1 SKRIPSI JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH TANPA AKTA PPAT DI KECAMATAN SUKASADA KABUPATEN BULELENG IDA BAGUS EKA SASTRAJNYANA NIM. 0703005108 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011
2 JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH TANPA AKTA PPAT DI KECAMATAN SUKASADA KABUPATEN BULELENG Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Udayana IDA BAGUS EKA SASTRAJNYANA NIM. 0703005108 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011
3 LEMBAR PENGESAHAN PADA TANGGAL 17 OKTOBER 2011 PEMBIMBING I ( I GUSTI NYOMAN AGUNG, SH.,MH ) NIP : 19501231 197903 1 020 PEMBIMBING II ( MARWANTO, SH.M.,Hum. ) NIP : 19600101 198602 1 001
4 SKRIPSI INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL : 12 NOPEMBER 2011 Panitia Penguji Skripsi Bedasarkan Surat Keputusan Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Nomor : 2393 /UN.14.I.11/DT.02.14/2011 Tanggal : 26 Oktober 2011 Ketua : A. A. Sagung Wiratni Darmadi, SH., MH. ( ) NIP : 19540720 198303 2 001 Sekretaris : Ida Ayu Sukihana, SH., MH. ( ) NIP : 19570311 198601 2 001 Anggota : I Gusti Nyoman Agung, SH., M.Hum. ( ) NIP : 19501231 197903 1 020 Marwanto, SH., M.Hum. ( ) NIP : 19600101 198602 1 001 I Nyoman Darmadha, SH. ( ) NIP : 19541231 198103 1 033
5 KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat Rahmat-Nya dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH TANPA AKTA PPAT DI KECAMATAN SUKASADA KABUPATEN BULELENG. Penyusunan skripsi ini merupakan salah satu syarat dan kewajiban terakhir dalam rangka menyelesaikan kuliah pada Fakultas Hukum Universitas Udayana. Dalam Menyelesaikan skripsi ini, penulis banyak memperoleh bantuan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung, maka pada kesempatan baik ini, penulis ingin mengucapkan terimakasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH.,MH., Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana. 2. Bapak I Nyoman Suyatna, SH.,MH., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana. 3. Bapak Dewa Nyoman Rai Asmara Putra, SH.,MH., Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana. 4. Bapak I Ketut Tjukup, SH.,MH., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana.
6 5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH., Ketua Bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Udayana. 6. Bapak I Gusti Nyoman Agung, SH., M.Hum., Dosen Pembimbing I yang telah dengan tekun dan penuh kesabaran membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi ini. 7. Bapak Marwanto, SH.,M.Hum., Dosen Pembimbing II yang telah dengan tekun dan penuh kesabaran membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi ini. 8. Ibu Made Nurmawati, SH.,MH., Dosen Pembimbing Akademik yang telah memberikan banyak bimbingan dan petunjuk selama penulis mengikuti kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 9. Bapak / Ibu Dosen / Asisten Dosen Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah memberikan banyak bimbingan dan petunjuk selama penulis mengikuti kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 10. Seluruh Staf Administrasi / Kepegawaian yang telah memberikan banyak membantu study penulis selama mengikuti kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 11. Para informan dan responden yang telah memberikan data dan keterangan yang diperlukan dalam penelitian untuk bahan menyusun skripsi. 12. Orang Tua Bapak Ir. Ida Bagus Pitarsa / Ibu Ir. Gusti Ayu Ketut Trisnawati / Adik Ida Ayu Sitta Prameswari yang telah banyak
7 memberikan semangat dan mendorong penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 13. Almarhum Kakiang tercinta, Prof. Dr. dr. Ida Bagus Tjitarsa, MPH, Niang Ida Ayu Putri, Wayah dan Ninik yang telah banyak memberikan semangat dan mendorong penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 14. Tunangan saya tercinta, Ketut Suantari yang telah memberikan semangat, dorongan, waktu, tenaga dan segala cinta kasihnya kepada penulis hingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dan kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 15. Sahabat saya Binzar Warsono Putra, SH dan Made Gede Arthadana Kusuma, SH dan teman teman seperjuangan lainnya yang tidak dapat di sebutkan satu per satu yang telah memberikan semangat dan dorongan kepada penulis hingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dan kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari sempurna namun dengan keterbatasan kemampuan yang saya miliki tentunya akan menerima dengan lapang dada serta dengan senang hati menerima kritik dan saran terhadap kekurangannya demi kesempurnaan yang diharapkan. Semoga mereka yang memberikan bantuan dan petunjuk mendapatkan anugrah dari Ida Sang Hyang Widhi Wasa.
