BAB I PENDAHULUAN. A. Latar Belakang Masalah. Dalam dunia modern sekarang ini, peranan perbankan dalam memajukan

Transkripsi

1 1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Dalam dunia modern sekarang ini, peranan perbankan dalam memajukan perekonomian suatu negara sangatlah besar, hampir semua sektor yang berhubungan dengan berbagai kegiatan keuangan selalu membutuhkan jasa bank. Oleh sebab itu saat ini dan dimasa yang akan datang kita tidak akan dapat lepas dari dunia perbankan, jika hendak menjalankan aktivitas keuangan, baik perorangan maupun lembaga baik sosial maupun perusahaan. 1 Dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan maka peranan Perbankan sangat dibutuhkan dalam menyediakan dana dan memberikan prakarsa dalam usaha pembangunan perumahan. Kehadiran sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sangat dibutuhkan oleh masyarakat yang penghasilan ekonominya dalam level kecil dan menengah. Berbagai upaya yang dilakukan pemerintah untuk pembangunan perumahan yang layak huni antara lain pembangunan Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS). Peranan Perbankan Sesuai Pasal 1 angka (2) UU Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan : bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam 1 Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002, hal.2

2 2 bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. 2 Pembangunan yang dibiayai melalui fasilitas kredit merupakan program dari bank untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan untuk tempat tinggal, baik itu masyarakat berpenghasilan rendah, menengah, maupun penghasilan tinggi. Tingkat ketergantungan dari para pembeli rumah sekarang ini sangat terkait dengan tingkat kebutuhan akan rumah, meningkatnya suku bunga bank akan sangat berpengaruh terhadap permintaan rumah. Berbagai usaha yang dilakukan lembaga perbankan untuk berkompetitif dalam persaingan suku bunga KPR. Hal ini memberikan peluang untuk bisa memaksimalkan Kredit Pemilikan Rumah yang dikucurkan oleh sektor perbankan untuk pembelian rumah bagi keluarga. 3 Kredit Pemilikan Rumah pada bank umumnya diminati oleh para konsumen yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah. Bank juga dalam hal ini mempunyai kewajiban dan tanggung jawab dalam pengembalian dana yang telah dipercayakan oleh nasabah kepadanya, untuk itu perlu diadakan suatu sistem dan prosedur pemberian kredit yang menunjang dunia usaha untuk lebih dikembangkan dan disempurnakan demi tercapainya tujuan tersebut. 2 Pasal 1 angka (2) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 tahun C.Djemabut Blaang, Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986, hal

3 3 Bank diberi tugas untuk menyediakan fasilitas kredit kepemilikan rumah bagi masyarakat dalam rangka pelaksanaan program pemerintah khusus dibidang perumahan, sebagai sasaran yang hendak dicapai dalam pemberian kredit kepemilikan rumah dengan pembayaran secara angsuran. Selain itu sesuai Pasal 11 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan : Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa, yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang terkait, termasuk kepada perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan. Guna memberikan perlindungan kepada pihak kreditur/bank dan untuk menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk menyerahkan jaminan berupa tanah/bangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi. Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan permohonan kredit karena tidak semua nasabah/masyarakat memiliki jaminan berupa tanah/bangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat SHM/SHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatan/kendala dalam pengajuan fasilitas kredit ke bank. Disamping itu jaminan yang akan diserahkan saat permohonan kredit diajukan

