Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) 01
02 Pendahuluan Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Pendahuluan (UU No. 2/2012) 03 Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum dan pendanaannya. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan: Rencana Tata Ruang Wilayah; a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; b. Rencana Strategis; dan c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.
Definisi (UU No. 2/2012) 04 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2) Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10). Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).
Definisi (UU No. 2/2012) 05 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3). Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4). Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
06 Penerapan Penilaian Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Objek Ganti Kerugian (UU No. 2/2012) 07 Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi: tanah; ruang atas tanah dan bawah tanah; bangunan tanaman Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau Kerugian lain yang dapat dinilai kerugian fisik/langsung atas real properti kerugian non fisik/tdk langsung
Kerugian Fisik/Langsung 08 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah; - dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersial Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
Kerugian Fisik/Langsung 09 Bangunan; - dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil Tanaman; - dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
Kerugian nonfisik (Penjelasan UU) 10 Yang dimaksud dengan kerugian lain yang dapat dinilai adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung 11 Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan biaya alih profesi (bila ada) kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung 12 2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian. 4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya. 5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*) 13 Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti
Pemahaman NPW 14 Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti; Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya; Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku;
Pemahaman NPW (samb) 15 Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan peraturan pelaksanaan lainnya; kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.
Kerugian Fisik (langsung) = Nilai Pasar 16 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah; Ruang atas tanah dan bawah tanah; Bangunan; Tanaman; Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan. Kerugian ini didasarkan kepada Nilai Pasar
Kerugian Non Fisik (Tidak Langsung) 17 Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) : kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian rumah tinggal kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada) 2. Biaya transaksi (T), 3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B), 4. Kerugian sisa tanah (K), 5. Kerusakan fisik lain (R),
Komponen dasar penentuan NPW (draft SPI) 18 NP P T B K R NP W Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang wajar Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi Biaya pindah, perizinan dan pajak Kompensasi masa tunggu (bunga) Kerugian sisa tanah Kerusakan fisik lain Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian lainnya
Persyaratan Penilaian 19 Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut : Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan Penilai Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Format Perhitungan* 20 Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan Fisik : Tanah Pasar dan non Pasar Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Bangunan Biaya Penggantian Baru Metode DRC Tanaman Pasar Pend. Pendapatan/DCF Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya - Satu siklus - Untuk tanaman non komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait - Untuk tanaman belum menghasilkan
Format Perhitungan* 21 Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan Kerugian : Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) khusus bagi peruntukan rumah tinggal Biaya transaksi Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik. Contoh : 20% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik 1. Biaya pemindahan 2. Biaya pengosongan 3. Biaya pajak terkait 4. Biaya PPAT - Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat dan disetujui oleh para pihak Pendekatan Biaya Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh konsultan ahli dan/atau peraturan perundangundangan yang berlaku
Format Perhitungan* 22 Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan Kerugian : Kompensasi masa tunggu Kerugian sisa tanah Kerusakan fisik lainnya Berdasarkan bunga bebas resiko atau bunga deposito bank pemerintah Pasar Biaya Perbaikan - Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat Pendekatan Pasar dan Biaya Pendekatan Biaya Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat Berdasarkan peraturan perundanganundangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat
23 Profesi Penilai Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Pendahuluan 24 Penilai dari masa ke masa 90-an 00-an Perbankan, Pajak & Pasar Modal 10-an Perbankan, Pajak, Pasar Modal, Pelaporan Keuangan & Pengadaan Tanah 80-an Perbankan dan Pajak Perbankan, Pajak & Pasar Modal Penilai Properti & Bisnis Penilai Properti
Dimana Nilai dibutuhkan? 25 Standar Akuntan si Kompensasi Tanah Ketentuan Pengadaa n Tanah UU PBB/BP HTB/PD RD Laporan Keuangan Pajak Tanah & Bangunan NILAI Ekonomi Agunan Pasar Modal Peratura n BI/OJK Peratura n OJK/Bap epam
Siapa Penilai? 26 Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah : Seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman untuk melakukan penilaian. Anggaran Dasar MAPPI adalah : Penilai adalah seseorang yang berdasarkan pendidikan, keterampilan dan pengalaman yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi untuk mengestimasi nilai ekonomis.
Siapa Penilai? 27 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008 : Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian. Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang
Peraturan Terkait 28 Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada : Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN Permendagri No.17/2007 ttg BMD Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012 Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008 Dan ketentuan lainnya yang terkait.
