No. 108/OJK/BEI/VII/2014 Jakarta, 2 Juli 2014

Transkripsi

1 No. 108/OJK/BEI/VII/2014 Jakarta, 2 Juli 2014 Kepada Yth, Otoritas Jasa Keuangan Gedung Sumitro Djojohadikusumo Lapangan Banteng Timur 1-4 Jakarta Up. Perihal Ibu Nurhaida Kepala Eksekutif Bidang Pasar Modal : Laporan Transaksi Pembelian 2 (dua) bidang tanah di Belitung dan di Palangkaraya yang akan digunakan sebagai prasarana kegiatan usaha Perseroan, dari pihak yang terafiliasi dengan Perseroan Dengan hormat, Dalam rangka memenuhi ketentuan Butir 2 Huruf a Peraturan Bapepam- LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. Kep. 412/BL/2009 tanggal 25 Nopember 2009 (selanjutnya disebut Peraturan No. IX.E.1) bersama ini kami melaporkan bahwa PT Catur Sentosa Adiprana Tbk (selanjutnya disebut Perseroan) pada tanggal 30 Juni 2014 telah menandatangani Perjanjian atas 2 (satu) bidang tanah yang terletak di Belitung dan di Palangkaraya dengan Bapak Budyanto Totong yang merupakan pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dengan rincian informasi sebagai berikut : 1. OBYEK TRANSAKSI DAN NILAI TRANSAKSI Dalam rangka pengembangan usahanya Perseroan bermaksud untuk membeli Tanah yang akan digunakan sebagai prasarana kegiatan usaha Perseroan dengan rincian sebagai berikut : KETERANGAN No. OBYEK TRANSAKSI NILAI TRANSAKSI a) Perseroan membeli dari Bapak Budyanto Totong 1 (satu) bidang tanah Sertipikat Hak Milik No /Air Merbau seluas m2 sesuai dengan Surat Ukur No. 47/Air Merbau/2011 Rp ,- tanggal dan Sertipikat Hak Milik No. 95/Perawas seluas m2 sesuai dengan Gambar Situasi No. 01/1986 tanggal keduanya tercatat atas nama Budyanto Totong yang dikenal sebagai Jl. Air Ketekok, RT. 012 RW. 04, Desa Air Ketekok, Kecamatan Tanjung Pandan, Kabupaten Belitung b) Perseroan membeli dari Bapak Budyanto Totong 1 (satu) bidang tanah Sertipikat Hak Milik No. 233/Kereng Bangkirai seluas m2 sesuai dengan Gambar Situasi No. 565 tanggal tercatat atas nama Budyanto Totong yang dikenal sebagai Jl. Mahir Mahar (Trans Kalimantan) Km. 2,5 Kelurahan Kereng Bangkirai, Kecamatan Pahandut, Kotamadya Palangkaraya Total Nilai Transaksi Pembelian Tanah oleh Perseroan dari Bapak Budyanto Totong adalah sebesar Rp ,- Rp ,- 1

2 2. PIHAK YANG MELAKUKAN TRANSAKSI DENGAN PERSEROAN SERTA HUBUNGAN AFILIASI DENGAN PERSEROAN Pihak yang melakukan Transaksi dengan Perseroan adalah Nama : Budyanto Totong Alamat : Green Garden Blok D2 No. 19 Jakarta Barat No. KTP : Warga Negara : Indonesia Sifat Hubungan Afiliasi Dari Segi Kepemilikan Saham Budyanto Totong 51% PT Buanatata Adisentosa 31,32 % 2,49% PT Catur Sentosa Adiprana Tbk (Perseroan) Kepemilikan saham Bapak Budyanto Totong dalam Perseroan sesuai dengan Daftar Pemegang Saham Perseroan per tanggal 30 Juni 2014 adalah sebagai berikut : - Pemegang saham Perseroan dengan kepemilikan langsung sebesar 2,49% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan - Kepemilikan saham Perseroan secara tidak langsung melalui PT Buanatata Adisentosa dengan kepemilikan sebesar 31,32% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan, dimana kepemilikan Bapak Budyanto Totong dalam PT Buanatata Adisentosa adalah sebesar 51,00% Dengan demikian Bapak Budyanto Totong adalah pemegang saham utama Perseroan dengan kepemilikan langsung dan tidak langsung Dari Segi Kepengurusan Perseroan Pada saat keterbukaan informasi ini disampaikan Bapak Budyanto Totong adalah Direktur Utama Perseroan, yang juga menjabat selaku Direktur pada PT Buanatata Adisentosa yang merupakan pemegang saham utama Perseroan. 2