4 4 tidak semuanya telah memenuhi persyaratan yang diinginkan oleh pihak bank, seperti : lokasi jaminan yang tidak marketable, bukti pemilikan jaminan pihak ketiga, kondisi bangunan yang tidak memiliki IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) dan lainnya, hal tersebut bisa disebabkan kurangnya pemahaman dari calon debitur tentang ketentuan perbankan khususnya kredit maupun belum pernahnya calon debitur berhubungan dengan bank, sehingga proses kredit menjadi tertunda atau batal. Hal lain yang masih perlu diketahui calon debitur mengenai pengaturan tentang pengajuan permohonan kredit baik dari segi persyaratan administrasi maupun persyaratan lain yang secara bank tekhnis layak untuk diberikan harus benar-benar terpenuhi, sehingga proses pemberian kredit dapat terlaksana, seperti: KTP, Kartu Keluarga, copy rekening koran 6 bulan terakhir, NPWP, penghasilan, slip gaji/penghasilan dan lainya perihal tekhnis bank berupa verifikasi yang dilakukan oleh petugas dari data yang disajikan dan dilapangan. Didalam praktek perbankan, juga dapat disimpulkan bahwa untuk penyerahan uang dibutuhkan persesuaian kehendak. Ditandatanganinya perjanjian kredit tidak berarti, tentu diiringi dengan penyerahan uang (kredit) dari pihak bank maupun penerimaan uang (kredit) oleh pemohon kredit. 4 Perjanjian kredit merupakan sarana untuk mendapat kredit, penerima kredit terikat pada syarat-syarat tertentu. Setelah perjanjian kredit ditandatangani tetap ada kemungkinan kredit itu tidak dicairkan, karena pertimbangan-pertimbangan tertentu. 4 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, 1978, hal. 29.

5 5 Jika hal ini terjadi, maka berarti tidak tercapai kesesuaian kehendak baru untuk realisasi kredit tersebut, dan dalam hal ini penerima kredit tidak berhak untuk menuntut ganti rugi. Sehingga jika masing-masing pihak tidak memenuhi kewajibannya. Bank tidak akan mencairkan kredit dan pemohon kredit tidak menggunakan kredit. Maka keduanya saling tidak mengadakan tuntutan. Pada umumnya perjanjian kredit telah disiapkan bank baik berupa perjanjian standard yang isinya telah dituangkan dalam konsep janji-janji tertulis yang disusun, kemudian diformulasikan dalam bentuk formulir perjanjian dan sejumlah aturan addendum atau aturan tambahan, sehingga yang terjadi adalah kreditur menyodorkan bentuk perjanjian yang berwujud perihal perjanjian KPR dengan klausul yang telah ditetapkan, terkecuali mengenai judul perjanjian KPR, komparasi atau identitas, dasar hukum, dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank. Memang tidak sedikit nasabah yang belum atau tidak mengetahui hukum perjanjian dan hukum perkreditan, sehingga pada waktu menghadapi kontrak yang demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila sesuai langsung menyetujui dan menandatanganinya. Kata sepakat sebagai salah satu syarat sahnya perjanjian,dalam Pasal 1320 KUHPerdata dipandang telah terpenuhi. Dengan adanya perjanjian baku (standard contract), dalam perjanjian KPR tersebut, masih ada menimbulkan beberapa klausul yang tidak diduga nasabah pada saat melaksanakan kesepakatan. Dalam mengajukan KPR sering kali debitur hanya terfokus untuk mempersiapkan uang muka yang harus dikeluarkan. Padahal biayabiaya lainnya masih ada. Dalam proses mendapatkan kredit atau mengajukan kredit

6 6 ada beberapa biaya yang harus dipertimbangkan, antara lain biaya asuransi, biaya pengikatan jaminan kredit dan biaya penilaian jaminan, serta biaya provisi kredit saat pencairan kredit sekitar 1% dari plafond kredit. Besarnya provisi ini relatif sama dari satu bank dengan bank yang lain. Bahkan seorang nasabah dikenakan pula biaya administrasi kredit yaitu biaya yang berkaitan dengan administrasi bank. Tanah yang dijadikan sebagai jaminan kredit tidak ada gunanya kalau tanah itu tidak dapat diperjualbelikan. Sebab tujuan utama memegang sebidang tanah sebagai jaminan ialah menjual tanah itu apabila debitur tidak membayar utangnya. 5 Perkataan tanah dalam kalimat tanah sebagai jaminan kredit yang menjadi jaminan kredit ialah hak atas tanah, bukan tanah secara fisik, UUPA menyatakan hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat dibebani hak tanggungan untuk menjamin pelunasan suatu hutang. Karena sifatnya yang istimewa, untuk dapat dibebani hak tanggungan, suatu benda harus ditunjuk oleh suatu undang-undang sebagai objek hak tanggungan yaitu UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda benda yang Berkaitan dengan Tanah. Dalam undangundang tersebut kekhawatiran dan keberadaan hak tanggungan ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. 6 Jaminan yang diberikan debitur untuk menjamin pengembalian kredit harus 5 Effendy Perangin-angin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali Pers, Jakarta 1987, hal Effendy Perangin-angin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Ibid., hal.1.

