BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN. yang dikenal dengan istilah Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) dan KPR

Transkripsi

1 56 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN Dengan maraknya bank syariah, kini perbankan mempunyai dua opsi untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yaitu KPR syariah dari bank syariah yang dikenal dengan istilah Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) dan KPR konvensional dari bank lainnya. Poin yang membedakan kedua KPR tersebut salah satunya adalah penerapan bunga bagi bank konvensional dan penetapan margin bagi bank syariah. Selain bunga dan margin, pada KPR di kedua perbankan ini ada satu poin lagi yang perlu dicermati yaitu sistem pelunasan sebelum jatuh temponya. Keduanya mempunyai penerapan yang berbeda. Sistem yang berbeda ini penulis uraikan dalam pembahasan pokok dalam bab ini. A. Sistem Pelunasan KPR Sebelum Jatuh Tempo di BTN Cabang Pekalongan Bank adalah perusahaan yang kegiatan pokoknya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan memberikan kredit kepada masyarakat. 45 Bank dapat memberikan kredit kalau memiliki dana/atau tagihan yang sama dengan itu, bank terlibat kesepakatan dengan calon debitur baik volume, tingkat bunga, 45 Herman Darmawi, Manajemen Perbankan, (Jakarta; PT Bumi Akasara, 2012), hlm

2 57 jangka waktu maupun agunan. 46 Kredit Pemilikan Rumah atau yang disingkat dengan KPR merupakan salah satu jenis kredit. Kredit ini tergolong sebagai kredit konsumtif. Dalam BTN Cabang Pekalongan KPR dibagi menjadi dua yaitu KPR subsidi dan KPR nonsubsidi BTN. a. KPR subsidi yaitu kredit yang diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa keringanan dalam pemberian suku bunga kredit. Untuk saat ini, kredit bersubsidi diberi keringanan bunga sekitar 7,25% dari suku bunga yang beredar. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh pemerintah, sehingga setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan. b. KPR nonsubsidi yaitu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan BTN Cabang Pekalongan. Untuk memulai transaksi KPR, nasabah cukup menyediakan uang muka karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang. Rumah dapat diperoleh dari perorangan maupun dari developer dengan memastikan sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada (bagi perorangan). Apabila nasabah membeli rumah dari developer maka 46 Taswan, Akuntansi Perbankan Transaksi dalam Valuta Rupiah, (Yogyakarta: UPP STIM YKPN, 2008), hlm 215.

3 58 perlu dipastikan bahwa developer dimaksud telah mempunyai izin-izin antara lain: izin peruntukan tanah; izin lokasi, aspek penatagunaan lahan, site plan yang telah disahkan dan sebagainya. Prasarana sudah tersedia. Kondisi tanah matang. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB. Induk atas nama developer IMB dan kenali reputasi penjual. 47 Berikut adalah persyaratan yang harus dipenuhi calon nasabah dalam mengajukan permohonan KPR. 1) Data Pribadi: a. Mengisi formulir permohonan b. Pas foto ukuran 3x4 (suami/istri) c. Fotocopy KTP pemohon d. Fotocopy KTP suami/istri e. Fotocopy surat nikah f. Fotocopy kartu keluarga 2) Data Pekerjaan a. Fotocopy kartu pegawai/ NIP (bila ada) b. Fotocopy surat keterangan dari perusahaan/ SK pengangkatan c. Slip gaji/ rincian penghasilan (dari instansi/ perusahaan) d. Fotocopy SIUP, NPWP perusahaan (bagi perusahaan swasta/ wiraswasta) e. Perincian penghasilan berpenghasilan tidak tetap (disahkan oleh Lurah) 47 Hasil wawancara, Karyawan Bank Tabungan Negara Cabang Pekalongan, Bapak Joko Surono, 3 Februari 2015 Pukul

