fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis

Transkripsi

1 BAB II FAKTOR YANG MENYEBABKAN SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN DIBATALKAN PENGADILAN PADA PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 140/KTUN/2011 A. Sertipikat Hak Milik 1. Pengertian Sertipikat Hak Milik Pengertian sertipikat menurut Pasal 32 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa sertipikat hak milik merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan, kemudian pada Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria mendefinisikan bahwa sertipikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun menurun, terkuat dan terpenuh. Khusus terhadap hak milik atas tanah ditentukan lain, yaitu adanya unsur turunan, terkuat dan terpenuh dibandingkan hak lainnya, namun harus diartikan senapas dengan fungsi sosial tanah, selain itu juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan. Sertipikat hak milik hanya dapat diperoleh Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditentukan berdasarkan Peraturan Pemerintah. Setiap Warga Negara Indonesia dapat memperoleh sertipikat hak milik atas tanah berdasarkan penegasan hak, pengakuan hak, pemberian hak, penggabungan hak, pengingkatan hak, perpanjangan

2 hak, pemecahan hak, pemisahan hak, pemindahan hak atau peralihan hak kemudian bagi Warga Negara Asing dapat memperoleh sertipikat hak milik berdasarkan peralihan hak karena warisan tanpa wasiat dan harta bersama dalam perkawinan, dengan catatan bahwa ia harus melepaskan haknya dalam jangka waktu satu tahun sejak ia memperoleh hak tersebut hal ini sebagaimana yang dijelaskan pada Pasal 21 ayat (2) dan (3) Undang Undang Pokok Agraria. 2. Penerbitan Sertipikat Hak Milik Pada Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menjelaskan bahwa akhir kegiatan pendaftaran tanah yang diadakan oleh pemerintah adalah pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. UUPA tidak menyebut nama surat tanda bukti hak atas tanah yang didaftar. Kemudian pada Pasal 13 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 menyatakan bahwa surat tanda bukti hak atas tanah yang didaftar dinamakan sertipikat, yaitu salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. 19 Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti hak, yang berupa sertipikat. Pengertian sertipikat menurut Pasal 1 angka (20) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. 19 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komperhensif (selanjutnya disebut Urip Santoso II), (Jakarta : Kencana, 2012), hal. 315.

3 Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan Kabupaten/Kota, sedangkan pejabat yang menandatangani sertipikat, yaitu : a. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, sertipikat ditanda-tangani oleh ketua panitia ajudikasi atas nama kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota. b. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan), sertipikat ditanda-tangani oleh kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota. c. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal,sertipikat ditandatangani oleh kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah atas nama kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota. Maksud dari diterbitkan sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang hak.sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Penerbitan sertipikat oleh Badan Pertanahan Nasional merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Pada Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah antara lain menjelaskan tentang pengertian yang berhubungan dengan pembuatan sertipikat hak atas tanah, antara lain: Data fisik adalah : keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya

4 bangunan atau bagian bangunan di atasnya (Pasal 1 angka (6) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Data yuridis adalah : keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya (Pasal 1 angka (7) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Surat Ukur adalah : dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka (17) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Buku Tanah adalah : dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya (Pasal 1 angka (19) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). 3.Kekuatan Pembuktian Sertipikat Hak Milik Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang haknya dalam Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Dalam hal ini, bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berpekara di pengadilan. Sudah tentu data fisik dan data yuridis yang

5 tercantum dalam sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan, karena data itu timbul dari surat dan buku tanah tersebut. Data yang dimuat dalam surat ukur dan buku tanah itu mempunyai sifat terbuka untuk umum, sehingga diberikan kesempatan bagi pihak yang berkepentingan dapat menyesuaikan data yang ada dalam sertipikat dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang disajikan di Kantor Pertanahan. Selanjutnya dalam Pasal 32 ayat (2) PP nomor 24 tahun 1997 yang berbunyi bahwa dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah ini tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut. Pernyataan tersebut di atas menentukan, bahwa sertipikat merupakan alat pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan dalam pendaftaran tanah diselenggarakan untuk memberi jaminan kepastian hukum menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya, sungguhpun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif.ketentuan ini tidak mengurangi asas pemberian perlindungan yang seimbang, baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikuasai serta digunakan sebagai mana mestinya maupun kepada pihak yang memperoleh dan menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang bersangkutan. Dari ketentuan mengenai prosedur pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik dan data yuridis serta penerbitan

