ANALISIS CLUSTER DALAM PENILAIAN HARGA TANAH Studi Kasus Pengadaan Tanah Jalan Lintas Utara Kabupaten Bekasi Tahap II Andu Nusantara 3108 207 006
Dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan, obyek (persil tanah) yang akan dibebaskan memiliki jumlah yang besar. Kondisi semacam ini menimbulkan permasalahan dalam menetapkan nilai tanah untuk masingmasing persil, dimana setiap persil tanah dapat memiliki nilai yang sama atau berbeda tergantung pada besaran variabel.
Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum (Peraturan Kepala BPN 3/2007), Tanah di atas 1 Ha Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah (P2T) Penyuluhan Identifikasi dan Inventarisasi Penunjukan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah Penilaian Musyawarah Pembayaran Ganti Rugi Pelepasan Hak
BAGAN ALIR KEGIATAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM INSTANSI YANG MEMERLUKAN TANAH BUPATI/WALIKOTA, GUBERNUR PANITIA PENGADAAN TANAH LEMBAGA / TIM PENILAI HARGA TANAH Badan Pertanahan Nasional PEMEGANG/PEMILIK TANAH, BANGUNAN, TANAMAN DAN BENDA-BENDA PENGADILAN NEGERI Mulai 1 PROSES PERENCANAAN : (Survey, Anggaran, Lokasi, Pembangunan, Fisik) 2 RENCANA PEMBANGUNAN Permohonan SK Penetapan Lokasi Berkas Rencana Pengadaan Tanah 3 7b T A 7a Y Berkas Permohonan Penetapan Lokasi RUTR 6a Rekomendasi Pertanahan 6b Sesuai 8 12b 5 Penerimaan Permohonan Pengadaan Tanah Persiapan Kesediaan Masyarakat Menerima Rencana Pembangunan Inventarisasi pemilikan bangunan, tanaman dan benda-benda lain 12c 9 12a Peta Keliling dan Peta Rincikan Daftar pemilikan bangunan, tanaman dan benda-benda lainnya 4 Permohonan Pengukuran 14 13 15 10 16 11 Penelitian Aspek Fisik Pertanahan Pengukuran Penyuluhan Pengumumam Penitipan Gani Rugi 25c Sidang Penetapan PN 28a T 17b B Ada Keberatan? Y 17a Pengesahan Daftar Nominasi 25b 25d Penetapan PN 25e Berita Acara Pengadaan Tanah - Kuitansi - Surat Pernyataan Pelepasan Hak - Dokumen Tanah Asli 29 Permohonan HAT B T 19b 19c Penaksiran Nilai Bangunan, tanaman dan benda-benda lainnya 18 Ada LPT Y 19a Penunjukan LPT Independen 20 Penaksiran Nilai Tanah 22 Musayawarah Ganti Rugi Pembayaran GR 25f Penitipan GR SKPHAT 32 Permohonan Pendaftaran HAT Sertipikat HAT 35 Selesai C 19d T 24b Pemberkasan Pengadaan Tanah 28b D 30 - Kuitansi - Surat Pernyataan Pelepasan Hak - Dokumen Tanah Asli 31 33 Taksiran Nilai Tanah Taksiran Nilai Bangunan, Tanaman dan Benda-benda lainnya 27 Sepakat? Y 24a Penetapan Gani Rugi 34 21 23 25a 26 Proses Penetapan Hak Atas Tanah Proses Pendaftaran Hak Atas Tanah
Dalam penilaian harga tanah Lembaga Penilai Harga Tanah atau Tim Penilai Harga Tanah, berdasar pada: Nilai jual obyek pajak (NJOP) Nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP Tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada variabel: lokasi dan letak tanah, status tanah, peruntukan tanah, sarana dan prasarana dan faktor lainnya Selanjutnya hasil penilaian harga tanah tersebut oleh P2T dipergunakan sebagai dasar dalam musyawarah nilai ganti rugi.
Perumusan Masalah Bagaimana kelompok persil tanah yang terbentuk berdasarkan variabel nilai tanah pada pengadaan tanah untuk pembangunan jalan lintas utara di Kabupaten Bekasi tahap II. Berapa harga tanah berdasarkan NJOP, nilai pasar, dan permintaan masyarakat pada setiap kelompok. Berapa penilaian (taksiran) harga tanah tiap kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan harga permintaan masyarakat.