Penilai Publik 29 Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) : Klasifikasi Penilai Publik : Penilaian Properti (P) Penilaian Bisnis (B) Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008) Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) : Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2); Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3) Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)
Lingkup Jasa Penilaian Properti 30 Bidang jasa Penilaian Properti meliputi : a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta pengembangan lainnya atas tanah b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan e. Pertambangan
Lingkup Jasa Penilaian Bisnis 31 Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi : a. Entitas bisnis b. Penyertaan c. Surat berharga termasuk derivasinya d. Hak dan kewajiban perusahaan e. Aktiva tidak berwujud f. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material g. Opini kewajaran
Lingkup Jasa Lainnya 32 Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi : a. Konsultasi pengembangan properti b. Desain sistem informasi aset c. Pengelolaan properti d. Studi kelayakan usaha e. Jasa agen properti f. Pengawasan pembiayaan proyek
Basis Kompetensi Penilai 33 Dalam pengembangan basis kompetensinya seorang Penilai Profesional harus memiliki dan dapat mengembangkan : Kemampuan melakukan analisis dan riset Kemampuan personal Kemampuan berkomunikasi Kemampuan dalam penggunaan teknologi Manajemen proyek Kemampuan memberikan pendapat profesional
METODE PENILAIAN : 34 1. PENDEKATAN DATA PASAR (Market Data Approach) 2. PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach) 3. PENDEKATAN PENDAPATAN (Income Approach)
Harga, Biaya dan Nilai 35 Harga Biaya Nilai dapat merupakan implikasi dari suatu perubahan yang ditawarkan dan diterima oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi digunakan dalam hubungannya dengan suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange). Biaya lebih ditentukan sebagai fakta atau estimasi saat ini adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli namun Nilai bukan merupakan fakta
Basis Kompetensi Penilai 36 Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang profesional maka bagi Penilai dibutuhkan : 1. Pendidikan (education), 2. Pengalaman (experience) 3. Etika (ethics) 4. Continuing Professional Development (CPD) 5. Ujian (examination) dan Sertifikasi
Designasi Penilai Profesional 37 PDP + PLP/Unive rsity Degree Structured training in ethic & standard Work experienc e Continuin g education Profession al Valuer Licensing Profession al exam (USP)
Penilai Publik (Persyaratan) 38 Designasi - P Designasi - T Designasi - S Serifikasi - P (S1 Penilaian atau lulus PDP) Sertifikasi - T (S2 Penilaian atau lulus PLP) Ujian Sertifikasi Penilai (USP) Anggota MAPPI - P Anggota MAPPI - T Anggota MAPPI - S Penilai Publik
1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Perkembangan Anggota MAPPI 39 MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 - Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981-2012 Jumlah Anggota Penambahan 800 600 400 200 - (200) (400)
Kantor Sekretariat MAPPI PUSAT 40 Jl. Kalibata Raya No. 11-12E Jakarta 12740 Telepon: 021-7949079 Fax: 021-79181706 Email:mappi@cbn.net.id Website: www.mappi.or.id
Penilai Di Kancah Internasional 41 Negara Asosiasi Tahun Berdiri Jumlah Anggota Populasi (jiwa) Income per Kapita (USD) Penilai per 1 juta Australia Australian Property Institute (API) 1926 8.600 22,3 43.740 385 Canada Appraisal Institute of Canada (AIC) 1938 4.500 34,2 46.215 132 China China Real Estate Valuers Association - 21.668 1.338,3 4.260 16 (CREVA) Hongkong Hongkong Institute of Surveyor (HIS) 1929 7.300 7,0 32.900 1.043 Indonesia Japan Malaysia New Zealand Singapore South Korea Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) The Japanese Association of Real Estate Appraisal Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM) The New Zealand Institute of Valuers (NZIV) Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV) The Korea Association of Property Appraisers (KAPA) 1981 3.400 242 3.500 14 1965 5.900 127,4 42.150 46 1961 1.200 27,9 7.900 43 1948 2.800 4,4 32.145 636 1968 1.350 5,1 40.920 265 1989 3.000 48,9 19.890 61 Taiwan Real Estate Appraisers Association of 2005 322 23,2 18.458 14 ROC Taiwan Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18 USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79
MAPPI di Kancah Internasional 42 Organisasi Penilai Tahun Mulai Jumlah Angota (Negara) Frekwensi Pertemuan Internatioal Valution 1981 54 2 tahunan Standards Council (IVSC) World Association of Valuer 2002 11 2 tahunan Organization (WAVO) Pan Pacific Congress (PPC) 1956 11 2 tahunan The Asean Valuers Association (AVA) 1981 8 2 tahunan
43 TERIMA KASIH Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740 Telepon: 021-79181706 Fax: 021-79181706 Email: mappi@cbn.net.id Website: www.mappi.or.id Jakarta, BP/MAPPI/XI/2013