DRAFT SKRIPSI OLEH: AMEYLIA NATASYA SIREGAR MANAJEMEN EKSTENSI

Transkripsi

1 UNIVERSITAS SUMATERA UTARA FAKULTAS EKONOMI DEPARTEMEN MANAJEMEN EKSTENSI MEDAN ANALISIS PERBEDAAN PEMBIAYAAN KPR BANK KONVENSIONAL DAN PEMBIAYAAN KPRS BANK SYARIAH DI MEDAN (Studi Kasus Pada Bank Tabungan Negara BTN dan Bank Muamalat Indonesia) DRAFT SKRIPSI OLEH: AMEYLIA NATASYA SIREGAR MANAJEMEN EKSTENSI Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Meraih Gelar Sarjana Ekonomi Universitas Sumatera Utara Medan 2009 Ameylia Natasya Siregar : Analisis Perbedaan Pembiayaan Kpr Bank Konvensional Dan Pembiayaan KPRS Bank Syariah Di Medan (Studi Kasus Pada Bank Tabungan Negara BTN dan Bank Muamalat Indonesia), 2010.

2 ABSTRAK Ameylia Natasya Siregar (2009), "Analisis Perbedaan Pembiayaan KPR Bank Konvensional dan Pembiayaan KPRS Bank Syariah Di Medan". Pembimbing Bapak Drs. Nakman Harahap, M.Si. Ibu Prof. Dr. Ritha F. Dalimunthe, SE, M.Si selaku Ketua Departemen Manajemen Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Penguji Ibu Dra. Lisa Marlina, SE, M.Si, dan Bapak Syafrizal Helmi, SE, M.Si. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui sistem pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) bank konvensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan sistem pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) di Medan. Metode penelitian yang digunakan adalah metode analisis deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya perbedaan sistem yang digunakan oleh kedua perbankan (bank konvensional dan bank syariah), perbedaan yang paling mendasar adalah sistem bunga yang dipakai oleh bank konvensional didalam pengalokasian dananya. Pemakaian sistem suku bunga yang ditetapkan oleh Bank BTN adalah flat untuk 1 (satu) tahu, setelah itu diberlakukan bunga pasar yang berlaku (floating). Dalam hal ini nasabah mau tidak mau harus mengikuti peraturan bank tersebut. Tidak adanya tawar-menawar dalam penentuan bunga KPR. Sistem bunga yang dipakai oleh bank konvensional mengharuskan debitur untuk membayar tepat waktu, jika tidak maka nasabah itu dikenakan sanksi dalam proses kredit/ pembiayaannya. Misalnya adalah adanya denda/pinalty jika nasabah telat membayar hutangnya ke bank. Sedangkan pada bank syariah khususnya Bank Muamalat Indonesia sistem yang digunakan dalat pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) adalah bank dan nasabah berkongsi atas sebuah rumah. Nasabah membayar uang angsuran kepada bank yang secara langsung kepemilikan rumah akan beralih kepada nasabah jika nasabah telah melunasi semua cicilan atau uang sewanya, untuk besar kecilnya uang cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah dapat dilakukan tawar-menawar, hal ini sesuai dengan prinsip syariah, artinya hal ini boleh terjadi sebelum adanya kesepakatan. Jika telah ada kesepakatan maka diantara keduanya harus memenuhi kesepakatan (rukun) yang telah dibuat. Istilah yang dipakai dalam sistem KPRS ini adalah musyarakah mutanaqishah dan Ijarah. Kata Kunci : Pembiayaan KPR Bank Konvensional dan KPRS Bank Syariah 2

3 DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK...i KATA PENGANTAR...ii DAFTAR ISI...v DAFTAR TABEL...vii DAFTAR GAMBAR...viii BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang...6 B. Perumusan Masalah...6 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan Penelitian 7 2. Manfaat Penelitian..7 D. Metode Penelitian Batasan Operasional Jenis Data 8 3. Tempat dan Waktu Penelitian.9 5. Teknik Pengumpulan Data Metode Analisis Data...10 BAB II URAIAN TEORITIS...11 A. Penelitian Terdahulu.11 B. Pengertian Kredit..12 C. Pengertian Pembiayaan.12 D. Jenis-Jenis Kredit..14 E. Sistem Pembiayaan...16 F. Pengertian KPR 21 G. Pengertian Suku Bunga...23 H. Jenis-Jenis Pembebanan Suku Bunga...23 I. Jenis-Jenis Pembiayaan KPR. 30 BAB III GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN...32 A. PT. BANK MUAMALAT INDONESIA TBK CABANG MEDAN Sejarah Singkat Bank Muamalat Indonesia, Tbk Struktur Organisasi Bank Muamalat Indonesia Produk-Produk Bank Muamalat Indonesia

4 B. PT. BANK TABUNGAN NEGARA TBK CABANG MEDAN Sejarah Singkat Bank Tabungan Negara Struktur Organisasi Bank Tabungan Negara Uraian Tugas Produk Pemilikan Rumah KPR BTN...55 BAB IV ANALISIS PEMBAHASAN...58 BAB V PENUTUP...66 A. Kesimpulan...66 B. Saran...68 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN 4

5 DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Flat...2 Tabel 2.2 Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Efektif...4 Tabel 3.1 Pembagian Tugas Manajemen Bank Muamalat Indonesia

6 DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Visualisasi Visi dan Misi Bank Muamalat Indonesia...35 Gambar 3.2 Struktur Organisasi PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk...36 Gambar 3.3 Struktur Organisasi PT. Bank Tabungan Negara, Tbk

7 KATA PENGANTAR Bismillahirrohmanirrahim, puji dan syukur hamba ucapkan kepada- Mu ya Robb, yang telah memberikan kemudahan-kemudahan dalam penulisan skripsi ini, Shalawat dan salam kepada Uswatun Hasanah Rasulullah Muhammad SAW. Tauladan bagi seluruh ummat dunia ini. Penulis sangat bersyukur atas selesainya penulisan skripsi ini yang berjudul: Analisis Perbedaan Pembiayaan KPR Bank Konvensional dan Pembiayaan KPRS Bank Syariah di Medan Dengan tekad dan semangat penulis menjalankan proses perkuliahan dengan ikhlas, walaupun adanya rintangan-rintangan yang dihadapi. Penulis menyadari bahwa utuk mencapai kesuksesan haruslah didahului dengan rintangan, agar kesuksesan yang diraih kelak menjadi buah yang sangat manis. Penulis sangat menyadari sepenuhnya bahwa dalam penulisan skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan, ini dikarenakan adanya keterbatasan kemampuan dan pengalaman yang penulis miliki. Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak demi kesempurnaan skripsi ini di masa yang akan datang. Dengan selesainya penulisan skripsi ini khususnya, dan selesainya masa studi di Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara umumnya, maka penulis mengucapkan ribuan terima kasih kepada kedua orang tua penulis (M. Said Siregar dan S. Mariaty), yang selalu mendukung penulis dalam proses perkuliahan sampai penulisan skripsi ini. 7