6 sertipikat dalam Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 ini tampak jelas usaha untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum. B.Pendaftaran tanah 1. Pengertian Tentang Pendaftaran Tanah Hak atas tanah mempunyai peran yang penting dalam kehidupan manusia, yang mana hubungan tanah dengan manusia dapat menjadi hubungan yang emosional, karena tanah merupakan salah satu sumber kehidupan, sehingga dalam mempertahankan hak atas tanah tersebut setiap orang sanggup berbuat apa saja untuk mempertahankan haknya, maka oleh karena itu di dalam Undang Undang Pokok Agraria atau disingkat UUPA telah ditetapkan bahwa seluruh tanah yang berada di wilayah Negara Republik Indonesia harus di inventarisir, sehingga dapat membantu usaha untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. 20 Dalam upaya menginventarisir tentang pertanahan tersebut, maka pendaftaran tanah merupakan langkah utama agar terwujudnya tertib administrasi pertanahan, yaitu dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang telah diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata cadastre (bahasa Belanda Kaadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), yang menunjukkan kepada luas nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah. 21 Kata ini 20 Harun Al Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-Peraturan), (Jakarta : Ghalia Indonesia, Jakarta, 1986), hal Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah(selanjutnya disebut Urip Santoso - I), (Jakarta : Kencana, 2011), hal. 12.

7 berasal dari bahasa Latin yaitu capistratum yang berarti suatu register atau capita atau unit yang dulunya dibuat untuk pajak tanah Romawi (Captatio Terrens). 22 Cadastre merupakan alat yang tepat dalam memberikan uraian dan identifikasi dan juga sebagai Continuos recording(rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah. 23 Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan secara jelas bahwa pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda butkti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satu rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Dari penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan yang dibebankan kepada pemerintah yang dilakukan secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur dengan melakukan pengolahan, pembukuan sampe pemeliharaan data fisik dan yuridis dalam bentuk peta dan daftar bidang tanah sampai pemberian tanda bukti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satu rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya, kegiatan ini merupakan kegiatan administratif yang bertujuan untuk mewujudkan tertib administrasi dalam bidang pertanahan. Tugas dalam melakukan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dibebankan kepada pemerintah sebagaimana yang dimaksud pada Pasal Ibid. 23 Ibid.

8 ayat (1) UUPA yang mana tujuannya adalah untuk memberikan kepastian hukum yang bersifat rechtcadaster, yang artinya hanya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya apa dan siapa pemiliknya, 24 selain berfungsi untuk melindungi si pemilik, pendaftaran tanah juga berfungsi untuk mengetahui status bidang tanah tersebut dan siapa yang menjadi pemiliknya dan apa haknya, berapa luas tanahnya, kemudian untuk apa dipergunakan tanahnya dan sebagainya, dan bagi hak tanggungan dengan terdaftarnya jaminan hak tanggungan tersebut maka akan memperoleh hak preferen dan asas publisitas yang melindungi eksistensi jaminan dari adanya gugatan dari pihak ketiga. Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu : 1.Asas Specialiteit 25 Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah,letak dan batas-batas tanah. 2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas) Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, setiap orang dapat melihatnya. Berdasarkan asas ini setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subjek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sertipikat diterbitkan, sertipikat pengganti, sertipikat yang hilang atau sertipikat yang rusak. Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftran tanah memperluas tujuan dari pendaftaran tanah, yaitu : 24 Ibid, hal Soedikno Mertokusumo (Selanjutnya disebut Sudikno Mertokusumo I), Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Karunika-Universitas Terbuka, 1998), hal. 99.

9 a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; b. untuk menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar; c. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dimana setiap bidang tanah termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah wajib didaftar. Dalam rangka untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi, data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, dinyatakan terbukti untuk umum (asas publisitas), sementara dalam hal mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang tanah atau satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah, dan hak milik satuan rumah susun wajib didaftar. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah secara tegas menyebutkan bahwa instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut Pasal 5 adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN), selanjutnya dalam Pasal 6 ayat (1) menegaskan bahwa dalam rangka penyelanggaraan pendaftaran tanah tersebut, tugas pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. : Dalam struktur organisasi Badan Pertanahan dibagi 3 berdasarkan wilayah, yaitu a. Tingkat pusat (ibu kota Republik Indonesia) dibentuk Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPNRI).