Tujuan Penelitian Mengetahui jumlah dan profil setiap kelompok obyek tanah yang terbentuk berdasarkan variabel nilai tanah pada pengadaan tanah untuk pembangunan jalan lintas utara di Kabupaten Bekasi tahap II. Mengetahui harga tanah berdasarkan NJOP, nilai pasar dan harga permintaan masyarakat dari setiap kelompok yang terbentuk. Mengetahui taksiran harga tanah untuk tiap kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan harga permintaan.
Rancangan Penelitian
Analisis Cluster Tujuan analisis cluster adalah untuk mengelompokkan obyek-obyek persil tanah yang memiliki kesamaan. Analisis cluster yang digunakan adalah Hierarchial Clustering Analysis (HCA). Dalam analisis ini proses pengelompokkannya dilakukan secara bertahap. Dua obyek yang memiliki jarak terdekat akan membentuk cluster, selanjutnya obyek ketiga akan bergabung dengan cluster tersebut atau membentuk kelompok sendiri. Dalam metode ini dibentuk kontruksi hirarki yang digambarkan dalam bentuk dendogram. Metoda clustering yang digunakan adalah nearest neighbor methode dan pengukuran jarak dengan euclidian distance Penetapan kelompok didasarkan pada jarak antar obyek persil tanah sama dengan nol.
Analisis Nilai Pasar Tujuan analisis ini untuk mengetahui gambaran nilai tukar yang mungkin disetujui, jika tanah ditawarkan di pasar terbuka. Dalam mengestimasi nilai pasar digunakan Metode perbandingan penjualan (sales comparison) dengan cara pembandingan data pasar. Dalam metode ini, penilaian tanah dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan data harga tanah yang sejenis (data pembanding). Data pembanding yang diambil minimal 3 (tiga) data. Selanjutnya dilakukan penyesuaian berdasarkan faktorfaktor pembanding. Rumusan yang digunakan adalah: Nilai tanah = nilai data pembanding ± penyesuaian
Analisis Statistik Deskriptif Tujuan analisis ini untuk mendeskripsikan atau menggambarkan data. Dalam analisis dilakukan; perhitungan rata-rata serta penyajian data melalui tabel dan grafik, Analisis ini untuk mengetahui rata-rata dari NJOP dan harga permintaan masyarakat berdasarkan dari data yang diperoleh. Analisis juga digunakan untuk mengetahui perbandingan harga berdasarkan; NJOP, nilai pasar, dan harga permintaan.
Gambaran Umum Wilayah Penelitian Wilayah penelitian terletak di Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat. Jalan lintas utara menghubungkan DKI Jakarta Kab Bekasi Kab Karawang dengan panjang sekitar 21 Km dan ROW 34 meter. Trase jalan berdasarkan pada Surat Keputusan Penetapan Lokasi Nomor: 050.13/Kep- 25B/Bapeda/2005 Perolehan tanah sampai saat ini sekitar 3,56 Km di Desa Bunibakti dan Muarabakti, Kecamatan Babelan Pengadaan tanah tahap II berada di Desa Pantaihurip dan Sukatenang sepanjang 2,5 Km yang dimulai dari Km + 6.500 sampai + 9.000
Lokasi Studi Lokasi Studi
Foto Lokasi
Peta Bidang Tanah
Bidang Tanah yang akan Dibebasakan Jumlah persil bidang tanah adalah sebanyak 115 persil tanah; 87 persil bidang tanah berada di Desa Pantaihurip dan 28 persil bidang tanah berada di Desa Sukatenang. 14 persil tanah di Desa Pantaihurip dan 1 persil tanah di Desa Sukatenang merupakan tanah negara yang penggunaannya sebagai jalan, saluran air, tanggul dan bangunan sekolah. Jadi terdapat 15 persil tanah berupa tanah negara. 100 persil tanah merupakan tanah masyarakat yang memiliki bukti kepemilikan berupa girik dan AJB. Jumlah luas dari 100 persil tanah ini adalah 75.483,94 m2. Dari 100 persil tanah dimiliki oleh 82 pemilik tanah, 65 pemilik tinggal di sekitar lokasi sedangkan 27 pemilik lainnya berada di luar lokasi. Bukti kepemilikan sebanyak 52 persil berupa girik (52%) dan 48 berupa akte jual beli (AJB). NJOP tanah berkisar antara Rp. 10.000,-- sampai dengan Rp. 48.000,--
