BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Tanah sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi manusia untuk melaksanakan aktivitasnya. Kebutuhan manusia akan tanah untuk melaksanakan aktivitasnya semakin hari semakin kompleks sesuai dengan semakin meningkatnya kebutuhan, seperti untuk perumahan, perdagangan, pertanian, tempat ibadah, kegiatan industri, dan lain-lain. Tanah adalah salah satu faktor produksi yang tidak bisa diproduksi oleh manusia. Pemanfaatan tanah yang baik akan menjamin kelangsungan ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta dapat menciptakan struktur politik, ekonomi, sosial budaya, pertahanan, keamanan nasional masyarakat. Oleh karena itu tanah harus dapat dimanfaatkan untuk kepentingan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Secara langsung ataupun tidak langsung fenomena perkembangan wilayah akan berpengaruh terhadap perkembangan nilai tanah. Perkembangan wilayah yang terjadi sangat dipengaruhi oleh kebijaksanaan penataan ruang, baik kebijaksanaan dalam perencanaan tata ruang, pemanfaatan maupun pengendalian pemanfaatan ruang. Dengan demikian perkembangan nilai tanah juga merupakan dependent variable dari kebijaksanaan penataan ruang. Implikasinya adalah fenomena perkembangan nilai tanah yang terjadi di daerah-daerah yang
perkembangan wilayahnya tinggi perlu dicermati dan diperhatikan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dengan dinamika penataan ruang. Fenomena perkembangan wilayah yang berupa invasion dan urban sprawl wilayah kota ke arah luar ternyata memberikan dampak yang luar biasa pada nilai tanah. Artinya, perkembangan nilai tanah menjadi tidak menentu dan semakin sulit diprediksi. Nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung memberikan keuntungan ekonomis (Nasucha, 1995). Nilai tanah yang semula secara linear semakin rendah ke arah luar kota, bergeser polanya mengikuti dinamika wilayah. Dalam konteks ini perlu dipertimbangkan munculnya spekulan-spekulan tanah yang semakin menambah ketidakjelasan pola spasial nilai tanah. Dimana kehadiran spekulan tanah cenderung terjadi pada kota yang perkembangannya mengikuti pola lompat katak (leap frog development). Menurut Talkurputra dalam Sutaryono (2007) pada dasarnya nilai tanah atau harga tanah dipengaruhi oleh beberapa nilai tanah parsial yang bekerja secara simultan pada objek tanah yang meliputi (1) nilai recardian, yaitu nilai yang timbul sebagai akibat adanya sifat kualitas tanah yang berhubungan dengan kesesuaian untuk penggunaan tertentu dan atau kelangkaannya; (2) nilai lokasi, yaitu nilai yang timbul akibat dari lokasi tanah relatif terhadap lokasi lainnya dan dalam praktek berhubungan dengan aksesibilitas tanah; (3) nilai lingkungan, yaitu nilai yang timbul sebagai akibat fungsi ekologis tanah dalam suatu ekosistem; (4) nilai sosial, yaitu nilai yang timbul akibat adanya fungsi sosial tanah dan (5) nilai politik, yaitu nilai yang 2
