BAB II PERATURAN YANG MENGATUR STATUS KEPEMILIKAN SERTIPIKAT HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN

Transkripsi

1 30 BAB II PERATURAN YANG MENGATUR STATUS KEPEMILIKAN SERTIPIKAT HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN A. Tinjauan Tentang Rumah Susun 1. Pengertian Rumah Susun Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985 dalam Lembaran Negara RI nomor 75/1985. Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang kondominium Indonesia yang menjadi landasan hukum untuk mengatur rumah susun. Peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun Mulai tanggal tersebutlah masalah hukum mengenai rumah susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang bahwa Undang Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun sehingga perlu diganti. 40 Untuk menjawab perkembangan hukum serta kebutuhan masyarakat yang belum terakomodir oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna Dewan Perwakilan Rakyat resmi mengesahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. 40 Lihat Konsideran bagian Menimbang Undang-Undang Nomor 20 Tahun

2 31 Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengertian mengenai rumah susun tersebut dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sama seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian tidak ada perubahan mengenai pengertian tentang makna dari rumah susun itu baik yang dijelaskan dalam UURS yang lama maupun yang baru. Dalam Penjelasan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.

3 32 Dengan demikian berarti tidak semua bangunan bertingkat itu dapat disebut rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat. 41 Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut : 42 a. Rumah susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartment b. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal (Pasal 1 angka 1 UURS). Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal. Kata maupun serta dan perlu dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan ruang dalam bangunan bertingkat selain rumah susun dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata maupun serta dan tersebut semakin berarti, terutama jika dikaitkan dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 yang mencontohkan rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain yang dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan bertingkat yang tidak termasuk dalam pengertian rumah susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79 PP Nomor 4 Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh bangunan gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas tanah bersama dalam suatu lingkungan adalah rumah-rumah peristirahatan, rumah kota (town house), dan lain-lain. Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara Pembaruan tanggal 13 April 1994, menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada sistem ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) bagian- bagiannya terbagi dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam arah vertikal. Tetapi karena dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1 UURS menyebut : yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, maka yang diartikan bangunan gedung bertingkat yang bagian-bagiannya hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat disebut rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya tentang rumah susun Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium. Op. Cit., hlm Ibid, hlm Ibid

4 33 Selanjutnya Menteri Negara Agraria/Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat pesatnya kemajuan sektor ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko (ruko) atau town house dapat menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan bersama. 44 Kedua pendapat Pejabat Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional tersebut setuju bahwa kepemilikan satuan bangunan pada bangunan yang hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat tunduk pada pengaturan UURS. Kiranya kedua pendapat tersebut dapat diterima logika hukum. Ketentuan pasal 1 UURS merupakan ketentuan yang berisi definisi/ rumusan konsep-konsep yang menjadi kata-kata kunci atau terminologi teknis yuridis dalam keseluruhan ketentuan UURS. Oleh karena itu jika terdapat perbedaan pengertian rumah susun di dalam ketentuan pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Umum UURS serta Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksana UURS, maka yang dijadikan pegangan adalah rumusan Pasal 1 angka 1 UURS. 45 c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan perseorangan (individual) dan hak bersama. Kita mengenal ada 3 (tiga) bentuk sistem pemilikan, yaitu : 1) sistem pemilikan perseorangan 2) sistem pemilikan bersama yang terikat 3) sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan sistem pemilikan bersama yang bebas (condominium) Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang ketiga. Di dalam rumah susun secara simultan terkandung sistem pemilikan perseorangan dengan hak bersama yang bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan perseorangan atas satuan (unit) rumah susun meliputi pula hak bersama atas bangunan, benda dan tanahnya. 44 Ibid 45 Dalam teori hukum, ketidaksinkronan pengertian rumah susun di dalam Pasal 1 angka 1 dengan Penjelasan Umum UURS akan dimenangkan Pasal 1 angka 1 UURS oleh karena Pasal 1 angka 1 yang lebih spesifik (rinci) merumuskan pengertian rumah susun dibandingkan dengan Penjelasan Umum UURS. Selanjutnya ketidak sinkronan (pertentangan) antara Pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 dimenangkan Pasal 1 angka 1 oleh karena di dalam peraturan perundang-undangan diberlakukan asas Hukum yang lebih tinggi mengenyampingkan hukum yang lebih rendah (lex superior de rogat lex inferior)

