Pembangunan Jaya Ancol, Tbk PARAMETER INVESTASI

Transkripsi

1 Equity Valuation Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Laporan Utama 22 Oktober 2015 Target Harga Terendah Tertinggi Pariwisata dan Properti Kinerja Saham Lebih Banyak Taman Wisata Untuk Keberlanjutan Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Informasi Saham Kode Saham Rp PJAA Harga Saham per 21 October Harga Tertinggi 52 minggu terakhir Harga Terendah 52 minggu terakhir Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar) Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir Harga Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Pemegang Saham (%) Pemda DKI Jakarta 72,00 PT Pembangunan Jaya 18,01 Masyarakat (masing-masing dengan kepemilikan di bawah 5%) Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) [email protected] akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini 9,99 PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") menandai jejak sejarahnya pada tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden pertama Indonesia memberi perintah kepada Gubernur Jakarta saat itu, dr. Soemarno Sosroatmodjo H., untuk memimpin pengembangan dan pembangunan Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") di daerah pesisir Jakarta. Kemudian pada tahun 1966, proyek ini diserahkan kepada PT Pembangunan Jaya yang menyiapkan rencana komprehensif pembangunan daerah Ancol. Pada tahun 1992, nama PT Pembangunan Jaya diubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dengan Daerah Khusus Ibukota Jakarta memegang saham mayoritas perusahaan (80%). Pada tanggal 2 Juli 2004, PT Pembangunan Jaya Ancol mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi perusahaan publik. IPO ini diikuti oleh revitalisasi Gelanggang Renang Ancol menjadi Atlantis Water Adventure dan Gelanggang Samudera Ancol menjadi Ocean Dream Samudra, masing-masing pada tahun 2005 dan PJAA terus meluncurkan serangkaian inisiatif untuk meningkatkan kualitas aset, seperti konversi Padang Golf Ancol menjadi Ocean Ecopark pada tahun 2011, instalasi air sanitasi laut - yang disebut Reverse Osmosis - untuk memenuhi permintaan air bersih di Ancol, serta memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference dan Exhibition ("MICE") dengan mendirikan balai serbaguna Ecovention. Pada tahun 2014, PJAA memperkenalkan konsep Indoor Dunia Fantasi ("Dufan"), dengan tema taman Ice Age dan Hello Kitty Adventure di dalam area Dufan, dan membuka kembali Seaworld Ancol pada awal Halaman 1 dari 15