10 b. Tingkat Provinsi dibentuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi (Kanwil BPN Provinsi). c. Tingkat Kabupaten/Kota dibentuk Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (Kantah Kabupaten/Kota). Objek pendaftaran tanah adalah semua bidang tanah yang berada di seluruh wilayah Republik Indonesia yang dipunyai oleh orang-perorangan maupun badan hukum dengan sesuatu hak yang dibenarkan oleh peraturan perundang-undangan yang lebih jelas ditegaskan pada Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang meliputi : a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. b. Tanah hak pengelolaan c. Tanah wakaf d. Hak milik atas satuan rumah susun e. Hak tanggungan f. Tanah negara Objek pendaftaran tanah bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah merupakan sistem pendaftaran tanah (registration of titles)bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed). Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Sedangkan dalam pendaftaran akta, yang didaftar bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung : Mandar Maju, 1991), hal. 480.

11 Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah sebagaimana yang diuraikan pada Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi : a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah. b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Kemudian kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu : 27 1.Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 (Pasal 1 angka (9) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka (10) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.Dalam melaksanakan tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional.Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran 27 Urip Santoso II, Op.cit, hal.306.

12 tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal (Pasal 1 angka (11) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Dalam suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara perseorangan atau massal. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi : (a). Pengumpulan dan pengolahan data fisik, untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan. Kegiatan tersebut meliputi : 1. Pembuatan peta dasar pendaftaran. 2. Penetapan batas bidang-bidang tanah. 3. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran. 4. Pembuatan daftar tanah, daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran (Pasal 1 angka (16) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan daftar tanah diatur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

13 5. Pembuatan surat ukur, surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka (17) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).Bagi bidang-bidang tanah yang sudah di ukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran tanah, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur, dibuat dari hasil pengukuran. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. (b). Pembuktian hak dan pembukuannya, kegiatan tersebut meliputi pembuktian hak baru, pembuktian hak lama, pembukuan hak, penerbitan sertifikat, penyajian data fisik dan data yuridis dan penyimpanan daftar umum dan dokumen. 2. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Bijhouding atau Maintenance), yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka (12) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data fisik atau data yuridis tersebut kepada kantor pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada

14 haknya (Pasal 1 angka (19) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).Salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum, kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah. 2. Penyelenggara Pendaftaran Tanah Dan Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik Terbitnya seritipikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005, Surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2 (meter persegi) yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga, melalaui mekanisme pendaftaran tanah secara sistematik. Dalam Pasal 1 angka (10) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menjelaskan tentang pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan melalui ajudikasi., yang dimaksud dengan ajudikasi menurut Pasal 1 angka (8) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan

15 data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistemtik, kepala kantor pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh panitia ajudikasi berdasarkan inisiatifnya, pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik dibagi menjadi 2 yaitu : 28 a. Pendaftaran tanah secara sistematik dalam rangka program pemerintah. Pendaftaran tanah secara sistematik ini dilaksanakan oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh kepala badan pertanahan nasional. b. Pendaftaran tanah secara sistematik dengan swadaya masyarakat. Pendaftaran tanah secara sistematik ini dilaksanakan oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh kepala kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional. Panitia ajudikasi adalah suatu kepanitian yang melakukan pendaftaran tanah diawali desa demi desa, dan ketua panitia tersebut bukan langsung kepala kantor pertanahan setempat tetapi suatu kepanitian tersendiri yang diangkat dari kalangan badan pertanahan nasional. 29 Mengingat pendaftaran tanah secara sistematik pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran, maka dalam melaksanakannya kepala kantor badan pertanahan Kabupaten/Kota perlu dibantu oleh panitia yang khusus dibentuk untuk itu, sehingga dengan demikian tugas rutin kantor pertanahan Kabupaten/Kota tidak terganggu. 28 Urip Santoso - I, Op-cit A.P. Parlindungan, Op-cit. hal. 84

