BAB I PENDAHULUAN. atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 1 Perjanjian

Transkripsi

1 1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 1 Perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian, maka secara hukum adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya. Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan. Memang perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi ada juga perikatan yang lahir dari undang-undang. 2 Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat kita temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa : Tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian baik karena undang-undang. Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan rumusan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa : Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Setiap perjanjian yang melahirkan suatu perikatan diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua 1 Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, (Bandung : Mandar Maju, 2000), hal R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1979), hal. 1. 1

2 2 belah pihak yang membuat perjanjian, hal ini berdasarkan atas ketentuan hukum yang berlaku di dalam Pasal 1338 (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenal berbagai perjanjian 3 contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari-hari antara lain seperti : jual-beli; sewa-menyewa; tukar menukar; pinjam meminjam; dan lain-lain. Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Yang dimaksud dengan mempunyai hubungan antara 3 Ada 14 jenis perjanjian antara lain : a. Perjanjian timbal balik; b. Perjanjian Cuma-Cuma; c. Perjanjian atas beban; d. Perjanjian bernama; f. Perjanjian obligatoir; g. Perjanjian Kebendaan; h. Perjanjian Konsensual; i. Perjanjian riil; j. Perjanjian Liberatori; k. Perjanjian Pembuktian; m. Perjanjian Untung-Untungan; n. Perjanjian Publik; o. Perjanjian Campuran, Ibid, hal. 66.

3 3 yang satu dengan yang lain adalah bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari perjanjian tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak yang lain disana berkedudukan sebagai pihak yang memikul kewajiban. 4 Sehingga dalam hal ini terjadi adanya keseimbangan antara pihak penyewa dan yang menyewakan. Kedudukan pihak penyewa dan yang menyewakan diperkuat dengan adanya dasar hukum yang terdapat di dalam Pasal 1548 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata. Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi : Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya. 5 Dari definisi sewa menyewa tersebut diatas, maka dapat ditelaah bahwa : 1. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik antara pihak yang menyewa dengan pihak penyewa, di mana pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban membayar sejumlah harga sewa. 2. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk sepenuhnya dinikmati atau dipakai dan bukan untuk dimiliki. 3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga yang tertentu pula. 4 J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung, Citra Aditya Bakti, 1995), hal R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Jakarta, Pradnya Paramita, 1986) Cetakan keduapuluh, hal. 340.

4 4 Perjanjian sewa menyewa menimbulkan suatu perikatan yang bersumber pada perjanjian. Perjanjian ini diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tentang Perikatan. 6 Meskipun demikian, peraturan tentang sewa menyewa yang termuat dalam Bab ke Tujuh dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berlaku untuk segala macam sewa menyewa mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, oleh karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa. 7 Perjanjian sewa menyewa ini seperti juga perjanjian-perjanjian lainnya merupakan suatu perjanjian konsensuil yaitu bahwa perjanjian itu sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan. Mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. 8 Akan tetapi walaupun merupakan perjanjian konsensuil oleh undang-undang diadakan perbedaan terutama berdasarkan akibat-akibat yang timbul antara sewa tertulis dan sewa lisan. Jika sewa menyewa itu diadakan secara tertulis, sewa akan berakhir demi hukum apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa memerlukan suatu pemberitahuan pemberhentiannya. Sebaliknya jika sewa menyewa itu dibuat hanya secara lisan, sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa hendak menghentikan sewanya. Akan tetapi, pemberhentian ini harus dilakukan dengan memperhatikan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. 6 R. Setiawan,Pokok-Pokok Hukum Perikatan (Bandung : Bina Cipta, 1987), hal R. Subekti, Aneka Perjanjian Buku II, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 1995), hal Ibid, hal. 90.