2 PARAMETER INVESTASI Bekerja sama dengan Pemegang Merek Global dalam Meluncurkan Wahana Wisata Baru PJAA mengubah situs Ramashinta-nya (dalam area Dufan) menjadi taman hiburan indoor, dan bersama-sama dengan Century Fox dan Sanrio Company Ltd, PJAA menyiapkan area petualangan baru yang penuh dengan tokoh kartun terkenal seperti Hello Kitty dan beberapa karakter kartun dari film Ice Age. Sebagai hasilnya, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun Jumlah pengunjung Dufan pada tahun 2014 mencapai 2,06 juta, naik dari 1,91 juta pada tahun 2013, dan kemungkinan akan lebih tinggi pada tahun 2015 karena sudah mencapai 384 ribu pada 1Q2015. Ekspansi untuk Mendukung Pertumbuhan Masa Depan Kami menyukai PJAA karena mereka terus berekspansi, meningkatkan dan memperkenalkan taman baru untuk mendukung pertumbuhan masa depannya. Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sebesar Rp2,3 triliun dari belanja modal untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pembangunan hotel baru. Kami percaya bahwa proyek Ocean Fantasy akan menjadi sebuah daya tarik besar bagi pengunjung di masa depan. Reklamasi wilayah 32 ha di Ancol akan memberikan lahan untuk pengembangan bisnis properti PJAA masa depan. Potensi Pendapatan Lebih Tinggi dari Seaworld Ancol Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, PJAA membuka kembali Seaworld Ancol pada 17 Juli Namun kali ini, PJAA akan mengelolanya sendiri (tidak mengalihkan ke pihak lain). Sebagai hasilnya, PJAA akan dapat menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi dari area ini. PJAA tidak akan lagi menerima hanya 5% dari pendapatan yang dihasilkan dari penjualan tiket dan 6% dari penjualan makanan. Prospek Usaha Meskipun perlambatan ekonomi Indonesia menjadi 4,7% dan 4,67% pada 1Q2015 dan 2Q2015, kami melihat bahwa prospek industri rekreasi, terutama di Jakarta, tetap cerah. Dengan basis populasi Jakarta yang besar, yang sebagian besar adalah dalam kelompok usia produktif dan muda, pembangunan infrastruktur transportasi, dan taman rekreasi yang terbatas di ibu kota, industri ini akan tetap prospektif dalam jangka panjang. Diuntungkan juga dari lokasi yang unik (pesisir) dan kemampuan untuk meningkatkan land bank (dengan cara reklamasi), kami optimis masa depan PJAA tak diragukan lagi. Belum lagi, pendapatan PJAA akan menjadi jauh lebih baik setelah mengambil alih pengelolaan Seaworld Ancol. Kami percaya bahwa PJAA akan mampu mencatat pertumbuhan 14,6% atas pendapatan pada akhir Tabel 1: Ringkasan Kinerja P 2016P Pendapatan [Rp miliar] Laba Sebelum Pajak [Rp miliar] Laba Bersih [Rp miliar] EPS [Rp] EPS growth [%] 10,0 7,9 22,4 29,2 9,2 P/E [x] 6,6 9,1 12,1 12,4* 11,3* PBV [x] 0,9 1,2 1,8 2,1* 1,7* Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga sama per 21 Oktober 2015 Rp2.100/saham 22 Oktober 2015 Halaman 2 dari 15

3 MAKROEKONOMI DAN INDUSTRI Kondisi Makroekonomi Mengecewakan di 1H2015; Namun Sedikit Meningkat di Paruh Kedua Perekonomian Indonesia telah mengalami perlambatan untuk paruh pertama tahun ini. Pertumbuhannya melambat ke level terendah secara tahunan di Q1 dan data terakhir menunjuk pada berlanjutnya kelesuan di Q2. Pada bulan Mei, ekspor mencatat pertumbuhan negatif selama delapan bulan secara berturutturut dan indeks manufaktur tetap berada di wilayah kontraksi di tengah penurunan berkelanjutan dalam produksi dan pesanan baru. Selain itu, Program belanja publik pemerintah yang banyak dibicarakan dimulai dengan awal yang lambat secara menghawatirkan. Kemajuan yang terbatas terlihat pada pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur baru seiring hambatan birokrasi dan sengketa tanah. Penundaan tersebut menjadi perhatian karena pengeluaran pemerintah diharapkan untuk mengimbangi pelemahan di sektor eksternal dan diramalkan sebagai pendorong utama pertumbuhan tahun ini. Indeks Harga konsumen naik 0,54% pada Juni 2015 dari bulan sebelumnya, atau mencapai inflasi tahunan sekitar 7,3%. Tekanan harga biasanya meningkat selama bulan suci Ramadhan, yang dimulai tahun ini pada pertengahan Juni. Akibatnya, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan tingkat kebijakan BI di 7,5%, seperti yang diharapkan oleh pasar. Tabel 2: Indikator Makro Ekonomi Indikator H F* Inflasi (%) 6,4 6,4 7,3 6,5 Pertumbuhan PDB (%) 5,6 5,0 4,7 5,0 Suku Bunga BI (%) 7,5 7,75 7,5 7,20 Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan:* Proyeksi Walau demikian, kami memproyeksikan pertumbuhan ekonomi akan membaik menjelang akhir tahun 2015 dan menguat lebih lanjut pada tahun 2016, seiring adanya percepatan belanja publik dan pulihnya tingkat kepercayaan. Penghapusan subsidi BBM telah memberikan ruang fiskal yang diperlukan untuk peningkatan investasi infrastruktur publik. Setelah melonjak, mengikuti penghapusan subsidi BBM, inflasi sekarang secara umum moderat seiring penurunan harga energi. Inflasi kemungkinan akan tetap di 6,5%, seiring dengan pelemahan Rupiah baru-baru ini yang mengimbangi penurunan harga energi. Populasi besar di Jakarta Menciptakan Permintaan Besar bagi Pariwisata Kami melihat bahwa populasi yang besar dan terus berkembang di Jakarta, yang berjumlah 10,2 juta orang per Juni 2015, akan menjaga permintaan atas kegiatan liburan dan rekreasi di daerah Jakarta naik. Kelebihan dari populasi tersebut adalah berada pada kelompok usia prima dan produktif (sekitar tahun) dengan persentase yang besar juga berada pada kelompok usia dini (> 9 tahun). Dengan komposisi seperti itu, ada persentase yang signifikan dari keluarga muda (keluarga dengan satu atau dua anak-anak di bawah 9 tahun) yang memerlukan kegiatan liburan rekreasi saat masa liburan dan akhir pekan. Gambar 1: Populasi Jakarta Juni 2015 Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 3 dari 15

