II. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Sumberdaya Lahan Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input penting yang diperlukan untuk mendukung aktivitas manusia. Hardjowigeno (2003) mendefinisikan lahan sebagai kumpulan dari benda alam di permukaan bumi yang meliputi tanah yang tersusun dalam horizon-horizon, terdiri dari campuran bahan mineral, bahan organik, air dan udara yang merupakan media untuk tumbuhnya tanaman beserta faktor-faktor fisik lingkungannya seperti lereng, hidrologi, iklim dan sebagainya. Sujarto (1985) menerangkan bahwa secara fisik lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak dipengaruhi oleh faktor waktu. Secara fisik pula lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya dengan usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat tetap. Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (1985), apabila lahan digunakan bersama-sama dengan faktor produksi lain seperti tenaga kerja, modal dan teknologi akan menjadi bahan pertimbangan tertentu untuk penggunaan tertentu pula. Pemanfaatan lahan sangat menentukan cara-cara masyarakat berfungsi. Lahan yang merupakan sumber dasar atau asal makanan, permukiman, air serta zat asam harus dimanfaatkan secara baik sehingga menjamin ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta menciptakan struktur politik, ekonomi, 8
sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional, dan tidak terbatas pada perkembangan kota-desa saja. Fujita (1989) menyatakan bahwa penggunaan lahan yang optimal tergantung pada fungsi tujuan yang ditentukan. Salah satu teori penggunaan lahan adalah model Herbert-Stevens. Pada model ini, tujuan penggunaan lahan adalah untuk memaksimalkan surplus pengguna lahan untuk semua model rumah tangga. Model ini dirancang sedemikian rupa sehingga solusinya selalu efisien, dan semua alokasi efisien dapat diperoleh hanya dengan berbagai tingkat utilitas target. 2.2 Teori Harga Lahan dan Faktor Lokasi Alonso (1970) mendefinisikan harga lahan sebagai sejumlah uang yang dibayar kepada pemilik lahan atas hak menggunakan suatu unit lahan pada periode waktu tertentu. Harga jual adalah harga yang disanggupi pembeli (willingness to pay) setelah mempertimbangkan berbagai alternatif dan merupakan nilai diskonto dari total nilai sewa di masa mendatang sedangkan biaya pemilikan lahan ialah fungsi dari harga jual dan harga kontrak. Dalam hal ini, istilah harga lahan (land price) sebagai pengganti istilah nilai lahan (land value) dalam menganalisis masalah ekonomi lahan perkotaan. Istilah harga lahan lebih dapat mencerminkan nilai pasar atas harga kontrak (contrac rent), harga jual (sales price) dan biaya kepemilikan (cost of ownership). Hadianto (2009) menerangkan beberapa faktor yang dianggap berpengaruh terhadap harga lahan yaitu jarak terhadap jalan, drainase, luas tanah, lebar jalan, status jalan, elevasi, kontur dan bentuk tanah. Jarak terhadap jalan merupakan jarak lokasi bidang tanah dengan jalan terdekat yang ada di sekitarnya, baik itu jalan lokal, jalan kolektor maupun jalan arteri primer/sekunder. Hal ini 9
mengindikasikan akses terhadap lokasi obyek tanah tersebut. Kontur yang dimaksud adalah apakah bidang tanah berkontur datar, bergelombang atau terasering, sedangkan yang dimaksud dengan bentuk tanah adalah apakah bidang tanah berbentuk normal/persegi, persegi lima/trapesium/lainnya atau tidak beraturan. Harga suatu lahan juga dipengaruhi oleh luas dan kualitas lahan. Kualitas lahan dapat dilihat dari segi kualitas air atau fasilitas air, kesuburan dan kandungan mineral di dalam lahan tersebut. Selain itu, harga lahan juga dipengaruhi oleh faktor lokasi suatu lahan sebagaimana dijelaskan dalam model Von Thunen. Suparmoko (1997) menerangkan bahwa teori yang dikemukakan oleh Von Thunen menentukan nilai sewa lahan berdasarkan faktor lokasi. Analisa Von Thunen berdasarkan tanaman yang dihasilkan oleh daerah-daerah subur dekat pusat pasar dan dikemukakan bahwa sewa lahan lebih tinggi dari daerah-daerah yang lebih jauh dari pusat pasar. Menurut Von Thunen sewa lahan berkaitan dengan perlunya biaya transportasi dari daerah yang jauh ke pusat pasar. Berdasarkan teori sewa lahan menurut Von Thunen, sewa lahan mempunyai hubungan yang terbalik dengan jarak lokasi lahan ke pusat pasar. Jarak lahan ke pusat pasar akan menyebabkan perbedaan terhadap besarnya biaya transportasi. Besarnya biaya transportasi tersebut memiliki pengaruh terhadap sewa lahan seperti terlihat dalam Gambar 1. 10