8 Abangda Tondy Wirawan Siregar dan Adinda Siska Fithri Yanti yang selalu mendoakan penulis, tak lupa pula penulis mengucapkan terima kasih kepada suamiku tercinta (Mahmud Adnan, SH) yang telah banyak memberi pengetahuan kepada penulis mulai dari proses perkuliahan sampai penulisan skripsi ini, semoga menjadi amal jariyah (Amiin). My Husband I Love You Forever. Tak lupa pula kepada kedua anak penulis (Muhammad Fikri Alghiffary dan Nadya Syifa Alqisth) yang telah mendoakan umminya agar berhasil, Semoga kebaikan kalian semua mendapatka pahala dan syurga-nya, Amiin. Dalam kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada berbagai pihak dan kalangan, mereka adalah : 1. Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Drs. Arifin Hamzah selaku Pembantu Dekan I yang mendukung penulis agar menyelesaikan skripsi ini. 3. Bapak Drs. Fahmi Natigor selaku Pembantu Dekan II yang mendukung penulis agar menyelesaikan skripsi ini. 4. Ibu Prof. Dr. Ritha F. Dalimunthe, SE, M.Si selaku Ketua Jurusan Program Manajemen Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara. 5. Bapak Drs. Nakman Harahap, M.Si selaku pembimbing penulis yang telah memberi kemudahan dan pengetahuan kepada penulis. 6. Ibu Dra. Lisa Marlina, SE, M.Si selaku penguji I penulis yang banyak memberikan masukan kepada penulis guna kesempurnaan skripsi ini. 8

9 7. Bapak Syafrizal Helmi, SE, M.Si selaku penguji II penulis yang banyak membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini agar lebih sempurna, semoga menjadi amal jariyah kelak, Amiin. 8. Seluruh staf pengajar, Ibu Khaira, Ibu Isfenti,Pak Khairal, Pak Syahyunan, dll. Yang telah memberi ilmu pengetahuan kepada penulis, semoga bermanfaat, amiin. 9. Bapak Pimpinan Cabang Bank Muamalat Indonesia beserta staf diantaranya Kak Monic, Pak Sahlan, Pak Agus, dan Lita yang telah banyak membantu dalam proses penulisan skripsi ini. 10. Bapak pimpinan Cabang Bank Tabungan Negara (BTN) beserta staf dan karyawan yang telah membantu penulia dalam memberikan data-data. 11. Teristimewa kepada sahabat-sahabat penulis yang selalu ceria dan bersemangat, dan selalu memberikan bantuan : Ika, Iyu, Erni, Nita, Neta, Siti (Kapan ya, kita bisa ngumpul lagi?). dan teman-teman yang lain yang tidak bisa disebut satu persatu. Semoga kita berhasil dan sukses meraih apa yang dicita-cita kan, Amiin. Penulis beharap agar Allah SWT, melimpahkan Rahmat-Nya kepada kita semua. Amiin ya Robbal Alamiin. Medan, Juli 2009 Penulis, Ameylia Natasya Siregar 9

10 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Manusia pada umumnya mempunyai kebutuhan akan tempat tinggal yakni rumah. Rumah adalah surga bagi keluarga, selain itu juga rumah yang nyaman adalah idaman keluarga. Rumah yang indah menjadi berkah dengan rezeki yang bersih dan dana yang halal. Di samping sebagai tempat untuk berlindung, rumah juga sebagai tempat berkumpul dan berkomunikasinya anggota keluarga. Jika masyarakat mempunyai kemampuan dan kecukupan dalam keuangan, maka ia bisa membeli rumah dengan cara tunai atau lunas. Namun tidak sedikit masyarakat yang membeli rumah secara cicilan dengan jangka waktu tertentu. Hal ini dikarenakan pembayaran secara cicilan lebih ringan jika dibandingkan dengan pembayaran tunai. Kebutuhan akan rumah telah membuat pihak perbankan serius untuk menggarap dan membuat produk bank tersebut. (Peter, 2008: 28). Hadirnya pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) disebabkan karena adanya permintaan masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan rumah secara cicilan. Produk ini dikelola oleh bank konvensional. Akan tetapi, seiring berjalan waktu masyarakat menginginkan sebuah produk pembiayaan rumah yang sesuai dengan prinsip syariah. Maka hadirlah produk pembiayaan rumah dengan prinsip syariah, yang dikenal dengan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah). 10

11 Untuk masyarakat yang membutuhkan rumah dengan cara cicilan maka peran perbankan sangat dominan. Secara umum, Perbankan adalah sebuah lembaga yang melaksanakan tiga fungsi utama dalam menjalankan sistem operasionalnya, yakni menerima simpanan dana (funding), menyalurkan dana (lending), dan memberikan jasa-jasa keuangan (service). Maka dari itu bank disebut sebagai lembaga intermediary, artinya bank sebagai lembaga perantara antar pihak yang kelebihan uang dengan pihak yang kekuranagan uang (Antonio, 2001: 58). Begitu juga dengan bank syariah, bank syariah juga berfungsi sebagai lembaga intermediary, dimana dalam menjalankan usahanya tidak dapat dipisahkan dari prinsip-prinsip syariah yang mengatur operasional bank syariah. Prinsip dasar inilah yang akan dijadikan sebagai pijakan atau landasan untuk mengembangkan produk-produk bank syariah. Bank-bank yang mengucurkan dana Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang telah dijalankan oleh bank konvensional khususnya di Medan diantaranya adalah (Hardjono, 2008: 60) : 1. Bank Mandiri- KPR Graha Mandiri 2. Bank Panin- KPR Panin. 3. Bank Niaga- NKR (Niaga Kredit Rumah) 4. Bank Central Asia (BCA)- KPR BCA 5. Bank BII- KPR Ekspres 6. Bank Negara Indonesia (BNI)- BNI KPR 7. BNI 46- Layanan Kredit Kepemilikan RSh (Rumah Sederhana) 8. Bank Rakyat Indonesia (BRI)- KPR BRI 11