4 Gambar 2: Komposisi Penduduk Jakarta Menurut Umur, Juni 2015 Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Pasokan Terbatas bagi Area Rekreasi di Jakarta Kami melihat bahwa industri rekreasi di Jakarta masih prospektif. Hal ini disebabkan pertumbuhan penduduk Jakarta dan tempat-tempat rekreasi dan budaya yang tersedia di ibu kota amat terbatas. Tidak banyak area rekreasi yang telah dikembangkan di Jakarta; sampai saat ini, kami melihat 14 situs yang beroperasi untuk keperluan budaya dan rekreasi. Dengan moratorium pembangunan mal di Jakarta, mulai berlaku pada tahun 2011, masyarakat telah beralih ke situs luar ruangan untuk kegiatan rekreasi mereka. Tabel 3: Situs Budaya dan Rekreasi di Jakarta, 2014 No Situs Wisata Jenis Luas Area (Ha) 1 Taman Impian Jaya Ancol Wisata bahari dan rekreasi Taman Mini Indonesia Wisata budaya 250 Indah 3 Taman Margasatwa Wisata Pendidikan 140 Ragunan 4 Monumen Nasional Wisata Pendidikan dan sejarah 80 5 Musem Nasional Wisata Sejarah dan budaya 26,34 6 Museum TNI Satria Wisata Pendidikan 5 Mandala 7 Museum Sejarah Jakarta Wisata sejarah dan pendidikan 13,59 8 Museum Tekstil Wisata Sejarah dan pendidikan 1,6 9 Museum Bahari Wisata Sejarah dan budaya 9,8 10 Museum Seni Rupa dan Wisata Sejarah dan pendidikan 8,3 Keramik 11 Museum Wayang Wisata Sejarah dan pendidikan 0,63 12 Gedong Joang 45 Wisata Sejarah dan pendidikan 3,66 13 Taman Arkeologi Onrust Wisata bahari dan belanja 12,0 (Kep. Seribu) 14 Pelabuhan Sunda Kelapa Wisata Sejarah dan pendidikan 760 Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta 22 Oktober 2015 Halaman 4 dari 15

