PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH ANTARA PT. PUTRA SENTOSA PRAKARSA DENGAN KONSUMEN DI KOTA JAMBI

Transkripsi

1 PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH ANTARA PT. PUTRA SENTOSA PRAKARSA DENGAN KONSUMEN DI KOTA JAMBI Oleh : H. Abdul Haris, SH, MH. Abstrak Perjanjian jual beli perumahan yang diadakan antara Bank Internasional Indonesia Cabang Jambi dengan konsumen PT. Putra Sentosa Prakarsa, pihak bank menyerahkan rumah yang dikehendaki oleh pihak konsumen dan sebaliknya pihak konsumen membayar sejumlah uang atas harga rumah tersebut, tetapi pihak bank belum memberikan sertifikat hak milik atas tanah rumah tersebut sebelum keseluruhan harga rumah itu dilunasi oleh konsumen. Dikarenakan perjanjian jual beli perumahan antara Bank Internasional Indonesia dengan konsumen PT. Putra Sentosa Prakarsa berjalan dalam waktu yang cukup lama, yaitu bisa 5 tahun, 10 tahun dan ada juga hingga 15 tahun, maka tidak selamanya seluruh perjanjian yang diadakan berjalan lancar sebagaimana yang diharapkan, tetapi ada ditemui permasalahan hingga merugikan salah satu pihak atau kedua belah pihak. Adanya permasalahan yang ditemui akan mengingkari perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama yang secara otomatis melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku khususnya yang mengatur mengenai perjanjian itu sendiri. Key Note : Pelaksanaan, Perjanjian Kredit, Konsumen A. Pendahuluan Tanah untuk lokasi pembangunan tempat kediaman atau domisili di wilayah Kota Jambi ini selain sudah sangat sedikit, sulit didapat dan harganyapun sudah sangat tinggi, sehingga bagi mereka yang berkehendak membangun tempat tinggal akan sukar melaksanakannya. Memang ada alternatif bagi mereka yang berkehendak memiliki tempat tinggal dengan dana terbatas, yaitu menumpang atau menyewa tempat tinggal orang lain, tetapi sifatnya sementara, yang kadang-kadang tidak dapat menentramkan kehidupan. Dengan perkembangan sekarang ini, guna memberikan kemudahan bagi warga masyarakat yang menghendaki tempat tinggal dengan dana yang terbatas, banyak badan usaha yang bergerak dibidang developer menyiapkan rumah tempat tinggal dalam segala bentuk/tipe dengan harga bervariasi baik yang terjangkau oleh warga masyarakat yang tingkat Batanghari Jambi. H. Abdul Haris, SH, MH. adalah Dosen Tetap PS. Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas 16

2 perekonomiannya menengah ke bawah sampai tingkat perekonomian menengah ke atas. Deplover dalam penjualan rumah-rumah yang dipersiapkannya dilakukan secara tunai maupun secara angsuran. Terhadap penjualan rumah dengan cara angsuran karena akan memakan waktu yang cukup lama, sedangkan deplover berkeinginan mendapatkan keuntungan yang cepat, maka deplover menawarkan dan menjual rumah-rumahnya tersebut kepada bank, termasuk Bank Internasional Indonesia sebagaimana yang dilakukan PT. Putra Sentosa Prakarsa (PT.PSP) selaku Developer Perumahan Puri Mayang Kota Jambi. Oleh pihak Bank Internasional Indonesia yang telah menyepakati perjanjian kerjasama dengan PT. Putra Sentosa Prakarsa memberikan kredit perumahan berbagai tipe kepada konsumen dari PT. Putra Sentosa Prakarsa sesuai dengan harga ketentuan pemerintah. Pembelian rumah dengan cara kredit melalui Bank Internasional Indonesia diwujudkan dalam suatu perjanjian dalam bentuk tertulis. Namun demikian, perjanjian tersebut tidak terlepas dari syarat-syarat sahnya suatu perjanjian itu sendiri sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yaitu : Untuk sahnya persetujuan-persetujuan diperlukan empat syarat : 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal. Dalam hal perjanjian jual beli secara kredit perumahan Puri Mayang yang diadakan oleh Bank Internasional Indonesia terhadap konsumen PT. Putra Sentosa Prakarsa, pihak bank menentukan syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk mendapatkan pembayaran secara kredit. Adapun syaratsyarat yang harus dipenuhi oleh