12 9. Bank Tabungan Negara (BTN)- KPR Griya Utama, KPR Bersubsidi, dan Kredit Griya Multi. Diantara bank konvensional tersebut bank yang lebih lama menjalankan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah Bank Tabungan Negara (BTN) yakni sejak tahun Bank Tabungan Negara merupakan pioner dalam hal pembiayaan rumah (KPR) dibanding dengan bank konvensional yang lain, Oleh karena itu perlu diadakan penelitian yang berkaitan dengan KPR dari Bank Tabungan Negara (BTN). Pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) oleh bank konvensional khususnya bank BTN menggunakan prinsip bunga, baik bunga efektif maupun bunga flat. Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Penggunaaan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran perbulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang seperti KPR atau kredit investasi. Begitu juga dengan perbankan syariah, tidak semua bank syariah menawarkan produk pembiayaan KPR Syariah. Beberapa bank syariah yang menawarkan produk KPR Syariah di Medan, diantaranya adalah 1. Bank Muamalat Indonesia (BMI)- KPRS Baiti Jannati. 2. Bank Syariah Mandiri (BSM) 12

13 3. BTN Syariah 4. Bank Danamon Syariah 5. BNI Syariah 6. Bank Niaga Syariah, 7. Bank Bukopin Syariah 8. Bank Sumut Syariah 9. Bank Permata Syariah dll. Diantara perbankan syariah tersebut, bank yang menjalankan prinsip-prinsip syariah pertama kali adalah Bank Muamalat Indonesia). Selain itu juga Bank Muamalat Indonesia mempunyai sistem penyaluran dana khususnya KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) sesuai dengan kaidah-kaidah atau prinsip syariah. Sistem pembiayaan yang digunakan dalam KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) pada Bank Muamalat Indonesia adalah Musyarakah dan Ijarah. Musyarakah merupakan akad bagi hasil ketika dua atau lebih pegusaha pemilik dana/modal bekerja sama sebagai mitra usaha, membiayai investasi usaha baru atau yang sudah berjalan (Ascarya, 2008: 51). Porsi keuntungan dibagi diantara mereka menurut kesepakatan yang ditentukan sebelumnya dalam akad sesuai dengan proporsi modal yang disertakan (pendapat Imam Malik dan Imam Syafi i). Teknis perbankan, musyarakah adalah kerja sama antara pemilik bank atau bank dengan nasabah, dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi modal dengan keuntungan dibagi menurut kesepakatan di muka dan apabila rugi ditanggung oleh kedua belah pihak yang bersepakat. Ijarah 13

14 adalah hak untuk memanfaatkan barang/jasa dengan membayar imbalan tertentu. (Karim, 2007: 138) Teknis dalam perbankan, Ijarah adalah perjanjian antara bank dengan nasabah untuk menyewa suatu barang/obyek milik bank, dimana bank mendapatkan imbalan atas barang yang di sewakannya, diakhir periode nasabah di beri kesempatan untuk membeli barang/obyak yang disewanya. Pengalihan kepemilikan yang diakadkan di awal, hanya semata-mata untuk memudahkan bank dalam pemeliharaan asset itu sendiri baik sebelum dan sesudah akhir masa sewa. (Tim Pengembangan Perbankan Syariah Institut Bankir Indonesia, 2001: 140) Bank Tabungan Negara merupakan salah satu bank yang ditunjuk oleh pemerintah untuk menyalurkan kredit pemilikan rumah. KPR terus mengalami peningkatan yang terus menerus, hal ini disebabkan karena perkembangan jumlah penduduk yang makin besar dan diiringi oleh peningkatan pendapatan perkapita masyarakat. Berdasarkan pengamatan, ada beberapa tipe rumah yakni Rumah Sederhana (RS), Rumah Sangat Sederhana (RSS), dan lain-lain. PT. Bank Muamalat Indonesia, merupakan perusahaan jasa yang memberikan jasa-jasa keuangan berdasarkan prinsip syariah. Produk penghimpunan yang disediakan diantaranya adalah tabungan mudharabah, deposito, giro, shar-e, tabungan haji dll. Sedangkan untuk produk penyaluran dana diantaranya adalah pembiayaan musyarakah, pembiayaan murabahah, pembiayaan mudharabah dll. Bank Muamalat Indonesia dikenal sebagai bank pertama murni syariah. Bank Muamalat Indonesia 14

15 telah memiliki 73 cabang di 32 propinsi di seluruh Indonesia. Satu cabang berada di Malaysia dengan nama Bank Muamalat Malaysia. Selain itu Bank Muamalat didukung oleh 20 cabang pembantu 100 kantor kas 4 unit pelayanan syariah 50 gerai Muamalat di kantor pos dan 1600 SOPP juga ada dikantor pos yang tersebar dari sabang sampai merauke. Adanya perbedaan pembiayaan KPR Bank Konvensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan pembiayaan KPRS Bank Syariah khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) maka diperlukan penelitian berkaitan dengan kedua sistem tersebut. B. Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dirumuskan masalah penelitian, yaitu Bagaimana perbedaan pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) pada bank kovensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) pada bank syariah khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) di Medan? 15

16 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian 1. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui perbedaan pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) bank konvensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan sistem pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) di Medan 2. Manfaat Penelitian Manfaat penelitian ini adalah : a. Bagi Masyarakat, untuk mengetahui perbedaan antara pembiayaan KPR Bank Konvensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan pembiayaan KPRS bank syariah khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) di Medsn. b. Bagi Perusahaan, sebagai bahan masukan untuk dapat dijadikan landasan dalam menentukan kebijaksanaan perusahaan selanjutnya terutama masalah pembiayaan KPR untuk bank konvensional yang diwakili oleh Bank Tabungan Negara dan pembiayaan KPRS untuk bank syariah yang diwakili oleh Bank Muamalat Indonesia (BMI). c. Bagi Peneliti, untuk memperkaya khasanah pengetahuan di bidang ekonomi syariah dan sebagai bahan informasi untuk mengetahui halhal yang berkaitan dengan sistem pembiayaan KPR dan KPRS. 16

17 d. Bagi peneliti selanjutnya, sebagai bahan referensi yang nantinya akan memberikan perbandingan dalam melakukan penelitian pada bidang yang sama di masa yang akan datang. D. Metode Penelitian 1. Batasan Operasional Untuk menghindari kesimpangsiuran dalam membahas dan menganalisis permasalahan, maka penelitian ini hanya dibatasi pada perbedaan pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) pada bank kovensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) pada bank syariah di Medan? 2. Jenis Data Penulis menggunakan data primer dan data sekunder dalam penyusunan skripsi ini. a. Data Primer Data primer adalah data yang secara langsung diperoleh dari narasumber. Dalam hal ini data diperoleh langsung dari PT. Bank BTN Cabang Medan, Tbk dan PT. Bank Muamalat Indonesia yakni melalui marketing lending dengan cara wawancara. Selain itu juga wawancara dengan nasabah KPR di bank BTN dan wawancara dengan nasabah KPRS di bank Muamalat. 17

