BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pertumbuhan penduduk di Indonesia setiap tahun semakin meningkat. Seiring dengan hal tersebut, kebutuhan primer yaitu sandang, pangan, papan, serta pendidikan menjadi meningkat pula di negara ini. Salah satunya adalah papan/tempat tinggal. Tempat tinggal manusia biasanya disebut rumah. Menurut Undang-Undang, Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman). Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat (Sarwono dalam Budiharjo, 1998). Pada masa sekarang ini, rumah bukan hanya berfungsi sebagai tempat berlindung, tetapi juga dijadikan sebagai modal untuk membina rumah tangga, seperti sarana pengenalan pendidikan sejak dini kepada anak, pelestarian kebudayaan daerah, dan lain sebagainya. Oleh karena itu, rumah yang menjadi kebutuhan primer menjadi sasaran penting bagi setiap orang untuk memilikinya. Karena kebutuhan terhadap rumah semakin meningkat tiap tahunnya, setiap negara, khususnya Indonesia mempunyai program pengadaan perumahan yang dimaksudkan untuk mengimbangi laju pertumbuhan penduduk tersebut. Menurut Undang-Undang, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman). Menurut Yudhohusono (1991), perumahan dapat diartikan sebagai suatu cerminan dan pengejawantahan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan, maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya, masyarakat, ataupun suatu bangsa. Dengan adanya
perumahan diharapkan dapat meningkatkan kehidupan serta kesejahteraan dibidang ekonomi, sosial dan budaya masyarakat Indonesia. Pemerintah berupaya untuk meningkatkan pengadaan perumahan, ini dibuktikan dengan adanya lembaga/instansi yang khusus mengurus perumahan untuk rakyat. Lembaga/instansi tersebut antara lain adalah Kementrian Perumahan Rakyat yang disingkat menjadi Kemenpera dan Perusahaan Umum Perumahan Nasional yang disingkat menjadi Perum Perumnas. Kemenpera mempunyai tugas membantu Presiden dalam merumuskan kebijakan dan koordinasi di bidang perumahan rakyat. Sedangkan Perumnas adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang berbentuk Perusahaan Umum (Perum) dimana keseleruhan sahamnya dimiliki oleh Pemerintah. Perumnas didirikan sebagai solusi pemerintah dalam menyediakan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah. Selain lembaga/instansi pemerintahan tersebut, pemerintah juga bekerja sama dengan pihak swasta dan perbankan untuk memberikan/menyediakan Kredit Pemilikan Rumah yang biasa disingkat KPR, yang selanjutnya sangat berguna untuk membantu masyarakat ekonomi menengah kebawah dalam hal memperoleh rumah hunian. Menurut Kemenpera (Peraturan Menteri No. 03 Tahun 2007), masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah, masih belum mampu tinggal dirumah yang layak, sehat, aman, serasi, dan teratur tanpa dukungan fasilitas subsidi perumahan untuk pemilikan rumah sehat sederhana sehingga Kemenpera memfasilitasi subsidi perumahan melalui KPR bersubsidi. Investasi atau modal yang ditanamkan dalam proyek pembangunan perumahan merupakan investasi yang sangat besar. Tidak dapat dipungkiri bahwa setiap pengadaan proyek harus memiliki profit yang menjadi pendapatan dari pihak yang mengadakan proyek tersebut. Untuk mendapatkan profit tersebut, minat masyarakat sebagai konsumen menjadi faktor utama yang sangat berpengaruh pada kelangsungan sebuah proyek, dalam hal ini proyek perumahan. Bagi masyarakat, harga pembelian rumah sangat bergantung dan harus sesuai pada keinginan dan kebutuhan yang diharapkan sehingga akan menimbulkan kepuasan. Menurut Kotler (2007), tingkat kepuasan sebagai fungsi dari perbedaan antara kinerja yang dirasakan dengan harapan. Harapan pelanggan dan kinerja yang disampaikan dapat