5 5 Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah, dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai Perjanjian Sewa- Menyewa Rumah haruslah diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewamenyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu adalah batal demi hukum 9. Di dalam sewa-menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak pemakaian dan pemungutan hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut. 10 Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No K/PDT/2010, awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik antara D (pihak yang menyewakan) dengan CF (penyewa) berdasarkan Surat Perjanjian Sewa Menyewa dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tanda terima tertanggal 20 Desember 1959 dan tidak menentukan jangka waktunya atas : sebidang tanah sebagian dari bekas Grant C / Controleer Nomor : C 5377 berikut 9 Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung : Alumni, 2006), hal Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, (Bandung : Sumur Bandung, 1981), hal. 49.

6 6 satu pintu rumah petak semi permanen terletak di Kota Medan, Kecamatan Petisah, Kelurahan Petisah Tengah, setempat dikenal dengan Jalan Mojopahit (yang selanjutnya menjadi obyek perkara). Ketika D dan CF meninggal dunia, hubungan tersebut berlanjut ke para ahli waris mereka yakni antara anak si pemilik tanah (yang menyewakan) yakni KGR (anak kandung D) dan F (cucu dari penyewa) beserta suaminya R. KGR memperoleh tanah beserta bangunan rumah tersebut dari almarhum orangtuanya berdasar pada Akta Pembagian Waris tanggal 9 September 2003 No. 6 yang dibuat dan ditandatangani dihadapan Notaris di Medan yang kemudian oleh KGR didaftarkan kepemilikannya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dan terdaftar pada Sertipikat Hak Milik No yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan tanggal 29 Maret KGR selaku ahli waris pihak yang menyewakan pernah beberapa kali menerima pembayaran uang sewa dari cucu penyewa yang dibayar setiap bulannya, namun sejak bulan April 2005 pihak penyewa (cucu dari penyewa) tidak lagi membayar uang sewa dengan alasan tidak jelas dan apabila yang menyewakan menagih uang sewa, penyewa sama sekali tidak mengindahkannya. Hal ini sudah menimbulkan suatu itikad tidak baik dikarenakan penyewa tidak mau membayar uang sewa. Dengan tidak adanya pembayaran uang sewa, maka diawal tahun 2006 pihak yang menyewakan berencana menempati, memakai dan memanfaatkan obyek perkara

7 7 yang secara sah dan menurut hukum adalah miliknya dan karenanya meminta agar penyewa untuk mengosongkan obyek perkara namun sama sekali tidak dihiraukan. Bulan Oktober 2006 melalui kuasa hukumnya, pihak yang menyewakan melayangkan somasi yang intinya agar penyewa dapat segera mengosongkan obyek perkara dikarenakan obyek tersebut akan ditempatinya. Penyewa bukannya mengosongkan obyek perkara malah memberikan surat somasi kepada yang menyewakan dengan alasan bahwa mereka telah tinggal menetap di obyek perkara sejak tanggal 20 Desember 1959 ( kurang lebih 50 tahun ) dan sepengetahuan mereka bangunan yang didirikan diatas obyek perkara itu dibangun oleh kakek penyewa dan selama itu pula pemilik tanah tidak pernah menempati dan mengurus obyek perkara tersebut. Perbuatan penyewa tersebut telah membuktikan bahwa mereka telah melakukan ingkar janji (wanprestasi) dan beritikad tidak baik terhadap yang menyewakan serta telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad) karena selain tidak membayar uang sewa juga tidak mau mengosongkan serta menyerahkan obyek perkara. Sehingga pihak yang menyewakan merasa sangat dirugikan dan mengajukan gugatan, kasus ini bergulir panjang sampai pada tahap Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507K/PDT/2010, 11 dimana putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tersebut menolak gugatan pihak penyewa. 11 Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tahun 2010 tentang Sewa Menyewa.pdf, http: //putusan.mahkamahagung.go.id diakses tanggal 27 Pebruari 2012.

8 8 Berdasarkan latar belakang tersebut, maka dilakukan penelitian dalam bentuk tesis dengan judul Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No K/PDT/2010). B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan (problem) yang dirumuskan untuk dapat dilakukan pembahasan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama disewanya? 2 Bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam putusan MARI No K/PDT/2010 mengenai perkara ini? C. Tujuan Penelitian Mengacu pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah: 1. Untuk mengetahui akibat hukum atas perbuatan wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama disewa. 2. Untuk mengetahui dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam putusan MARI No K/PDT/2010 mengenai perkara ini.