18 b. Data Sekunder Data sekunder merupakan pelengkap bagi data primer yaitu diperoleh dari sumber penelitian dengan mempelajari referensi yang memiliki hubungan dengan sasaran penelitian. Baik dari buku, majalah, jurnal dan situs internet untuk mendukung penelitian ini. 4. Tempat dan Waktu Penelitian Penelitian dilakukan di PT. Bank BTN, Tbk Cabang Medan Jalan Pemuda No. A dan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Cabang Medan. Jalan Balai Kota No. 10 D-E Medan. Sedangkan waktu penelitian adalah mulai bulan Februari 2009 sampai bulan Juli Teknik Pengumpulan Data Untuk pengumpulan data yang diperlukan dalam penelitian ini, maka metode yang digunakan adalah: a. Observasi Metode pengumpulan data dengan cara pengamatan secara langsung terhadap kegiatan pembiayaan yang diterapkan pada PT. Bank BTN Cabang Medan dan PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Cabang Medan. b. Wawancara Melakukan tanya jawab, diskusi dengan pihak-pihak yang berkompeten dalam bidang pembiayaan yakni bagian marketing lending. Dan nasabah masing-masing bank, selain itu juga melakukan tanya jawab dengan nasabah KPR Bank BTN dan nasabah KPRS Bank Muamalat Indonesia (BMI). 18

19 6. Metode Analisis Data Metode Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis deskriptif, yaitu data yang dikumpulkan mula-mula disusun, diklasifikasikan, dan dianalisis sehingga akan memberikan gambaran yang jelas mengenai sistem pembiayaan KPR di bank konvensional dan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) di bank syariah. Sehingga nasabah memahami sistem yang dipakai oleh Bank BTN dan Bank Muamalat sebagai contoh perbankan yang menggunakan sistem KPR dan KPRS. 19

20 BAB II URAIAN TEORITIS A. Peneliti Terdahulu Pada Peneliti sebelumnya membahas tentang Analisis Sistem Pembiayaan Konsep Bagi Hasil Pada PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk Cabang Medan (Al Rasyid, 1997). Peneliti tersebut membahas tentang konsep bagi hasil yang digunakan dalam pembiayaan yang diterapkan pada Bank Muamalat Indonesia, apakah sesuai dengan prinsip-prinsip syariah atau tidak. Selain itu juga ada peneliti yang membahas Analisis Permintaan Kredit Pemilikan Rumah Oleh Masyarakat Pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan. Peneliti ini membahas tentang bagaimana permintaan masyarakat terhadap KPR dan pengaruhnya terhadap peningkapan keuntungan pada Bank BTN (Bank Tabungan Negara). Sedangkan dalam penelitian ini, peneliti membahas tentang Analisis Sistem Pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Pada Bank Konvensional khususnya Bank Tabungan Negara (BTN) dan Sistem Pembiayaan KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) pada Bank Syariah khususnya Bank Muamalat Indonesia (BMI) di Medan. Bank BTN, merupakan contoh dari bank konvensional yang telah lama menjalankan proses KPR, dan merupakan bank pioner yang memproses KPR. Sedangkan Bank Muamalat merupakan salah satu bank pertama murni syariah yang menjalankan proses pembiayaan rumah dengan prinsip syariah. 20

21 B. Pengertian Kredit Kredit berasal dari bahasa Yunani yaitu credere yang berarti kepercayaan. (Veithzal, Andria, dan Ferry, 2007: ). Kredit yang diberikan harus dapat dikembalikan oleh pemberi kredit sesuai waktu dan syarat yang telah disepakati bersama. Menurut Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 pasal 1 ayat 11, Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu dengan pemberian bunga. Kredit mempunyai dua unsur pihak, yaitu kreditur (Bank) dan debitur (Nasabah) dan merupakan hubungan kerja sama yang saling menguntungkan. Didalam perkreditan harus terdapat kepercayaan, persetujuan, penyerahan barang, jasa, atau uang, terdapat unsur waktu, unsur resiko, dan unsur keuntungan (bunga). Pemberian kredit tanpa dianalisis terlebih dahulu akan sangat membahayakan pihak bank (Kasmir, 2003:101). C. PengertianPembiayaan Bank merupakan perusahaan jasa yang kegiatannya menghimpun dana masyarakat yang kelebihan dana dan menyalurkannya kepada masyarakat yang kekurangan dana. Pengalokasian dana dapat diwujudkan dalam bentuk pinjaman atau yang dikenal dengan kredit. Sedangkan bank 21

22 yang menjalankan prinsip syariah pengalokasian dana ini dinamakan dengan pembiayaan. Pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara pihak bank dengan pihak lain yang menyebabkan pihak yang di biayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil (Undang-Undang RI No. 10 tentang Perbankan tahun 1998). Pembiayaan adalah dana atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil (Kasmir, 2004: 73) Pada proses pembiayaan ada dua pihak yang berkepentingan yaitu pihak yang membutuhkan dana dan pihak yang kelebihan dana. Pihak yang membutuhkan dana adalah calon nasabah pembiayaan sedangkan pihak yang kelebihan dana adalah bank. Pada proses pembiayaan ini bank harus menjalankan pedoman dalam pemberian pembiayaan, sekurang-kurangnya harus memuat dan mengatur hal-hal sebagai berikut (Kuncoro dan Suhardjono, 2002: 244) 1. Prinsip kehati-hatian 2. Organisasi dan manajemen 3. Kebijaksanaan persetujuan 4. Dokumentasi dan administrasi 22

23 5. Pengawasan 6. Penyelesaian pembiayaan bermasalah Jika bank melanggar pedoman yang telah ditetapkan tersebut maka bank akan mendapatkan sanksi dari Bank Indonesia, sanksi tersebut sesuai dengan peraturan perndang-undangan yang berlaku. D. Jenis-Janis Kredit Secara umum jenis-jenis kredit dapat dilihat dari berbagai segi antara lain: (Kasmir, 2004: 76-77) 1. Segi Kegunaan Kredit dari segi kegunaaan terdiri-dari : a. Kredit Investasi Kredit investasi merupakan kredit yang mempunyai jangka waktu yang panjang dan digunakan untuk keperluan perluasan usaha atau membangun proyek baru atau untuk keperluan rehabilitasi. b. Kredit Modal Kerja Kredit modal kerja merupakan kredit yang digunakan untuk keperluan meningkatkan produksi dalam operasionalnya. 2. Segi Tujuan Kredit Kredit dari segi tujuan, terdiri-dari : a. Kredit Produktif Kredit yang digunakan untuk meningkatkan usaha atau produksi atau investasi. Biasanya kredit jenis ini diberikan untuk menghasilkan barang atau jasa. 23