5 34 Sebagaimana telah disebutkan bahwa hak milik (individual) atas satuan rumah susun juga meliputi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuansatuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi. Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat 1 mencontohkan benda bersama adalah ; ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. Menurut A.P Parlindungan, sebenarnya rumah susun itu adalah suatu istilah yang dibuat oleh perundangan kita yang berwujud sebagai suatu perumahan yang dimiliki oleh beberapa orang/badan hukum secara terpisah dengan segala kelengkapan sebagai suatu tempat hunian ataupun bukan hunian, untuk perkantoran, usaha komersil dan lain-lain, dengan akses tersendiri untuk keluar ke jalan besar dan

6 35 dengan segala hak dan kewajibannya dan mempunyai bukti-bukti tentang haknya tersebut, dengan berdimensi horizontal dan vertikal. 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menganut asas kondominium dalam pemilikan atas rumah susun. Masalah paling penting dalam asas kondominium adalah pemilikan dan penghunian secara terpisah bagian-bagian dari suatu bangunan bertingkat, di samping bangian-bagian lainnya serta tanah di atas mana bangunan yang bersangkutan berdiri, yang karena fungsinya harus digunakan bersama. Soni Harsono dalam bukunya Aspek Pertanahan Dalam Pembangunan Rumah Susun, berpendapat bahwa inti sistem kondominium adalah pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. 47 Menurut Arie S. Hutagalung dalam bukunya Membangun Condominium (Rumah Susun), Masalah-Masalah Yuridis Praktis Dalam Penjualan, Pemilikan, Pembebanan serta Pengelolaannya, bahwa rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata condominium, jika dipenggal, co berarti bersama-sama, dominium berarti pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut sistem hukum yang bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singapura dan Australia menggunakan istilah strata title. Di antara istilah-istilah tersebut di atas, istilah strata title yang lebih memungkinkan adanya 46 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang hal Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium Op Cit, hlm. 7

7 36 pemilikan bersama secara horizontal, di samping pemilikan secara vertikal. Walaupun di Indonesia digunakan istilah seperti: rumah susun, apartemen, flat, maupun kondominium, namun bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang kini diganti menjadi Undang-Undang Nomor 20 Tahun Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun Pasal 2 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 dan penjelasannya menyatakan bahwa asas penyelenggaraan rumah susun adalah sebagai berikut: a. asas kesejahteraan Yang dimaksud dengan asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya. b. asas keadilan dan pemerataan Yang dimaksud dengan asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat. c. asas kenasionalan Yang dimaksud dengan asas kenasionalan adalah memberikan landasan agar kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional. 48 Ibid, hlm. 8

8 37 d. asas keterjangkauan dan kemudahan Yang dimaksud dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi MBR. e. asas keefisienan dan kemanfaatan Yang dimaksud dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesarbesarnya bagi kesejahteraan rakyat. f. asas kemandirian dan kebersamaan Yang dimaksud dengan asas kemandirian dan kebersamaan adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan. g. asas kemitraan Yang dimaksud dengan asas kemitraan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung.

9 38 h. asas keserasian dan keseimbangan Yang dimaksud dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang. i. asas keterpaduan Yang dimaksud dengan asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian. j. asas kesehatan Yang dimaksud dengan asas kesehatan adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat. k. asas kelestarian dan keberlanjutan Yang dimaksud dengan asas kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan. l. asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan Yang dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir;

10 39 persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia. m. Asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan Yang dimaksud dengan asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan ketentuan administratif. 3. Tujuan Pembangunan Rumah Susun Tujuan pembangunan nasional adalah untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan perumahan yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga Negara Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur yang penting dalam strategi

11 40 pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. 49 Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional, yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah perkotaan yang berkembang pesat. Oleh karena itu, sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, pembangunan perumahan untuk memenuhi kebutuhan yang terus meningkat perlu ditangani secara mendasar, menyeluruh, terarah, dan terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan swadaya masyarakat. Pembangunan perumahan yang telah dirintis sejak Pelita I perlu ditingkatkan dan dikembangkan, khususnya perumahan dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. 50 Sehubungan dengan uraian tersebut, maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk: 51 a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil, dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia. b. Mewujudkan permukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna. 49 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm Ibid, hlm Ibid