5 INFORMASI BISNIS Profil PJAA Perjalanan panjang PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") dimulai dengan reklamasi pantai Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") pada tahun 1962, dan pada tahun 1966, sebuah perusahaan ("BPP Proyek Ancol") yang mengelola daerah ini dibentuk. Pada tahun 1973, pondok pertama di daerah Ancol, Putri Duyung Cottage, selesai dibangun. Tahun berikutnya, dua theme parks, yaitu Gelanggang Renang Ancol dan Gelanggang Samudra Jaya Ancol diresmikan, dan sepuluh tahun kemudian taman fun theme park pertama dan terbesar - Dufan, secara resmi terbuka untuk umum. Pada tahun 1992, BPP Proyek Ancol secara resmi berubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dan kemudian menjadi perusahaan publik pada tahun Pada tahun 2006, PJAA memulai bisnis pengembangan properti dengan meluncurkan sebuah klaster perumahan kota yang eksklusif, Marina Coast Royal Residence, di daerah Ancol. Untuk menarik lebih banyak pengunjung, PJAA bersama-sama dengan Century Fox, sebuah perusahaan pembuat film global yang memiliki hak cipta dari banyak karakter kartun, meluncurkan wahana baru Ice Age pada Pada tahun yang sama, PJAA juga bekerja sama dengan Sanrio Company Ltd, memperkenalkan Petualangan Hello Kitty di Dufan. Gambar 3: Peristiwa Penting PJAA 2006: Entered property industry Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing PJAA bergerak dalam tiga bisnis utama, yaitu: Rekreasi: PJAA telah berhasil mengembangkan dan mengelola pantai Ancol (Pantai Marina, Pantai Festival, Pantai Indah, Beach Pool dan Pantai Karnaval), dan berbagai taman (Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, Pasar Seni, Samudra Ecopark ); Pengembangan Properti: PJAA telah membangun reputasi sebagai pengembang properti eksklusif dan mewah dengan beberapa kluster perumahan, yaitu Marina Coast, De'Cove, Coastavilla, Puri Marina Ancol Town House, Northland Apartment, dan Jaya Ancol Seafront. Perdagangan dan Jasa: PJAA mengelola beberapa area kuliner yang menarik di Ancol, di mana ada banyak restoran terkenal, seperti Talaga Sampireun, Jimbaran, Bandar Djakarta, dan Segarra. PJAA juga telah membangun bangunan Candi Bentar Convention Hall dan Ecovention, untuk menunjang kegiatannya di bisnis ini. Sebuah skema kemitraan, seperti untuk mengoperasikan Ancol Beach City dan Seaworld Ancol, adalah jenis lain dari kerjasama yang PJAA telah mulai untuk mendukung bisnis ini. 22 Oktober 2015 Halaman 5 dari 15

6 Untuk struktur bisnis, PJAA telah mendirikan beberapa anak perusahaan, yaitu: PT Taman Impian Jaya Ancol ("TIJA"): terlibat dalam bisnis rekreasi, resort, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 99,99% saham TIJA ini. TIJA mengelola beberapa unit usaha, yaitu Dunia Fantasi, Ocean Dream Samudra, Atalantis Water Adventure, Putri Duyung Ancol, Marina dan Ocean Ecopark. PT Seabreez Indonesia ("Seabreez"): terlibat dalam bisnis perdagangan, pengembangan, transportasi, perbaikan lokakarya, publikasi, industri, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 95,27% saham Seabreez. PT Sarana Tirta Utama ("STU"): terlibat dalam bisnis jasa, perdagangan umum, industri serta pengembangan. PJAA memiliki 65% saham STU. PT Jaya Ancol ("JA"): bergerak di bidang perdagangan, pembangunan, transportasi, bengkel perbaikan, percetakan, industri, pertambangan, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 99% saham JA. JA mengelola pertunjukan lumba-lumba dan singa laut di Suoi Tien Park, Vietnam. PT Jakarta Tollroad Pembangunan ("JTD"): terlibat dalam bisnis pengembangan dan layanan. PJAA memiliki 25,64% saham JTD ini. PT Philindo Sporting Amusement dan Pariwisata ("PSAT"): terlibat dalam bisnis pariwisata. PSAT juga merupakan operator dari gedung HAILAI. PJAA memiliki 50% saham PSAT ini. PT Jaya Bowling Indonesia ("JBI"): terlibat dalam pengelolaan fasilitas olahraga, terutama fasilitas bowling di gedung HAILAI. PJAA memiliki 16,75% saham JBI. PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda Jakarta ("KEKMJ"): terlibat dalam bisnis pengembangan, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 25% saham KEKMJ. Gambar 4: Struktur Grup PJAA 0,82% Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 6 dari 15