Land rent (Rp) Land rent (Rp) P Land rent C Biaya Jarak ke K X pasar (km) Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008) Keterangan: P = Harga produk C = Biaya produksi K, X = Jarak lahan ke pasar (km) Gambar 1. Pengaruh Biaya Transportasi dari Berbagai Lokasi ke Pasar terhadap Land Rent Suparmoko (1989) menjelaskan bahwa harga lahan yang berlokasi dekat fasilitas umum akan meningkat. Dengan adanya kegiatan pembangunan, khususnya pembangunan prasarana umum, akan meningkatkan kegunaan dan kepuasan yang dapat diberikan oleh satuan luasan lahan, yang diikuti pula dengan meningkatnya pendapatan masyarakat sehingga harga lahan akan meningkat. Lahan yang dekat pasar oleh masyarakat digunakan untuk daerah pusat kegiatan ekonomi yang akan memberikan pendapatan dan harga sewa yang tinggi untuk berbagai alternatif penggunaan, seperti industri atau penggunaan lain yang menguntungkan. Sutarjo dalam Astrini (2009) memberikan penjelasan tentang pengaruh kualitas dan lokasi lahan terhadap harga lahan. Kenaikan harga lahan merupakan suatu konsekuensi dari suatu perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan. Pembangunan kota memerlukan lahan yang luas dan memerlukan komponen- 11
komponen kegiatan fungsional yang mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank dan kondisi jalan akan merupakan suatu hal yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan. Permintaan juga mempengaruhi harga lahan. Penentuan permintaan lahan tersebut adalah selera dan preferensi konsumen, jumlah penduduk, pendapatan dan ekspektasi konsumsi terhadap harga dan pendapatan di masa yang akan datang. Keempat penentu permintaan lahan tersebut berhubungan positif dengan harga lahan. Semakin meningkat penentu permintaan lahan tersebut, maka harga lahan juga akan semakin mahal (Halcrow, 1992). Harga Lahan (Rp/m 2 ) S 2 S 1 P 2 D 2 P 1 D 1 Q 1 Unit Kepemilikan Lahan (Q) Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008) Gambar 2. Kurva Permintaan dan Penawaran Lahan Harga keseimbangan lahan bersifat fleksibel, selalu berubah-ubah dan cenderung meningkat karena penawaran lahan yang semakin terbatas disertai permintaan lahan yang semakin bertambah. Kurva penawaran lahan hampir bersifat tidak elastis dan kurva permintaan bersifat sangat elastis serta berubah sesuai dengan perkembangan ekonomi, sehingga terjadi pergeseran kurva 12
permintaan lahan dari D 1 meningkat ke D 2. Pergeseran permintaan lahan tersebut mendorong peningkatan harga dari P 1 meningkat ke P 2 dengan penurunan tingkat penawaran lahan, dapat ditunjukkan dengan Gambar 2 (Barlowe dalam Silalahi 2008). 2.3 Jenis Hak Kepemilikan Tanah Hak atas tanah adalah hak untuk menguasai tanah yang diberikan atas perseorangan, kelompok atau badan hukum. Berdasarkan pasal 22 Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA), hal yang menjadi dasar lahirnya hak milik atas tanah adalah menurut hukum adat, karena ketentuan undang-undang dan karena penetapan pemerintah. Menurut Pasal 16 Undang Pokok Agraria (UUPA), sistem penguasaan tanah di Indonesia dapat dibagi menjadi: 1. Hak Milik Seseorang yang memegang sertifikat hak milik mempunyai hak penuh atas tanah dengan batas-batas yang tertera dalam sertifikat. Pemegang sertifikat tanah dengan status hak milik tidak perlu memperpanjang sertifikat hak miliknya dan bisa diwariskan atau diwakafkan. 2. Hak Guna Usaha (HGU) HGU merupakan penguasaan tanah yang dimiliki negara untuk jangka waktu tertentu, baik untuk keperluan perusahaan, pertanian, perikanan dan peternakan. Jangka waktu yang dimaksud adalah paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun setelahnya. 3. Hak Guna Bangunan (HGB) HGB merupakan hak untuk mendirikan bangunan dan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. HGB banyak diberlakukan 13
untuk beberapa kompleks perumahan di perkotaan. HGB bisa dipergunakan sampai jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang selama 20 tahun setelahnya dengan mempertimbangkan aspek-aspek lain seperti aspek sosial. Tanah dengan status HGB tidak dapat diwakafkan atau diwariskan. Jika ingin mewakafkan Hak Guna Bangunan, kita harus meningkatkan statusnya sebagai hak milik. 4. Hak Pakai Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memanfaatkan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau pihak lain yang punya wewenang untuk memberikan hak pakai yang kemudian diatur melalui surat perjanjian. 5. Hak Sewa Hak Sewa merupakan hak yang dimiliki oleh suatu badan usaha atau individu untuk memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh pihak lain untuk pemanfaatan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Hak sewa tidak berlaku atas tanah negara. 6. Hak Membuka Tanah Hak untuk membuka lahan merupakan hak atas tanah yang diatur di dalam hukum adat. Hak ini hanya bisa didapatkan oleh Warga Negara Indonesia dan juga diatur oleh Peraturan Pemerintah. 7. Hak Memungut Hasil Hutan Menggunakan suatu hak memungut hasil hutan secara hukum tidaklah serta merta berarti mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang bersangkutan. Hak memungut hasil hutan diatur di dalam hukum adat. 14