9 9 D. Manfaat Penelitian Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat, secara teoritis dan secara praktis. 1. Secara Teoritis Secara teoritis hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat untuk mengetahui dan juga mengembangkan Ilmu Hukum Kenotariatan pada umumnya, khususnya hukum perjanjian, serta menambah pengetahuan dan wawasan juga sebagai referensi tambahan pada program studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan, khusus mengenai perbuatan wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa rumah. 2. Secara Praktis Secara praktis hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat sebagai bahan masukan bagi kalangan akademisi, praktisi maupun masyarakat umumnya serta dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian di bidang yang sama. E. Keaslian Penelitian Berdasarkan informasi dan penelusuran kepustakaan yang khususnya di lingkungan, sepanjang yang diketahui dari hasil - hasil penelitian yang sudah ada maka belum ada penelitian yang menyangkut masalah Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

10 10 No K/PDT/2010). Adapun penelitian yang berkaitan dengan perjanjian sewa menyewa yang pernah dilakukan oleh: 1. Nama : RIKA FITRI Nim : Judul Tesis : Tinjauan Yuridis Terhadap Akta Sewa Menyewa Rumah Yang Dibuat Oleh Notaris. Permasalahan : 1). Bagaimanakah pengaturan klausul akta sewa menyewa yang dibuat Notaris? 2). Bagaimanakah kewajiban pemilik rumah untuk menjamin bahwa hak hak penyewa itu ada? 3). Bagaimanakah ketentuan asuransi yang dibuat di dalam akta sewa menyewa rumah yang dibuat oleh Notaris? 2. Nama : KELVINA SEFIALORA Nim : Judul Tesis : Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Yang Objeknya Dijaminkan Bank. Permasalahan: 1) Apakah sewa menyewa rumah dapat dilakukan jika objek sewa dijaminkan ke Bank? 2) Bagaimana akibat hukum yang akan timbul terhadap penyewa rumah dalam masa sewa jika debitur wanprestasi terhadap kreditur (Bank)?

11 11 3) Bagaimana upaya penyelesaian dari akibat wanprestasi debitur terhadap kreditur (Bank)? Dengan demikian penelitian ini secara ilmiah adalah asli dan secara akademis dapat dipertanggungjawabkan. Meskipun peneliti terdahulu ada yang pernah melakukan penelitian mengenai masalah perjanjian sewa-menyewa namun secara substansi pokok permasalahan yang dibahas berbeda dengan penelitian ini. F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsi 1. Kerangka Teori Perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktifitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori. 12 Teori berfungsi untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran. 13 M.Solly Lubis yang menyatakan bahwa: Teori yang dimaksud di sini adalah penjelasan mengenai gejala yang terdapat dalam dunia fisik tersebut tetap merupakan suatu abstraksi intelektual dimana pendekatan secara rasional digabungkan dengan pengalaman empiris. Artinya teori ilmu hukum merupakan suatu penjelasan rasional yang bersesuaian dengan objek yang dijelaskannya. Suatu penjelasan walau bagaimanapun meyakinkan, tetapi harus didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan benar. 14 Teori sebagai perangkat proposisi yang terintegrasi secara sintaktis yaitu mengikuti aturan tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya 12 Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 1986), hal J.J.J M. Wuisman. Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, Penyunting : M. Hisyam, Fakultas Ekonomi, (Jakarta : Universitas Indonesia, 1996), hal M. Solly Lubis. Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 27.