16 Susunan panitia ajudikasi dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, adalah : 30 a. Seorang ketua panitia merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan di bidang pendaftaran tanah dan/atau hak-hak atas tanah, yang tertinggi pangkatnya diantara para anggota panitia. b. Seorang wakil ketua I merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah. c. Seorang wakil ketua II merangkap anggota, yang dijabat oleh pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai kemampuan dan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah. d. Kepala desa/kepala kelurahan yang bersangkutan atau pamong desa/kelurahan yang ditunjuk sebagai anggota. e. Keanggotan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang yang dianggap mengetahui data yuridis bidang-bidang tanah dilokasi pendaftaran tanah secara sistematik, misalnya anggota tetua adat, kepala dusun, dan atau kepala lingkungan setempat. f. Satuan tugas pengukuran dan pemetaan. Satuan tugas pengukuran dan pemetaan terdiri dari beberapa petugas ukur, dan dalam melaksanakan tugasnya dibantu oleh beberapa orang pembantu petugas ukur. 30 Urip Santoso - I, Op-cit

17 g. Satuan tugas pengumpul data yuridis. Susunan satuan tugas pengumpul data yuridis terdiri dari : 1. seorang pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah. 2. seorang pegawai Badan Pertanahan Nasioanl (BPN) yang mempunyai pengetahuan di bidang pendartaran tanah. 3. seorang anggota pemerintahan desa/kelurahan dari wilayah yang bersangkutan. h. Satuan tugas administrasi. Satuan tugas administrasi terdiri dari seorang atau beberapa orang petugas tata usaha dan dalam melaksanakan tugasnya dibantu beberapa orang pembantu tata usaha. Kemudian tugas dan wewenang panitia ajudikasi diatur dalam Pasal 52 sampai dengan Pasal 54 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yaitu: a. Tugas dan wewenang panitia ajudikasi antara lain menyiapkan rencana kerja ajudikasi secara terperinci, mengumpulkan data fisik dan dokumen asli data yuridis semua bidang tanah yang ada di wilayah yang bersangkutan serta memberikan tanda penerimaan dokumen kepada pemegang hak atau kuasanya, menyelidiki riwayat tanah dan menilai kebenaran alat bukti pemilikan atau penguasaan tanah, mengumumkan data fisik dan data yuridis yang sudah dikumpulkan, membantu menyelesaikan ketidaksepakatan atau sengketa antara pihak-pihak yang bersangkutan mengenai data yang diumumkan, mengesahkan hasil pengumuman sebagaimana dimaksud pada angka 4 yang akan dijadikan

18 dasar pembukuan hak atau pengusulan pemberian hak, menerima uang pembayaran, mengumpulkan dan memelihara setiap kuitansi bukti pembayaran dan penerimaan uang yang dibayarkan oleh mereka yang berkepentingan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, melaporkan laporan secara periodik dan menyerahkan hasil kegiatan panitia ajudikasi kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota, melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan secara khusus kepadanya, yang berhubungan dengan pendaftaran tanah secara sistematik di lokasi yang bersangkutan. b. Tugas dan wewenang ketua panitia ajudikasi antara lain memimpin dan bertanggung jawab terhadap seluruh pelaksanaan program kegiatan ajudikasi, mengoordinasikan pelaksanaan kegiatan dengan kantor pertanahan kabupaten/kota dan instansi terkait, memberikan pengarahan pelaksanaan kegiatan termasuk penyuluhan awal di Rukun Tetangga (RT), berdasarkan berita acara pengesahan pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi : a. Menegaskan konversi hak atas tanah; b. Menandatangani penetapan pengakuan hak; c. Mengusulkan pemberian hak atas tanah negara; 1. Atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota menandatangani buku tanah dan sertipikat serta mengesahkan peta pendaftaran; 2. Atas nama kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah menandatangani surat ukur;