timbul jika pemilikan penguasaan tanah memberikan sejumlah kekuatan politik ataupun posisi politik yang lebih menguntungkan kepada pemilik kekuasaan. Gambar 1.1. Peta Daerah yang Dituju Masyarakat Propinsi Kepulauan Bangka Belitung untuk Melanjutkan Pendidikan Tinggi Propinsi Kepulauan Bangka Belitung merupakan propinsi pemekaran dari Propinsi Sumatera Selatan pada tahun 2000. Ibukota propinsi adalah kota Pangkalpinang. Wilayah Propinsi Kepulauan Bangka Belitung terbagi menjadi wilayah daratan dan wilayah laut dengan total luas wilayah mencapai 81.725,14 km². Luas daratan lebih kurang 16.424,14 km² atau 20,10 persen dari total wilayah dan luas laut kurang lebih 65.301 km² atau 79,9 persen dari total wilayah Provinsi Kepulauan Bangka Belitung. Jumlah penduduk yang semakin meningkat setiap tahunnya dan kesadaran masyarakat akan kebutuhan pendidikan yang semakin besar 3
menimbulkan keinginan yang tinggi untuk melanjutkan ke perguruan tinggi. Selama ini untuk melanjutkan pendidikan ke perguruan tinggi, sebagian besar masyarakat harus meninggalkan kampung halaman ke pulau Jawa atau Palembang. Melihat animo masyarakat yang tinggi ini maka didirikan Universitas Bangka Belitung (UBB) yang pada tahun 2010 resmi menjadi Universitas Negeri Bangka Belitung. Lokasi tanah merupakan masalah yang hakiki jika dikaitkan dengan pola pemanfaatan atas tanah tersebut, apakah diperuntukan untuk kawasan pemukiman atau untuk keperluan umum, seperti pendidikan dan kesehatan. Lokasi kampus terpadu UBB di Desa Balunijuk yang terletak 2 km dari pertigaan jalan raya Pangkalpinang-Sungailiat. Desa Balunijuk secara administrasi masuk Kecamatan Merawang Kabupaten Bangka Propinsi Kepulauan Bangka Belitung. Kebun Sayur Kegiatan Panen Sayur Gambar 1.2. Perkebunan Sayur di Desa Balunijuk Sumber : Dokumentasi peneliti, 2012 Balunijuk merupakan desa yang sangat berbeda dengan desa lain yang ada di Pulau Bangka yang terkenal dengan tambang timahnya. Desa ini tidak ada aktifitas pertambangan timah, desa ini terkenal sebagai desa penghasil sayuran. Dalam konteks daerah, desa ini dikategorikan sebagai lumbung sayur Bangka. 4
Berbagai jenis sayuran di daerah ini menjadi komoditi dan merupakan penghasilan utama masyarakat setempat yang menggantungkan hidup dengan bertani sayur. Pusat Fotokopi, warung makan, counter hp Warung makan Rumah Kopel (Kontrakan) Bengkel Gambar 1.3. Aktifitas Ekonomi yang Mendukung Kehidupan Kampus Sumber : Dokumentasi Peneliti, 2012 Keberadaan kampus terpadu ini menyebabkan lingkungan di sekitar kampus memberikan keuntungan bagi masyarakat sekitarnya. Fenomena yang dapat diamati adalah tumbuhnya bisnis rumah kontrakan/kosan, warung makan, warnet, counter hp, fotokopi dan semua aktifitas ekonomi yang mendukung kehidupan kampus. Hal ini menyebabkan permintaan tanah cenderung meningkat bersamaan dengan bertambahnya jumlah penduduk baik yang datang dari lokal maupun luar daerah. Meningkatnya jumlah penduduk akan menyebabkan 5
persaingan mendapatkan sebidang tanah, baik untuk pemukiman maupun aktifitas ekonomi. Sejak penetapan lokasi kampus terpadu di Desa Balunijuk permintaan tanah terus meningkat dan harga/sewa tanah pun meningkat jauh dari harga sebelumnya (sebelum tahun 2005 tanah di desa ini tidak ada yang berminat membeli kecuali penduduk setempat dan pengusaha kebun sawit). Peningkatan permintaan tanah meningkat sangat tajam setelah kawasan kampus terpadu ini mulai aktif kegiatan belajar mengajarnya diikuti dengan kenaikan harga/sewa tanah. 