12 41 Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah perkotaan yang berpenduduk padat, sedangkan tanah yang tersedia sangat terbatas, perlu dikembangkam pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya. 52 Pengertian rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-satuan yang penggunaannya terpisah, ada bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan undang-undang, dengan memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat Indonesia. Dengan undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi: a. Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah b. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun c. Hak bersama atas benda-benda d. Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian, 52 Ibid, hlm 159.

13 42 pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan permukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Oleh karena itu, dalam pembangunan rumah susun yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha, pertokoan, perkantoran, dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 ini diberlakukan dengan penyesuaian menurut kepentingannya. 53 Adapun tujuan pembangunan rumah susun seperti yang tercantum dalam Pasal 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011: a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya; b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif; e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan 53 Ibid, hlm 161

14 43 berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun. 4. Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep Rumah Susun Di Indonesia ada dua asas hukum pertanahan, yaitu sebagai berikut: a. Asas Accesi (Asas Perlekatan) atau Accessie Schelding Beginsel b. Asas pemisahan horizontal atau Horizontale Beginsel Menurut Boedi Harsono dalam bukunya Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria, di dalam asas asas perlekatan, bangunan menjadi bagian dari tanahnya. Oleh karena itu, dengan sendirinya bangunan itu tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya (hukum tanah). Atas asas itu pula, maka hak pemilikan atas tanah hak barat itu meliputi juga pemilikan dari bangunan yang ada di atasnya (Pasal 571 ayat (1) KUHPerdata). Bangunan yang didirikan di atas tanah kepunyaan pihak lain menjadi milik yang empunya tanah. 54 Asas perlekatan yang dikenal di dalam KUHPerdata terdiri atas perlekatan secara mendatar dan perlekatan secara tegak lurus (vertikal). Perlekatan secara horizontal (mendatar) meletakkan suatu benda sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari benda pokoknya atau balkon pada rumah induknya (Pasal 588 KUHPerdata). Berdasarkan asas perlekatan ini, pemilik benda pokok merupakan pemilik benda ikutan dan secara hukum benda ikutan tersebut mengikuti benda pokoknya. Sebaliknya, perlekatan vertikal adalah perlekatan secara tegak lurus yang melekatkan 54 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium Op cit. hlm 8

15 44 semua benda yang ada di atasnya maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai benda pokoknya (Pasal 571 KUHPerdata). 55 Sebagai kebalikan dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang dianut dalam hukum adat yang menjadi dasar dari UUPA. Berdasarkan asas pemisahan horizontal ini pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berada di atas tanah itu adalah terpisah. Asas pemisahan horizontal memisahkan tanah dan benda lain yang melekat pada tanah itu. 56 Menurut A. Ridwan Halim dalam bukunya Hak Milik Kondominium dan Rumah Susun, asas pemisahan horizontal adalah asas yang membagi, membatasi, dan memisahkan pemilikan atas sebidang tanah berikut segala sesuatu yang berkenaan dengan tanah tersebut secara horizontal. Di dalam hukum adat Indonesia, asas pemisahan horizontal terejawantah dalam bentuk magersari yaitu hak menumpang dari seseorang yang mendirikan bangunan tempat tinggal di atas tanah milik orang lain yang diperbolehkan oleh si pemilik selama si pemilik tersebut belum merasa perlu untuk menggunakan tanahnya itu sendiri, serta sistem tumpang sari tanaman bagi hasil (sistem usaha bagi hasil). 57 Dari uraian di atas, jelaslah bahwa kedua asas tersebut mempunyai karakteristik dan konsekuensi yang berbeda. Seperti dikatakan oleh Masjchoen Sofwan, di dalam salah satu bukunya sebagai berikut Masnari Darnisa, Status Tanah Bersama Pada Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dikaitkan Dengan Penetapan Keringanan Pajak Bumi Dan Bangunan (Studi: Rumah Susun Sukaramai Yang Diadakan Oleh Perum Perumnas) hlm M. Rizal Arif, Analisis Op.Cit., hlm Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium Op cit. hlm 9 58 Masnari Darnisa, Op.Cit, hlm 10