19 3. Atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota mendaftar peralihan dan pembebanan hak atas tanah yang telah terdaftar dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik sebelum warkah-warkah hak yang bersangkutan diserahkan kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota; 4. Menandatangani dokumen penyerahan hasil kegiatan panitia ajudikasi kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota; c. Tugas wakil ketua I adalah membantu ketua panitia ajudikasi dalam mengoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data fisik dan penatausahaan pendaftaran tanah, membantu ketua panitia ajudikasi dalam pemeriksaan fisik bidang-bidang tanah, membuat kesimpulan hasil pengukuran dan pemetaan, memeriksa sengketa mengenai batas dan luas tanah, meneliti daftar tanah dan memeriksa luas, menyiapkan buku tanah, surat ukur, dan peta-peta tanah setempat, memeriksa peta dan surat ukur, menginventarisir permasalahan khususnya mengenai data fisik bidang-bidang tanah, membuat laporan hasil kegiatan secara berkala, mengontrol pengukuran batas tanah, bersama wakil ketua II menyiapkan pelaksanaan pengumuman (penerbitan dan penempelan di papa pengumuman, menyiapkan konsep penetapan konversi dan pengakuan hak atas tanah, menyiapkan peta pendaftaran, memeriksa surat ukur, memeriksa buku tanah, sertipikat, daftar nama, dan peta pendaftaran, menyiapkan daftar tanah Negara,. d. Tugas wakil ketua II adalah membantu ketua panitia ajudikasi dalam mengoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data yuridis, supervisi pengumpulan dokumen asli mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah,

20 membantu ketua panitia ajudikasi dalam pemeriksaan data yuridis bidang-bidang tanah, membuat kesimpulan hasil pengumpulan data yuridis, membantu menyelesaikan sanggahan mengenai data yuridis, membuat kesimpulan dan laporan setelah pengumuman, bersama wakil ketua I menyiapkan pelaksanaan pengumuman (penerbitan dan penempelan di papan pengumuman), menginventarisir permasalahan umum hak atas tanah, supervisi nama pemilik pada buku tanah, menyiapkan usul pemberian hak atas tanah Negara, menyiapkan konsep keputusan pemberian hak atas tanah. e. Tugas satuan tugas pengukuran dan pemetaan, yaitu menetapkan batas bidang tanah dalam hal satuan tugas pengukuran dan pemetaan adalah pegawai Badan Pertanahan Nasional (BPN), melaksanakan pengukuran batas bidang tanah, membuat gambar ukur, membuat peta bidang tanah, membuat daftar tanah, membuat peta pendaftaran, membuat surat ukur. f. Tugas satuan tugas pengumpul data yuridis, yaitu melakukan pemeriksaan bidang-bidang tanah dan menetapkan batas-batasnya, membuat sket (gambar kasar) bidang-bidang tanah jika belum tersedia peta bidang tanah tersebut, melakukan penyelidikan riwayat tanah dan menarik surat-surat bukti pemilikan atau penguasaan tanah yang asli dan memberikan tanda terima, membuat daftar bidang-bidang tanah yang telah di ajudikasi, membuat laporan pelaksanaan pekerjaan setiap minggu, menyiapkan pengumuman mengenai data yuridis, menginventarisasi sanggahan/keberatan dan penyelesaiannya, menyiapkan data untuk pembuatan daftar isian 201, 204, 205, 207, dan pemeriksaan sertipikat.

21 g. Tugas satuan tugas administrasi, yaitu melaksanakan tugas pengetikan, penggandaan dokumen, penerimaan surat-surat umum dan pemberian tanda terimanya dan pekerjaan administrasi lainnya, menyiapkan laporan ke kantor pertanahan kabupaten/kota setempat, kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) provinsi dan unit kerja lain yang dianggap perlu, menyiapkan daftar hadir, mengatur rumah tangga panitia ajudikasi, membuat laporan hasil rapat panitia ajudikasi, menyiapkan laporan hasil kegiatan secara berkala, membuat evaluasi untuk laporan hasil kegiatan secara berkala. Prosedur dalam pendaftaran tanah secara sistematik, pihak penyelanggara yakni Badan Pertanahan Nasional (BPN) mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adapun itu : a. Adanya suatu renca kerja (Pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Dalam hal ini, pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja yang dilaksanakan di wilayahwilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria. b. Pembentukan panitia ajudikasi (Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dibantu oleh panitia ajudikasi yang dibentuk oleh oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk. c. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 15 dan 16 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Untuk pembuatan

22 peta dasar pendaftaran, BPN menyelanggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional disetiap kabupaten/kota. Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendafataran diikatkan dengan titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Jika suatu daerah tidak ada atau belum ada titik-titik dasar teknik nasional, dalam melaksanakan pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dapat digunakan titik dasar teknik lokal yang bersifat sementara, yang kemudian diikatkan dengan titik dasar teknik nasional. Peta dasar pendaftaran menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran. d. Penetapan batas bidang-bidang tanah (Pasal 17 sampai dengan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Dalam memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, bidangbidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batasbatasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. e. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya ditetapkan dalam peta dasar pendaftaran. f. Pembuatan daftar tanah (Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah.