24 b. Kredit Konsumtif Kredit yang digunakan untuk dikonsumsi secara pribadi. Dalam kredit ini tidak ada pertambahan barang dan jasa yang dihasilkan, karena memang untuk digunakan atau dipakai oleh seseorang atau badan usaha. c. Kredit Perdagangan Merupakan kredit yang diberikan kepada pedagang dan digunakan untuk membiayai aktivitas perdagangan seperti untuk membeli barang dagangan yang pembayarannya diharapkan dari hasil penjualan barang dagangan tersebut. Kredit ini sering diberikan kepada supplier atau agen-agen perdagangan yang akan membeli barang dalam jumlah besar. 3. Segi Jangka Waktu Kredit jangka waktu, terdiri-dari : a. Kredit Jangka Pendek Merupakan kredit yang memiliki jangka waktu kurang dari 1 tahun atau paling lama 1 tahun dan biasanya digunakan untuk keperluan modal kerja. b. Kredit Jangka Panjang Merupakan kredit yang masa pengembaliannya jangka panjang, yakni jangka waktu pengembaliannya diatas 3 tahun atau 5 tahun. 24

25 4. Segi Jaminan Kredit jaminan, terdiri-dari : a. Kredit dengan jaminan Merupakan kredit yang diberikan dengan suatu jaminan. Jaminan tersebut dapat berbentuk barang berwujud atau tidak berwujud atau jaminan orang. Artinya setiap kredit yang diberikan akan dilindungi minimal senilai jaminan atau untuk kredit tertentu jaminan harus melebihi jumlah kredit yang diajukan si calon debitur. b. Kredit Tanpa Jaminan Merupakan kredit yang diberikan tanpa jaminan barang atau orang tertentu. Kredit jenis ini diberikan dengan melihat prospek usaha, karakter serta loyalitas atau nama baik E. Sistem Pembiayaan Sistem pembiayaan pada perbankan syariah dan menawarkan solusi terbaik bagi umat untuk memperoleh pendanaan yang bebas riba. Diantara sistem pembiayaan bank syariah terdiri dari : 1. Pembiayaan Investasi Pembiayaan investasi adalah pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan barang-barang modal (capital goods) serta fasilitas-fasilitas yang erat kaitannya dengan itu. Pembiayaan investasi diberikan kepada para nasabah untuk keperluan investasi, yaitu keperluan penambahan modal guna mengadakan rahabilitasi, perluasan usaha, ataupun pendirian proyek baru. 25

26 Ciri-ciri pembiayaan investasi adalah: a. Untuk pengadaan barang-barang modal. b. Mempunyai perencanaan alokasi dana yang matang dan terarah. c. Berjangka waktu menengah dan panjang. Pada bank syariah, pembiayaan investasi menggunakan skema musyarakah mutanaqishah. Dalam hal ini, bank memberikan pembiayaan dengan prinsip penyertaan. Secara bertahap, bank melepaskan penyertaannya dan pemilik perusahaan akan mengambil alih kembali, baik dengan menggunakan surplus cashflow yang tercipta maupun dengan menambah modal, baik yang berasal dari setoran pemegang saham yang ada maupun dengan mengundang pemegang saham baru. (Antonio, 2001: 167). Terdapat tiga macam pembiayaan investasi, yaitu: musyarakah, mudharabah, dan pembiayaan berdasarkan estimated rate of return. Pada skema musyarakah, bank ikut mengambil bagian dalam suatu usaha dan kedua belah pihak (bank dan nasabah) berpartisipasi dalam berbagai aspek pada suatu proyek atau usaha dengan derajat tertentu. Keuntungan dan kerugian ditanggung kedua belah pihak sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat. Setelah berlalunya periode awal yang telah ditentukan, bank dapat menarik diri dalam pembiayaan secara bertahap. Pada skema mudharabah, bank menanamkan dana dan nasabah atau klien menangani masalah teknis, manajemen, dan tenaga kerja. Keuntungan dibagi pada kedua belah pihak dengan proporsi yang telah disepakati, 26

27 namun jika terjadi kerugian, bank harus menanggung total kerugian tersebut. Pada pembiayaan berdasarkan estimated rate of return, bank memperkirakan tingkat pengembalian modal yang diinginkan pada proyek tertentu kemudian menyediakan pembiayaan ketika klien menyanggupi membayar tingkat pengembalian tersebut kepada bank. Jika keuntungan melebihi tingkat pengembalian, maka klien dapat memperoleh kelebihan tersebut. Jika keuntungan kurang dari tingkat pengembalian, maka bank menurunkan tingkat pengembalian. Menurut Chapra (1997: 44-45), mudharabah adalah suatu bentuk organisasi yang didalamnya seorang pengusaha (mudharib) menyediakan manajemen tetapi dananya dari pihak lain, berbagi keuntungan dengan penyandang dana (shahibul maal, investor) dalam suatu perjanjian yang disepakati. Penyandang dana membiayai pengusaha tidak dalam kapasitasnya sebagai pemberi pinjaman melainkan sebagai investor. Pengusaha adalah pemilik atas seluruh atau sebagian usaha dan berbagi risiko bisnis sebesar keikutsertaannya dalam keseluruhan biaya usaha. Pengusaha mengelola dana investasi dengan keleluasaan yang diberikan penyandang dana sesuai dengan kesepakatan. II. Pembiayaan Konsumtif Pembiayaan konsumtif diperlukan oleh pengguna dana untuk memenuhi kebutuhan konsumsi dan akan habis dipakai untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Seperti yang telah diketahui secara umum, kebutuhan konsumsi terdiri dari kebutuhan primer (makanan, minuman, tempat tinggal, 27