16 45 yang menjadi persoalan ialah bagaimana pengaturan lembaga jaminan atas tanah yang akan datang untuk tidak bertentangan dengan Asas Accessi yang tidak dikenal (digarisbawahi oleh penulis) dalam UUPA, sedangkan dalam Hukum Adat mengenal asas Pemisahan Horizontal. Pendapat ini dikuatkan oleh Saleh Adiwinata dalam bukunya Hukum Adat, yang menyatakan: Bahkan justru pada masa sekarang ini ada lebih lagi alasan dan rasio untuk memperlakukan asas pemisahan Horizontal ini secara lebih integral, lebih konsekuen dan terang-terangan lagi dari sebelum lahirnya UUPA sebab: Ketiga: Di mana Pasal 5 menegaskan bahwa hukum agrarian baru: ialah hukum adat (namun oleh Boedi Harsono diperingatkan bahwa yang dimaksudkan adalah hukum adat yang telah disaneer), maka dengan sendirinya untuk asasi dari hukum adat yaitu Pemisahan Horizontal, turut meresap dalam seluruh tubuh hukum agrarian baru kita. Berdasarkan dua pendapat tersebut, berarti asas hukum tanah (hukum agraria sempit) adalah asas pemisahan horizontal yakni pemilikan atas benda di atas tanah tidak berarti atau dapat terpisah dengan pemilikan atas tanah tempat terletaknya benda-benda tadi. Sebagai kebalikannya adalah asas perlekatan yang berlaku pada kurun waktu sebelum diundangkannya Undang-Undang Pokok Agraria. Menurut Boedi Harsono dalam bukunya Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria, bahwa di dalam hukum adat berlaku asas pemisahan horizontal antara tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Tanah tunduk pada hukum tanah, sedangkan bangunan tunduk pada hukum perutangan yang mempunyai sifat lain dari hukum tanah. Dengan demikian, tanah adat tidak dengan sendirinya meliputi

17 46 bangunan yang ada di atasnya. Dalam hukum adat berlaku asas bahwa pihak yang membangun dialah pemilik yang dibangunnya itu. 59 Jadi, adanya konsep rumah susun (kondominium) sebagai fenomena baru yang dibutuhkan masyarakat modern, justru sudah sesuai dengan asas hukum tanah yang ditetapkan oleh UUPA. 5. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-Undang Pokok Agraria membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk : a. Hak-hak atas tanah yang bersifat primer b. Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer yaitu : 60 a. Hak Milik atas tanah (HM) b. Hak Guna Usaha (HGU) c. Hak Guna Bangunan (HGB) d. Hak Pakai (HP) Selain hak primer atas tanah di atas terdapat pula hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah hak-hak atas 59 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium Op cit. hlm 9 60 Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 64.

18 47 tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat sementara karena hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, dan dimiliki oleh orang lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara yaitu : a. Hak gadai b. Hak usaha bagi hasil c. Hak menumpang d. Hak menyewa atas tanah pertanian Menurut Pasal 17 UURS Nomor 20 Tahun 2011, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya menurut Pasal 19 ayat (1) UURS Nomor 20 Tahun 2011 dinyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan dilakukan ddengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan. Salah satu aspek yang penting dalam hukum tanah menurut UUPA adalah hubungan antara tanah dengan benda yang melekat padanya. Kepastian akan kedudukan hukum dari benda yang melekat pada tanah itu sangat penting karena menyangkut pengaruh yang sangat luas terhadap segala hubungan hukum yang berkenaan dengan tanah dan benda yang melekat padanya. Sedangkan konsep kepemilikan hak atas tanah pada satuan rumah susun tidaklah sepenuhnya menganut asas pemisahan horizontal karena kepemilikan atas tanah pada satuan rumah susun