23 g. Pembuatan surat ukur (Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftarannya, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. h. Pengumpulan dan penelitian data yuridis. i. Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (Pasal 26 dan 27 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Hasil pengumuman dan penelitian data yuridis beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutansebagai hasil pengumuman diumumkan selama 30 hari untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan. Pengumuman dilakukan di kantor panitia ajudikasi dan kantor kepala desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan serta di tempat lain yang dianggap perlu. j. Penegasan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis Pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Setelah jangka waktu pengumuman berakhir (lewat dari 30 hari), data fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut oleh panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah sistematik disahkan dengan berita acara. k. Pembukuan hak (Pasal 29 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Setelah melalui mekanisme pengumpulan data fisik dan data yuridis maka data tersebut dibukukan menjadi buku tanah sebagai dasar untuk proses penerbitan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.

24 l. Penerbitan sertipikat (Pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Penerbitan diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah terdaftar dalam buku tanah. Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota setempat yang ditanda-tangani oleh ketua panitia ajudikasi atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota. Dari uraian di atas bahwa sudah jelas ada tahapan-tahapan dalam proses pendaftran tanah secara sistematik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Apabila dalam proses penerbitan sertifikat melalui pendaftaran tanah secara sistematik tidak sesuai dengan ketentuan yang sebagaimana harusnya maka tindakan penerbitan sertipikat tersebut dapat dikatakan sebagai cacat yuridis maupun cacat prosedur. Kemudian prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen Agraria/Kepala BPN) Nomor 3 tahun 1997, sebagai berikut : 31 a. Penetapan lokasi (Pasal 46 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Menteri negara agaria menetapkan lokasi pendaftaran tanah secara sistematik atas usul dari kepala kantor wilayah pertanahan nasional provinsi. Satuan lokasi pendaftaran tanah secara sistematik adalah seluruh atau sebagian wilayah desa/kelurahan. b. Persiapan (Pasal 47 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Setelah lokasi pendaftaran tanah secara sistematik ditetapkan, kepala kantor pertanahan 31 Urif Santoso - I, Op.cit. hal

25 kabupaten/kota setempat menyiapkan peta dasar pendaftaran, berupa peta dasar yang berbentuk peta garis atau peta poto. Peta dasar pendaftaran telah memuat pemetaan bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar haknya dalam bentuk peta grafis.apabila karena alasan teknis pembuatan peta indeks grafis tersebut tidak dapat dilaksanakan sebelum dilakukan pendaftaran tanah secara sistematik, pemetaan bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar tersebut dilakukan bersamaan dengan pemetaan bidang-bidang tanah hasil pengukuran bidang tanah secara sistematik. c. Pembentukan panitia ajudikasi (Pasal 48 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik yang dilaksanakan dalam rangka program pemerintah dan satgas yang membantunya dibentuk oleh menteri negara agraria untuk setiap desa/kelurahan yang sudah ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran tanah secara sistematik.panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik yang dilaksanakan dengan swadaya masyarakat dan satgas yang membantunya dibentuk oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi. d. Penyelesaian permohonan yang ada pada saat mulanya pendaftaran tanah secara sistematik ( Pasal 55 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Penyelesaian permohonan hak dan pendaftaran hak yang berasal dari konversi mengenai bidang tanah dalam lokasi pendaftaran tanah secara sistematik yang pada saat panitia ajudikasi diambil sumpahnya belum selesai pengurusannya, diatur sebagai berikut :