konsumen, adalah : 1. Mengajukan permohonan untuk mendapatkan kredit dalam pembayaran angsuran perumahan; 2. Balik nama kepemilikan hak atas tanah bangunan dari PT. Putra Sentosa Prakarsa kepada konsumen dengan biaya ditanggung oleh konsumen; 3. Membayar biaya-biaya yang timbul dalam proses akad kredit antara konsumen dengan pihak PT. Bank Internasional Indonesia Cabang Jambi. Konsumen sebagai pembeli sangat tertarik membeli rumah milik Bank Internasional Indonesia atau yang dibuat oleh PT. Putra Sentosa Prakarsa itu dikarenakan : 1. Harga terjangkau dan tipe rumah cukup memuaskan; 2. Sudah membayar uang muka pengambilan lokasi perumahan kepada PT. Putra Sentosa Prakarsa; 3. Dapat membayar harga perumahan secara kredit dalam waktu yang cukup lama; dan 4. Bunga bank yang diterapkan dalam perjanjian tidak terlalu besar. 17

3 Perjanjian jual beli perumahan yang diadakan oleh Bank Internasional Indonesia dengan konsumen itu pada dasarnya adalah perjanjian jual beli. Dimana perjanjian jual beli itu sendiri menurut R. Subekti adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. 1 Dari perjanjian tersebut di atas, berkaitan dengan perjanjian jual beli perumahan yang diadakan antara Bank Internasional Indonesia Cabang Jambi dengan konsumen PT. Putra Sentosa Prakarsa, pihak bank menyerahkan rumah yang dikehendaki oleh pihak konsumen dan sebaliknya pihak konsumen membayar sejumlah uang atas harga rumah tersebut, tetapi pihak bank belum memberikan sertifikat hak milik atas tanah rumah tersebut sebelum keseluruhan harga rumah itu dilunasi oleh konsumen. Meskipun telah memiliki rumah yang diingini tetapi karena belum mendapatkan sertifikat hak milik atas tanah rumah tersebut sebagai bukti kepemilikan, maka konsumen belum dapat memiliki sepenuhnya hak miliknya, karena apabila suatu saat konsumen melakukan wanprestasi dalam masa perjanjian, pihak bank masih berhak untuk menarik kembali rumah yang telah diserahkan kepada konsumen tersebut. Tidak diserahkannya sertifikat hak milik atas tanah rumah tersebut oleh bank kepada konsuemen, karena dijadikan jaminan pelunasan hutang oleh bank. Penahanan sebahagian hak milik dalam suatu perjanjian menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku dapat dibenarkan. Hal ini sejalan dengan apa yang disampaikan oleh Abdul Kadir Muhammad sebagai berikut : Dalam hukum perdata kewajiban memenuhi prestasi selalu disertai jaminan harta kekayaan debitur. Dalam Pasal 1131 dan 1132 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dinyatakan bahwa semua harta kekayaan debitur baik bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan pemenuhan hutangnya terhadap kreditur. Tetapi jaminan umum ini dapat dibatasi dengan jaminan khusus berupa benda tertentu yang ditetapkan dalam perjanjian antara pihak-pihak. 2 Dikarenakan perjanjian jual beli perumahan antara Bank Internasional Indonesia dengan konsumen PT. Putra Sentosa Prakarsa berjalan dalam waktu yang cukup lama, yaitu bisa 5 tahun, 10 tahun dan ada juga hingga 15 tahun, maka tidak selamanya seluruh perjanjian yang diadakan berjalan lancar sebagaimana yang diharapkan, tetapi ada ditemui permasalahan hingga merugikan salah satu pihak atau kedua belah pihak. Masalah yang dapat timbul adalah konsumen ingkar janji dalam pembayaran angsuran rumah hingga pihak bank melakukan pelelangan atau mencari konsumen baru sebagai pengganti, padahal rumah yang dijadikan objek kredit telah hal R. Subekti, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993, hal.1. 2Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, Bandung, : PT. Citra Aditya Bakti, 18

