 (9.139.000) (703.764.000) 14 31.200.000 (672.564.000) 15 28.725.000 (643.839.000) 16 33.600.000 (610.239.000) 17 38.475.000 (571.764.000) 18 268.350.000 (303.414.000) 19 369.850.000 66.436.000 20 384.700.000 451.136.000 Sumber Data: Data Diolah Jadi waktu yang diperlukan untuk pengembalian investasi adalah selama 19 bulan. Berdasarkan metode Payback Period maka proyek ini layak, karena waktu pengembalian investasi lebih cepat dibanding jangka waktu pinjaman selama 24 bulan. Analisis Investasi dengan Metode Net Present Value Untuk menganalisa investasi dengan metode Net Present Value yaitu dengan memperhitungkan opportunity cost sebesar 1,5% dengan umur investasi 20 bulan. Perhitungan analisis kelayakan investasi dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) dengan tingkat suku bunga 1,5% secara terinci disajikan pada tabel 4.3 sebagai berikut: Tabel 2 Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring PT. Bahtera Mitra Sejahtera Perhitungan Net Present Value (NPV) Dalam Rupiah DF 1.5% / Bulan Investasi Net Cash Flow bulan Present Value 0 (725.000.000) (725.000.000) 1 157.500.000 0,98522 155.172.000 2 (135.000.000) 0,97066 (131.039.000) 3 14.000.000 0,95632 13.388.000 4 (13.875.000) 0,94218 (13.073.000) 5 14.875.000 0,92826 13.808.000 6 (4.625.000) 0,91454 (4.230.000) 174

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) 7 (5.000.000) 0,90103 (4.505.000) 8 11.750.000 0,88771 10.431.000 9 (21.125.000) 0,87459 (18.476.000) 10 10.875.000 0,86167 9.371.000 11 25.500.000 0,84893 21.648.000 12 (24.500.000) 0,83639 (20.492.000) 13 (9.139.000) 0,82403 (7.531.000) 14 31.200.000 0,81185 25.330.000 15 28.725.000 0,79985 22.976.000 16 33.600.000 0,78803 26.478.000 17 38.475.000 0,77639 29.872.000 18 268.350.000 0,76491 205.264.000 19 369.850.000 0,75361 278.723.000 20 384.700.000 0,74247 285.628.000 Jumlah 173.742.000 Sumber Data: Data Diolah Net Present Value proyek ini dengan Discount Factor 18 % / tahun atau 1.5 % /bulan adalah Rp. 173.742.000,-, sehingga proyek ini layak karena nilai sekarang (present value) dari aliran kas bersih masa mendatang bernilai positif. Analisis Investasi dengan Metode Internal Rate of Return Untuk menghitung Internal Rate of Return, terlebih dahulu harus menghitung NPV secara trial and error atau coba-coba. Dalam hal ini karena telah didapatkan hasil perhitungan NPV yang positif yaitu sebesar Rp 173.742.000,00 dari perhitungan dengan tingkat suku bunga 1,5%, maka digunakan tingkat suku bunga 3% dengan umur investasi 20 bulan untuk mencari NPV yang negatif dari Cashflow sebagai berikut: Tabel 3 Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring PT. Bahtera Mitra Sejahtera Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Dalam Rupiah Bulan Investasi Net Cash Flow DF 3% / bulan Present Value 0 (725.000.000) (725.000.000) 175

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 1 157.500.000 0,97087 152.912.000 2 (135.000.000) 0,94260 (127.251.000) 3 14.000.000 0,91514 12.812.000 4 (13.875.000) 0,88849 (12.328.000) 5 14.875.000 0,86261 12.831.000 6 (4.625.000) 0,83748 (3.873.000) 7 (5.000.000) 0,81309 (4.065.000) 8 11.750.000 0,78941 9.276.000 9 (21.125.000) 0,76642 (16.191.000) 10 10.875.000 0,74409 8.092.000 11 25.500.000 0,72242 18.422.000 12 (24.500.000) 0,70138 (17.184.000) 13 (9.139.000) 0,68095 (6.223.000) 14 31.200.000 0,66112 20.627.000 15 28.725.000 0,64186 18.437.000 16 33.600.000 0,62317 20.939.000 17 38.475.000 0,60502 23.278.000 18 268.350.000 0,58739 157.626.000 19 369.850.000 0,57029 210.922.000 20 384.700.000 0,55368 213.001.000 Jumlah (32.941.000) Sumber Data: Data Diolah Perhitungan IRR: NPV 1 IRR = DF 1 + --------------------------- x (DF 2 - DF 1) NPV 1 - NPV 2 173.742.000 = 1,5 % + -------------------------------- x (3 % - 1,5 %) 173.742.000 - (32.941.000) 173.742.000 = 1,5 % + --------------------------------- x 1,5 % 206.683.000 176