menyebabkan mengapa dua organisasi pada jenis bisnis yang sama dapat dinilai berbeda oleh pelanggannya. Setiap perusahaan mempunyai inovasi tersendiri untuk menarik perhatian maupun minat masyarakat agar produk yang dihasilkan dapat memberikan kepuasan, baik bagi konsumen maupun perusahaan itu sendiri. Selain itu, perusahaan juga dihadapkan dengan persaingan pasar yang ketat sehingga setiap perusahaan berusaha sebaik mungkin untuk menarik minat masyarakat. Apabila minat masyarakat untuk membeli rumah tinggi, maka rumah yang terjual jumlahnya akan lebih banyak, dan profit yang didapatkan akan lebih besar. Dengan kata lain, minat konsumen linear dengan besarnya pendapatan profit. Pembangunan perumahan juga tergantung pada daerah dimana proyek tersebut akan dilangsungkan. Dalam UU tentang Perumahan dan Permukiman, disebutkan bahwa Pemerintah Kabupaten/Kota memiliki tugas yang salah satunya adalah menyusun rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat Kabupaten/Kota; serta memiliki wewenang yang salah satunya adalah menyusun dan menyediakan basis data perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat Kabupaten/Kota. Daerah yang sedang berkembang sangat layak untuk dijadikan lokasi pembangunan perumahan. Kabupaten Batang adalah salah satu daerah yang sedang berkembang di Indonesia. Wilayah Kabupaten Batang dapat dilihat pada Gambar 1.1. Data kependudukan daerah Kabupaten Batang pada Tahun 2011 (kemendagri.go.id, 2011) menyatakan bahwa jumlah penduduk Kabupaten Batang mencapai ± 827.685 jiwa dengan luas wilayah 78.864,14 Ha yang terdiri dari 22.362,30 Ha (28,39%) lahan sawah dan 56.392,51 Ha (71,61%) lahan bukan sawah. Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa Kabupaten Batang layak dijadikan lokasi pembangunan perumahan.
Gambar 1.1 Wilayah Kabupaten Batang (sumber: Google Maps) PT. Saputra Jaya Mandiri merupakan perusahaan konstruksi yang terlibat dalam pembangunan perumahan di Kabupaten Batang. PT. Saputra Jaya Mandiri membangun perumahan yang diberi nama Perumahan Saputra Raya. Setiap perumahan harus memikirkan hal-hal yang dinginkan dan dibutuhkan oleh konsumen, sehingga hal tersebut sangat mempengaruhi tingkat kepuasan konsumen perumahan. Pada saat penelitian ini dilakukan pemasaran perumahan Saputra Raya sedang berlangsung dan rumah yang telah terjual serta ditempati oleh konsumen adalah 58 unit dari total 128 unit rumah yang akan dibangun. Proyek Perumahan Saputra Raya dimulai pada akhir tahun 2011. Dari keterangan diatas dapat dikatakan bahwa proyek perumahan Saputra Raya terindikasi berjalan lambat. Indikasi perlambatan pekerjaan poyek disebabkan karena pengaruh konsumen yang kurang berminat pada perumahan tersebut. 1.2 Rumusan Masalah Dari latar belakang diatas dapat dirumuskan beberapa masalah: 1. Seberapa besar tingkat kebutuhan dan kepuasan konsumen terhadap atribut perumahan. 2. Atribut apa saja yang harus diprioritaskan pengembangannya untuk meningkatkan minat konsumen dalam membeli rumah.