19 48 merupakan kepemilikan bersama dari seluruh pemegang hak milik atas satuan bangunan rumah susun, bukan merupakan kepemilikan perorangan sebagaimana yang dianut dalam asas pemisahan horizontal dalam UUPA tersebut. B. Sertipikat Satuan Rumah Susun Secara etimologi sertipikat berasal dari bahasa Belanda Certifikat yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang memberikan tentang sesuatu. 61 Dasar hukum yang dipakai dalam proses pelaksanaan sertifikasi rumah susun (strata title, apatemen, condominium, mal) adalah: Undang-Undang Nomor 5 Tahun Undang-Undang Nomor 16 Tahun Undang-Undang Nomor 20 Tahun Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun 5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 6. Peraturan Menteri Negara Agraria/kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. 7. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002, telah diganti dengan Peraturan pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 Tentang tarif atas jenis penerimaan pajak yang berlaku pada badan pertanahan nasional. 61 M. Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, hal Eko Yulianto Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, Pustaka Yustisia, Jogjakarta, 2009, hal 85.

20 49 8. SE. Ka. BPN , Tanggal 31 Juli 2003 Jenis layanan layanan badan pertanahan nasional kepada masyarakat menyangkut segala sesuatu pendaftaran tanah 9. Perda Tentang Rumah Susun (belum semua daerah mempunyai Perda). Perbedaan hak milik (sertifikat hak milik) pada rumah biasa (landed house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa dikomplek perumahan, kepemilikannya biasanya berupa sertifikat hak milik. Orang yang memiliki sertifikat hak milik berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA) sangat kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan di atas tanah, tanah dihalaman rumahnya, tanah yang berada di bawahnya serta apa yang ada di atas bangunan tersebut. M. Yamin Lubis dalam bukunya berjudul Hukum Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak, oleh karena sertifikat berfungsi sebagai alat bukti yang menyatakan bahwa tanah tersebut telah diadministrasi oleh Negara. 63 Hak milik pada Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), disebutkan mengenai pengertian hak milik secara normatif yaitu: 1. Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 63 M.Yamin Lubis dan Abdul Rahim, Op.Cit, hal UUPA Pasal 6 menyebutkan bahwa: 1. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. 2. Untuk tidak merugikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.

21 50 Sedangkan apabila seseorang membeli apartemen atau rumah susun, rumah susun strata title maka sertifikat hak miliknya bukan satuan hak milik seperti rumah biasa namun konsep kepemilikannya bersifat strata title. Kepemilikan strata title atas apartemen atau rumah susun hanya atas bangunan unit apartemen/rumah susun tersebut saja dan tidak termasuk atas seluruh bangunan apartemen yang di luar unit yang seseorang beli, tidak termasuk tanah di dalam lingkungan apartement dan apa yang ada di bawahnya serta apa yang ada di atasnya. Sertifikat adalah hasil dari tujuan pendaftaran tanah, seperti yang dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah: 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA. 65 Maka memperoleh sertifikat, bukan sekedar 65 UUPA Pasal 19 menyebutkan bahwa ayat (1). Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuanketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Ayat (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b.pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Ayat (3). Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan menteri agraria. Ayat (4) Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat satu di atas dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya biaya tersebut.

22 51 fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi: a. Kepastian status hak yang didaftar. Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau tanah wakaf. b. Kepastian subjek hak Pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya, apakah perseorangan (warga negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia), sekelompok orang secara bersama sama, atau badan hukum (badan hukum privat dan badan hukum publik). c. Kepastian objek hak Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas-batas tanah dan ukuran (luas) tanah. Letak tanah berada dijalan, Kelurahan/Desa, Kecamatan, Kabupaten/Kota, dan Provinsi. Batas-batas tanah meliputi sebelah Utara, Selatan Timur, dan Barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah dalam bentuk meter persegi. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftran tanah, kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.