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) = 1,5 % + 1,26 % = 2,76 % / bulan = 33,12 % / tahun Dengan didapatkannya hasil perhitungan IRR sebesar 2,76% per bulan atau 33,12% per tahun maka dengan ini dapat disimpulkan bahwa investasi pembangunan ruko ini layak dilaksanakan jika dilihat dari segi perhitungan IRR seperti tersebut di atas. Analisis Investasi dengan Metode Profitability Index Untuk menganalisis investasi dengan Metode Profitability Index, akan dihitung perbandingan antara present value dari penerimaan (cashflow) dengan present value dari investasi. Hasil perhitungan Profitability Index dari proyek ini adalah sebesar 23,96%, sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Sedangkan dari Aspek Pasar, akan dianalisis dari bauran pemasaran adalah sebagai berikut: a. Kebijakan Produk (Product) Untuk melihat keefektifan dan keefisienan kebijaksanaan produk dapat dilihat dari penciptaan ruko rukan sebagai produk yang baru di wilayah Bengkuring, Samarinda, Kalimantan Timur. Selain itu dalam melakukan kebijaksaan produknya PT. Bahtera Mitra Sejahtera juga memperhitungkan faktor permintaan dan penawaran produk yang terus berubah. Sampai saat ini, dari 7 unit ruko rukan, 1 unit telah terjual. Tersisa 6 unit yang telah dipesan dan masing-masing pembeli telah membayarkan uang muka cicilannya. Ruko ini sangat diminati karena pada wilayah Bengkuring tersebut pembangunan berupa ruko-ruko masih sedikit sehingga persaingannya pun tidak ketat yang membuat peluang bagus untuk mendirikan ruko di wilayah ini untuk berinvestasi agar keuntungan yang didapat dari penjualan ruko tersebut semakin besar. b. Kebijakan Harga (Price) 177

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 Mengenai harga, menurut pimpinan proyek pembangunan ruko rukan setiap unit ruko rukan tersebut diperkirakan akan disewakan dengan harga sewa sebagai berikut: - No. Kapling A 3/01 dan A 3/07 masing-masing seharga Rp.615.975.000 per Unit - No. Kapling A 3/02 A 3/06 masing-masing seharga Rp. 592.875.000 per Unit Harga ruko yang ditetapkan ini merupakan harga yang relatif murah karena menurut PT Bahtera Mitra Sejahtera, dengan memberikan harga yang murah, maka dapat menarik banyak peminat untuk membeli ruko tersebut. c. Kebijakan Saluran Distribusi (Place) Saluran distribusi atau saluran pemasaran yang merupakan seperangkat lembaga yang melakukan dan yang digunakan untuk menyalurkan produk tersebut, PT. Bahtera Mitra Sejahtera mempercayakan kepada perusahaannya sendiri. PT Bahtera Mitra Sejahtera membuat brosurbrosur untuk dibagikan kepada masyarakat yang bertempat tinggal di sekitar wilayah Bengkuring tersebut guna mempromosikan penjualan rukonya. Peluang dari pemasaran ini sangat bagus karena dengan begitu masyarakat dapat mengetahui dengan jelas spesifikasi ruko beserta harga jualnya sehingga jika ada pembeli yang berminat, maka dapat langsung menghubungi perantara distribusi yang nomor teleponnya sudah tertera pada brosur tersebut guna memudahkan pembeli untuk mendapatkan informasi lebih lanjut mengenai penjualan ruko tersebut. Dengan demikian berarti bahwa proyek investasi pembangunan ruko rukan ini dapat dikatakan sangat layak dari aspek keuangan, karena kriteria yang dipakai untuk menentukan suatu investasi layak atau tidak layak, karena : a. Payback Period yang diperoleh waktunya sangat singkat dari pada umur ekonomisnya. Payback Period didapatkan hasil selama 19 bulan, angka ini lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. b. IRR yang didapat lebih besar dari tingkat bunga yang disyaratkan. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak. 178