4 mengalami kerusakan-kerusakan yang jika dijual harganya jauh menurun, dilain pihak konsumen tidak dapat menuntut pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa dan/atau Bank Internasional Indonesia atas kerusakan rumah yang telah ditungguinya padalah kerusakan itu tanggung jawab pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa dan/atau Bank Internasional Indonesia. Adanya permasalahan yang ditemui akan mengingkari perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama yang secara otomatis melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku khususnya yang mengatur mengenai perjanjian itu sendiri. Kemudian tidak selamanya perumahan Puri Mayang yang dijual PT. Putra Sentosa Prakarsa kepada Bank Internasional Indonesia sempurna sesuai dengan ketentuan, dikarenakan telah ada calon konsumen pembeli rumah tersebut dan mau mengadakan akad kredit dengan Bank Internasional Indonesia, maka sebelum dana PT. Putra Sentosa Prakarsa dicairkan oleh Bank Internasional Indonesia, kekurang sempurnaan itu harus disempurnakan oleh PT. Putra Sentosa Prakarsa. Guna mendapatkan dana dari Bank Internasional Indonesia, ada kalanya pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa mempengaruhi konsumen pembeli rumah melalui Bank Internasional Indonesia untuk menjelaskan kepada Bank bahwa kekurang sempurnaan perumahan telah diperbaiki oleh developer dan developer berjanji kepada konsumen untuk menyempurnakannya setelah dananya cair, tetapi dalam kenyataan, setelah dana dicairkan kepada PT. Putra Sentosa Prakarsa, developer tersebut tidak kunjung menyempurnakan kekurangan perumahan hingga merugikan pihak bank disatu sisi dan juga merugikan nasabah disisi lainnya. B. Permasalahan 1. Bagaimana pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah Puri Mayang antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan Konsumen di Kota Jambi? 2. Apasaja kendala-kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen tersebut? C. Pembahasan 1. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Kepemilikan Ruah Puri Mayang Kebutuhan masyarakat akan perumahan merupakan suatu kebutuhan primer yang tumbuh dan perkembang seiring dengan lajunya perekonomian dalam suatu tatanan masyarakat. Mengingat besarnya populasi penduduk di Indonesia masalah perumahan menjadi hal yang signifikan, oleh karena itu penyediaan kebutuhan masyarakat atas perumahan tidak hanya menjadi tanggungjawab pemerintah semata, lebih jauh penyediaan perumahan telah menjadi suatu bentuk bisnis yang marketable dan menjanjikan profit bagi dunia usaha di sektor swasta. Manusia tidak pernah lepas dari segala masalah yang berhubungan dengan tempat di mana manusia itu bernaung dan tinggal dalam kehidupannya sehari-hari. Bagi manusia, tempat tinggal 19

5 merupakan kebutuhan dasar, di samping kebutuhannya akan pangan dan sandang. Pada hakikatnya fungsi tempat tinggal bagi kehidupan manusia memang sangai vital. Tanpa tempat tinggal, manusia tidak akan dapat hidup dengan layak. Terpenuhinya kebutuhan akan pangan dan sandang saja tidaklah cukup. Ada peringkat dalam pemenuhan atas kebutuhan itu, dari kebutuhan yang minimum hingga yang tidak terbatas. Seiring dengan kondisi perekonomian negara, perusahanperusahan pengembang perumahan akan berkembang. Bisnis perumahan akan marak apabila laju pertumbuhan ekonomi dalam keadaan baik sehingga daya beli masyarakat meningkat. Hal ini sangat rasional mengingat perumahan di Indonesia dibeli dengan mekanisme Kredit Perumahan yang disalurkan oleh Bank Pemerintah maupun Bank Swasta. Sehingga kondisi perbankan nasional akan sangat memiliki korelasi dengan bisnis perumahan. Di saat negara dilanda badai krisis satu dekade yang silam bisnis perumahan seolah mati suri, dewasa ini seiring mulai bangkitnya perekonomian nasional bisnis perumahan makin berkembang sampai ke daerah-daerah, termasuk Kota Jambi. Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu cara masyarakat untuk memiliki rumah, khususnya apabila terdapat keterbatasan perekonomian untuk membeli rumah secara tunai. Dalam prakteknya Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) disalurkan oleh berbagai bank umum yang ditujukan langsung kepada konsumen yang terdiri atas berbagai strata dalam masyarakat. Berhubung ditujukan langsung kepada konsumen, jenis kredit ini dinamakan sebagai kredit konsumen atau konsumtif (selanjutnya disebut "kredit konsumtif''). Jenis kredit ini, dikategorikan sebagai fasilitas kredit yang sifatnya untuk konsumtif. Konsumtif adalah kredit yang dlberikan bank kepada pihak ketiga atau perorangan untuk keperluan konsumen berupa barang dan atau jasa dengan cara membeli, menyewa atau secara lain. Dengan adanya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini maka masyarakat dapat menikmati kebutuhan perumahan bagi masyarakat yang membutuhkan rumah. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan menyebutkan : Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Kemudian oleh Sentosa Sembiring mengartikan bahwa kredit itu adalah : Penyediaan uang ataupun tagihan-tagihan yang dapat disamakan dengan itu berdasarkan persetujuan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain dalam mana pihak peminjam 20

6 berkewajiban melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah yang telah ditetapkan. 3 Selanjutnya diperjelas oleh beliau : Secara sederhana dapat pula dikemukakan, bahwa kredit adalah kepercayaan atau saling percaya antara kreditur dan debitur. Jadi apa yang telah disepakati wajib ditaati. Dari rumusan di atas tampak bahwa hubungan antara pemberi kredit dalam hal ini Bank (kreditur) dan penerima kredit dalam hal ini nasabah (debitur), didasarkan pada perjanjian yang dalam praktek perbankan dikenal sebagai perjanjian kredit bank. 4 Dari pengertian kredit tersebut diperluas dengan istilah perkreditan, yang menurut Munir Fuady adalah : Suatu penyediaan uang atau yang disamakan dengannya, yang didasari atas perjanjian pinjam meminjam antara pihak kreditur (bank, perusahaan atau perorangan) dengan pihak debitur (peminjam), yang mewajibkan pihak debitur untuk melunasi hutangnya dalam jangka waktu tertentu, dimana sebagai imbalan jasanya, kepada pihak kreditur (pemberi pinjaman) diberikan hak untuk mendapatkan bunga, imbalan atau pembagian hasil hitungan selama masa kredit tersebut berlangsung. 5 Dilandasi penjelasan tersebut di atas, diketahuilah bahwa pengertian perkreditan itu adalah suatu penyediaan uang atau yang disamakan dengan itu atas dasar perjanjian pinjam meminjam yang diadakan antara kreditur dengan debitur, dimana pihak kreditur memberikan sejumlah uang dan debitur mengembalikannya beserta jasa pinjaman dalam jangka waktu tertentu. Dalam praktek perbankan, untuk penyediaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank banyak melakukan kerjasama dengan berbagai pengembang atau developer. Dalam perjanjian kerjasama ini, pihak bank dan pengembang akan memasarkan produk masing-masing melalui bidang pemasarannya. Di pihak pengembang akan menawarkan kepada para konsumennya atas berbagai kemudahan dari bank yang bekerja sama dengannya, jika konsumen tersebut memerlukan fasilitas kredit konsumtif. Demikian pula di pihak bank, bank akan mereferensikan dan merujuk terhadap para pengembang yang bekerja sama dengannya untuk membeli rumah. PT Putra Sentosa Prakasa yang berkedudukan di Kota Jambi, merupakan salah satu dari sekian banyak perusahaan pengembang yang diberikan kepercayaan oleh bank untuk menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah di Kota Jambi. Puri Mayang Raya merupakan salah satu kompleks perumahan yang dibangun oleh PT Putra Sentosa Prakasa yang berdasarkan pengamatan di lapangan cukup diminati oleh hal Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan, Bandung : CV. Mandar Maju, 2000, hal Ibid. 5 Salim H.S Hukum Kontrak Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta : Sinar Grafika, 21