4 59 3) Data Dokumen Pokok a. Fotocopy sertifikat HGB/ Hak milik b. Fotocopy IMB & PBB terakhir Jika KPR yang telah diambil sudah terjadi cukup lama dan tiba-tiba nasabah ingin melunasinya sebelum jatuh tempo maka perlu diketahui dahulu simulasi angsuran KPR yang bersangkutan. Untuk mengetahui simulasi angsuran, maka perlu diketahui juga bunga yang diberikan pada saat itu dan metode yang digunakan dalam bank terkait yaitu BTN Cabang Pekalongan. Secara umum dikenal 2 metode perhitungan bunga yang biasanya diterapkan pada lembaga keuangan termasuk bank. Kedua metode tersebut, sebagai berikut Flate Rate Flate rate merupakan metode pembebanan suku bunga kredit yang rata setiap kali angsuran, atau total angsuran pokok maupun angsuran bunga sama setiap kali angsuran atau setiap bulan. 2. Annuity Annuity atau anuitas merupakan perhitungan bunga dengan mengalikan presentase bunga dikalikan dengan saldo akhir pinjaman secara tahunan. Dalam metode angsuran annuity ini, total angsuran per tahun akan sama, sementara angsuran pokok dan angsuran bunga akan berubah Ismail, Akuntansi Bank Teori dan Aplikasi dalam Rupiah, (Jakarta: Kencana, 2010), hlm

5 60 Dalam menghitung angsuran KPR BTN Cabang Pekalongan menggunakan metode anuitas. Dengan metode ini nominal angsuran bunga setiap periode atau bulan akan menurun, sedangkan angsuran pokok semakin meningkat. Angsuran pokok dan bunga bila dijumlah setiap periode adalah sama besarnya. 49 Gambar 2.4 Skema Anuitas Total Angsuran Angsuran Pokok Angsuran Bunga Jangka Waktu Sebenarnya perhitungan angsuran dalam KPR BTN Cabang Pekalongan dalam setiap bulan maupun setiap tahun tidak perlu menghitung manual tetapi dengan sistem yang telah dibuat oleh BTN Cabang Pekalongan dan dirancang secara otomatis melalui perangkat komputer. Karyawan BTN Cabang Pekalongan hanya perlu memasukkan plafond yang telah diambil dan jangka waktu yang diinginkan nasabah. Untuk mengetahui lebih rinci perhitungan angsuran KPR BTN Cabang Pekalongan dapat dilihat pada penjelasan berikut. 49 Taswan, Op.Cit., hlm

6 61 Berikut adalah contoh perhitungannya. Pak Cipto mendapat kredit dari BTN Cabang Pekalongan dengan plafond kredit yang telah disetujui sebesar Rp ,- dengan jangka waktu 5 tahun. Suku bunga kredit 12,5% per tahun. Maka perhitungan angsuran per bulannya adalah sebagai berikut. Plafond kredit Rp Jangka waktu 5 tahun/ 60 bulan Bunga 12,50% Angsuran per bulan = P x i x i 12 n = x 0,125 x , = x 0, x 2, = Keterangan. P = Plafond kredit i = Bunga n = Jangka waktu kredit

7 62 Berikut simulasi angsurannya (dalam rupiah) jika suku bunga tidak mengalami perubahan. Bulan Tabel 2.4 Simulasi Angsuran KPR BTN Cabang Pekalongan Saldo Awal Pinjaman Angsuran Pokok Bunga Saldo Akhir Pinjaman