3 3. PIHAK INDEPENDEN DAN RINGKASAN PENDAPAT PIHAK INDEPENDEN Sehubungan dengan hal tersebut maka sesuai dengan butir 1 huruf d Peraturan No. IX.E.1 transaksi pembelian 2 (dua) bidang tanah yang disebutkan diatas merupakan transaksi afiliasi. Untuk itu sesuai dengan persyaratan butir 2 huruf a angka 2 Peraturan No. IX.E.1, Perseroan telah menunjuk pihak independen sebagai berikut : 1. KJPP Ihot Dollar & Raymond selaku pihak independen yang melakukan penilaian tanah milik bapak Budyanto Totong yang dibeli oleh Perseroan, dan dengan laporannya No. ID&R/PA/V/ dan No. ID&R/PA/V/ keduanya tanggal 13 Mei 2014 KJPP Ihot Dollar & Raymond telah menyatakan harga pasar wajar : a) Harga tanah di Belitung adalah sebesar Rp ,- (empat miliar delapan ratus dua puluh juta Rupiah) sedangkan b) Harga tanah di Palangkaraya adalah sebesar Rp ,- (dua miliar sembilan ratus sembilan puluh juta Rupiah) 2. KJPP Iskandar dan Rekan selaku pihak independen yang memberikan pendapat kewajaran transaksi antara Perseroan dengan Bapak Budyanto Totong, dan dengan laporannya No /IDR/BFO/VI/2014 tanggal 30 Juni 2014 KJPP Iskandar dan Rekan telah menyatakan bahwa Nilai Pasar atas objek Rencana Transaksi sebesar Rp ,- (tujuh miliar delapan ratus sepuluh juta Rupiah) dengan demikian 3,97% (tiga koma sembilan puluh tujuh persen) lebih besar daripada nilai pembelian tanah Oleh Perseroan sebesar Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) dengan demikian Rencana Transaksi pembelian tanah adalah wajar. Berikut ini Ringkasan Pendapat Kewajaran Transaksi sesuai Laporan No. No /IDR/BFO/VI/2014 tanggal 30 Juni 2014 yang disusun oleh KJPP Iskandar dan Rekan Obyek Penilaian Obyek penilaian adalah tanah milik Bpk. Budyanto Totong, yang merupakan pihak yang terafiliasi dengan Perseroan yang telah dinilai oleh KJPP IHot Dollar & Raymond, selaku Penilai independen yang melakukan penilai atas harga pasar wajar tanah yang akan ditransaksikan. Sesuai dengan laporannya No. ID&R/PA/V/ dan No. ID&R/PA/V/ keduanya tanggal 13 Mei 2014 harga wajar dari tanah yang akan ditransaksikan adalah sebagai berikut : NO. KETERANGAN TENTANG TANAH KISARAN HARGA PASAR WAJAR a) 1 (satu) bidang tanah Sertipikat Hak Milik No. 95 dan No Rp ,- seluas m2 (enam ribu tiga ratus enam belas meter (empat miliar delapan persegi) tercatat atas nama Budyanto Totong yang dikenal ratus dua puluh juta sebagai Jl. Air Ketekok, RT. 012 RW. 04, Desa Air Ketekok, Rupiah) Kecamatan Tanjung Pandan, Kabupaten Belitung b) 1 (satu) bidang tanah Sertipikat Hak Milik No. 233 seluas m2 (tujuh ribu sembilan ratus sembilan puluh lima meter persegi) tercatat atas nama Budyanto Totong yang dikenal sebagai Jl. Mahir Mahar (Trans Kalimantan) Km. 2,5 Kelurahan Kereng Bangkirai, Kecamatan Pahandut, Kotamadya Palangkaraya Nilai Pasar Wajar Tanah yang akan di transaksikan Rp ,- (dua miliar sembilan ratus sembilan puluh juta Rupiah) Rp ,- 3