7 masyarakat Kota Jambi. Alasan konsumen yang membeli rumah pada perumahan ini adalah: Dapat dibeli secara kredit; a. Lingkungan perumahan yang asri; b. Fasilitas yang lengkap seperti sarana dan pra sarana umum; c. Jaminan keamanan, baik keamanan dalam hal jauh dari gangguan, maupun keamanan karena bebas dari gusuran; d. Desain rumah yang menarik; e. Lokasi yang strategis, dalam arti aksesibilitas ke pusat kota tidak terlampau jauh. 6 Ditinjau secara keseluruhan proses pelaksanaan jual beli rumah di PT Putra Sentosa Prakasa dengan dukungan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah maka dapat dilihat adanya tiga konstruksi hubungan yang masing-masing hubungan tersebut merupakan rangkaian yang saling menentukan. Ketiga hubungan itu adalah hubungan antara Bank dengan PT Putra Sentosa Prakasa adalah sebagai mitra kerja artinya Bank melalui kredit yang diberikannya membantu PT Putra Sentosa Prakasa dalam penjualan rumah yang dibangunnya. Karena tanpa kredit yang diberikan oleh Bank akan mengakibatkan tersendatnya penjualan rumah. Hubungan antara pembeli (konsumen) dengan PT Putra Sentosa Prakasa adalah hubungan berdasarkan perjanjian jual beli rumah beserta tanahnya dan segala fasilitas yang telah dijanjikan oleh pihak PT Putra Sentosa Prakasa, sedangkan hubungan antara Bank dengan pembeli kredit Pemilikan Rumah, dalam arti membantu konsumen untuk membayar rumah tersebut secara tunai kepada PT Putra Sentosa Prakasa akan tetapi konsumen menjadi berhutang kepada Bank. Jadi dapat dilihat bahwa kedudukan Bank sangat penting baik bagi PT Putra Sentosa Prakasa selaku perusahaan pengembang perumahan dan permukiman maupun bagi pembeli rumah (konsumen). Perjanjian jual beli rumah pada perumahan Puri Mayang Raya yang dibangun oleh PT Putra Sentosa Prakasa disebut perjanjian standar atau perjanjian baku, dimana dari pihak pengembang PT Putra Sentosa Prakasa dalam hal ini terlebih dahulu telah menyediakan syarat-syarat perjanjian yang sudah distandarkan pada bentuk perjanjian tertulis dan telah dicetak, kemudian jika pihak lain ingin ikut terlibat artinya membeli rumah dan menyetujui apa yang tercantum dalam perjanjian maka cukup dengan cara membubuhi tanda tangan. Begitu juga halnya dengan perjanjian kredit dimana pihak Bank terlebih dalulu telah menyediakan blangko (formulir) syarat-syarat umum perjanjian kredit, yang isinya telah disiapkan terlebih dahulu. Formulir ini diberikan kepada setiap pemohon dan meminta pendapatnya apakah dapat menerima syaratsyarat yang tersebut di dalam formulir atau tidak. Berdasarkan hasil penelitian tidak pernah ada pihak konsumen yang keberatan akan isi dari perjanjian kredit tersebut. 6 Rangkuman hasil wawancara dengan 5 (lima) orang konsumen Perumahan Puri Mayang Raya di Kantor PT Putra Sentosa Prakasa, tanggal 15 April

8 Untuk mengetahui syarat-syarat dalam pembelian rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah di Perumahan Puri Mayang Raya yang difasilitasi oleh Bank Internasional Indonesia (BII) cabang Jambi dapat dijelaskan sebagai berikut: Syarat-syarat perjanjian jual beli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah pada prinsipnya semua orang dapat atau boleh untuk mengajukan permohonan untuk membeli sebuah rumah pada pengembang melalui KPR-BTN, akan tetapi mengingat terbatasnya pembangunan perumahan yang tersedia maka bagi setiap pemohon yang akan membeli rumah diharuskan memenuhi syarat-syarat tertentu seperti: a. Syarat syarat umum - Warga Negara Indonesia berusia di atas 21 tahun maksimal sampai jatuh tempo kredit di bawah 55 tahun ; - Total joint income suami istri minimal Rp ,-; - Penghasilan bersih suami istri minimal 3 kali angsuran per bulan; - Rumah atau tempat usaha harus ditempati oleh calon debitur; - Minimal kredit sebesar Rp ,-; - Pengalaman kerja minimal 2 tahun di tempat kerja sekarang atau pengusaha minimal 3 tahun; - Suku bunga tetap untuk 1 tahun dan 3 tahun pertama, seterusnya disesuaikan dengan suku bunga yang berlaku di pasar (suku bunga exsisting); - Sanggup memenuhi ketentuan yang ditetapkan. b. Syarat - syarat khusus - Photo copy kartu keluarga; - Photo copy KTP suami isteri; - Photo copy surat nikah bagi yang sudah berkeluarga; - Photo copy rekening tabungan/koran 3 bulan terakhir; - Photo copy keterangan kerja dan slip gaji; - NPWP pemberi kerja/spt Tahunan; - NPWP-SIUP-SITU-TDP; - Dokumen-dokumen