7 7 disebutkan dalam Pasal perjanjian kredit yang nantinya diikuti pengikatan jaminan dengan akta tersendiri. Sebelum melakukan pengikatan jaminan maka harus dibuat secara jelas dan tegas benda yang dijaminkan dalam perjanjian kredit. Misalnya tanah hal milik atau hak guna bangunan. Perlu disebutkan luasnya, haknya, letaknya, nomor nya dan tanggal sertifikat, yang memperjelas benda yang menjadi jaminan tersebut. Jaminan-jaminan yang disebut tadi harus diikuti dengan pengikatan jaminan sesuai dengan jenis bendanya. Misalnya tanah dan bangunan pengikatannya dengan Hak Tanggungan. Apabila jaminan kredit tersebut telah dipasang Hak Tanggungan, maka hak kreditur terus melekat pada benda jaminan, dan tanah tersebut tidak lagi menjadi milik yang menjaminkan, sehingga kreditur tetap dapat menjual barang-barang jaminan dan mengambil hasil penjualan untuk pelunasan hutangnya. KPR pada prinsipnya juga sama dengan kredit pada umumnya yang obyeknya adalah dana / uang yang kemudian dibelikan rumah. KPR demikian juga sama halnya dengan perjanjian kredit yang lain, dalam KPR pun diperlukan jaminan/collateral demi untuk mengamankan dana yang telah dikeluarkan oleh bank. Jaminan yang dimaksud dalam hal ini adalah tanah/rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR tersebut, maka saya tertarik untuk melakukan penelitian tentang Aspek Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank XYZ.

8 8 B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ? 2. Hambatan apa sajakah yang timbul dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ? 3. Aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan sebagai jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ? C. Tujuan Penelitian Penelitian yang dilakukan ini memiliki dua tujuan pokok, yaitu tujuan obyektif dan subyektif, dengan penjelasannya sebagai berikut: 1. Tujuan Obyektif a. Untuk mengetahui pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ b. Untuk mengetahui hambatan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ. c. Untuk mengetahui aspek jaminan apa yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.

9 9 2. Tujuan Subyektif a. Untuk memperoleh bahan hukum terkait dengan aspek jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui PT. Bank XYZ, guna penyusunan penulisan hukum sebagai syarat dalam memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. b. Sebagai sumbangan pemikiran dalam rangka memberikan penerangan kepada masyarakat tentang aspek jaminan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR). D. Manfaat Penelitian Dalam melaksanakan suatu penelitian tentunya tidak terlepas dari suatu kenyataan yang diperoleh, sehingga diharapkan dapat memberikan manfaat yang bersifat praktis dan manfaat teoritis. Adapun manfaat tersebut antara lain : 1. Manfaat Praktis a. Memberikan pengetahuan mengenai pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ. b. Memberikan pengetahuan mengenai hambatan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ. c. Memberikan pengetahuan mengenai aspek jaminan apa yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.

10 10 2. Manfaat Teoritis Menambah kepustakaan dalam bidang hukum pada Pascasarjana Fakultas Hukum. E. Keaslian Penelitian Berdasarkan informasi dan penelusuran yang telah dilakukan diperpustakaan Sekolah Pascasarjana terhadap hasil-hasil penelitian yang ada ternyata belum ada yang melakukan penelitian mengenai Aspek Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, Namun ada penelitian sebelumnya yang telah dilakukan oleh Saudari Nur Azizah Mahasiswi Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Medan dengan judul Pengikatan Kredit Pemilikan Rumah dengan menggunakan Jaminan Hak Tanggungan, dengan rumusan masalah : 1. Bagaimana pelaksanaan pemberian Kredit Pemilikan Rumah oleh Perbankan. 2. Bagaimana perlindungan hukum bagi debitur KPR dalam pengikatan kredit kepemilikan rumah. 3. Bagaimana penyelesaian masalah Kredit Pemilikan Rumah bila debitur wanprestasi. Disamping itu penelitian yang dilakukan oleh Sdr. Muhammad Arwan Ananda Mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan, dengan judul : Perjanjian Kredit dengan jaminan Hak Tanggungan dan Upaya penyelesaian kredit macet atas jaminan Hak Tanggungan