1.2. Perumusan Masalah Desa Balunijuk adalah salah satu desa yang berada di Kecamatan Merawang Kabupaten Bangka dan merupakan desa yang unik karena tidak ada aktifitas tambang timah di desa ini. Desa ini mayoritas mata pencaharian penduduknya pertanian non-sawah (perkebunan, ternak unggas). Sebelum tahun 2005 tanah di desa ini hampir tidak mempunyai harga karena tidak ada permintaan tanah sama sekali. Pada tahun 2005, saat penetapan lokasi kampus terpadu Universitas Bangka Belitung (UBB) di desa ini, mulai banyak terjadi transaksi jual beli tanah. Peningkatan perrmintaan tanah ini menyebabkan harga tanah meningkat dan meningkatkan keinginan penduduk setempat untuk menjual tanah kebunnya (baik dijual dengan satuan hamparan/hektar ataupun kavling). Transaksi jual beli tanah ini terus meningkat dari tahun ke tahun sehingga terbentuk harga pasar yang tinggi. 6
Perumusan masalah di atas merupakan latar belakang penelitian yang berjudul Pengaruh Lokasi Kampus Terpadu Universitas Bangka Belitung (UBB) terhadap Harga dan Nilai Tanah di Desa Balunijuk, Kabupaten Bangka. Pertanyaan penelitian ini adalah apakah lokasi kampus mempangaruhi harga tanah dan nilai tanah di sekitarnya? 1.3. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk : a. Menguji harga tanah sebelum dan sesudah ada kampus terpadu UBB. b. Menguji nilai tanah sebelum dan sesudah ada kampus terpadu UBB. 1.4. Manfaat Penelitian Adapun manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah : a. Bagi perkembangan ilmu pengetahuan, diharapkan penelitian ini bisa menambah informasi bahwa dengan membangun infrastruktur pendidikan di wilayah pinggiran maka akan menarik kegiatan ekonomi pendukungnya sehingga meningkatkan harga dan nilai tanah di daerah tersebut. b. Bagi Pemerintah Daerah, sebagai masukan data adanya perubahan harga dan nilai tanah sehingga pemerintah daerah lebih siap dalam merencanakan pembangunan infrastruktur pendukung lainnya. 7
1.5. Batasan Penelitian Batasan penelitian ini adalah wilayah yang berada di sekitar lokasi kampus terpadu Universitas Bangka Belitung dan sepanjang jalan raya Balunijuk. Wilayah penelitian adalah Dusun I (lokasi kampus terpadu UBB), Dusun II (sebelah barat kampus) dan Dusun III (sebelah utara kampus). Desa Pagarawan (sebelah timur kampus) tidak masuk dalam wilayah penelitian dikarenakan harga tanah memang sudah lebih tinggi dari awal sebelum ada kampus terpadu UBB. Penelitian ini dibatasi untuk melihat pengaruh kampus terpadu UBB terhadap harga dan nilai tanah di Desa Balunijuk dan 3 (tiga) dusun yang berada di desa ini. Periode waktu yang digunakan dibagi 2 (dua), yaitu : a. Sebelum tahun 2005 (sebelum ada Kampus Terpadu UBB) b. Tahun 2005-2012 (sesudah ada Kampus Terpadu UBB) 1.6. Keaslian Penelitian Dalam penulisan karya ilmiah perlu adanya perbedaan antara satu penelitian dengan penelitian lainnya, baik perbedaan fokus, lokus ataupun metode yang digunakan. Penelitian tentang pengaruh investasi infrastruktur terhadap aspek pertanahan sudah banyak dilakukan oleh beberapa peneliti terdahulu. Beberapa penelitian sebelumnya meneliti tentang pengaruh investasi infrastruktur jalan, infrastruktur pemerintahan dan infrastruktur pendidikan terhadap aspek pertanahan yang meliputi perubahan harga dan nilai tanah di wilayah sekitarnya serta faktor-faktor apa saja yang mempengaruhinya dapat dilihat pada tabel 1.1. di bawah ini. 8