26 1. Permohonan hak yang sudah diperiksa oleh panitia pemeriksaan tanah, penyelesaiannya dilakukan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota, kepala kantor wilayah badan pertanahan nasional provinsi dan/atau menteri negara agrarian/kepala badan pertanahan nasional sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 2. Permohonan pendaftaran hak yang berasal dari konversi yang sudah selesai diumumkan, penyelesaiannya dilakukan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota, kepala kantor wilayah badan pertanahan nasional provinsi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 3. Permohonan yang tidak termasuk angka 1 dan 2 berkasnya disampaikan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota kepada ketua ajudikasi untuk diselesaikan menurut Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun Proses permohonan hak dan pendaftaran asal konversi hak-hak lama wajib diberitahukan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota kepada ketua ajudikasi dan sesuai dengan keperluannya diserahkan warkat-warkat. e. Penyuluhan (Pasal 56 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997). Sebelum dimulainya ajudikasi, diadakan penyuluhan di wilayah atau bagian wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan mengenai pendaftaran tanah secara sistematik oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat dibantu panitia ajudikasi berkoordinasi dengan instansi yang terkait, yaitu : 1. Pemerintah Kabupaten/Kota setempat. 2. Dinas/Kantor Penerangan (informasi fan komunikasi) Kabupaten/Kota setempat.

27 3. Kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan. 4. Instansi lain yang dianggap perlu. Penyuluhan bertujuan memberitahukan kepada pemegang hak atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan bahwa di desa/kelurahan tersebut akan diselenggarakan pendaftaran tanah secara sistematik dan tujuan serta manfaat yang akan diperoleh dari hasil pendaftaran tanah tersebut.pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan diberitahukan mengenai kewajiban dan tanggung jawabnya untuk : 1. Memasang tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan yang berlaku. 2. Berada di lokasi pada saat panitia ajudikasi melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis. 3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada panitia ajudikasi. 4. Menunjukkan bukti pemilikan atau penguasaan tanahnya kepada panitia ajudikasi. 5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya atau selaku pihak lain yang berkepentingan. Kemudian kepada pemegang hak atau kuasanya atau pihak lain yangberkepentingan diberitahukan jadwal pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, antara lain : a.saat dimulainya dan selesainya pendaftaran tanah secara sistematik. b. saat akan dilakukan penetapan batas dan pengukuran bidang tanah. f. Pengumpulan data fisik (Pasal 57 dan Pasal 58 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Dalam hal ini, sebelum pelaksanaan pengukuran bidang-

28 bidang tanah, terlebih dahulu dilakukan penetapan batas-batas bidang tanah dan pemasangan tanda-tanda atas tanah yang menjadi objek pendaftaran tanah secara sistematis. Apabila pengukuran bidang-bidang tanah dilaksanakan oleh pegawai BPN, penetapan batas dilakukan oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan atas nama ketua panitia ajudikasi, dan apabila pengukuran bidang-bidang tanah dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh satuan tugas pengumpulan data yuridis atas nama panitia ajudikasi.penetapan batas bidang tanah dilakukan setelah dilakukan sesuai dengan jadwal yang disampaikan kepada masyarakat. Setelah penetapan batas dan pemasangan tandatanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah. g. Pengumpulan dan penelitian data yuridis (Pasal 59 sampai dengan Pasal 62 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Untuk keperluan penelitian data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun tidak tertulis berupa keterangan saksi dan/atau keterangan yang bersangkutan, yang ditunjukkan oleh pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan kepada panitia ajudikasi. h. Pengumuman data fisik dan data yuridis dan pengesahan (Pasal 63 dan Pasal 64 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Rekapitulasi data yuridis yang sudah dituangkan di dalam risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas mengenai bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan dalam peta bidangbidang tanah dimasukkan dalam daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah.

29 i. Penegasan konversi, pengakuan hak, dan pemberian hak (Pasal 65 dan Pasal 66 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). j. Pembukuan hak (Pasal 67 dan Pasal 68 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). k. Penerbitan sertifikat (Pasal 69 dan Pasal 71 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997). Dari uraian menurut Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 sebagai aturan pelaksana dari PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan lebih terperinci lagi tentang prosedur pendaftaran tanah secara sistematik, maka aturan yang sebagai acuan pihak BPN dalam proses pendaftaran tanah secara sistematik tersebut harus benar-benar dijadikan sebagai pedoman dalam proses pendaftarannya agar keputusan yang mereka keluarkan dapat mereka pertanggung jawabkan sebagaimana mestinya yang tidak bertentangan dengan asas-asas pemerintahan yang baik. 3. Sistem Publikasi dalam Pendaftaran Tanah Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah dikalangan para ahli disebutjuga dengan sistem pendaftaran tanah, namun menurut Boedi Harsono keduaistilah tersebut memiliki pengertian yang berbeda. Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkanapa yang didaftarkan, bentuk penyimpangan dan penyajiandata yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya. Sistem pendaftaran tanah terdiridari registration of deeds (sistem pendaftaran akta atau perbuatan hukum) danregistration of titles (sistem pendaftaran hak atau hubungan hukum). 32 Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah berkaitan dengan 32 Arie S. Hutagalung,Hukum Pertanahan di Belanda dan Indonesia, (Denpasar : PustakaLarasan, 2012), hal. 242.