11 11 dengan rumusan masalah : 1 Bagaimana penerapan prinsip kehati-hatian dalam perjanjian kredit pada PT. BNI Kabanjahe. 2 Faktor apa yang menyebabkan debitur wanprestasi di PT. BNI Kabanjahe. 3 Bagaimana upaya yang dilakukan oleh PT. BNI Kabanjahe dalam menyelesaikan kredit macet yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Oleh karena itu penelitian yang dilakukan dalam penulisan tesis ini adalah asli sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara akademis berdasarkan nilai-nilai objektivitas dan kejujuran. F. Kerangka Teori dan Konsepsi. 1. Kerangka Teori. Untuk mendalami tentang aspek jaminan dalam pemberian kredit sudah seharusnya didasarkan kepada teori, penelitian-penelitian, prosedur, Undang- undang ataupun ketentuan-ketentuan yang saling berkaitan. Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran yang teoritis, teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala specific atau proses tertentu terjadi. Suatu teori juga mungkin memberikan pengarahan pada aktivitas penelitian yang dijalankan dan memberikan taraf pemahaman tertentu. 7 hal.6. 7 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, 1986,

12 12 Teori itu menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis artinya mendudukkan masalah penelitian yang telah dirumuskan didalan kerangka teoritis yang relevan, yang mampu menerangkan masalah tersebut. Tiap-tiap bagian dari kerangka ini akan dikemukakan bagaimana cara menyusunnya, dan apa-apa yang harus dikemukakan didalamnya. Bagaimana cara menyambungnya dengan bagian-bagian lain, hingga merupakan suatu rangkaian yag kokoh dalam suatu proposal yang utuh. Utuh dimaksudkan memenuhi syarat-syarat yang diminta sebagai suatu kerangka penelitian ilmiah. 8 Dalam penelitian ini teori jaminan sangat relevan untuk diterapkan, karena dalam setiap kegiatan bank khususnya pada saat penyaluran kredit, adanya barang jaminan sebagai suatu syarat dalam perjanjian kredit, adalah unsur yang sangat penting dan jaminan tersebut merupakan jaminan untuk pelunasan hutang debitur. Pembuatan perjanjian kredit sangat diperlukan untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak, karena perjanjian kredit yang dibuat merupakan dasar hukum bagi para pihak yang membuatnya apabila terjadi permasalahan dikemudian hari. Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang diyatakan cukup untuk itu,suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.perjanjian diistilahkan dalam bahasa Mardalis, Metode Penelitian Suatu Pendekatan Proposal, Bumi Aksara, Jakarta, 2009, hal.

13 13 Inggris dengan contract, dalam bahasa Belanda dengan verbintenis atau perikatan juga dengan overenkomst atau perjanjian. Kata kontrak lebih sempit karena ditujukan kepada perjanjian tertulis dibandingkan dengan kata perjanjian. Kata perjanjian juga sering dikaitkan dengan perjanjian kredit yang dimaksudkan adanya persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain. Dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata tidak dijumpai kata kredit dan perjanjian kredit yang ada hanya perkataan pinjam-meminjam. Kalau diperhatikan ketentuan Pasal 1 butir 11 Undang-undang Nomor 10 tahun 1998, dapat diketahui bahwa dalam pengertian kredit tersebut terkandung perkataan persetujuan dan kesepakatan pinjam-meminjam sebagai dasar diadakannya Perjanjian Kredit yang berarti bahwa kredit merupakan suatu perjanjian yang lahir dari persetujuan sebagai hal yang khusus (lex specialis) dari perjanjian pinjam-meminjam. Pasal 1754 KUH Perdata mengatur tentang pinjam-meminjam berbunyi sebagai berikut: Pinjam meminjam adalah persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang habis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula. 9 Subekti mengatakan, dalam bentuk apapun juga pemberian kredit itu hal Soedharyo Soimin, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2008,