4 Nilai Transaksi Berdasarkan Surat Rencana Transaksi Pembelian Aset no. 184/SK- Corp/CSA/V/2014 tertanggal , Perseroan bermaksud untuk melakukan transaksi pembelian, dengan nilai transaksi Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) Tujuan Penilaian Tujuan penilaian Rencana Transaksi Pembelian Tanah adalah : a. Melakukan analisis atas kewajaran dari rencana Transaksi Pembelian 2 (dua) bidang tanah milik Bapak Budyanto Totong yang merupakan pihak yang terafiliasi dengan Peseroan. b. Tujuan dari pemberian pendapat kewajaran ini adalah untuk memberikan opini apakah Transaksi tersebut merupakan transaksi yang wajar, sebagaimana diatur dalam Peraturan IX.E.1. dengan pertimbangan sisi kualitatif maupun kuantitatif serta dampak bagi Perseroan termasuk risiko keuangan c. Melakukan analisis kualitatif dari Rencana Transaksi Pembelian Tanah. Asumsi a. Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan- peraturan Pemerintah pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan. b. Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, Penilai juga menggunakan beberapa asumsi lainnya, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan. c. Penilai juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran ini sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi- asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini. Pendekatan dan Prosedur Penilaian a. Analisis Transaksi b. Analisis Kualitatif c. Analisis Kuantitatif d. Analisis Kewajaran Transaksi Sehubungan dengan hal tersebut KJPP Iskandar & Rekan telah melakukan hal- hal sebagai berikut : - mempelajari dokumen- dokumen penting terkait Rencana Transaksi dan informasi yang terkandung didalamnya dan melakukan perbandingan antara Rencana Transaksi dengan Laporan Penilaian Properti - Dalam melakukan penilaian kewajaran Rencana Transaksi, kami telah mempertimbangkan dan mengacu kepada prinsip prinsip umum yang berlaku mengenai Opini Kewajaran sebagaimana dinyatakan didalam Standar Penilaian Indonesia 2007 ( SPI 2007 ). Sesuai dengan SPI Panduan Penerapan Penilaian Indonesia ( PPPI ) 6, Opini Kewajaran adalah suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai Bisnis yang menyatakan bahwa suatu transaksi adalah wajar atau tidak wajar, yang diperlukan antara lain dalam kaitannya dengan transaksi material, transaksi benturan 4

5 - kepentingan, perubahan bisnis utama dan persyaratan perjanjian pinjaman (indertures). PPPI KJPP Iskandar & Rekan tidak melakukan inspeksi lapangan terhadap objek Rencana Transaksi, hanya mendasari kepada Laporan Penilaian Properti KJPP IHot Dollar & Raymond sebagaimana yang tercantum dalam Laporan Penilaian Properti File No. ID&R/PA/V/ dan No. ID&R/PA/V/ keduanya tanggal 13 Mei Sesuai dengan prinsip prinsip penilaian kewajaran rencana transaksi yang berlaku umum di Indonesia, suatu proyek dinyatakan wajar apabila Nilai dari Rencana Transaksi lebih rendah dari Nilai Pasar objek yang dimaksud. Kesimpulan Penilai Berdasarkan metode dan tata cara penilaian, sebagaimana dijelaskan diatas, kami berkesimpulan sebagai berikut: a. Rencana Transaksi yang akan dilakukan Berdasarkan surat keterangan dari Perseroan nilai dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan adalah Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah). b. Laporan Penilaian Properti Hasil Laporan Penilaian Properti dari KJPP IHot Dollar & Raymond, untuk tujuan transaksi jual beli, dengan kesimpulan bahwa Nilai Pasar Tanah tersebut adalah Rp ,- (tujuh miliar delapan ratus sepuluh juta Rupiah). c. Pelaksanaan Penilaian Kewajaran Rencana Transaksi dilaksanakan dengan memperhatikan Peraturan Bapepam- LK No. VIII.C.3 butir 12.2e.2, yang mengatur batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari nilai yang dijadikan acuan kisaran harga Pendapat kewajaran Berdasarkan hal tersebut diatas, maka dengan Nilai Pasar atas objek Rencana Transaksi sebesar Rp ,- (tujuh miliar delapan ratus sepuluh juta Rupiah) dengan demikian 3,97% (tiga koma sembilan puluh tujuh persen) lebih besar daripada nilai pembelian tanah oleh Perseroan sebesar Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) dengan demikian Rencana Transaksi pembelian tanah adalah wajar. 4. LATAR BELAKANG, ALASAN DAN MANFAAT RENCANA TRANSAKSI BAGI PERSEROAN Latar Belakang dan Manfaat Transaksi Pembelian Tanah Sejarah pendirian Perseroan diawali pada tahun 1966 pembukaan Toko Tjat Sentosa di Jl. Gajah Mada 56 Jakarta yang merupakan usaha keluarga yang menjual produk cat dan bahan bangunan, hingga tahun 1970 berkembang menjadi usaha untuk memasarkan dan mendistribusikan bahan bangunan. Selanjutnya pada tahun 1983 didirikan PT Catur Sentosa Adiprana dengan bidang usaha distribusi Cat, Bahan Bangunan, Kimia. Selanjutnya Perseroan mengembangkan konsep supermarket bahan bangunan di Indonesia dengan brand MITRA10, MITRA Express, juga modern retail dibidang furniture dengan nama Atria, disamping terus memperkuat jaringan distribusi bahan bangunan. 5

