Nilai Atas Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Ir. Hamid Yusuf, M.M., MAPPI (cert), FRICS
Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara, dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3) 2
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum telah ada secara formal sejak undang-undang pencabutan hak atas tanah tahun 1961 (UU No. 20/1961) diterbitkan oleh pemerintah. Pengadaan tanah dalam upaya mendorong pembangunan di sektor riel yang berhubungan dengan kepentingan umum hingga saat ini belum mampu menempatkan realisasi yang signifikan. Sejumlah permasalahan telah dicoba oleh pemerintah melalui peraturan dan perundangan hingga kebijakan ekonomi dan keuangan. Namun hasil yang diperoleh masih belum sesuai dengan harapan. Sejumlah permasalahan dalam upaya mengatasi problem pengadaan tanah dalam menopang pembangunan yang berhubungan fasilitas publik seperti ketersediaan infrastruktur, setidaknya dapat diidentifikasi dari beberapa aspek. Salah satu permasalahan itu ada pada pelaksanaan pengadaan tanah dilihat dari kepentingan pemerintah, swasta dan masyarakat sebagai pemilik tanah. 3
UUPA No. 5/1960 Pencabutan Hak UU No. 20/1961 Pelepasan Hak UU No. 2/2012 Ganti Kerugian Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum 4
Untuk : menentukan besaran ganti kerugian pada pengadaan tanah untuk kepentingan umum (UU No. 2/2012); Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat; Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak;
Penilai Pertanahan, merupakan Penilai, orang perseorangan yang melakukan penilaian dengan persyaratan (pasal 1 UU 12/2012): independen dan profesional telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan*, dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan. *Pemenuhan atas persyaratan Penilai dimaksud dikenal dengan Penilai Publik sebagaimana diatur oleh PMK No. 101/2014. PMK 101/2014 KEPI SPI 102, 103 105 SPI 306 Wajib Mematuhi KEPI dan SPI 6
Lembaga Pertanahan menetapkan Penilai (pasal 31 ayat (1)) Instansi yang memerlukan tanah; Pemberi Tugas namun penetapannya oleh Lembaga Pertanahan Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai.. disampaikan kepada Lembaga Pertanahan (pasal 34 ayat (2)) Pengguna Laporan Lembaga Pertanahan = BPN 7
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 ayat (1) dilakukan bidang per bidang tanah... (pasal 33) a. tanah; b. ruang atas tanah dan bawah tanah; c. bangunan; d. tanaman; e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau f. kerugian lain yang dapat dinilai 8
Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 33 merupakan nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan (pasal 34 ayat (1)). Tanggal Penilaian pada saat pengumuman penetapan lokasi 9
PRINSIP ETIK (5) 1. Integritas; 2. Objektifitas; 3. Kompetensi; 4. Kerahasian; 5. Perilaku Profesional. ANCAMAN (6) 1. Terkait kepentingan pribadi; 2. Terkait kaji ulang internal; 3. Terkait pemberi tugas; 4. Terkait pembelaan; 5. Terkait keakraban; 6. Terkait intimidasi. 10
SPI 101 SPI 102 SPI 103 SPI 104 SPI 306 SPI 105 Kode Etik Penilai Indonesia 11
12
Aspek Umum 1.Belum lengkap dan akuratnya data pertanahan 2.Lemahnya kordinasi antar instansi terkait pengadaan tanah 3.Terbatasnya sistem informasi pengadaan tanah 4.Kesadaran dan Kerelaan pemilik tanah Aspek Penilaian 1.Pemilik tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanahnya, sehingga berpotensi tidak pernah setuju; 2.Terdapat oknum mengambil kesempatan untuk berspekulasi; 3.Pemilik berkeinginan namun mencoba memanfaatkan penggantian yang setinggi-tingginya; 4.Pemilik berkeinginan dan bersedia dengan penggantian 13 wajar sesuai pasar.