14 14 diadakan, dalam semuanya itu pada hakekatnya yang terjadi adalah suatu perjanjian pinjam-meminjam sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Pasal 1754 sampai dengan Pasal Subekti mengatakan, dalam bentuk apapun juga pemberian kredit itu diadakan, dalam semuanya itu pada hakekatnya yang terjadi adalah suatu perjanjian pinjam-meminjam sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Pasal 1754 sampai dengan Pasal Selanjutnya Subekti mengatakan Pinjam-meminjam adalah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang terakhir ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari jenis dan mutu yang sama pula. 10 Berdasarkan pendapat Subekti diatas dan Pasal 1754 KUH Perdata dapat ditarik kesimpulan bahwa perjanjian pinjam uang adalah bersifat riil, hal ini juga dikemukakan oleh sarjana lain, yaitu : 1. Wirjono Prodjodikoro yang mengatakan bahwa perjanjian pinjam uang bersifat riil, dan tersimpul dalam kalimat pihak yang satu memberikan uang itu kepada pihak lain dan bukan mengikatkan diri untuk menyerahkan uang Feltz, mengatakan perjanjian pinjam mengganti adalah suatu perjanjian riil. Perjanjian terjadi setelah ada penyerahan (overgave). Selama benda (uang) yang 10 Subekti, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Op.Cit., hal. 24.

15 15 dipinjamkan belum diserahkan maka BAB XIII KUH Perdata belum dapat diterapkan. Didalam hukum perjanjian terdapat beberapa asas yaitu :Asas kebebasan mengadakan perjanjian (partij otonomi), asas konsensualisme (persesuaian kehendak), asas kepercayaan, asas kekuatan mengikat, asas persamaan hukum, asas keseimbangan, asas kepastian hukum, asas moral, asas kepatutan. asas kebiasaan. 12 Undang-undang juga mengatur tentang asas-asas tersebut diatas dan undangundang juga mengatur tentang elemen-elemen isi dari perjanjian ini seperti didalam Pasal 1339 dan 1347 KUH Perdata. Menurut Pasal 1339 KUH Perdata suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang secara tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan dan undang-undang. 13 Pasal 1347 KUH Perdata mengatakan pula hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan (bestendig gebruikelijk beding) dianggap secara diam-diam dimasukkan didalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan. 14 Dari kedua ketentuan ini dapatlah disimpulkan bahwa elemen-elemen dari perjanjian adalah : Isi perjanjian itu sendiri, kepatutan, kebiasaan, undang-undang. Dalam Buku III KUH Perdata, khususnya Pasal 1320, menentukan untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan syarat-syarat yang harus dipenuhi sebagai berikut : 12 Subekti, KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan, PT.Alumni, Bandung, 2005 hal Subekti, Hukum Perjanjian, PT. Internusa, Jakarta, 2002, hal Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Op.Cit., hal. 122.

16 16 1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal. 15 Dari ketentuan diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa suatu perjanjian haruslah berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak, mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang dibuat. Apa yang dikehendaki yang satu, juga dikehendaki oleh pihak yang lain, mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik. Secara Yuridis ada 2 jenis perjanjian atau pengikatan yang digunakan oleh bank dalam memberikan kreditnya yaitu : 1) Perjanjian kredit dibawah tangan atau akta dibawah tangan yaitu perjanjian kredit hanya dibuat diantara para pihak yaitu bank dengan dbitur tanpa notaris. 2) Perjanjian kredit yag dibuat oleh dan dihadapan notaries (akta autentik) yaitu perjanjian kredit yang dibuat oleh bank dengan debitur dihadapan notaris. Menurut Mariam Darus Badrulzaman : Perjanjian kredit Bank adalah perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang. Perjanjian pendahuluan ini merupakan hasil permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman mengenai hubungan - hubungan hukum antara keduanya. Perjanjian ini bersifat consensual (pacta de contrahendo) obligatoir yang mana oleh UUP 1967 dan bagian umum KUH Perdata. 16 Penyerahan uangnya sendiri adalah bersifat riil. Pada saat penyerahan uang 15 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Ibid.., hal, 28.