untuk WNI keturunan; - Surat Keterangan Kewarganegaraan; - Surat Ganti Nama (bila ada); - Surat perjanjian jual beli antara konsumen dengan perusahaan pengembang pemukiman dan perumahan. Setelah semua persyaratan di atas terpenuhi oleh konsumen, maka pemohon dapat mengajukan permohonannya melalui PT Putra Sentosa Prakasa seterusnya disampaikan ke Bank BII Cabang Jambi serta dilanjutkan dengan wawancara untuk mengetahui layak atau tidaknya yang bersangkutan (pemohon) diberikan fasilitas KPR. Dalam perjanjian jual beli rumah melalui KPR pada Perumahan Puri Mayang Raya yang dikelola oleh PT Putra Sentosa Prakasa ada tiga pihak yang terlibat di dalamnya, yaitu: a. Bank BII Cabang Jambi b. Pihak Pengembang (PT Putra Sentosa Prakasa) 23

9 c. Pembeli Rumah (Konsumen) Hak dan kewajiban dari masing-masing pihak dalam proses jual beli perumahan di Puri Mayang Raya adalah : a. Bank Kredit 1) Hak a) Berhak menerima dan menolak permohonan kredit seseorang. b) Berhak menerima angsuran pembelian rumah setiap bulan. c) Berhak melakukan penyaluran atas perumahan yang dibangun oleh pihak pengembang. d) Berhak menahan surat-surat, dokumen rumah dan tanah yang akan dibeli sebagai jaminan. e) Berhak menegur pembeli dalam hal penunggakan pembayaran angsuran kredit. f) Berhak menarik kembali rumah jika konsumen tidak melaksanakan kewajibannya. 2) Kewajiban Bank a. Wajib memberikan informasi tentang cara permohonan kredit. b. Wajib memberikan kredit yang telah disetujui Bank c. Wajib untuk menghapuskan atau menghentikan kegiatan barang jaminan dalam hal rumah telah dilunasi hutangnya dan telah menerima pernyataan lunas dari Bank. d. Wajib menyerahkan kembali kepada pembeli mengenai rumah berikut tanahnya serta surat-surat bukti lainnya yang disimpan atau dikuasai oleh Bank, apabila telah dilunasinya angsuran terakhir. c. Pihak PT Putra Sentosa Prakasa Pembeli rumah adalah orang-orang yang membeli rumah pada Perumahan Puri Mayang Raya dengan dukungan fasilitas KPR. Adapun hak dan kewajiban pembeli rumah antara lain : 1) Hak Pihak PT Putra Sentosa Prakasa a) Berhak menerima atau menolak calon pembeli. b) Berhak menerima uang dari Bank atas harga rumah yang dibeli oleh pembeli (konsumen). 2) Kewajiban Pihak PT Putra Sentosa Prakasa a) Menyerahkan barang yang akan dijual (rumah) b) Memberikan informasi kepada orung yang akan membeli rumah (calon komsumen), c) Menyediakan dan membangun rumah yang layak huni. d. Pembeli rumah (Konsumen) Pembeli rumah adalah orang-orang yang membeli rumah pada Perumahan Puri Mayang Raya dengan dukungan fasilitas KPR. Adapun hak dan kewajiban pembeli rumah antara lain : 1) Hak Pembeli Rumah a) Berhak menerima barang dalam keadaan baik sesuai dengan perjanjian. b) Berhak untuk menggunakan dan menikmati barang atau rumah yang dibeli secara kredit. 24

10 c) Berhak untuk mendapatkan kembali semua surat-surat dan dokumun-dekumen mengenai rumah berikut tanahnya serta surat-surat bukti lainnya yang dijadikan jaminan setelah lunas angsuran terakhir. 2) Kewajiban Pembeli Rumah a) Membayar uang muka yang telah ditetapkan b) Pembeli rumah wajib menerima sendiri rumah yang akan dibelinya. c) Pembeli rumah wajib membayar cicilan rumahnya ke Bank sesuai dengan perjanjian. d) Pembeli rumah wajib memelihara rumah yang ditempatinya. e) Pembeli rumah tidak boleh mengalihkan rumah kepada pihak lain tanpa seizin kreditur. Berdasarkan apa yang telah dikemukakan tentang hak dan kewajiban antara para pihak dapat diketahui bahwa hubungan antara konsumen dengan PT Putra Sentosa Prakasa adalah hubungan perjanjian kredit kepemilikan rumah beserta tanahnya, hubungan antara pengembang dengan Bank adalah hubungan mitra kerja, sedangkan hubungan antara konsumen dengan Bank adalah hubungan perjanjian kredit. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memiliki karakteristik ditinjau dari hubungan antara konsumen dengan PT Putra Sentosa Prakasa dalam kaitannya dengan pembiayaan, yaitu: Konsumen yang mendatangi pengembang atas rekomendasi dan rujukan dari pihak bank atau secara langsung mendatangi pengembang, tetap harus berhati-hati dan memperhatikan: a. Lokasi pengembang yang berada dalam area yang strategis atau tidak. Lokasi strategis akan memberikan keberuntungan dan aksebilitas yang baik bagi konsumen. b. Sarana induk atau master plan. Konsumen berhak menanyakan kepada pengembang terhadap master plan lahan yayasan pengembang. Hal ini berguna untuk mengetahui perkembangan wilayah tersebut di masa mendatang. c. Infrastruktur, sarana dan fasilitas. Konsumen sebaiknya melihat sekeliling lokasi perumahan tersebut, apakah seluruh sarana dan fasilitas yang dibutuhkan telah tersedia. Misalnya, jaringan telepon, listrik, air, fasilitas olah raga, umum, pendidikan formal dan informal dan kawasan lainnya sebagai pelengkap berupa fasilitas komersial dan kawasan pusat niaga. d. Pelayanan purnajual. Konsumen harus meneliti secara seksama apakah pengembang memberikan pelayanan purnajual atau tidak. Biasanya, layanan purnajual ini diberikan oleh pengembang yang memiliki reputasi baik. e. Status hukum tanah dan bangunan. Kejelasan status hukum tanah perlu diprioritaskan oleh konsumen untuk memperoleh kepastian atas hak tanah yang dimilikinya. Umumnya bila pengembang berbentuk badan hukum, status tanah sertifikat induk lokasi berupa Hak Guna Bangunan (HGB) dan akan dilakukan pemecahan (splitsing) secara kavling yang 25

11 dipilih konsumen. Selain sertipikat hasil pemecahan, dokumen hukum lainnya sebagai bukti kepemilikan yang harus dimiliki oleh konsumen adalah Surat Izin Mendirikan Bangunan (SIMB) berikut denah bangunan dan cetak biru atau blue print dan Surat Izin Penggunaan Bangunan. Setelah konsumen mempelajari hal-hal tersebut di atas dan meyakini lokasi pengembang tersebut merupakan yang terbaik dan paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuannya, saatnya untuk menetapkan pilihan pengembangan dan konsumen, akan menyepakati: 1) Fasilitas pembiayaan atas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dimohonkan melalui bank dan pembayaran uang muka atau down payment yang harus diserahkan pada pengembang sesuai jadwal yang disepakati bersama; 2) Penanda-tanganan akta jual beli dan pengurusan atas pemecahan sertipikat induk atas nama pengembang menjadi nama konsumen sesuai dengan kavling yang dipilih konsumen. Dalam melakukan transaksi jual beli hingga kepengurusan sertipikat, biasanya pihak pengembang telah menyiapkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk. Hubungan antara PT Putra Sentosa Prakasa dan konsumen membentuk perikatan di antara keduanya. Walaupun untuk transaksi ini memperoleh fasilitas kredit konsumtif dari bank, konsumen tidak dapat sepenuhnya menyerahkan persoalan ini pada bank. Sikap kehati-hatian konsumen harus diarahkan secara tepat dengan kejelian secara mendalam sehingga konsumen tidak perlu mengeluarkan energi dan waktu untuk komplain atas ketidakpuasannya terhadap PT Putra Sentosa Prakasa. Perjanjian kredit kepemilikan rumah perumahan Puri Mayang antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen adalah sebatas penentuan lokasi pembangunan perumahan, dimana pihak konsumen berhak menentukan lokasi rumah yang akan ditempatinya dengan kewajiban membayar harga lokasi yang ditentukan oleh PT. Putra Sentosa Prakarsa. Selanjutnya pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa yang telah menerima uang penentuan lokasi perumahan berkewajiban membangun perumahan standar yang diinginkan oleh konsumen dalam fisik 100%. Dikarenakan konsumen akan membayar pembelian rumah dengan angsuran kredit, maka diajukanlah ke bank yang ditentukan oleh PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan ketentuan fisik rumah sudah harus siap 100%, konsumen dan PT. Putra Sentosa Prakarsa sepakat menerangkan kepada bank bahwa rumah sudah siap 100% dengan kekurangan akan dipenuhi oleh PT. Putra Sentosa Prakarsa setelah akad kredit dan bank menganggap perjanjian antara konsumen dengan PT. Putra Sentosa Prakarsa telah selesai dan konsumen telah memenuhi persyaratan untuk mendapatkan kredit perumahan, akhirnya bank mengadakan akad kredit dengan konsumen tersebut. 26