8 Bunga = saldo pinjaman x i 12 Misal bunga pada bulan ke-1 = x 0, =

9 64 Pokok = Angsuran Bunga = = Setelah mengetahui cara perhitungan angsuran maka dapat dihitung sisa kredit jika nasabah ingin melakukan pelunasan sebelum jatuh tempo. Sebelumnya, nasabah perlu memberitahu pihak bank dengan datang langsung ke kantor BTN Cabang Pekalongan atas pengajuan pelunasan KPR nya yang dipercepat. Setelah itu, pihak bank akan menghitung total angsuran secara otomatis. Nasabah yang melakukan pelunasan sebelum jatuh tempo dalam BTN Cabang Pekalongan dijatuhkan penalti sebesar 1% dari sisa kredit. Misal nasabah ingin melunasi utangnya pada bulan ke 49 atau pada awal tahun ke 5, maka yang harus dibayarkan nasabah saat pelunasan sebelum jatuh tempo adalah. Penalti = 1% x Rp ,- = Rp ,-. Sisa Kredit = Rp Ro Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp = Rp ,- Sisa kredit diambil dari pokok yang belum terbayar yaitu dari bulan ke 49 sampai bulan ke 60. Pokok angsuran dapat dilihat pada tabel simulasi

10 65 angsuran. Setelah menghitung sisa kredit dan penalti maka dapat diketahui total pelunasan yang diperoleh dari sisa kredit ditambah penalti. Total Pelunasan = Rp ,- + Rp ,- = ,- Jadi, jumlah nominal yang harus dilunasi adalah Rp ,-. 50 B. Sistem Pelunasan KPR Sebelum Jatuh Tempo di Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) dalam Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan juga digolongkan menjadi dua macam yaitu PPR bersubsidi dan PPR nonsubsidi. Hanya saja dalam Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan subsidi yang diberikan pihak bank berupa uang muka bukan keringanan suku bunga. Persyaratan yang harus diajukan calon nasabah kurang lebih sama dengan BTN Cabang Pekalongan. Berikut adalah persyaratannya Fotocopy KTP pemohon 2. Fotocopy kartu keluarga 3. Fotocopy surat nikah (bila sudah menikah) 4. Slip gaji & surat keterangan kerja 5. Fotocopy tabungan/rekening koran 3 bulan terakhir 6. Fotocopy NPWP untuk pembiayaan diatas 50 jt 7. Fotocopy rekening telepon dan listrik 50 Hasil Wawancara, Consumerr Loan Service. Bapak Iwan Kartono, 26 Januari 2015 Pukul Hasil Wawancara, Customer Service, Ibu Melati, 30 April 2015 Pukul

11 66 8. Fotocopy SHM/SHGB 9. Fotocopy IMB dan Denah Bangunan Berbeda dengan BTN Cabang Pekalongan, Bank Syariah Mandiri menggunakan potongan pelunasan sebagai dasar sistem untuk melayani nasabah yang hendak melunasi PPR nya sebelum jatuh tempo. Potongan adalah pengurangan atas utang atau tagihan tertentu. 52 Pelunasan adalah terpenuhinya semua kewajiban yang berakibat hapusnya ikatan perjanjian. 53 Jadi potongan pelunasan dapat diartikan pengurangan atas utang atau tagihan atas terpenuhinya semua kewajiban yang berakibat hapusnya ikatan perjanjian. Potongan pelunasan dalam murabahah adalah pengurangan harga dari pembayaran yang semestinya yang diberikan bank syariah kepada nasabah yang melakukan pelunasan pembayaran dalam pembiayaan murabahah sebelum jatuh tempo atau lebih cepat dari waktu yang telah disepakati. Sebelum melakukan perhitungan profit margin, pihak bank akan melakukan pemerikasaan terhadap komponen-komponen yang dibutuhkan, pemeriksaan tersebut meliputi. a. Jenis perhitungan profit margin b. Plafond pembiayaan sesuai jenis c. Jangka waktu pembiayaan d. Tingkat profit margin pembiayaan 52 Thomas Suyatno, Kelembagaan Perbankan, (Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2007), hlm Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan, (Jakarta: PT Gramedia Puataka Utama, 2007), hlm 86.