12 12 dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena yang terjadi. 15 Kerangka teori yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, dari para penulis ilmu hukum di bidang hukum perjanjian, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui atau tidak disetujui, 16 yang merupakan masukan bagi penulisan tesis ini. Berdasarkan pengertian teori dan kegunaan serta daya kerja teori tersebut diatas dihubungkan dengan judul penelitian ini tentang Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No K/PDT/2010), maka dipergunakan teori keadilan dan teori kepastian hukum. Menurut Roscoe Pound, keadilan dikonsepkan sebagai hasil- hasil konkrit yang bisa di berikan kepada masyarakat. Dimana menurut Roscoe Pound, bahwa hasil yang diperoleh itu hendaknya berupa pemuasan kebutuhan manusia sebanyakbanyaknya dengan pengorbanan sekecil-kecilnya. Yang mana dengan kata lain semakin meluas/ banyak pemuasan kebutuhan manusia tersebut, maka akan semakin efektif menghindari pembenturan antara manusia Snelbecker, dalam Lexy J. Moleong. Metodologi Penelitian Kualitatif. (Bandung : Remaja Rosdakarya, 2002), hal M. Solly Lubis, Op.Cit., hal Ahmad Yahya Zein, Keadilan Dan Kepastian Hukum, diakses dari: dan Kepastian-hukum. html, tanggal 29 April 2012.

13 13 Aristoteles dalam bukunya Rhetorica mengatakan bahwa tujuan dari hukum adalah menghendaki keadilan semata-mata dan isi dari pada hukum ditentukan oleh kesadaran etis mengenai apa yang di katakan adil dan apa yang dikatakan tidak adil. Menurut teori ini hukum mempunyai tugas suci dan luhur ialah keadilan dengan memberikan kepada tiap-tiap orang apa yang berhak ia terima serta memerlukan peraturan tersendiri bagi tiap- tiap kasus. Untuk terlaksananya hal tersebut, maka menurut teori ini hukum harus membuat apa yang dinamakan Algemeene Regels ( peraturan/ ketentuan umum). 18 Kepastian hukum sangat diperlukan untuk menjamin ketentraman dan ketertiban dalam masyarakat karena kepastian hukum ( peraturan/ ketentuan umum) mempunyai sifat sebagai berikut : a. Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan dan membina tata tertib masyarakat dengan perantara alat- alatnya. b. Sifat undang- undang yang berlaku bagi siapa saja. Kepastian hukum ditujukan pada sikap lahir manusia, ia tidak mempersoalkan apakah sikap batin seseorang itu baik atau buruk, yang diperhatikan adalah bagaimana perbuatan lahiriahnya. Kepastian hukum tidak memberi sanksi kepada seseorang yang mempunyai sikap batin yang buruk, akan tetapi yang di beri sanksi adalah perwujudan dari sikap batin yang buruk tersebut atau menjadikannya perbuatan yang nyata atau konkrit. 18 Ibid.

14 14 Namun demikian dalam prakteknya apabila kepastian hukum di kaitkan dengan keadilan, maka akan kerap kali tidak sejalan satu sama lain. Adapun hal ini di karenakan di suatu sisi tidak jarang kepastian hukum mengabaikan prinsip- prinsip keadilan dan sebaliknya tidak jarang pula keadilan mengabaikan prinsip-prinsip kepastian hukum. Kemudian apabila dalam prakteknya terjadi pertentangan antara kepastian hukum dan keadilan, maka keadilan lah yang harus diutamakan. Alasannya adalah bahwa keadilan pada umumnya lahir dari hati nurani pemberi keadilan sedangkan kepastian hukum lahir dari sesuatu yang konkrit. 19 Di Indonesia pandangan modern tentang peranan hukum sebagai sarana pembangunan digambarkan oleh Mochtar Kusumaatmadja dengan mengatakan bahwa hukum itu mempunyai dua fungsi yakni sebagai sarana ketertiban masyarakat (menjamin adanya ketertiban dan kepastian) dan sarana perubahan masyarakat. 20 Dalam keterkaitannya dengan kasus ini diharapkan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No K/PDT/2010 dapat memberikan suatu keadilan dan kepastian hukum bagi kedua belah pihak yang sedang berperkara. 2. Kerangka Konsepsi Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstrak yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan defenisi 19 Loc.cit. 20 Ahmad Ubbe, Putusan Hakim sebagai Rekayasa Sosial dalam Pembinaan Hukum Nasional, tulisan pada Majalah Hukum Nasional No.1 Tahun 2002 yang diselenggarakan BPHN Depkeh dan HAM, Jakarta, hal.72.