1.3 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah: 1. Mengetahui seberapa besar tingkat kebutuhan dan kepuasan konsumen terhadap atribut perumahan. 2. Mengetahui atribut perumahan yang harus diprioritaskan pengembangannya untuk meningkatkan minat konsumen dalam membeli rumah. 1.4 Batasan Masalah 1. Penelitian ini merupakan studi kasus di proyek perumahan yang dilakukan di Kecamatan Batang, Kabupaten Batang, Jawa Tengah yang dilaksanakan oleh PT. Saputra Jaya Mandiri. 2. Penelitian ini membahas tentang kebutuhan dan kepuasan konsumen Perumahan yang ditinjau dari beberapa faktor. 3. Data yang digunakan adalah data primer yang didapat dari survey di lapangan kepada konsumen dan data sekunder yang didapat dari pengembang. 4. Sampel yang diteliti adalah perumahan dengan Luas Bangunan (LB) 36 m 2 dengan luas tanah 84 m 2. 5. Pada penelitian ini metode Quality Function Deployment (QFD) hanya digunakan sebatas House of Quality (HOQ) pada Analisis Kebutuhan Konsumen. 1.5 Manfaat Penelitian Manfaat penelitian ini adalah: 1. Dapat diketahui seberapa besar tingkat kebutuhan dan kepuasan konsumen terhadap atribut perumahan sehingga dapat dijadikan pengetahuan oleh pihak pembangun/developer. 2. Dapat diketahui atribut perumahan yang harus diprioritaskan pengembangannya untuk meningkatkan minat konsumen dalam membeli rumah sehingga dapat dijadikan sebagai acuan oleh pihak pembangunan/developer untuk mengembangkan ataupun memperbaiki kualitas produk yang telah diberikan.
1.6 Keaslian Penelitian Penelitian yang dilakukan oleh Rumbogo (2008) membahas tentang keinginan dan kebutuhan pembeli/konsumen pada suatu perumahan. Rumbogo melakukan penelitian pada perumahan jenis menengah dengan type 50 dan 80. Rumbogo meneliti pada Perumahan Modena yang berada di daerah Yogyakarta. Analisis yang dilakukan Rumbogo dengan menggunakan metode QFD secara keseluruhan, karena tujuan dari penelitiannya adalah peng-aplikasian metode QFD untuk perencanaan perumahan. Sedangkan pada peneletian ini, peneliti meneliti perumahan tipe kecil, yaitu perumahan subsidi. Peneliti melakukan penelitian di Batang, Jawa Tengah, yang lokasinya berbeda dengan penelitian sebelumnya sehingga terdapat perbedaan sifat individu responden yang berdampak pada tingkat kebutuhan dan kepuasan konsumen. Selain itu, pada peneletian ini metode QFD hanya digunakan sebatas HOQ pada analaisis kebutuhan konsumen. Pada penelitian ini metode QFD digunakan untuk membantu peneliti menentukan prioritas pengembangan pada atribut perumahan. Penelitian yang dilakukan Bramanto (2008) berada pada lokasi yang sama dengan penelitian yang dilakukan Rumbogo (2008). Bramanto membahas kelayakan proyek perumahan berdasarkan beberapa aspek penting yang dilihat dari sudut pandang pemilik proyek. Sedangkan pada penelitian kali ini, peneliti melakukan analisis kebutuhan dan kepuasan konsumen pada suatu perumahan sehingga ada perbedaan sudut pandang pada dua penelitian ini. Perbedaan sudut pandang ini dapat mempengaruhi tingkat minat konsumen yang juga mempengaruhi pendapatan pada suatu proyek. Jika dilihat dari sudut pandang pemilik proyek, maka aspek ekonomi sangat berperan besar pada kelayakan suatu proyek tersebut sedangkan jika dilihat dari sudut pandang konsumen, aspek voice of costumer-lah yang sangat berperan penting. Dengan meniliti kebutuhan dan kepuasan konsumen maka akan diketahui prioritas pengembangan pada atribut perumahan. Pada penelitian yang dilakukan Tegar (2013), Tegar melakukan penelitian pada dua perumahan di Yogyakarta. Tegar meneliti tentang kepuasan konsumen pada
perumahan dengan metode Gap, yaitu dimana ada perbedaan nilai antara tingkat kebutuhan dengan tingkat kepuasan konsumen di suatu perumahan. Selain itu, tegar meneliti pada perumahan menengah yaitu perumahan dengan type 50, 60 dan 70 sedangkan pada penelitian ini peneliti meneliti pada perumahan subsisi dengan type 36. Peneliti melakukan analisis terhadap kebutuhan dan kepuasan konsumen dengan menggunakan bantuan metode QFD sebatas HOQ pada analisis kebutuhan konsumen. Selain itu, ada perbedaan lokasi antara kedua penelitian ini.