17 17 dilakukan, barulah berlaku ketentuan yang dituangkan dalam model perjanjian kredit pada kedua pihak. Beliau berpendapat bahwa perjanjian kredit mengandung dua fase, fase consensual dan fase riil. Fase riil tidak semata-mata berupa perbuatan akan tetapi membutuhkan pula adanya kehendak untuk adanya penyerahan itu. 17 Karena itu perjanjian kredit adalah merupakan perjanjian pokok berisi kesepakatan atas besar kredit, jangka waktu, tujuan penggunaan, suku bunga, cara penarikan, cara pembayaran, jaminan kredit serta clausula penting lainnya. Perjanjian mengenai jaminan tidak berdiri sendiri dan hapusnya perjanjian pokok, maka perjanjian jaminan juga hapus. Jika dihubungkan dengan perkreditan, maka sebagai perjanjian pokoknya adalah persetujuan membuka kredit dan jaminan merupakan subsidair. Selanjutnnya ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1 butir 11 Undang-undang No.10 tahun 1998 tentang Perbankan, yang menyebutkan kredit diberikan berdasarkan persetujuan dan kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan peminjam (debitur) / pihak lain. Bila dilihat dari sifatnya, perjanjian kredit merupakan perjanjian consensual artinya dengan ditandatanganinya perjanjian kredit oleh bank dengan nasabah/debitur tidaklah langsung nasabah debitur dapat menarik kredit melainkan harus memenuhi syarat-syarat penarikan terlebih dahulu. Misalnya nasabah debitur harus menyerahkan 17 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Ibid., hal, 29.

18 18 barang jaminan yang telah diikat sesuai ketentuan yang berlaku, dapat pula perjanjian kredit merupakan perjanjian obligatoir karena dengan ditandatangani perjanjian kredit tersebut sebelum kredit cair, para pihak harus memenuhi kewajibannya yaitu ; bank harus menyediakan sejumlah dana dalam waktu tertentu, sedangkan debitur wajib menyerahkan jaminan yang cukup. Perjanjian kredit dapat dikonstruksikan sebagai perjanjian pokok, yang menimbulkan hubungan pinjam meminjam uang antara kreditur dengan debitur dan pada umumnya selalu diikuti dengan perjanjian ikutan (accessoir) berupa perjanjian jaminan. Aspek jaminan sangat diperlukan mengingat kredit yang diberikan oleh bank mengandung resiko, maka pemberian kredit oleh bank dilandasi oleh keyakinan bank atas kemampuan, kesanggupan, dan itikad baik debitur untuk dapat melunasi hutang sesuai dengan yang telah diperjanjikan. Dalam rangka memperoleh keyakinan tersebut, bank sebelum memberikan kredit harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha nasabah debitur. Karena dengan proses analisis kredit yang baik diharapkan kredit yang diberikan bank kepada debitur akan berjalan lancar dan dapat dikembalikan tepat pada waktunya. Akan tetapi pada kenyataanya harapan tersebut tidak selamanya dapat terwujud mengingat setiap kredit yang telah diberikan bank kepada debitur tetap mengandung resiko kegagalan atau kemacetan dalam pengembaliannya. Oleh karena itu untuk memantau pelaksanaannya, setiap bank mempunyai alat ukur dari kelancaran dan kesehatan setiap kredit yang diberikan dengan mengacu pada Surat