12 67 e. Pola tagihan atau jatuh tempo tagihan, baik harga pokok maupun profit margin. Margin diperoleh dari selisih antara harga beli dari supplier (pemasok) dengan harga jual kepada nasabah untuk mempermudah perhitungan, dimana Bank Syariah Mandiri menetapkan standar margin sesuai dengan jangka waktu yang diambil. Hal ini dikarenakan semakin lama jangka waktu yang diambil maka semakin ada kemungkinan untuk menghadapi resiko seperti kredit macet dan resiko lainnya. Sistem perhitungan angsuran PPR Bank Syariah Mandiri ini adalah sistem flat (flate rate) di mana nasabah yang mengajukan pembiayaan ini dapat mengangsur secara tetap antara harga pokok dan margin yang tetap sampai jatuh tempo. Tetapi jika nasabah ingin melunasi PPR sebelum jatuh tempo maka pelunasan senilai utang nasabah tidak dipisahkan antara angsuran pokok dan angsuran margin seperti yang terjadi pada bank konvensional. Untuk lebih jelasnya, penulis merinci perhitungan yang diterapkan pada Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan. Misal nasabah telah sepakat mengambil PPR di Bank Syariah Mandiri dengan plafond Rp dan lama Angsuran 5 tahun serta margin yang disepakati 15,66% per tahun, maka perhitungan angsuran untuk PPR tersebut adalah sebagai berikut. Plafond Pembiayaan = Rp Lama Angsuran = 5 tahun/ 60 bulan Margin = 15,66%

13 68 Perhitungan Margin = Rp x 15,66% x 5 = Rp Total Pembiayaan = Rp Rp = Rp Perhitungan Angsuran = Rp = Rp Jadi angsuran per bulannya adalah Rp ,-. Berikut simulasi angsurannya. Bulan Tabel 3.4 Simulasi Angsuran PPR BSM Cabang Pekalongan Saldo Awal Pinjaman Pokok Angsuran Margin Saldo Akhir Pinjaman

14

15 Simulasi angsuran ini akan tetap nilainya sampai perjanjian pembiayaan berakhir walaupun adanya perubahan suku bunga. Di sinilah salah satu kelebihan bank syariah, nasabah memperoleh kepastian dalam jumlah angsuran tiap periodenya. Untuk potongan pelunasan pada murabahah di mana PPR dalam Bank Syariah Mandiri menggunakan akad murabahah, Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan mempunyai kebijakan yaitu dengan memberikan potongan pelunasan bagi nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari jangka waktu yang telah disepakati. Kebijakan potongan pelunasan ini diterapkan saat nasabah telah mengajukan permohonan pelunasan sebelum jatuh tempo dengan datang langsung ke kantor Bank Syariah Mandiri khususnya di bagian customer service, maka customer service akan melakukan tindakan lanjut ke bagian PPR. Tidak semua nasabah akan menerima potongan pelunasan saat melakukan pelunasan PPR sebelum jatuh tempo. Artinya jika nasabah A mendapat potongan pelunasan maka belum tentu nasabah B (nasabah yang lain) juga mendapat potongan pelunasan. Besarnya potongan pelunasannya pun tidak sama antara nasabah A dan nasabah B jika kedua nasabah tersebut samasama mendapatkan potongan pelunasan. Hal ini dikarenakan bank melihat dari beberapa aspek yang menjadi pertimbangan. Beberapa aspek tersebut adalah sebagai berikut Op.Cit., Ibu Melati.