28 pakaian, pelayanan kesehatan, pendidikan) dan kebutuhan sekunder. Kebutuhan sekunder adalah kebutuhan tambahan, yang secara kuantitatif maupun kualitatif lebih tinggi atau lebih mewah dari kebutuhan primer. Pembiayaan konsumsi digunakan untuk pemenuhan kebutuhan sekunder. Pada umumnya kebutuhan primer tidak dapat dipenuhi dengan pembiayaan ini. Seseorang yang belum mampu mencukupi kebutuhan primernya dikategorikan fakir atau miskin. Maka ia wajib diberi zakat atau sedekah, atau maksimal diberikan pinjaman kebajikan (al qardh al hasan), yaitu pinjaman dengan kewajiban pengembalian pinjaman pokoknya saja, tanpa imbalan apapun. (Antonio, 2001: 168) Menurut Abdul Gafoor (1995: 43), pembiayaan konsumsi terdiri dari mark-up, leasing, hire-purchase, sell-and-buy-back, dan letters of credit. Disebut mark-up apabila pihak bank membeli barang yang diinginkan nasabah dengan kesepakatan bahwa nasabah setuju untuk membayar barang itu beserta keuntungannya kepada bank. Leasing; dimana bank membeli barang yang diinginkan klien dan menyewakannya kepada klien dengan periode yang disepakati bersama. Di akhir periode, nasabah membayar selisih harga yang disepakati di awal periode kepada bank untuk menjadi pemilik barang tersebut. Skema hire-purchase hampir sama dengan leasing. Bedanya nasabahnya membayar sewa dengan periode tertentu yang telah disepakati dan pada akhir periode, nasabah secara otomatis menjadi pemilik barang tersebut. Jika klien menjual salah satu barang miliknya kepada bank dengan harga yang disepakati bersama dengan syarat ia akan membeli kembali 28

29 barang itu setelah periode tertentu dengan harga yang telah disepakati. Skema ini dinamakan sell-and-buy-back. Letters of credit adalah skema dimana bank menggaransi atau menjamin impor suatu barang dengan dananya sendiri untuk pihak klien, lalu kedua pihak berbagi keuntungan dari hasil penjualan barang tersebut. (Gafoor, 1995: 43-44). Menurut Chapra (1997: 160), pembiayaan konsumtif pada sub-bab yang membahas bank komersial adalah: leasing dan bay al muajjal. Ada dua macam leasing: financial lease dan operating lease. Financial lease menyangkut persetujuan yang tidak dapat dibatalkan antar bank dan konsumennya agar bank membeli suatu aset tertentu dan menyewakannya kepada konsumen untuk jangka waktu menengah atau panjang. Pada akhir periode yang disepakati, aset tersebut dikembalikan kepada bank. Operating lease berbeda dari financial lease dalam dua hal. Pertama, bahwa operating lease dapat dibatalkan dan biasanya dilakukan hanya untuk periode yang relatif lebih singkat. Kedua, dalam operating lease, bank bertanggung jawab sepenuhnya atas biaya pemilikan. Bay al muajjal adalah istilah untuk mengacu pada suatu kesepakatan yang didalamnya pembelian barang oleh bank dikehendaki oleh konsumennya yang membutuhkan barang tersebut, dan kemudian menjual barang tersebut kepada konsumen dengan harga yang disepakati dengan memberikan keuntungan tertentu kepada bank. Pembayaran dilakukan oleh konsumen dalam periode tertentu yang ditentukan dengan cara kredit atau tunai. (Chapra, 1997: ) 29

30 III. Pembiayaan Modal Kerja Pembiayaan modal kerja adalah pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan: a. Peningkatan produksi, baik secara kuantitatif maupun kualitatif; b. Untuk keperluan perdagangan atau peningkatan utility of place dari suatu barang. Unsur-unsur modal kerja terdiri dari komponen-komponen alat likuid (cash), piutang dagang (receivable), dan persediaan (inventory) yang umumnya terdiri dari persediaan bahan baku (raw material), persediaan barang dalam proses (work in process), dan persedian barang jadi (finished goods). Oleh karena itu, pembiayaan modal kerja merupakan salah satu atau kombinasi dari pembiayaan likuiditas (cash financing), pembiayaan piutang (receivable financing), dan pembiayaan persediaan (inventory financing). Fasilitas ini dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu, sedangkan bagi hasil dibagi secara periodik dengan nisbah yang disepakati. Setelah jatuh tempo, nasabah mengembalikan jumlah dana tersebut beserta porsi bagi hasil yang menjadi bagian bank. (Antonio, 2001: ) E. Pengertian KPR KPR atau Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi kebutuhan dalam pembangunan rumah, atau renovasi bunga. KPR juga muncul karena adanya 30

31 berbagai kondisi penunjang yang strategis diantaranya adalah pemenuhan kebutuhan perumahan yang semakin lama semakin tinggi namum belum dapat mengimbangi kemampuan daya beli kontan dari masyarakat. (Hardjono, 2008: 25). Secara umum, ada 2 jenis KPR, yaitu : 1. KPR Subsidi Yaitu, suatu kredit yang diperuntukkan kepada masyarakat yang mempunyai penghasilan menengah kebawah, hal ini guna untuk memenuhi kebutuhan memiliki rumah atau perbaikan rumah yang telah dimiliki sebelumnya. Adapun bentuk dari subsidi tersebut telah diatur tersendiri oleh pemerintah, sehingga tidak semua masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan. 2. KPR Non Subsidi Yaitu, suatu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat tanpa adanya campur tangan pemerintah. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank itu sendiri, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku buna dilakukan sesuai dengan kebijakan bank yang bersangkutan. 31

32 i.g. Pengertian Suku Bunga Bunga adalah tambahan yang dikenakan untuk transaksi pinjaman uang yang diperhitungkan dari pokok pinjaman tanpa mempertimbangkan pemanfaatan/hasil pokok tersebut berdasarkan tempo waktu dan diperhitungkan secara pasti dimuka berdasarkan persentase. Bagi bank yang menjalankan operasionalnya secara konvensional dapat diartikan sebagai balas jasa yang diberikan oleh bank kepada nasabah yang membeli atau menjual produknya. Dalam kegiatan perbankan konvensional, ada dua macam bunga yang diberikan kepada nasabahnya, pertama bunga simpanan dan yang kedua bunga kredit/pinjaman. Bunga simpanan merupakan biaya dana yang harus dikeluarkan kepada nasabah, sedangkan bunga pinjaman merupakan pendapatan yang diterima dari nasabah. Antara bunga simpanan dan bunga pinjaman masing-masing saling mempengaruhi satu sama lain. Jika bunga simpanan tinggi, maka secara otomatis bunga pinjaman juga ikut berpengaruh naik juga. H. Jenis-Jenis Pembebanan Suku Bunga Ada beberapa jenis pembebanan suku bunga, yaitu : a. Sistem Suku Bunga Flat Suku Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau Kredit Tanpa Agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. 32