23 52 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar dan terbuka untuk umum. Dengan pendaftaran tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan swasta, jual-beli, lelang, pembebanan hak tanggungan. 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Program pemerintah dibidang pertanahan dikenal dengan catur tertib pertanahan, yaitu: tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah dan tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan hidup. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan dilakukan dengan

24 53 menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat Recht Cadaster. Terselenggaranya pendaftran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib adaministrasi di bidang pertanahan.untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar. Sertifikat hak milik satuan rumah susun, maupun rumah susun yang dikuasai dengan sistem strata title, diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Sertifikat ini harus sudah ada sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. Menurut Pasal 4 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1989, sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun terdiri atas 4 halaman, yaitu: 1. Halaman pertama, berisi nama kantor pertanahan dan nomor daftar isian. 2. Halaman kedua, berisi bagian pendaftaran pertama yang dibagi dalam ruang a sampai dengan l. 3. Halaman ketiga dan keempat, disediakan untuk pendaftaran peralihan hak, pembebanan dan pencatatan lainnya, tiap halaman terbagi dalam 5 ruang. Berkenaan dengan tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun, Boedi Harsono menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun merupakan suatu kreasi baru dalam perundang-undangan pertanahan. Dia terdiri dari salinan buku tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, surat ukur dari tanah bersama, dan gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan. Semuanya dijilid

25 54 menjadi satu dalam sampul dokumen, yang dengan jelas menunjukkan tingkat rumah susun, letak satuan rumah susun, dan lokasinya ditingkat yang bersangkutan. Lebih lanjut Boedi Harsono menyatakan bahwa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan satuan rumah susunnya, juga merupakan alat bukti pemilikan bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan tanah bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya. Sertifikat hak milik satuan rumah susun mempunyai karakteristik khusus bila dibandingkan dengan sertifikat hak atas tanah pada umumnya. Pada sertifikat hak atas tanah pada umumnya nama sertifikatnya tergantung pada macam status hak atas tanahnya, misalnya sertifikat hak milik, sertifikat hak guna usaha, sertifikat hak guna bangunan, sertifikat hak pakai. Karakteristik khusus sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dinyatakan oleh R. Soerapto, yaitu sertifikat tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun ini tidak terikat pada macam hak atas satuan rumah susun. Meskipun rumah susun itu terdiri atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara, sertifikatnya tetap menggunakan nama sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Jadi nama sertifikatnya tidak tergantung pada status hak atas tanah yang di atasnya berdiri bangunan rumah susun. Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah adalah: , hal Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Prenada Media Group, Jakarta,

26 55 1. Manfaat bagi pemegang hak. a. Memberikan rasa aman. b. Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya. c. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak. d. Harga tanah menjadi lebih tinggi. e. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. f. Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah keliru. 2. Manfaat bagi pemerintah a. Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan. b. Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dengan pembangunan. c. Dapat mengurangi sengketa dibidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar. 3. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor. Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah. C. Sistem Strata Title Strata title adalah terminologi populer tentang suatu kepemilikan terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung bertingkat seperti apartement atau rumah susun. 67 Selain apartemen dan rumah susun sitem strata title juga dikenal dalam kepemilikan condominium, flat. Pembangunan rumah susun dengan sistem strata title merupakan salah satu alternatif pemecahan kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama didaerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat dipergunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah-daerah kumuh Forum Komunikasi Pertanahan, Media Komunikasi di Bidang Pertanahan, diakses tanggal 21 Januari rie Sukanti Hutagalung, et.al/dkk, Condominium dan Permasalahannya, Suatu Rangkuman Materi Perkuliahan, Elips Proyect-FH-UI, Jakarta, 1994, hal 1.

27 56 Arie Sukanti Hutagalung berpendapat bahwa Dengan demikian dikota-kota besar perlu diarahkan pembangunan perumahan dan pemukiman yang terutama sepenuhnya pada pembangunan rumah susun. 69 Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama didaerah perkotaan terutama yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat dipergunakan sebagai suatu cara peremajaan kota bagi daerah-daerah kumuh. Dalam rangka memberikan landasan hukum dalam pembangunan rumah susun, pada tanggal 31 Desember 1985, pemerintah telah mengundangkan Undangundang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (LN ; TLN 3317), disingkat dengan UU No. 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun (LNRI ; Penjelasannya dalam TLNRI Nomor 3372) disingkat dengan PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksanaannya, yang mulai berlaku sejak tanggal 26 April Dalam penjelasan umum Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 dinyatakan bahwa kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk: 1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia. 69 Ibid, hal 3.