16 71 1. Kecepatan nasabah dalam melunasi pembayarannya. 2. Nasabah yang telah dinilai tidak pernah macet dalam melakukan pembayaran PPR, artinya nasabah tidak lalai dalam kewajibannya sehingga selalu lancar dalam melakukan pembayaran dan tidak melampaui batas waktu yang telah ditetapkan. Potongan pelunasan yang diterapkan Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan tercantum dalam fatwa DSN-MUI No. 23/DSN-MUI/III/2002 Tentang Potongan Pelunasan dalam Murabahah. Dalam fatwa tersebut terdapat ketetentuan umum sebagai berikut Jika nasabah dalam transaksi murabahah melakukan pelunasan pembayaran tepat waktu atau lebih cepat dari waktu yang telah disepakati, LKS boleh memberikan potongan dari kewajiban pembayaran tersebut, dengan syarat tidak diperjanjikan dalam akad. 2. Besar potongan sebagaimana dimaksud di atas diserahkan pada kebijakan dan pertimbangan LKS. Melalui fatwa tersebut, penerapan sistem pelunasan sebelum jatuh tempo di Bank Syariah Mandiri dapat dikatakan sesuai dengan syariah, karena meskipun Bank Syariah Mandiri menyatakan beberapa aspek untuk menilai layaknya nasabah dalam mendapatkan potongan pelunasan, hal itu telah sesuai dengan fatwa DSN-MUI No. 23/DSN-MUI/III/2002 tentang Potongan Pelunasan dalam Murabahah yang menyatakan bahwa besar potongan sesuai Murabahah. 55 Fatwa DSN-MUI No. 23/DSN-MUI/III/2002 Tentang Potongan Pelunasan dalam

17 72 dengan kebijakan dan pertimbangan Lembaga Keuangan Syariah (LKS) bersangkutan. Tentunya Dewan Syariah Nasional (DSN) dalam menetapkan fatwa tersebut berlandaskan pada beberapa dalil, salah satunya Hadis Nabi riwayat al-thabrani dalam al-kabir dan al-hakim dalam al-mustadrak yang menyatakan bahwa Ibnu Abbas meriwayatkan bahwa Nabi Saw. ketika beliau memerintahkan untuk mengusir Bani Nadhir, datanglah beberapa orang dari mereka seraya mengatakan: Wahai Nabiyallah, sesungguhnya Engkau telah memerintahkan untuk mengusir kami sementara kami mempunyai piutang pada orang-orang yang belum jatuh tempo Maka Rasulullah saw berkata: Berilah keringanan dan tagihlah lebih cepat. Setelah melalui proses analisa yang ditinjau dari beberapa aspek maka bank akan memotong pembayaran dari sisa angsuran. Berikut adalah rincian mengenai penerapan potongan pelunasan dalam Bank Syariah Mandiri. Jika nasabah ingin melunasi utangnya pada bulan ke 49 atau pada awal tahun ke-5, kemudian nasabah mendapatkan potongan pelunasan sebesar Rp ,-. maka total pelunasan yang harus dibayar adalah sebagai berikut. Sisa Angsuran Potongan Pelunasan Total Pelunasan Rp Rp Rp Potongan pelunasan ini langsung mengurangi sisa angsuran. Sisa angsuran dihitung dari pokok ditambah margin.

18 73 Sisa Angsuran = Pokok + Margin = (Rp x 12) + (Rp x 12) = Rp ,- Pokok senilai Rp dikalikan 12 bulan dan margin senilai Rp dikalikan 12 bulan karena dalam perhitungan flate jumlah pokok dan margin setiap periodenya sama. Pokok dan margin yang dikalikan 12 bulan adalah jangka waktu yang tersisa yang utangnya akan dilunasi. Potongan pelunasan ini sebagai bentuk keringanan untuk margin yang belum terbayar karena sisa angsuran pada Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan diambil dari pokok ditambah margin. Selain itu yang perlu diingat, Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan tidak diperkenankan menjanjikan potongan pelunasan pada awal akad. Jadi pernyataan potongan pelunasan hanya akan terjadi saat nasabah melunasi utangnya sebelum jatuh tempo. Hal ini karena potongan pelunasan tidak selalu diberikan pada setiap nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat. Bank Syariah Mandiri telah menetapkan ketentuanketentuan atas berhak atau tidaknya nasabah mendapat potongan pelunasan tersebut. Begitu juga besarnya potongan pelunasan yang akan diberikan pihak bank, setiap nasabah yang menerima potongan pelunasan tidaklah sama Op.Cit., Ibu Melati.