19 19 Keputusan Direksi Bank Indonesia No.9/6//PBI/2007, tentang Pembentukan Kualitas Aktiva Produktif. Pengertian hukum jaminan tidak dapat ditemukan dalam peraturan perundangundangan maupun didalam literatur yang ada, akan tetapi didalam literatur hanya menemukan istilah Zekerheidsrechten diterjemahkan menjadi hukum jaminan. Yang dimaksud dengan jaminan ialah suatu kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan guna kepastian pelunasan dibelakang hari, kalau penerima kredit tidak melunasi hutangnya. 18 Jaminan dapat dibedakan antara jaminan perorangan dan jaminan Kebendaan : a) Jaminan perorangan adalah suatu perjanjian antara seseorang berpiutang (kreditur) dengan seorang ketiga, yang menjamin dipenuhiya kewajibankewajiban siberhutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan diluar (tanpa) pengetahuan siberhutang tersebut. b) Jaminan Kebendaan adalah suatu bagian dari kekayaan seseorang, sipemberi jaminan, dan menyediakannya guna pemenuhan (pembayaran) kewajiban (hutang) seorang debitur, baik berupa kekayaan sidebitur sendiri atau kekayaan orang ketiga. Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang-piutang 18 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Ibid., hal, 72.

20 20 yang menimbulkan hutang yang dijamin. Sebagai perjanjian Jaminan, perjanjian Hak Tanggungan merupakan perjanjian accesoir dari perjanjian Hak Tanggungan terdapat dalam : (1) Pasal 10 ayat (1) UUHT menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutangpiutang yang bersangkutan. 19 (2) Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang yang dijamin. 20 Dengan demikian adanya ketergantungan (berkaitan) antara perjanjian Hak Tanggungan dengan perjanjian kredit : (a). Apabila perjanjian kredit batal/berakhir maka perjanjian Hak Tanggungan ikut batal/berakhir. (b).perjanjian Hak Tanggungan tidak boleh mendahului perjanjian kredit. (c). Dalam Perjanjian Hak Tanggungan dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dicantumkan perjanjian kredit tertentu. 2. Kerangka Konsepsi. Menghindari kesalahpahaman dalam penafsiran tulisan ini, berikut dijelaskan definisi operational dari istilah-istilah yang dipakai dalam penelitian ini, yaitu: 1. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai mudah untuk 19 Himpunan Peraturan Fidusia & Hak Tanggungan, Indonesia Legal Centre Publishing, CV. Karya Gemilang, 2010, hal Himpunan Peraturan Fidusia & Hak Tanggungan, Indonesia Legal Centre Publishing, CV. Karya Gemilang, 2010, hal. 58.

21 21 diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitur berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur Nasabah/Debitur adalah nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan Kreditur adalah Suatu lembaga pembiayaan / bank yang memberikan fasilitas/pinjaman kepada debitur. 4. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak Kredit adalah Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu Perjanjian dibuat atas dasar : kesepakatan kedua belah pihak baik debitur maupun kreditur (dalam hal ini debitur untuk memperoleh fasilitas kredit). 7. Lembaga Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan dan tujuan untuk melindungi kepentingan pihak kreditur atas pinjaman kepada debitur yang memberikan hak kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya 21 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2005, hal Pasal 1 angka (18) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun Pasal 1 angka (2) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun Pasal 1 angka (11) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun 1998.

22 22 bilamana debitur cidera janji. 8. KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan salah satu produk bank yang kegunaannya untuk keperluan membangun rumah, renovasi rumah dan yang lainnya sifatnya konsumtif. G. Metode Penelitian Menurut Soerjono Soekanto, metodologi pada hakekatnya merupakan pedoman tentang cara-cara ilmuwan mempelajari, menganalisa dan memahami lingkungan-lingkungan yang dihadapinya Jenis dan Sifat Penelitian. Penelitian yang dilakukan di sini tergolong penelitian bersifat deskriptif analitis yaitu suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data-data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya. 26 Dan dimaksudkan untuk memperoleh gambaran dan memberikan data yang dapat menggambarkan keadaan yang sebenarnya. Pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini dilakukan dengan pendekatan yuridis empiris yaitu suatu penelitian yang meneliti aspek jaminan yang dihubungkan dalam pemberian kredit KPR di Bank XYZ. Data/materi pokok dalam penelitian ini diperoleh langsung dari para respoden melalui penelitian lapangan di PT. Bank XYZ. Lokasi Penelitian lebih terfokus pada ruang lingkup penelitian sehingga 25 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Op. Cit., hal Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Ibid., hal. 10.