15 15 operasional. 21 Kegunaan dari adanya konsepsi agar supaya ada pegangan dalam melakukan penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi orang lain untuk memahami batasan-batasan atau pengertian-pengertian yang dikemukakan. 22 Soerjono Soekanto berpendapat bahwa kerangka konsepsi pada hakekatnya merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka teoritis yang seringkali bersifat abstrak, sehingga diperlukan defenisi - defenisi operasional yang menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian. 23 Agar terdapat persamaan persepsi dalam memahami penulisan di dalam penelitian ini, maka dipandang perlu untuk menjelaskan beberapa konseptual sebagaimana terdapat di bawah ini: a. Prestasi atau yang dalam bahasa Inggris disebut juga dengan istilah performance dalam hukum kontrak dimaksudkan sebagai suatu pelaksanaan hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah mengikatkan diri untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan term dan condition sebagaimana disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan. 24 Adapun yang merupakan modelmodel dari prestasi adalah seperti yang disebutkan dalam Pasal 1234 KUHPerdata, yaitu berupa : 1) Memberikan sesuatu; 21 Sumadi Suryabarata, Metodologi Penelitian, (Jakarta : Raja Grafindo, 1998), hal H. Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat (Bandung:Citra Aditya Bakti, 1999), hal Sumadi Suryabarata, Op.cit, hal Munir Fuady, Hukum Kontrak,dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, (Bandung :Citra Aditya Bakti, 1999), hal. 87.

16 16 2) Berbuat sesuatu; 3) Tidak berbuat sesuatu; b. Wanprestasi adalah apabila seorang debitur tidak melakukan prestasi sama sekali atau melakukan prestasi yang keliru atau terlambat melakukan prestasi, maka dalam hal-hal yang demikian inilah yang disebut seorang debitur melakukan wanprestasi. 25 c. Perjanjian, menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. 26 d. Sewa Menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. Demikian uraian yang diberikan oleh pasal 1548 KUH Perdata mengenai perjanjian sewa menyewa. 27 e. Sewa Menyewa Rumah adalah keadaan dimana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa. 28 f. Pemilik adalah setiap orang atau badan yang mempunyai hak atas rumah. 29 g. Penyewa adalah setiap orang atau badan yang membayar harga sewa pemilik berdasarkan perjanjian yang telah disepakati Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty, 1985), hal Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal R. Subekti, Hukum Perjanjian ( Jakarta: Intermasa, 2002), hal Peraturan Pemerintah Republik Indonnesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, Pasal 1 butir (3). 29 Ibid, Pasal 1 butir (5).

17 17 h. Ganti Rugi adalah penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perjanjian, barulah mulai diwajibkan apabila debitur setelah dinyatakan lalai memenuhi perjanjiannya tetap melalaikannya, atau sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya (Pasal 1243 KUHPerdata). Dengan demikian pada dasarnya, ganti-kerugian itu adalah ganti-kerugian yang timbul karena debitur melakukan wanprestasi. G. Metode Penelitian. Metode penelitian merupakan suatu sistem dan suatu proses yang mutlak harus dilakukan dalam suatu kegiatan penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan. Penelitian adalah usaha atau pekerjaan untuk mencari kembali yang dilakukan dengan suatu metode tertentu dengan cara hati-hati, sistematis serta sempurna terhadap permasalahan, sehingga dapat digunakan untuk menyelesaikan atau menjawab problemnya. 31 Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya. Kecuali itu,maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan- 1997), hal Ibid, Pasal 1 butir (6). 31 Joko P. Subagyo, Metode Penelitian Dalam Teori Dan Praktek, (Jakarta: Rineka Cipta,