8 Akhir kata penulis harapkan skripsi ini berguna dan bermanfaat bagi semua pihak terutama dalam perkembangan Ilmu Hukum. Denpasar, Nopember 2011 Penulis
9 DAFTAR ISI SAMPUL DEPAN SAMPUL DALAM i PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM...ii PERSETUJUAN PEMBIMBING iii PENGESAHAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI.iv KATA PENGANTAR..v DAFTAR ISI...ix SURAT PERNYATAAN KEASLIAN BAB I PENDAHULUAN..1 1.1 Latar Belakang Masalah.1 1.2 Rumusan Masalah..6 1.3 Ruang Lingkup Masalah...7 1.4 Tujuan Penelitian...7 1.4.1 Tujuan Umum...7 1.4.2 Tujuan Khusus...7 1.5 Manfaat Penelitian...8 1.5.1 Manfaat Teoritis.8 1.5.2 Manfaat Praktis...8 1.6 Landasan Teoritis...8 1.7 Kerangka Berpikir... 12
10 1.8 Metode Penelitian. 14 1.8.1 Jenis Penelitian....14 1.8.2 Sifat Penelitian...14 1.8.3 Data dan Sumber Data.....14 1.8.4 Teknik Penentuan Sampel Penelitian... 16 1.8.5 Teknik Pengumpulan Data. 17 1.8.6 Teknik Pengolahan Data dan Analisis Data.... 18 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH 2.1 Pengertian Perjanjian... 20 2.2 Syarat Sahnya Suatu Perjanjian... 21 2.3 Asas-asas Yang Merupakan Esensi Dalam Suatu Perjanjian.. 23 2.4 Jual Beli Hak Milik Atas Tanah.. 25 2.4.1 Pengertian Tanah. 25 2.4.2 Pengertian Jual Beli..... 27 2.4.3 Pengertian Hak Milik Atas Tanah... 31 2.5 Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Sebelum Berlakunya UUPA... 33 2.5.1 Menurut Hukum Barat. 33 2.5.2 Menurut Hukum Adat.. 35 2.6 Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Setelah Berlakunya UUPA.. 36
11 BAB III ALASAN DAN AKIBAT HUKUMNYA TERHADAP PROSES PELAKSANAAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH SECARA DI BAWAH TANGAN / TANPA AKTA PPAT 3.1 Gambaran Umum Lokasi Penelitian... 39 3.2 Alasan Masih Adanya Praktek Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Di Kecamatan Sukadasa Kabupaten Buleleng 45 3.3 Praktek Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Di Desa Selat, Kecamatan Sukasada, Kabupaten Buleleng... 47 3.4 Praktek Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Di Desa Sambangan, Kecamatan Sukasada, Kabupaten Buleleng.... 49 3.5 Akibat Hukum Terhadap Praktek Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Di Kecamatan Sukadasa...... 51 3.6 Akibat Hukum Terhadap Praktek Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Ditinjau Dari BPN (Badan Pertanahan Nasional) Kabupaten Buleleng.... 53
12 BAB IV CARA PENYELESAIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH SECARA DI BAWAH TANGAN / TANPA AKTA PPAT DAN CARA MEMPEROLEH BUKTI BERUPA SERTIPIKAT 4.1 Cara Penyelesaian Terhadap Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Secara Di Bawah Tangan / Tanpa Akta PPAT Di Kecamatan Sukasada Kabupaten Buleleng.... 54 4.2 Cara Memperoleh Alat Bukti Berupa Sertipikat Tanah.......55 4.3 Proses Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Di Kantor Notaris / PPAT... 58 4.4 Proses Balik Nama Di Badan Pertanahan Nasional.......63 BAB V PENUTUP.. 65 5.1 Simpulan...... 65 5.2 Saran..... 65 DAFTAR BACAAN DAFTAR INFORMAN DAFTAR RESPONDEN LAMPIRAN - LAMPIRAN
13 SURAT PERNYATAAN KEASLIAN Dengan ini penulis menyatakan bahwa Karya Ilmiah/Penulisan Hukum/Skripsi ini merupakan hasil karya asli penulis, tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan si suatu perguruan tinggi manapun, dan sepanjang pengetahuan penulis juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh penulis lain, kecuali yang secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka. Apabila Karya Ilmiah/Penulisan Hukum/Skripsi ini terbukti merupakan duplikasi ataupun plagiasi dari hasil karya penulis lain dan/atau dengan sengaja mengajukan karya atau pendapat yang merupakan hasil karya penulis lain, maka penulis bersedia menerima sanksi akademik dan/ atau sanksi hukum yang berlaku. Demikian Surat Pernyataan ini saya buat sebagai pertanggujawaban ilmiah tanpa ada paksaan maupun tekanan dari pihak manapun juga. Denpasar, 18 Oktober 2011 Yang Menyatakan, ( Ida Bagus Eka Sastrajnyana ) 070 300 5108