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk kedalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53. 2.4 Permukiman Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, permukiman didefinisikan sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sementara itu perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Jadi dapat disimpulkan bahwa perumahan merupakan bagian dari permukiman. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman juga dijelaskan bahwa pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana, program dan prioritas pembangunan perumahan dan permukiman. Kualitas lingkungan permukiman ditentukan oleh aspek fisik berupa sarana dan prasarana seperti jalan, tempat ibadah, pendidikan, kesehatan, perkantoran, perniagaan dan sebagainya. Kualitas lingkungan permukiman juga ditentukan oleh aspek non fisik berupa kenyamanan dan tingkat kesehatan. 15
Dengan demikian, lingkungan permukiman yang baik harus didukung oleh pelayanan dan utilitas umum yang sebanding dengan ukuran atau luasan lingkungan dan banyaknya penduduk. Menurut Sinulingga (1999), ketentuan suatu permukiman yang baik adalah: 1. Berada di lokasi yang tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang dapat memberikan dampak pencemaran 2. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan 3. Mempunyai fasilitas drainase 4. Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih 5. Permukiman tersebut dilengkapi dengan fasilitas penampungan limbah 6. Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah 7. Mempunyai fasilitas umum seperti taman bermain, lapangan, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan 8. Mempunyai utilitas jaringan listrik dan telepon 2.5 Model Regresi Gujarati (2006) menjelaskan bahwa analisis regresi merupakan studi tentang hubungan antara satu variabel yang disebut variabel tak bebas atau variabel yang dijelaskan dan satu atau lebih variabel lain yang disebut variabel bebas atau variabel penjelas. Variabel yang terletak di sisi kiri persamaan disebut sebagai variabel tak bebas (dependent variable), dan variabel yang berada di sisi kanan persamaan disebut variabel bebas (independent variable), atau variabel yang bersifat menjelaskan (explanatory variable). Dalam analisis regresi, sasaran utama adalah menjelaskan perilaku suatu variabel tak bebas sehubungan dengan 16
perilaku satu atau lebih variabel bebas dengan memperhitungkan fakta bahwa hubungan antar semua variabel tersebut bersifat tidak pasti. Menurut Siregar (2005), langkah-langkah pembuatan persamaan (model) dikenal dengan nama analisis regresi. Jenis analisis regresi yang sederhana adalah regresi linier. Regresi linier terdiri dari dua jenis yaitu: 1. Regresi linier sederhana yang terdiri dari satu variabel tak bebas dan satu variabel bebas. 2. Regresi linier multiple, yaitu terdiri dari satu variabel tak bebas dan minimal dua variabel bebas. Analisis regresi dilakukan apabila jenis variabelnya (variabel bebas dan variabel terikat) terdefinisi dengan jelas. Penentuan nama variabel bebas dan terikat dapat dilakukan secara empiris, atau hasil analisis yang cermat, atau hasil diskusi dengan pakar. Pada umumnya variabel yang mudah didapat (diukur) dianggap sebagai variabel bebas. Untuk keperluan analisis digunakan notasi y i untuk variabel terikat, x i untuk variabel bebas (Siregar 2005). Dalam suatu persamaan regresi sering terdapat variabel yang diukur pada skala nominal atau peubah nominal. Peubah nominal sering juga dinamakan peubah kualitatif, sebab dua nilai yang berbeda bagi peubah demikian ini berbeda dalam hal kualitas, bukan kuantitas. Variabel ini biasa disebut sebagai variabel dummy. Variabel dummy adalah salah satu cara untuk melihat efek kualitatif dalam suatu persamaan regresi. 2.6 Penelitian Terdahulu Beberapa penelitian yang dijadikan referensi antara lain penelitian yang dilakukan oleh Astrini (2009) dan Silalahi (2008). Penelitian Astrini (2009) 17
menunjukkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan permukiman adalah luas lahan, akses ke angkutan kota, jarak pasar, kepadatan penduduk, status lahan, fasilitas air, prasarana jalan dan akses ke fasilitas umum. Berdasarkan persepsi responden akan kondisi lingkungan pada wilayah Bogor Utara dan Bogor Selatan diperoleh hasil bahwa pada wilayah Bogor Utara masalah kualitas udara lebih banyak terjadi. Sedangkan permasalahan kualitas air, ancaman longsor, ancaman banjir dan tingkat kebisingan lebih banyak terjadi di wilayah Bogor Selatan. Berdasarkan penelitian Silalahi (2008) diketahui harga lahan di Kecamatan Cibinong dipengaruhi oleh luas lahan, kepadatan penduduk, NJOP, jarak lahan ke jalan dan fasilitas air. Faktor penarik bagi penjual lahan dalam melakukan transaksi penjualan disebabkan oleh kebutuhan modal usaha dan keinginan untuk membuat tabungan demi kelangsungan hidup sedangkan peruntukan hasil penjualan lahannya adalah untuk modal usaha. Lahan tersebut awalnya berasal dari lahan kosong yang dibangun menjadi permukiman untuk dijual kembali. 18