7 Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta Didukung oleh area rekreasi yang besar dan kemampuan untuk membuat banyak acara menarik, Ancol tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di Jakarta. Selain itu, Ancol adalah satu-satunya tujuan rekreasi yang mencatat pertumbuhan positif pengunjung pada tahun 2014, dibandingkan dengan "empat besar" tujuan wisata yang lain di Jakarta. Meskipun jumlah pengunjung lebih rendah dibandingkan Taman Marga Satwa Ragunan selama Idul Fitri Liburan di 2015, kami memandang bahwa Ancol akan menjaga status nomor satu tujuan wisata pada tahun PJAA telah melaksanakan secara berkelanjutan beberapa event di akhir tahun, yang mana dapat mengerek jumlah pengunjung. Gambar 5: Jumlah Pengunjung Beberapa Tourist Tujuan di Jakarta, Q2015 Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Wahana Baru, Menarik Lebih Banyak Pengunjung Beberapa tahun ke belakang, PJAA merelokasi situs Ramashinta dari Dufan ke taman indoor. Pada bulan April 2014, PJAA meluncurkan Ice Age Arctic Adventure di area ini, duplikasi dari daerah kutub di mana wisatawan bisa berjalan dan naik sebuah kapal buatan disertai dengan karakter film kartun Ice Age. Selain itu, bersama-sama dengan Sanrio Company Ltd, PJAA membuka area atraksi baru yang disebut Hello Kitty Adventure, di mana pengunjung dapat menonton dan tahu lebih banyak tentang karakter kartun Hello Kitty. Mengingat daya tarik objek wisata baru, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun Pengunjung Dufan di 2014 mencapai 2,06 juta naik dari 1,91 juta pada Pada 2015, jumlah pengunjung berpotensi akan melampaui jumlah 2014, karena pengunjung Dufan telah mencapai 384 ribu di 1Q2015, jauh sebelum Idul Fitri dan liburan sekolah di bulan Juni-Juli. Gambar 6: Pengunjung Dufan, Q Oktober 2015 Halaman 7 dari 15

8 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Membuka kembali Seaworld Ancol Berpotensi Menghasilkan Pendapatan yang Lebih Tinggi Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, Seaworld Ancol dibuka kembali pada 17 Juli Ketika Seaworld Ancol sedang dikelola oleh PT Sea World Indonesia, PJAA hanya menerima sekitar 5% dari penjualan tiket masuk dan 6% dari penjualan makanan. Sekarang PJAA mengambil alih manajemen, kontribusi pendapatan dari Seaworld Ancol akan menjadi jauh lebih tinggi di masa depan daripada beberapa tahun terakhir. Gambar 7: Suasana di Seaworld Ancol pada Hari Pembukaan Kembali Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Terus Menjaga Ekspansi Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sekitar Rp2,3 triliun untuk belanja modal. Investasi tersebut akan digunakan untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pengembangan JW Marriot Hotel. Untuk tahap pertama proyek reklamasi, PJAA berencana untuk mendapatkan kembali lahan seluas 32 ha, terletak di utara wilayah yang ada. Setelah selesai tahap pertama, PJAA berencana menambah ha areal reklamasi, yang mana akan terhubung ke area 32 ha. Sementara proyek Ocean Fantasy merupakan daerah rekreasi yang menawarkan kegiatan air yang menyenangkan seperti daerah Flying Dutchman, Sinbad Adventures, dll. Di area tersebut, PJAA juga berencana membangun hotel lain. Kami melihat bahwa rencana tersebut akan menopang pertumbuhan pendapatan PJAA di masa depan. 22 Oktober 2015 Halaman 8 dari 15

9 Gambar 8: Proyek Ocean Fantasy PJAA Gambar 9: Proyek Reklamasi Tanah PJAA Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Menjual Banyak Properti, tapi Pendapatan Masih Belum Diakui Kemampuan PJAA untuk menjual persediaan propertinya pada 2014 patut diperhatikan. PJAA mampu menjual sekitar 100 unit kondominium Jaya Ancol Seafront dan unit double-decker-nya, yang mencatat penjualan gabungan Rp238,5 miliar. Northland Apartment sudah 80% terjual. Namun, penjualan tersebut tidak sepenuhnya diakui seiring pembangunan menara belum sepenuhnya selesai. Akibatnya, pendapatan PJAA dari bisnis pengembangan properti secara signifikan turun pada tahun 2014 menjadi Rp195 miliar, dari Rp417,7 miliar pada tahun Tren ini terus berlanjut di 1H2015, di mana pendapatan hanya sedikit meningkat dari Rp49,6 miliar di 1H2014 menjadi Rp53,5 miliar di 1H2015. Namun, kami percaya bahwa kontribusi penjualan dari bisnis ini secara signifikan akan meningkat setelah pembangunan tower apartemen (The Northland Apartment) selesai. 22 Oktober 2015 Halaman 9 dari 15