6 Perseroan dan anak perusahaan Perseroan saat ini memiliki 48 cabang distribusi di 39 kota seluruh Indonesia yang melayani lebih dari pelangan retailer atau toko bangunan trandisional, 4 cabang distribusi kimia dan 14 area distribusi barang konsumen dan 20 outlet ritel modern bahan bangunan yaitu Mitra10 serta 10 outlet ritel modern furniture dengan nama Atria. Perseroan saat ini memiliki lebih dari 600 armada serta gudang dengan luas total kurang lebih m2 Perseroan saat ini memiliki pemasok utama (principal) untuk kegiatan distribusi sebanyak 70 yang terdiri dari pemasok multinasional maupun nasional. Sedangkan untuk ritel modern bahan bangunan, Perseroan disupply oleh lebih dari 600 pemasok. Saat ini Perseroan dengan system distribusi yang terintegrasi merupakan pemimpin pasar dalam bidang usaha distribusi bahan bangunan di Indonesia, oleh karenanya dalam rangka mempertahankan pangsa pasarnya maka Peseroan harus melakukan penambahan prasarana kegiatan usaha, baik gudang maupun outlet ritel modernnya. Tanah yang akan dibeli oleh Perseroan, dimiliki oleh Bpk Budyanto Totong, yang sejak awal memang direncanakan untuk dibangun prasarana usaha Perseroan. Oleh karenanya lokasi dari Tanah yang akan dibeli sangat sesuai untuk peruntukannya sebagai berikut : 1. Tanah di Jl. Air Ketekok Belitung, akan diperuntukan sebagai kantor cabang dan gudang di Belitung. 2. Tanah Jl. Mahir Mahar Palangkaraya, akan diperuntukan sebagai kantor cabang dan gudang di Palangkaraya. Pertimbangan transaksi pembelian tanah dari pihak terafiliasi dibandingkan dengan transaksi sejenis yang dilakukan dengan pihak yang tidak terafiliasi a. Rencana Transaksi Pembelian Tanah merupakan pilihan yang terbaik bagi Perseroan mengingat lokasi Tanah sesuai dengan peruntukan sebagai prasana kegiatan usaha dan mendekati calon pelanggan Perseroan. b. Harga Pembelian Tanah dari pihak yang terafiliasi yang sejak awal memang direncanakan untuk pengembangan usaha Perseroan akan lebih baik bagi Peseroan, dibandingkan bilamana Perseroan secara langsung membeli Tanah dari penjual yang tidak terafiliasi mengingat rencana pembelian adalah untuk mendirikan kantor cabang dan gudang untuk menyimpan persediaan barang dagangan Perseroan. c. Lokasi Tanah sangat sesuai untuk dibangun prasarana kegiatan usaha Perseroan dengan demikian akan lebih efisien bagi Perseroan dibandingkan Perseroan harus mencari lokasi lainnya. d. Momentum pengembangan usaha di lokasi Tanah akan dapat dimanfaatkan dengan segera mengingat lokasi sudah tersedia. 5. DAMPAK TRANSAKSI PEMBELIAN TANAH TERHADAP KONDISI KEUANGAN PERSEROAN Dampak transaksi terhadap keuangan Perseroan adalah Kas Perseroan akan berkurang sebesar Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) sedangkan aktiva tetap Perseroan (Tanah) akan bertambah sebesar Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) 6