28 57 2. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna. Sebelum lebih jauh menelaah apa dan bagaimana cara kita menjalani kehidupan kita dilingkungan rumah susun, apartement, dan condominium ada baiknya kita mendalami dahulu pemahaman kita mengenai apa itu rumah susun dengan kosep kepemilikan strata title dan dasar hukum yang mengatur pembangunan rumah susun itu sendiri. Strata title sebenarnya merujuk pada konsep kepemilikan atas hunian yang dibangun secara verikal, entah itu condominium, apartement, atau rumah susun. Istilah strata title sendiri pertama kali diperkenalkan di Australia pada Tahun 1967 melalui undang-undang yang dikenal dengan nama Strata Title Act. 70 Dalam kaitan ini, konsep strata title merujuk pada pemisahan akan hak seseorang terhadap beberapa strata (tingkatan), yakni terhadap hak atas permukaan tanah, atas bumi di bawah tanah dan udara di atasnya. Konsep strata title itu sendiri dikenal dinegara-negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon (Inggris beserta negara-negara jajahannya, serta Amerika Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common. Indonesia sebagai negara jajahan Belanda yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental hingga kini tidak mencantumkan konsep strata title dalam 70 Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium, Apartemen dan Rusunami, Minerva Athena Pressindo, Jogjakarta, 2009, hal 14.

29 58 peraturan undang-undangnya. Oleh karena itu, dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terminologi strata title secara spesifik belum mendapat penjelasan utuh karena istilah rumah susun yang digunakan dalam undangundang tersebut lebih mengacu kepada struktur bangunannya bukan pada konstruksi yuridisnya sebagaimana istilah condominium (Francis) yang berarti kepemilikan bersama, rumah susun (Amerika) kepemilikan yang terpisah. Menurut Arie Sukanti Hutagalung dalam seminar liberalisasi hukum tanah Indonesia: studi kasus kepemilikan warga asing atas satuan rumah susun, di Fakultas Hukum Universitas Indonesia, kamis 5 Mei 2010 menyatakan: konsep rumah susun (rusun) yang dianut di Indonesia berbeda dengan konsep rusun pada umumnya yang dikenal dengan strata title. Strata title memungkinkan seseorang memiliki satuan rumah susun tanpa memiliki tanah bersama (tanah di bawah bangunan rusun). Sedangkan Indonesia memandang pemilik satuan rumah susun adalah juga pemilik tanah bersama. susun: 71 Pasal 1 Undang-undang No. 20 Tahun 2011 menyebutkan pengertian rumah Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian distrukturnya secara fungsional dalam arah horizontal dan vertical yang merupakan satu-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 71 Ibid, hal 15.

30 59 Lebih detail, dalam penjelasan Pasal 1 angka (1) Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tersebut dikemukakan pengertian yuridis dari rumah susun, yaitu: 72 Rumah Susun yang dimaksud dalam undang-undang ini, adalah istilah yang diberikan pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian Apartment, atau untuk bukan hunian Apartment, atau untuk bukan hunian Office dan Rentail Mall, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai suatu kesatuan sistem pembangunan. Dari definisi yang tertuang di dalam Pasal 1 Undang-undang No. 20 Tahun 2011 maupun penjelasan undang-undang tersebut bahwa yang dimaksudkan dengan rumah susun (rusun) merupakan suatu pengertian hukum bagi suatu bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama yang penggunaannya untuk kebutuhan hunian atau bukan hunian secara sendiri maupun terpadu. Menurut Imam Koeswahyono mengatakan ada delapan konsep dasar yang perlu dipahami dengan benar dalam sistem rumah susun yang merupakan fenomena dalam pembangunan perumahan dengan sistem yang konvensional (horizontal) yakni: Bagian bersama, yaitu bagian rusun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan sarusun itu. Bagian bersama ini merupakan suatu struktur bangunan rusun yang terdiri atas: a. Pondasi, b. Sloof, c. Dinding struktur utama, d. Pintu masuk dan tangga darurat, e. Jalan masuk dan tangga darurat, f. Koridor, dan 72 Ibid, hal Imam Koeswahyono, ibid, hal 19.