33 Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama. Misal Harga rumah Rp 150 juta, DP 20%, maka pokok hutang menjadi Rp 150 juta - Rp 30 juta = Rp 120 juta. Bunga 12% flat per tahun Tenor pinjaman tiga tahun (36 bulan). Angsurannya per bulannya menjadi = (120 juta + (120 juta X 12% X 3/36 bulan= Rp.163 juta/ 36 bulan = Rp ,- Di dalam angsuran sebesar Rp itu terdapat porsi pokok hutang sebesar Rp dan bunga sebesar Rp Dengan demikian jika nasabah hendak melakukan pelunasan awal (early repayment), tinggal dihitung saja, sudah berapa kali nasabah membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu. Berikut ini ditampilkan contoh perhitungan daftar angsuran kredit pemilikan rumah dengan sistem flat: Tabel 2.1 Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Flat Besar Pinjaman Per Kelipatan : 120,000,000 (Jumlah dapat diganti sesuai kebutuhan) Suku Bunga/Rate per tahun : 12.00% (% dapat diganti sesuai kebutuhan) Jk waktu (bulan) : 36 (Jumlah bulan dapat diganti sesuai kebutuhan) Besar angsuran/bulan : 4,533,333 Angsuran Bulan Angsuran Pokok Bunga Total Angsuran Saldo Pinjaman 0 120,000, ,333,333 1,200,000 4,533, ,666, ,333,333 1,200,000 4,533, ,333,333 33

34 3 3,333,333 1,200,000 4,533, ,000, ,333,333 1,200,000 4,533, ,666, ,333,333 1,200,000 4,533, ,333, ,333,333 1,200,000 4,533, ,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 96,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 93,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 90,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 86,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 83,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 80,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 76,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 73,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 70,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 66,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 63,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 60,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 56,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 53,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 50,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 46,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 43,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 40,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 36,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 33,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 30,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 26,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 23,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 20,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 16,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 13,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 10,000, ,333,333 1,200,000 4,533,333 6,666, ,333,333 1,200,000 4,533,333 3,333, ,333,333 1,200,000 4,533,333 0 Jumlah 120,000,000 43,200, ,200,000 34

35 Pada perhitungan suku bunga flat, nasabah membayar angsuran pokok dan angsuran bunga tetap sampai akhir masa perjanjian. b. Sistem Bunga Efektif Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang seperti KPR atau kredit investasi. Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan sangat besar di dalam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar. Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok hutang awal. Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat. 35

36 Berdasarkan pada hitungan, nominal yang dihasilkan perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif, misalnya kredit dengan bunga 12% flat itu kira-kira sama dengan kredit 17.92% bunga efektif. Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya angsuran sebesar Rp , itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 17.92%. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efektif dengan tingkat suku bunga 12%, maka besarnya angsuran hanya Rp Berikut ini ditampilkan contoh perhitungan daftar angsuran kredit pemilikan rumah dengan sistem bunga efektif: Tabel 2.2 Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Efektif Besar Pinjaman Per kelipatan: 120,000,000 (Jumlah dapat diganti sesuai kebutuhan) Suku Bunga/Rate per tahun: 12.00% (% dapat diganti sesuai kebutuhan) Jk waktu (bulan): 36 (Jumlah bulan dapat diganti sesuai kebutuhan) Besar angsuran/bulan: 3,985,717 Bulan*) Angsuran Pokok Angsuran Bunga Total Angsuran Saldo Pinjaman 0 120,000, ,785,717 1,200,000 3,985, ,214, ,813,574 1,172,143 3,985, ,400, ,841,710 1,144,007 3,985, ,558, ,870,127 1,115,590 3,985, ,688, ,898,828 1,086,889 3,985, ,790, ,927,817 1,057,900 3,985, ,862, ,957,095 1,028,622 3,985,717 99,905, ,986, ,051 3,985,717 96,918, ,016, ,185 3,985,717 93,901, ,046, ,019 3,985,717 90,855, ,077, ,552 3,985,717 87,778, ,107,936 3,985,717 84,670,134 36

37 877, ,139, ,701 3,985,717 81,531, ,170, ,311 3,985,717 78,360, ,202, ,607 3,985,717 75,158, ,234, ,586 3,985,717 71,924, ,266, ,245 3,985,717 68,657, ,299, ,580 3,985,717 65,358, ,332, ,589 3,985,717 62,026, ,365, ,267 3,985,717 58,661, ,399, ,613 3,985,717 55,262, ,433, ,622 3,985,717 51,829, ,467, ,291 3,985,717 48,361, ,502, ,617 3,985,717 44,859, ,537, ,596 3,985,717 41,322, ,572, ,224 3,985,717 37,749, ,608, ,499 3,985,717 34,141, ,644, ,417 3,985,717 30,497, ,680, ,974 3,985,717 26,816, ,717, ,167 3,985,717 23,099, ,754, ,991 3,985,717 19,344, ,792, ,444 3,985,717 15,552, ,830, ,521 3,985,717 11,721, ,868, ,219 3,985,717 7,853, ,907,183 78,534 3,985,717 3,946, ,946,255 39,463 3,985,717 0 Total 120,000,000 23,485, ,485,818 Pada perhitungan suku bunga efektif, nasabah membayar angsuran pokok dan angsuran bunga berbeda-beda, dikarenakan angsuran pokoknya berkurang sejalan adanya pembayaran cicilan. 37

38 d. Suku Bunga Floating Suku Bunga floating atau fluktuasi adalah suku bunga yang mengikuti keadaan pasar. Keadaan pasar memang selalu naik turun setiap saat. Biasanya bank mengevaluasi besanya suku bunga setiap satu tahun sekali. Sehingga apabila nasabah mengambil sistem fluktuatif, maka setiap tahun pembayaran cicilannya dapat berubah-ubah, bisa lebih kecil atau kemungkinan lebih besar daripada tahun pertama membayar. Berbeda halnya dengan perbankan syariah, pada bank syariah, antara bank dengan nasabah untuk kepemilikan rumah dengan prinsip sewa, yakni rumah sebagai objek sewa, untuk sewa ada peninjauan nilai sewa setiap 3 tahun sekali/tergantung kebijakan masing-masing bank.ada beberapa pertimbangan kenapa bank syariah tidak memakai angsuran yang flat adalah: 1. Angsuran yang flat/tetap hingga 15 tahun memerlukan pertimbangan/prediksi yang matang bagi perbankan syariah untuk bisa survive untuk membiayai operasional perbankan itu sendiri dengan melihat kondisi ekonomi/ kemungkinnan - kemungkinan yang akan terjadi di masa datang. Untuk angsurannya di Bank Syariah terdiri dari marjin + Pokok sehingga lebih proporsional, ada beberapa contoh nasabah yang berminat untuk Take Over, ternyata Jumlah Pokok/ Outstanding yang ada di Bank tersebut tidak banyak yang berkurang walaupun sudah beberapa tahun mengangsur pinjaman (pembayaran bunga yang terus menerus). 38