18 18 permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan. 32 Sebagai suatu penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian dinilai dari pengumpulan data sampai pada analisis data dilakukan dengan memperhatikan kaidah-kaidah ilmiah sebagai berikut : 1. Sifat dan Jenis Penelitian. Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Bersifat deskriptif maksudnya penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang diteliti. Analitis dimasukan berdasarkan gambaran fakta yang diperoleh akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan. 33 Jenis penelitian yang digunakan disesuaikan dengan permasalahan yang diangkat di dalamnya. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara menganalisa hukum yang tertulis dari bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan nama bahan hukum sekunder dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum. 34 Penelitian hukum normatif dimaksudkan untuk mengadakan pendekatan terhadap masalah dengan cara melihat dari segi peraturan perundang-undangan yang berlaku serta doktrin-doktrin. Dalam penelitian ini, penelitian hukum normatif 32 Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia pada Akhir Abad ke 20, (Bandung: Alumni, 1994), hal Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1995),. hal. 33.

19 19 bertujuan untuk meneliti aturan-aturan mengenai perbuatan wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah. Penelitian ini dilakukan dengan memakai metode penelitian normatif yakni dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder yang meliputi buku-buku serta norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundangundangan, asas-asas hukum, kaedah hukum dan sistematika hukum serta mengkaji ketentuan perundang-undangan, putusan pengadilan dan bahan hukum lainnya Sumber Data Pengumpulan data mempunyai hubungan erat dengan sumber data, karena dengan pengumpulan data akan diperoleh data yang diperlukan untuk selanjutnya dianalisis sesuai kehendak yang diharapkan. Berkaitan dengan hal tersebut, dalam penelitian ini menggunakan metode pengumpulan data kepustakaan atau library research. 36 Sumber data dalam penelitian ini diperoleh melalui data sekunder yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan yang terdiri dari: 1. Bahan hukum primer yakni bahan hukum yang terdiri dari peraturan perundang-undangan, seperti Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan 35 Ibrahim Johni, Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif, ( Malang : Bayu Media Publishing, 2005), hal Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Suatu Pengantar, (Jakarta:Raja Grafindo Persada, 2003), hal

20 20 Pemilik, Undang- Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman,.Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No K/PDT/ Bahan hukum sekunder adalah hasil penelitian para pakar yang termuat dalam literatur, artikel, media cetak maupun media elektronik mengenai perjanjian yang berhubungan dengan penelitian ini. 3. Bahan hukum tersier yakni bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder seperti kamus umum, kamus hukum, jurnal ilmiah yang berhubungan dengan materi penelitian. 3. Tehnik Pengumpulan Data. Data yang dikumpulkan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang diperoleh dengan cara melakukan penelitian kepustakaan (library research) untuk mendapatkan konsepsi teori atau doktrin, pemikiran konseptual dan penelitian yang dilakukan oleh pihak lain yang relevan dengan penelitian ini dengan cara menelaah dan menginventarisasi pemikiran atau pendapat juga sejarah atau latar belakang pemikiran tentang wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah. Pemikiran dan gagasan serta konsepsi tersebut dapat diperoleh melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku, literatur dari para pakar yang relevan dengan objek penelitian ini, artikel yang termuat dalam bentuk jurnal, majalah ilmiah, ataupun yang termuat dalam data elektronik seperti pada internet dan sebagainya

21 21 maupun dalam bentuk dokumen atau putusan berkaitan dengan permasalahan penelitian ini. 4. Analisis Data. Analisa data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola, kategori dan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data. 37 Di dalam penelitian hukum normatif, maka analisis data pada hakekatnya berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis. Sistematisasi berarti, membuat klasifikasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis tersebut, untuk memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi. 38 Penelitian yang dilakukan dalam tesis ini termasuk ke dalam tipe penelitian hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya merupakan kegiatan untuk melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan dibahas. Analisis data dilakukan dengan : 39 a. mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan dengan permasalahan yang diteliti; b. memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai dengan penelitian; c. mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, azas atau doktrin; d. menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau doktrin yang ada; e. menarik kesimpulan dengan menggunakan pendekatan deduktif. 37 Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung :Remaja Rosdakarya, 2002), hal Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2004), hal.45