31 60 g. Selasar. 2. Benda bersama, yakni benda yang bukan bagian rusun untuk pemakaian bersama dan dimiliki bersama secara tak terpisah. Bagian ini melengkapi rusun agar berfungsi secara optimal yang terdiri atas: a. Jaringan air bersih, b. Jaringan listrik, c. Jaringan gas (bagi hunian) d. Saluran buang air limbah, e. Lift dan atau eskalator f. Taman, dan g. Pelataran parkir. 3. Tanah bersama, yakni tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rusun. 4. Pertelaan, yakni rincian batas yang tegas dan jelas masing-masing sarusun, bagian, benda dan tanah bersama yang diwujudkan dalam uraian tertulis dan gambar. Pertelaan dalam hal ini mempunyai arti yang amat penting dalam sistem rusun karena titik awal dimulainya proses hak milik atas satuan rumah susun. Nantinya dari pertelaan ini akan timbul satuan-satuan rumah susun rumah yang secara hukum terpisah melalui proses pembuatan akta pemisahan. 5. Nilai perbandinggan proporsional (NPP) yakni angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan, terhadap luas atau nilai banggunan rumah susun. Nilai perbandingan proporsional selain menentukan besarnya hak masing-masing pemilik satuan rumah susun juga menentukan besarnya kewajiban masing-masing pemilik satuan rumah susun dalam membiayai bersama pengelolaan dan pengoperasian semua benda yang menjadi milik bersama. Biaya tersebut merupakan beban bersama semua pemilik satuan rumah susun. Di samping lima hal tersebut diatas, hal-hal yang terkait dengan sistem rumah susun dan perlu diperhatikan adalah sebagai berikut: 6. Akta pemisahan rumah Akta pemisahan rumah adalah suatu bentuk akta yang di dalamnya memuat pertelaan yang jelas memisahkan rumah susun ke dalam satuan satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Tata cara pengisian dan bentuknya ditentukan oleh peraturan Ka BPN No. 2 Tahun Akta ini harus disahkan oleh Gubernur DKI Jakarta. Isi akta pemisahan yang telah disahkan mengikat semua pihak dan didaftarkan kekantor pertanahan setempat dan menjadi dasar utama timbulnya hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS). 7. Izin layak huni merupakan syarat sebelum diterbitkannya sertifikat atau dialihkannya hak kepada user. Izin ini dikeluarkan berdasarkan suatu penilaian bahwa bangunan gedung bertingkat telah sesuai dengan syarat syarat dan ketentuan-ketentuan yang tertuang dalam izin mendirikan bangunan (IMB), itu semua merupakan upaya untuk melindungi keselamatan para

32 61 penghuninya. Demikian pula halnya untuk rumah susun non hunian syaratnya juga sama. 8. Perhimpunan penghuni Untuk memamfaatkan rumah susun terutama bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, maka sesuai dengan undangundang para penghuni harus menghimpun diri. Perhimpunan ini dinilai sangat penting karena akan banyak berperan di dalam pengurus kepentingan bersama. Lembaga yang dimaksud oleh undang-undang itu harus berbentuk suatu badan hukum (rech person). Konsekuensinya harus memiliki Anggaran Dasar dan Rumah Tangga (AD dan ART) yang harus disahkan oleh pemerintah daerah setempat. Anggaran dasar dan anggaran rumah tangga wajib disertakan bersama akta peralihan haknya pada saat mendaftarkan kekantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Jadi rumah susun secara yuridis merupakan bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Dengan demikian berarti tidak semua bangunan gedung bertingkat itu dapat disebut sebagai rumah susun menurut pengertian Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan gedung bertingkat. 74 Selanjutnya dipertegas dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 4 Tahun 1988, Tentang Rumah Susun, Pasal 1 dan Pasal 7, menguatkan landasan bagi definisi rumah susun, rumah susun yakni rumah susun hunian, dan rumah susun campuran hunian dan non hunian, hal ini diatur dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 yaitu: 75 Rumah susun yang digunakan untuk hunian atau non hunian secara mandiri atau secara terpadu sebagai kesatuan sistem pembangunan wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta, 1989, hal Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Pasal 5 berbunyi: Pengaturan dan pembinaan rumah susun meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan administratif pembangunan rumah susun, izin layak huni, pemilik satuan rumah susun, penghunian, pengelolaan, dan tata cara pengawasannya.