39 2. Terbukti Untuk saat ini Raksasa ekonomi Dunia pun hancur sehingga mengakibatkan Resesi Global yang berimbas keseluruh negara-negara. 3. Dalam pembiayaan yang ada di perbankan Syariah pun juga dapat membantu untuk mewujudkan keinginnan para peminjam dengan menghitung Cash Ratio untuk kelayakan Plafond pembiayaan yang akan diberikan ke nasabah sehingga nasabah bisa lebih Comfort dengan angsurannya tanpa harus panik dengan kondisi saat ini (Resesi Global, kenaikan suku Bunga, banyaknya PHK,dsb) untuk informasi bahwa untuk pelunasan pinjaman di bank syariah tidak akan terkena. I. Jenis-Jenis Pembiayaan KPR Secara umum yang dapat dibiayai oleh KPR adalah pembelian rumah ready stock atau indent, pembangunan diatas lahan/keveling yang dimiliki dan renovasi rumah yang sudah dimiliki calon peminjam. Sedangkan jenisnya tidak hanya rumah tinggal saja, tetapi bisa berupa rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), sampai apartemen dan rumah susun. (Ristanto, 2008: 37-38) Ada beberapa jenis pembiayaan KPR yang dikeluarkan oleh bank, diantaranya adalah : a. Pembelian oleh Pengembang/ Developer. Pembelian rumah melalui developer (pengembang) yang terdiri dari rumah ready stock (sudah jadi) atau indent (memesan terlebih dahulu untuk dibangun sesuai peta kaveling yang ditawarkan oleh pengembang). 39

40 b. Pembelian Rumah Bekas Pakai Pembelian rumah/ruko/rukan bekas pakai yang letaknya sangat strategis di pusat kota, akses bagus, dan harganya murah dikarenakan pemilik atau penjual butuh uang cepat. Untuk kepentingan pengajuan KPR, pihak bank biasanya akan meminta surat penawaran dari penjual mengenai harga jual rumah tersebut. Perihal proses Akta Jual Beli (AJB), pengurusan balik nama sertifikat dan pengikatan agunan, dilakukan oleh notaris rekanan bank sehingga nasabah tinggal menyediakan dana untuk keperluan dimaksud. c. Pembangunan Rumah Sendiri Pembangunan Rumah Sendiri maksudnya adalah pembangunan rumah/ruko/rukan diatas tanah/ kaveling yang telah dimiliki sendiri oleh nasabah tersebut untuk pengembangan usaha nasabah. d. Renovasi Rumah Nasabah menginginkan untuk merenovasi rumah induk menjadi lebih bagus lagi dengan memakai jasa bank dalam proses kredit. e. Pembelian Apartemen/ Rumah Susun Nasabah menginginkan pembelian apartemen/ rumah susun guna untuk berinvestasi, oleh karena itu nasabah membutuhkan bank dalam proses kredit. 40

41 BAB III GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN A. PT. BANK MUAMALAT INDONESIA TBK CABANG MEDAN 1. Sejarah Singkat Bank Muamalat Indonesia, Tbk Gagasan untuk mendirikan Bank Muamalat Indonesia, Tbk diprakarsai oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) dalam lokakarya "Bunga Bank dan Perbankan" pada tanggal 9-22 Agustus 1990 di Cisarua, Bogor. Ide ini dipertegas dalam Musyawarah Nasional IV MUI di Hotel Sahid Jaya, Jakarta tanggal Agustus Pendirian Bank Muamalat mendapat dukungan dari para pengusaha maupun cendikiawan muslim yang tergabung dalam 227 Pemegang Saham Pendiri. Bank muamalat juga mendapat dukungan dari Ikatan Cendikiawan Muslim Indonesia (ICMI) dengan pembentukan Tim Pendanaan, Tim hukum dan Tim Anggaran. Pendirian Bank Muamalat juga mendapat dukungan dari masyarakat, terbukti dengan komitmen pembelian perseroan sebesar Rp. 84 miliar pada saat penandatanganan akta pendirian perseroan, selanjutnya pada saat acara silaturahim pendirian di Istana bogor Jawa barat, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa Barat senilai Rp 106 miliar. Bank Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa, yang ditetapkan pada tanggal 27 Oktober Pengakuan ini semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank syariah pertama dan terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun produk yang terus dikembangkan. 41

42 Indonesia dilanda krisis moneter yang memporak-porandakan sebagian besar perekonomian Asia Tenggara Sektor perbankan Nasional tergolong oleh kredit macet di segmen korporasi pada akhir tahun 90-an.. Bank Muamalat pun terimbas dampak krisis. Di tahun 1998, rasio pembiayaan macet (NPF) mencapai lebih dari 60 %. Perseroan mencatat rugi sebesar Rp 105 miliar. Ekuitas mencapai titik terendah, yaitu Rp 39,3 miliar, kurang dari sepertiga modal setor awal. Bank Muamalat dalam upaya memperkuat modalnya berupaya mencari pemodal yang potensial, dan ditanggapi secara positif oleh Islamic Development Bank (IDB) yang berkedudukan di Jeddah, Arab Saudi. Pada RUPS tanggal 21 Juni 1999, IDB secara resmi menjadi salah satu pemegang saham Bank Muamalat. Oleh karenanya, kurun waktu antara tahun 1999 dan 2002 merupakan masa-masa yang penuh tantangan sekaligus keberhasilan bagi Bank Muamalat. Dalam kurun waktu tersebut, Bank Muamalat berhasil membalikkan kondisi dari rugi menjadi laba berkat upaya dan dedikasi setiap Kru Muamalat, ditunjang oleh kepemimpinan yang kuat, strategi pengembangan usaha yang tepat, serta ketaatan terhadap pelaksanaan perbankan syariah secara murni. Bank Muamalat melalui masa-masa sulit ini, berhasil bangkit dari keterpurukan. Diawali dari pengangkatan kepengurusan baru dimana seluruh anggota Direksi diangkat dari dalam tubuh Muamalat, Bank Muamlat kemudian menggelar rencana kerja lima tahun dengan penekanan pada (i) tidak mengandalkan setoran modal tambahan dari para pemegang saham, (ii) tidak melakukan PHK satu pun terhadap sumber daya insani 42