10 KEUANGAN Turun Sementara di 1H2015 Selama 2014 dan 1H2015, pendapatan PJAA ini menunjukkan tren yang menurun. Pendapatan PJAA di 2014 turun menjadi Rp1,01 triliun, dari Rp1,4 triliun pada Tren ini terus berlanjut di 1H2015, pendapatan turun menjadi Rp476,7 miliar dibandingkan Rp488,2 miliar di 1H2014. Penurunan pada tahun 2014 tersebut terutama disebabkan oleh pengakuan pendapatan lebih rendah atas bisnis pengembangan properti, karena Northland Apartment dan Kondominium Ancol Jaya Seafront belum selesai dibangun. Pada 1H2015, pendapatan PJAA dari gerbang utama Ancol (tiket masuk) meningkat. Namun, karena kebanyakan dari pengunjung tersebut hanya jalan-jalan atau sekedar bermain, pendapatan PJAA dari taman hiburan, restoran dan hotel, atau layanan lainnya cenderung kurang. Meski demikian, kami percaya bahwa kondisi tersebut hanya sementara, karena jumlah tempat rekreasi terpadu di Jakarta masih terbatas, sementara jumlah penduduk tumbuh. Gambar 10: Pendapatan PJAA, H2015 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Namun, Marjin Membaik Meskipun pendapatan PJAA di 2014 dan 1H2015 menurun, kami melihat marjin mereka membaik. Marjin laba kotor tercatat 45,33% pada tahun 2014, jauh lebih tinggi dibandingkan 39,73% pada tahun Margin laba bersih juga lebih tinggi, menjadi 21,35% pada tahun 2014 vs 15,48% pada tahun Selanjutnya, di 1H2015 margin laba bersih PJAA secara signifikan meningkat menjadi 25,55%, vs 14,92% di 1H2014. Peningkatan marjin yang signifikan disebabkaan oleh biaya perolehan tanah dan bangunan yang lebih kecil di tahun 2014 terkait akuisisi lahan yang relatif tidak mahal. Sementara di 1H2015, sebagai akibat dari perjanjian pengalihan aset Seaworld Ancol, PJAA menerima Rp77,4 miliar yang mendorong marjin laba bersih naik. 22 Oktober 2015 Halaman 10 dari 15

11 Gambar 11: Margin PJAA ini, H2015 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Utang Berbunga yang Lebih Rendah Selama 1H2015, PJAA melunasi hutangnya kepada PT Bank Mandiri Tbk sebanyak Rp80 miliar dan, karenanya, mengurangi tingkat utangnya menjadi hanya Rp160 miliar pada akhir 1H2015, dari Rp240 miliar pada akhir tahun Dengan ini, utang berbunga PJAA turun menjadi Rp458,6 miliar, jauh lebih rendah dibandingkan Rp538,2 miliar pada akhir tahun Meskipun demikian, kami melihat bahwa interest coverage ratio PJAA (EBITDA / biaya bunga) masih lebih rendah dibandingkan dengan levelnya pada tahun Interest coverage ratio pada tahun 2013 adalah 14,7x, sedangkan pada tahun 2014 dan 1H2015, masing-masing adalah 10,5x dan 10,98x. Gambar 12: Rasio Liabilities to Equity & Rasio Interest Bearing Debt to Equity PJAA Gambar 13: Interest Coverage Ratio PJAA Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 11 dari 15