Tabel 1.1. Beberapa Penelitian yang Meneliti Tentang Pengaruh Investasi Infrastruktur Terhadap Harga dan Nilai Tanah No. Nama Penulis/Tahun/ Universitas/Judul 1 Ari Tonga, 2001. Thesis MPKD, dengan judul Hubungan Pembangunan Jalan terhadap Faktor Kependudukan, Penggunaan Lahan, Social Ekonomi, dan Harga Tanah Perkotaan ; Studi Kasus Kota Wonosari 2 Murdiarso, 2003. Tesis MPKD, dengan judul Implementasi Penetapan Kota Kecamatan menjadi Ibukota Kabupaten terhadap Harga Tanah ; Studi Kasus Kecamatan Kajen Kabupaten Pekalongan. Tujuan Penelitian Mengetahui hubungan antara pembangunan jalan dengan perkembangan kota 1. Mengetahui perkembangan harga tanah di Kota Kecamatan Kajen Periode tahun 1987-2001 ; 2. Mengetahui faktor yang mempengaruhi harga tanah di lokasi penelitian. 3 Ahmad Muslim, 1. Menjelaskan proses 2002. Tesis MPKD. perubahan kepemilikan, Dengan judul pengunaan dan harga tanah Kajian Perubahan di wilayah penelitian; Penggunaan dan 2. Menjelaskan faktor yang Harga Tanah di mempengaruhi perubahan Kawasan kepemilikan, dan Yogyakarta Utara ; studi kasus empat penggunaan harga tanah diwilayah penelitian belas dusun di 3. Menjelaskan akibat yang sekitar kampus ditimbulkan oleh terpadu UII perubahan kepemilikan,dan harga tanah, apabila tidak dikendalikan Sumber : Hasil Analisa Kepustakaan, 2012 Metode Penelitian Metode uji korelasi, dengan analisa regresi linear sederhana Metode kualitatif/ naturalistic Penelitian kualitatif deskriptif Kesimpulan 1. Ada hubungan antara pembangunan jalan dengan faktor kependudukan; 2. Terdapat hubungan antara perkembangan jalan dengan perkembangan area terbangun; 3. Terdapat hubungan antara pembangunan jalan dan faktor ekonomi. 4. Terdapat hubungan antara pembangunan jalan dengan nilai jual obyek tanah 1. Kenaikan harga tanah tidak berupa garis linear, tapi berdasarkan periodesasi; 2. Diantara faktor yang mempengaruhi harga tanah, yaitu ; faktor lokasi yang mencakup aksesibilitas, transportasi, fasilitas dan utilitas serta pengaruh kondisi fisik dan sosial, faktor ekonomi (penawaran dan perminataan), faktor produktifitas, faktor guna tanah serta prospek perkembangan kota 3. Terdapat 3 (tiga) periodesasi perkembangan berdasarkan tahun dan pemanfaatan. 1. Terjadi perubahan kepemilikan, yaitu bertambah besar (mengembang), semakin menyusut (jumlah persil berkurang) dan stabil (petumbuhan persil relatif kecil) 2. Pengunaan tanah sebelum menjadi tempat tingal dan tempat usaha menunjukan hal yang bervariasi 3. Puncak harga tanah tetap berada pada lokasi yang sama, keberadaan kampus tidak menggeser puncak harga tanah yang ada, ulah para spekulan menyebabkan harga tanah jadi meningkat Penelitian yang dilakukan ini berbeda dengan penelitian-penelitian di atas, baik dari cara mengumpulkan data, lokus penelitian dan metode penelitian yang digunakan. Walaupun fokus penelitian sama, menyangkut pengaruh 9
investasi infrastruktur terhadap harga dan nilai tanah. Penelitian terdahulu dilakukan pada wilayah penelitian yang pendataan persil tanahnya sudah baik, sedangkan wilayah penelitian ini merupakan desa terpencil di Pulau Bangka yang pendataan persil tanahnya baru akan dimulai oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sehingga cara mengumpulkan data dan metode penelitian yang digunakan pada penelitian ini membedakan penelitian ini dengan penelitian-penelitian terdahulu. 10