19 74 C. Faktor Yang Mendasari Sistem Pelunasan KPR Sebelum Jatuh Tempo Pada BTN Dan Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan Faktor yang menjadi dasar diterapkannya penalti pada BTN Cabang Pekalongan dan potongan pelunasan pada Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan mengenai sistem pelunasan KPR sebelum jatuh tempo adalah sebagai berikut. 1. Pada BTN Cabang Pekalongan, jika nasabah melakukan pelunasan sebelum jatuh tempo maka pihak bank akan mengurangi keuntungan yang diperoleh dari angsuran bunga yang harus dihapuskan saat pelunasan yang dipercepat. 2. Pada Bank Syariah Mandiri Cabang Pekalongan memberikan potongan pelunasan sebagai penghargaan kepada nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari jangka waktu yang seharusnya. Orientasi bank syariah dalam memberikan pembiayaannya adalah falah dan profit oriented. Bank syariah memberikan pembiayaan semata-mata tidak hanya berdasarkan keuntungan yang diperoleh atas pembiayaan yang diberikan, akan tetapi juga mempertimbangkan pada kemakmuran masyarakat. Aspek sosial kemasyarakatan menjadi pertimbangan bagi bank syariah dalam menyalurkan dananya kepihak pengguna. 57 Orientasi tersebut menjadi landasan Bank Syariah Mandiri untuk memberi penghargaan kepada nasabah yang melunasi utangnya sebelum jatuh tempo. Selain dapat mengurangi resiko kredit 57 Ismail, Op.Cit., hlm 36.

20 75 macet, nasabah akan merasa puas sehingga ada kesempatan berikutnya mengambil PPR lagi di Bank Syariah Mandiri. Lain halnya dengan bank konvensional yang berorientasi semata-mata untuk memperoleh keuntungan. 58 Hal ini nampak pada pengenaan penalti pada BTN Cabang Pekalongan, pengenaan penalti ini untuk mengganti sebagian bunga yang tidak terbayar akibat pelunasan sebelum jatuh tempo, walaupun sebenarnya dengan adanya pelunasan sebelum jatuh tempo maka BTN tidak perlu menghadapi kemungkinan resiko kredit macet ataupun kredit bermasalah pada nasabah yang bersangkutan. Pelunasan KPR sebelum jatuh tempo jelas akan mengurangi keuntungan bank yang seharusnya diperoleh dari bunga sehingga mengganggu rencana keuangan mereka karena sebelumnya pihak bank telah memperhitungkan besarnya keuntungan yang dieproleh sampai jatuh tempo yang telah disepakati. Perilaku yang semata mencari keuntungan seperti ini nampak seperti konsep yang disuguhkan kapitalisme yang memberi kebebasan penuh kepada manusia dalam memenuhi kebutuhan materialistiknya dan yang selalu mengejar kepentingan (keuntungan) sendiri. 59 Kebutuhan manusia tidak ada batasnya sehingga konsep kapitalisme menyebabkan tidak adanya rasa syukur kepada Allah SWT. Ajaran ekonomi kapitalisme telah membuat manusia menjadi serakah dan mengajarkan bagaimana bisa mencapai tujuan serakah itu.. Akibatnya akan terjadi jurang pemisah yang lebar antara si kaya dan si hlm Ibid, hlm Buchari dan Donni Juni Priansa, Manajemen Bisnis Syariah, (Bandung: Alfabeta, 2009)

21 76 miskin. 60 Padahal di dalam Islam semuanya kembali pada Allah SWT. Sistem ekonominya mempertimbangkan masyarakat banyak, bukan kepentingan pribadi juga tidak menganiaya kebebasan individu. Keseimbangan diantara keduanya tidak berlebihan, tidak melampaui batas dan tidak pula merugikan Ibid, hlm Ibid, hlm 80.