12 ANALISA SWOT Tabel 4: Analisa SWOT Kekuatan Satu-satunya pantai landai di Jakarta Pengalaman panjang sebagai pemilik dan operator taman rekreasi dan hiburan Peluncuran wahana baru untuk menjaga daya tarik taman rekreasi Perluasan lahan dengan cara reklamasi Pemilik dan operator dari Seaworld Ancol Kesempatan Kenaikan harga lahan yang cepat dalam tiga tahun terakhir Hambatan masuk yang tinggi Jumlah penduduk pada kelompok usia produktif dan muda yang besar sebagai target pasar PJAA Kelemahan Portofolio saat ini terkonsentrasi hanya di daerah Ancol Ancaman Tumbuhnya situs rekreasi dalam ruangan, seperti Trans Studio atau Kidzania Persaingan yang intensif di antara para pengembang properti di daerah pesisir utara Jakarta Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 12 dari 15

13 TARGET HARGA PENILAIAN Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset. Kami tidak menggabungkan metode DCF dengan Guideline Company Method (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang terdaftar DI IDX seperti PJAA. Valuasi ini didasarkan pada harga saham 100% PJAA per 21 Oktober 2015, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 Juni 2015 untuk analisa fundamental kami. Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity 10,80% berdasarkan pada asumsi berikut: Tabel 5: Asumsi Risk free rate [%]* 8,66 Risk premium [%]* 1,77 Beta [x]** 1,21 Cost of Equity [%] 10,80 Marginal tax rate [%] 25,0 Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] 0,83 WACC [%] 9,22 Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * per 21 Oktober 2015 **PEFINDO Beta Saham per 15 Oktober 2015 Target harga untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 21 Oktober 2015 dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 9,41% adalah antara Rp2.681 hingga Rp2.974 per saham. Tabel 6: Ringkasan Metode Penilaian DCF Konservatif Moderat Agresif PV of Free Cash Flows [Rp miliar] PV Terminal Value [Rp miliar] Non-Operating Assets [Rp miliar] Interest Bearing Debt [Rp miliar] (459) (459) (459) Total Equity Value [Rp miliar] Number of Share [juta saham] Fair Value per Share [Rp] Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 13 dari 15

14 Tabel 7: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian (Rp miliar) P 2016P Gambar 14: Market Value Added and Market Risk Pendapatan Biaya Penjualan (597) (748) (602) (742) (770) Laba Kotor Biaya Operasional (214) (220) (239) (202) (222) Laba Operasional Pendapatan (biaya) lain (4) (12) ( Laba sebelum pajak Pajak (61) (72) (71) (101) (110) Laba bersih Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 8: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian (Rp miliar) Aset P 2016P Kas dan setara kas Piutang Persediaan Aset jk pendek lain Aset keuangan - dimiliki hingga jatuh tempo Piutang kepada pihak terafiliasi Investasi di perusahaan lain Aset tetap Aset real estat Properti investasi Aset jangka panjang lainnya Total aset Kewajiban Hutang usaha Pinjaman bank jangka pendek Kewajiban jangka pendek lainnya Hutang jangka panjang Kewajiban jangka panjang lainnya Jumlah kewajiban Jumlah ekuitas Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Gambar 15: ROA, ROE dan Assets Turnover Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 9: Rasio Kunci Pertumbuhan [%] P 2016P Pendapatan 12,9 17,8 (11,3) 14,6 4,7 Laba usaha 19,2 12,6 (4,7) 22,1 3,7 Laba bersih 10,0 7,9 22,4 29,2 9,2 Profitabilitas [%] Marjin Laba Kotor 43,4 39,7 45,3 41,2 41,8 Marjin Laba Operasional 23,1 22,0 23,7 25,2 25,0 Marjin laba bersih 16,9 15,5 21,4 24,1 25,1 ROA 7,5 7,3 8,1 9,3 9,4 ROE 13,6 13,1 14,5 16,7 15,4 Solvabilitas [x] Liabilities to equity 0,8 0,8 0,8 0,7 0,6 Liabilities to assets 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing 22 Oktober 2015 Halaman 14 dari 15

15 DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan lap oran ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu -waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang - undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT Pefindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database ya ng digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 22 Oktober 2015 Halaman 15 dari 15