12 2. Kendala - kendala Yang Dihadapi Dalam Pelaksanaan Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah Sebagaimana diketahui bahwa meskipun perjanjian kredit kepemilikan rumah yang diadakan antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen perumahan Puri Mayang berakhir setelah beralihnya perjanjian konsumen kepada pihak bank dengan perjanjian kredit perumahan, namun sisa perjanjian kredit pemilikan perumahan dengan PT. Putra Sentosa Prakarsa tidak hapus sebelum terpenuhi ketentuan perjanjian yang diadakan dengan konsumen, seperti belum selesainya pembayaran uang penentuan lokasi rumah atau belum selesainya fisik bangunan 100%. Dalam pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah Puri Mayang antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen setelah terjadinya perjanjian kepemilkan rumah secara kredit kepada bank, ternyata ditemui adanya kendala terutama dihadapi oleh konsumen. Kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen perumahan Puri Mayang adalah berupa : a. Tidak melanjutkan penyiapan fisik bangunan berupa pengecetan Tidak selamnya perjanjian kredit perumahan yang diadakan antara konsumen dengan pihak bank, fisik bangunan siap 100% tetapi karena PT. Putra Sentosa Prakarsa berjanji menyiapkannya dalam waktu dekat maka terjadi perjanjian kredit, tetapi setelah terjadi perjanjian kredit antara konsumen dengan bank dan PT. Putra Sentosa Prakarsa telah mendapat haknya dari penjualan rumahnya, pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa tidak mau menyiapkan kekurangan fisik bangunan, yang akhirnya merugikan konsumen karena menyiapkan kekurangan fisik bangunannya sendiri, seperti pengecetan bangunan, penyiapan kamar mandi dan wc, sehingga konsumen dirugikan dari penyiapan tersebut. b. Tidak menyerahkan dana penyiapan fisik bangunan Karena pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa tidak jadi menyiapkan kekurangan fisik bangunan hingga konsumen sendiri yang menyiapkan, tetapi pihak PT. Putra Sentosa Prakarsa tidak mengganti dana penyiapan fisik bangunan oleh konsumen, padahal dana untuk itu telah disepakati bersama oleh kedua belah pihak, sehingga pihak konsumen bertambah dirugikan. D. Penutup Pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah Puri Mayang antara konsumen dengan PT. Putra Sentosa Prakarsa hanya sebatas penentuan lokasi perumahan dan penyiapan fisik bangunan. Kendala-kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perjanjian kredit kepemilikan rumah Puri Mayang yang diadakan antara PT. Putra Sentosa Prakarsa dengan konsumen, adalah berupa : 1. Tidak melanjutkan penyiapan fisik bangunan; dan/atau 2. Tidak menyerahkan dana penyiapan fisik bangunan. 27

13 E. Daftar Pustaka H.S., Salim. Hukum Kontrak Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, Komaruddin. Metode Penulisan Skripsi Dan Tesis, Angkasa, Bandung, Masjchun Sofwan, Sri Soedewi. Kuliah Hukum Perdata, Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta. Muhammad, Abdul Kadir. Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Muljadi, Kartini & Widjaja, Gunawan. Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. Sembiring, Sentosa. Hukum Perbankan, CV. Mandar Maju, Bandung, Soerjono dan Abdurrahman, H. Metode Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, Subekti, R. Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993., Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 2002., dan Tjitrosudibio, R. Kitab Undang-undang Hukum Perdata, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, Syahrani, H. Ridwan. Seluk Beluk Dan Asas-asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung, Poerwadarminta, W.J.S. Kamus Umum Bahasa Indonesia, PN. Balai Pustaka, Jakarta,