23 23 menjadi lebih rendah. Maka untuk memperoleh data yang berkaitan tentang permasalahan yang timbul, diambil lokasi penelitian di PT. Bank XYZ. Lokasi penelitian diambil dari salah satu bank Pemerintah yang ada di Medan, namun untuk menjaga kerahasiaan bank atas permintaan bank tersebut diganti dengan nama PT. Bank XYZ. 2. Bahan Penelitian Data yang terkumpul merupakan data kualitatif dimana datanya dinyatakan dalam keadaan yang sewajarnya atau sebagaimana adanya, tidak diubah dalam simbol-simbol atau bilangan. a. Data Primer Data diperoleh dari sampel berdasarkan pedoman wawancara/penelitian langsung yang dilakukan untuk mengumpulkan data atau informasi dari pihak yang berkompeten memberikan informasi data tentang Aspek Jaminan dalam Perjanjian Kredit pada PT. Bank XYZ yaitu : 1) Petugas kredit Bank XYZ di Medan 2 (dua) orang sebagai nara sumber. 2) Notaris rekanan Bank XYZ di Medan 1 (satu) orang sebagai informan. b. Data Sekunder Sebagai bahan hukum sekunder yang terutama adalah buku-buku hukum termasuk skripsi, tesis, dan disertasi hukum dan jurnal-jurnal hukum. Disamping itu juga, kamus-kamus hukum, dan komentar-kometar atas putusan pengadilan Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Prenanda Media Group, Jakarta, 2009, hal.

24 24 3. Tehnik Pengumpulan Data a. Penelitian Kepustakaan Dimaksudkan untuk mendapatkan gambaran atau informasi tentang penelitian yang sejenis dan berkaitan dengan permasalahan yang diteliti. 28 b. Studi Lapangan 1) Wawancara Yaitu dengan melakukan tanya jawab secara langsung kepada responden atau nara sumber yaitu petugas kredit di PT. Bank XYZ. Hal ini dimaksudkan untuk mendapatkan keterangan- keterangan dari individu-individu guna mendapatkan informasi dari pihak-pihak yang berkompeten dibidangnya. 2) Observasi Adalah melakukan pengamatan, pencatatan secara sistematik kejadiankejadian, perilaku, obyek-obyek yang dilihat dan hal lain yang diperlukan dalam mendukung penelitian yang sedang dilakukan. 29 3) Responden Dalam hal ini pihak-pihak yang diharapkan untuk membantu dan memberikan data, sehubungan dengan permasalahan yang akan dibahas dalam penulisan hukum ini. Pihak yang dimaksud disini adalah pihak yang berwenang dan staf kredit di PT. Bank XYZ. 28 Bambang Sunggono,Metodologi Penelitian Hukum,PT.Raja Grafindo,Jakarta,2009,hal Iskandar, Metodologi Penelitian Kualitatif, Gaung Persada, Jakarta, 2009, hal. 121.

25 25 4) Penentuan Responden Dalam penelitian ini pemilihan dan penentuan responden dilakukan berdasarkan pertimbangan bahwa responden mempunyai pengetahuan karena disiplin ilmunya, pengalaman maupun jabatannya sehingga dianggap tahu akan permasalahan yang akan diteliti. 4. Analisis Data Data yang diperoleh dari hasil penelitian baik berdasarkan studi pustaka maupun lapangan kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif yaitu untuk memperoleh gambaran tentang pokok permasalahan dengan menggunakan metode berpikir induktif, yaitu cara berpikir yang dimulai dari yang bersifat khusus kemudian menarik kesimpulan pada hal-hal yang umum. 30 hal Mardalis, Metode Penelitian Suatau Pendekatan Proposal, Bumi Aksara, Jakarta, 2009,