30 penyajian data yangdihimpun secara terbuka dan disajikan dalam tanda bukti hak sebagai informasibagi masyarakat yang akan melakukan perbuatan hukum atas tanah yang telahdidaftrkan tersebut. Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah dikenal ada 2 (dua) macam, yaitu sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif. 1). Sistem Publikasi Positif Sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah menandakan bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak, dalam artianbahwa pendaftaran tanah yang dilakukan oleh orang adalah benar, sehinggaapabila ada pihak-pihak yang merasa dirugikan akibat diterbitkannya suatu sertipikat, maka pihak tersebut tidak dapat menuntut perbuatan hukum yangterjadi pendaftaran hak atas tanah tersebut, dan dalam keadaan tertentu pihakketiga yang dirugikan tersebut akan diberikan kompensasi dalam bentuk yang lain, dengan kata lain bahwa negara memberikan jaminan bahwa pendaftarantanah yang dilakukan tersebut sudah dilakukan dengan benar. Cara pengumpulan data padasistem positif ialah pendaftaran title atau hubungan hukum yang kongkrityaitu haknya.adapun ciri-ciri sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah yaitu: a. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak(registration of titles).

31 b. Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak yang bersifat mutlak,yaitu data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat tidakdapat diganggu gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak padabuku tanah. c. Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridisdalam pendaftaran tanah adalah benar. d. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkanperlindungan hukum yang mutlak. e. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat mendapatkankompensasi dalam bentuk lain. f. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan waktu yang lama,petugas pendaftaran tanah melaksanakan tugasnya dengan sangat telitidan biaya relatif lebih besar. 33 2) Sistem Publikasi Negatif Sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah mempunyai maknabahwa data yang disajikan dalam pendaftaran belum tentu benar adanya,dengan kata lain bahwa negara tidak jaminan tentang kebenaran data yangdisajikan dalam pendafataran. Sehingga apabila ada pihak yang keberatan ataspendaftaran hak atas tanah, maka dimungkinkan adanya gugatan dari pihak lainyang dapat membuktikkan bahwa ia merupakan pemegang hak yangsebenarnya. Terkait dengan sistem publikasi negatif pendaftaran tanah Arie S.Hutagalung menyatakan bahwa dalam sistem publikasi negatif ini, negara hanya secara pasif menerimaapa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran, oleh karenaitu sewaktu-waktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih 33 Urip Santoso, Op.cit, hal. 264

32 berhakatas tanah itu, pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftarpun tidak dijamin, walaupun dia memperoleh tanah itu denganiktikad baik. 34 Ada beberapa ciri dari pendaftaran tanah yang menganut sistem publikasi negatif, adapun itu : a. Sistem pendaftaran tanah mengunakan sistem pendaftaran akta(registration of deed); b. Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat, yaitudata fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti lain; c. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan datayuridis dalam pendaftaran tanah adalah benar; d. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat dapatmengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertifikat ataupun gugatan ke pengadilan untuk memintaagar sertipikat dinyatakan tidak sah. Dari kedua cirri sistem pendaftaran tanah yang diuaraikan di atas tersebut, Negara Indonesia menganut sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah, yang mana pemerintah tidak menjamin tentang kebenaran data yang disajikan dalam pendaftaran tanah tersebut karena masih memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk dapat membuktikan kepemilikannya atas tanah tersebut dengan menggugatnya ke Pengadilan seperti yang terjadi pada putusan Mahkamah Agung Nomor 140 K/TUN/2014, yang mana pihak penggungat dalam proses pengadilan dapat menunjukkan bukti-bukti kepemilikannya terhadap tanah tersebut, sehingga majelis Ibid, hal Urip Santoso, Op.cit, hal