Hierarchial Clustering Analysis
Profilisasi Cluster
Analisis Harga berdasarkan NJOP
Analisis Harga berdasarkan Nilai Pasar
Harga berdasarkan nilai pasar
Harga Permintaan
Harga NJOP, Nilai pasar dan Permintaan
Perbedaan Nilai Pasar terhadap NJOP dan Harga Permintaan
Taksiran Harga Tanah NJOP di wilayah penelitian sudah tidak menggambarkan nilai pasar lagi, hal ini terlihat dari selisih dan variasi NJOP dengan nilai pasar. Adanya keinginan masyarakat agar harga tanah di atas harga pasar, hal ini terlihat dari kenaikan harga tanah berdasarkan permintaan. Berdasarkan hal di atas, harga tanah berdasarkan nilai pasar (indikasi terendah) dan nilai pasar ditambah kenaikan terendah sebesar Rp. 15.500,- (indikasi tertinggi)
Pengelompokkan Persil Tanah
Bobot Cluster
Kesimpulan Dalam pengadaan tanah, jalan lintas utara Kab Bekasi tahap II, terdapat 115 persil tanah yang akan terkena pembebasan. 100 persil tanah masyarakat dan 15 persil tanah negara. Dari 100 persil tanah, berdasarkan variabel; lokasi, letak, kondisi fisik, surat tanah, peruntukan, sarana dan prasarana, dengan menggunakan hierarchial clustering analysis (HCA) menghasilkan 19 cluster. Harga tanah per m2 berdasarkan NJOP, berkisar Rp. 20.000,-- s/d Rp. 48.000,-- yang diperoleh dari rata-rata NJOP dari setiap cluster. Harga tanah per m2 berdasarkan nilai pasar berkisar Rp.34.000,-- s/d Rp. 105.590,-- yang diperoleh dengan cara perbandingan data transaksi. Sedangkan berdasarkan permintaan masyarakat berkisar Rp. 55.000,-- s/d Rp. 150.000,--, yang diperoleh dari rata-rata permintaan dari setiap cluster. Indikasi harga tanah terendah didasarkan pada nilai pasar, mengingat NJOP sudah tidak menggambarkan harga pasar saat ini. Sedangkan indikasi harga tanah tertinggi didasarkan pada nilai pasar ditambah dengan kenaikan terkecil antara harga permintaan terhadap nilai pasar.
Saran Penentuan jumlah kelompok didasarkan pada kesamaan karakteristik fisik persil tanah menghasilkan jumlah cluster yang banyak. Untuk memudahkan dalam taksiran harga tanah jumlah kelompok seharusnya tidak terlalu banyak. Pada saat ini, belum terdapat penelitian tentang jumlah kelompok yang tepat. Di sisi lain penelitian tentang jarak antar obyek yang menggambarkan kemiripan obyek persil tanah juga belum dilakukan. Data pembanding dalam melakukan analisis perbandingan data penjualan (sales comparison) sebaiknya untuk setiap cluster menggunakan data pembanding yang memiliki kesesuaian dengan cluster. Dengan demikian dalam menentukan nilai pasar dari setiap cluster tidak banyak perbedaan antara karakteristik cluster yang dinilai dengan karakateristik tanah sebagai data pembanding sehingga tidak perlu dilakukan banyak penyesuaian. Dalam melakukan penyesuain elemen-elemen data pembanding, masih sulit didapat data-data yang valid serta belum terdapat penelitian yang membahas tentang cara-cara penyesuaian elemen pembanding dari setiap perbedaan antara elemen cluster yang dinilai dengan elemen data pembanding. Dengan demikian peneletian tentang cara penyesuaian perbandingan data penjualan dan pendataan nilai penyesuaian masih sangat dibutuhkan.
TERIMA KASIH