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) c. NPV hasilnya positif atau present value-nya lebih besar dari nilai investasi. Dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV. d. Profitability index pun layak. Dari perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Sedangkan dari analisa aspek pasar diketahui bahwa dari daftar booking atau daftar pemesanan atas unit ruko rukan telah terbooking 1 unit yang ada, ini menunjukkan bahwa ruko rukan ini mulai diminati. Maka dengan demikian, investasi proyek pembangunan ruko rukan ini dikatakan layak dari aspek pasar. Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang telah dilakukan pada Proyek Investasi di Pembangunan Ruko Rukan PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda dapat disimpulkan bahwa dari aspek keuangan dengan menggunakan 4 teknik analisis yang dihasilkan telah memenuhi standar atau kriteria penilaian yang disyaratkan maka proyek investasi tersebut dapat dikatakan layak. Demikian halnya dari aspek pasar yaitu melalui 3 teknik analisis dan melihat daftar booking/pemesanan atas unit ruko maka proyek investasi tersebut layak. Kriteria penerimaan hipotesis dalam penulisan ini adalah apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangaan dan aspek pasar pada Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda layak, maka hipotesis diterima. Kemudian, apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan dan aspek pasar pada Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda tidak layak, maka hipotesis ditolak. Karena proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan pada Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda adalah layak maka hipotesis diterima. Dan proyek investasi ditinjau dari aspek pasar pada Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda layak, maka hipotesis yang telah diajukan pada penelitian ini diterima. 179

ejournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181 PENUTUP Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah dilakukan serta teori yang melandasi penelitian ini, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. Bahwa Proyek Pembangunan Ruko Bengkuring oleh PT Bahtera Mitra Sejahtera tersebut layak, karena jika dilihat dari hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat hasilnya ialah selama 19 bulan. Jumlah ini didapat dari hasil pembagian investasi dengan cashflow. Ini berarti bahwa Payback Period lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek investasi ini layak. 2. Dari hasil perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV. 3. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRRnya. 4. Selanjutnya, dari hasil perhitungan Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Hal ini telah menunjukkan hasil bahwa hipoteis yang telah dikemukakan dapat diterima yaitu investai tersebut layak. 5. Selain itu, dari segi aspek pasarnya juga investasi ini layak untuk dilaksanakan dimana hal tersebut dapat dilihat dari minat konsumen yang sangat tinggi terhadap produk yang ditawarkan oleh PT Bahtera Mitra Sejahtera, dalam hal ini produknya adalah Ruko. Saran Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut adalah sebagai berikut: 1. PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang diinvestasikan dapat kembali, misalnya dengan meninjau kembali harga jual yang diterapkan agar pendapatan dapat ditingkatkan sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan dapat memperoleh laba yang diharapkan. 2. PT Bahtera Mitra Sejahtera juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang dihasilkan akan lebih meningkat. 180

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria) 3. Selain itu, proyek investasi pada Pembangunan Ruko Bengkuring, sebaiknya PT Bahtera Mitra Sejahtera agar dapat mempertahankan atau bahkan lebih ditingkatkan kondisi aspek pasar tersebut hingga pada masa-masa yang akan datang. DAFTAR PUSTAKA Alexandri, Moh. Benny. 2009. Manajemen Keuangan Bisnis: Teori dan Soal. Bandung: Penerbit Alfabeta. Bambang, Riyanto. 2001. Dasar-Dasar Pembelanjaan Perusahaan. Edisi Keempat, Cetakan Ketujuh. Yogyakarta: BPFE. Damodaran, Aswath. 1997. Corporate Finance : Theory and Practice. New York: Stern School of Business New York University, John Wiley & Sons, Inc. Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta: Salemba Empat. Herlianto, Didit dan Triani Pujiastuti. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta: Penerbit Graha Ilmu. Husnan, Suad dan Enny Pudjiastuti. 2006. Dasar-Dasar Manajemen Keuangan. Edisi Kelima. Yogyakarta: UPP STIM YKPN. Husnan Suad, Suwarsono Muhammad. 1994. Studi Kelayakan Proyek : Konsep, Teknik, dan. Penyusunan Laporan. Jakarta: BPPE..2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi Keempat. Yogyakarta: UPP AMP YKPN. Kuswadi. 2007. Analisa Keekonomian Proyek. Yogyakarta: Penerbit Andi. Mulyadi. 2001. Akuntansi Manajemen: Konsep, Manfaat dan Rekayasa. Yogyakarta: STIE YKPN. Moeljadi. 2006. Manajemen Keuangan. Jilid Satu. Malang: Bayumedia Publishing. Sutrisno. 2009. Manajemen Keuangan Teori, Konsep & Aplikasi. Yogyakarta: Penerbit Ekonisa. Wicaksono, Andie, 2007. Pengelola Investasi Real Estate. Sidoarjo: Penerbit Balai Pustaka. 181