7 Apabila diasumsikan bahwa transaksi terjadi pada tanggal 31 Desember 2013, maka Kas Perseroan akan berkurang sebesar Rp ,- dan karena pembelian ini adalah Tanah maka tidak ada penambahan biaya penyusutan sehingga laba bersih perseroan pertanggal 31 Desember 2013 tetap sama sebesar Rp ,- Dengan kepemilikan Tanah maka Perseroan dapat segera merencanakan pembangunan prasarana yang dapat mendukung kegiatan usaha Perseroan berupa cabang dan gudang, maka diharapkan Perseroan dapat meningkatkan penjualan sehingga pada akhirnya akan meningkatkan laba Perseroan. Transaksi Pembelian Tanah ini dilakukan oleh para pihak dengan menjunjung tinggi itikad baik dan dengan harga sesuai dengan harga wajar, dengan demikian tidak terdapat unsur yang akan merugikan bagi Perseroan. Transaksi Pembelian Tanah dengan total nilai transaksi adalah sebesar Rp ,- (tujuh miliar lima ratus juta Rupiah) dibandingkan ekuitas Perseroan Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2013 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Purwantono, Suherman & Surja dalam laporannya No. RPC- 5201/PSS/2014 tanggal 21 Maret 2014, yang tercatat sebesar Rp ,- (tujuh ratus enam belas miliar delapan ratus tujuh puluh empat juta dua ratus dua puluh tujuh ribu Rupiah). Dengan demikian nilai transaksi sebesar 1,05 % (satu koma nol lima persen) dari ekutias Perseroan dengan demikian tidak mencapai nilai yang material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. IX.E.2 6. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN Keterbukaan Informasi yang disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan pada tanggal 2 Juli 2014 telah diungkapkan secara lengkap dan tidak menyesatkan, dan sesuai dengan persyaratan yang tercantum dalam Peraturan No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi Dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu Lampiran Keputusan Ketua Bapepam- LK No. Kep- 412/BL/2009 tanggal 25 Nopember INFORMASI TAMBAHAN Untuk Informasi lebih lanjut mengenai hal- hal tersebut diatas dapat menghubungi Perseroan pada jam- jam kerja dengan alamat : PT Catur Sentosa Adiprana Tbk Corporate Secretary Jl. Daan Mogot Raya No. 234 Jakarta Telp. (021) , Fax. (021) Website : corsec@csahome.com Melengkapi Laporan Transaksi Afiliasi ini, kami melampirkan : 1. Laporan Penilaian Properti dari KJPP IHot Dollar & Raymond Laporan No. ID&R/PA/V/ dan No. ID&R/PA/V/ keduanya tanggal 13 Mei 2015 (short form dan long form) 2. Penilaian Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Tanah yang disusun oleh KJPP Iskandar & Rekan Laporan No 018.2/IDR/BFO/VI/2014 tanggal 30 Juni 2014 (short form dan long form) 3. Copy Perjanjian Akta No. 611 tanggal 30 Juni 2014 dibuat dihadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, Notaris di Jakarta 4. Copy Laporan Keuangan Perseroan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2013 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Purwantono, Suherman & Surja dalam laporannya No. RPC- 5201/PSS/2014 tanggal 21 Maret Pernyataan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan tanggal 2 Juli

8 Laporan ini disampaikan dalam rangka memenuhi ketentuan Butir 2 Huruf a Peraturan Bapepam- LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu Lampiran Keputusan Ketua Bapepam & LK No. Kep. 412/BL/2009 tanggal 25 Nopember 2009 PT Catur Sentosa Adiprana Tbk Tjia Tjhin Hwa Direktur 8