Nilai dalam pembebasan tanah skala besar menganut kepada: Pembeli (pemerintah) berminat membeli bahkan cenderung terpaksa membeli Penjual (masyarakat) tidak berminat menjual tetapi cenderung terpaksa menjual. Nilai dalam pembebasan tanah normal merujuk Nilai Pasar dengan prinsip dasar yang digunakan, yaitu: Pembeli yang berminat membeli (Willing Buyer) Penjual yang berminat menjual (Wiling Seller) Pembeli & Penjual mengetahui manfaat dari propertinya Tanpa Paksaan 14
Nilai Pasar Nilai? 15
Nilai Pasar Nilai Penggantian Wajar Sangat tergantung kepada objek pengadaan tanah Kehandalan data pasar yang terbatas 16
Masyarakat 1. Apa prinsip perhitungan Nilai yang akan digunakan? 2. Apa saja yang dapat diganti rugi? 3. Bagaimana penerapan teknik penghitungan/ penilaiannya dilakukan? Apa Kewajiban Penyelenggara 1. Apakah kegiatan perencanaan telah sesuai? 2. Apakah kegiatan persiapan telah memadai? 3. Apakah identifikasi dan inventarisasi atas objek penilaian telah memenuhi? Solusinya.? Amanah UU No. 2/2012 17
Pelaksanaan Penyerahan Hasil Persiapan Perencanaan Kegiatan Perencanaan : kesesuaian dengan tata ruang lokasi, letak, luas dan status tanah analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wialayah dan masyarakat perkiraan nilai tanah Kegiatan Persiapan : pemberitahuan rencana pembangunan; pendataan awal lokasi konsultasi Publik rencana pembangunan penjelasan cara penghitungan ganti kerugian. opsi Kegiatan Pelaksanaan : inventarisasi dan identifikasi atas tanah; penilaian ganti kerugian; musyawarah; pemberian ganti kerugian; dan pelepasan tanah Instansi. opsi wajib PENILAI
19
memperhatikan pemilik Basis pasar Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. memperhatikan kerugian lainnya Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 20 Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti
memperhatikan pemilik Basis pasar layak dan adil memperhatikan kerugian lainnya Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 21 Nilai Penggantian Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti
1. kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti ; 2. kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah untuk kepentingan umum) ; 3. suatu Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan; 4. unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya (lihat SPI 306 dan Juknisnya); 5. kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai dengan Lingkup Penugasan yang disepakati 22
Asumsi Dasar Nilai bagi pemilik Kerugian fisik Kesetaraan dengan Nilai Pasar Pola Pengukuran NPW Kerugian non fisik Kehilangan pekerjaan/bisnis/alih profesi Kerugian emosional Biaya transasksi Masa tunggu Kerugian sisa tanah & fisik lainnya 23
Dasar Pengukuran Ekonomi Bentuk Pengukuran Mata uang (tunai) Transaksi pasar Kriteria Pelaku Pasar Kriteria Pemasaran Pembeli yang berminat membeli Penjual yang berminat menjual Memahami dan bertindak hati-hati Tanpa paksaan Transaksi bebas ikatan Pemasaran dilakukan secara layak Waktu Pengukuran Tanggal Penetapan Lokasi 24
Penggantian Nilai Pasar* Kompensasi Keterangan A. Kerugian Fisik: - Real Properti Tanah; tanah & bangunan; tanah & tanaman B. Kerugian Non FIsik 1. Kerugian Ekonomi: Kerugian Binis Kehilangan Pekerjaan Kerugian hasil pertanian 2. Kerugian Emosional untuk rumah tinggal 3. Biaya Transaksi Pindah Perizinan/Notaris Pajak Properti 4. Kerugian Lain : Kerugian sisa tanah Kerugian fisik lain untuk lokasi yg baru untuk lokasi yg baru Kelebihan tanah (bila ada) Kerusakan bangunan (bila ada) 5. Beban masa tunggu > 6 bulan atau < 6 bulan (bunga) Kesimpulan Nilai Penggantian Wajar Setara dengan Nilai Ganti Kerugian Sumber : SPI 306; *setara 25
26
Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121 : (1)Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak; (2)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus sesuai dengan tata ruang wilayah; (3)Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memerlukan penetapan lokasi; (4)Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Instansi yang memerlukan tanah menggunakan hasil penilaian jasa penilai. Perpres Nomor 148 tahun 2015, pasal 121A : Pengadaan tanah bagi pembangunan dengan objek disebutkan dalam UU No. 2 Tahun 2 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (dikecualikan pertahanan dan keamanan nasional) yang dilaksanakan oleh badan usaha swasta, dilakukan langsung dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati oleh pihak yang berhak dengan badan usaha swasta. 27
No. Faktor Perbedaan Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tanah Skala Besar Tidak Terikat Kondisi Terikat Kondisi & Lokasi (>5 hektar) &Lokasi Tertentu Tertentu 1 Dasar Nilai Nilai Pengganti Wajar Nilai Pasar NPW atau Nilai Khusus untuk kepentingan pengadaan tanah berdasarkan UUPT 2 Kepentingan penilaian nilai bagi pemilik untuk kepentingan umum untuk kepentingan pelaksanaan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung berdasarkan pandangan pasar terbuka, karena dibenarkan transaksi langsung 3 Prinsip penilaian HBU HBU - 4 Pemberi tugas & Instansi yang Instansi yang memerlukan Pengguna laporan memerlukan Tanah & tanah BPN 5 Objek penilaian skala besar sesuai UUPT yang ditetapkan oleh BPN skala kecil tidak merujuk kepada UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas untuk kepentingan pelaksanaan pengadaan tanah yang dilakukan secara langsung atas pengguna khusus nilai bagi pembeli khusus untuk kepentingan khusus, dan dibenarkan transaksi langsung Instansi yang memerlukan tanah skala kecil tidak merujuk kepada UUPT, digunakan berdasarkan petunjuk pemberi tugas 28
No. Faktor Perbedaan Tanah Skala Besar (>5 hektar) 6 Tanggal penilaian bersamaan dengan tanggal penetapan lokasi 7 Kondisi fisik diperhitungkan setara Nilai Pasar 8 Kerugian non fisik diperhitungkan sebagai kompensasi Tanah Skala Kecil (< 5 hektar) Tidak Terikat Lokasi Terikat Lokasi Tertentu Tertentu tidak diatur dapat tidak diatur dapat bersamaan dengan inspeksi bersamaan dengan inspeksi diperhitungan secara diperhitungkan secara normal khusus tidak diperhitungkan hanya mempertimbangkan kepentingan pembeli khusus untuk penggunaan khusus 9 Jangka waktu 30 hari kerja tidak ditentukan tidak ditentukan pelaksanaan 10 Basis asumsi Dokumen Jual beli langsung Perencanaan/Studi berdasarkan pasar Kelayakan pendudukung 11 Batasan Merujuk kepada UUPT dan peraturan pelaksanaannya Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang berlaku, karena objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka dikecualikan dari UUPT Jual beli langsung untuk kepentingan khusus yang diserta dokumen Merujuk kepada peraturan dan ketentuan yang berlaku, karena objek penilaian masuk kategori skala kecil, maka dikecualikan dari UUPT 29
Pengadaan tanah harus dilihat satu kesatuan dari proses perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil. Proses perencanaan dan persiapan merupakan aspek yang sangat menentukan dalam keberhasilan proses pelaksanaan dan penyerahan hasil. Penentukan nilai ganti kerugian dilakukan dalam proses pelaksanaan oleh Penilai Pertanahan. Penggunaan Nilai Penggantian Wajar dalam konteks penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah bagi kepentingan umum telah menempatkan kerugian fisik dan kerugian non fisik sebagai satu kesatuan nilai yang dapat digunakan dalam pemberian opini Nilai ganti kerugian sebagaimana diatur oleh UU No. 2/2012; Hanya Penilai profesional dan independen dapat melakukan penilaian untuk keperluan pengadaan tanah. Penilai profesional dimaksud adalah Penilai Publik yang mendapatkan izin dari Menkeu dan lisensi dari Lembaga Pertanahan. 30
TERIMA KASIH By: Hamid Yusuf/MAPPI/2016 Head Office : Menara Kuningan 8 th Floor Jl. HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5 Jakarta 12940 62-21 3001 6002 62-21 3001 6003 kjpp.rhp@rhp-valuation.com www.rhp-valuation.com Our Offices: Bali Makassar Medan Surabaya Yogyakarta