digilib.uns.ac.id 1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Keberhasilan pembangunan suatu negara dapat dilihat dari berbagai sektor dalam perekonomiannya antara lain sektor industri, pertanian dan jasa. Pertumbuhan ekonomi adalah faktor terpenting untuk meningkatkan standar hidup di suatu negara, tidak terkecuali di Indonesia. Kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2012 cukup menggembirakan di tengah perekonomian dunia yang melemah dan diliputi ketidakpastian. Pertumbuhan ekonomi dapat dipertahankan pada tingkat yang cukup tinggi, yaitu 6,2%, dengan inflasi yang terkendali pada tingkat yang rendah (4,3%) sehingga berada pada kisaran sasaran inflasi 4,5±1%. Pembangunan di sektor perekonomian juga mengalami perubahan yang luar biasa. Pendapat Domestik Bruto (PDB) Indonesia saat ini menempati urutan ke-18 dari 20 negara yang mempunyai PDB terbesar di dunia. Hanya ada 5 negara Asia yang masuk ke dalam daftar yang dikeluarkan oleh Bank Dunia. Kelima negara Asia tersebut adalah Jepang (urutan ke-2), Cina (urutan ke-3), India (urutan ke-11), Korea Selatan (urutan ke-15).indonesia yang kini mempunyai PDB US$700 miliar, dengan pendapatan perkapita yang mencapai US$3000 per tahun menempatkan Indonesia di urutan ke-15 negara-negara dengan pendapatan perkapita yang besar. Semakin meningkatnya pendapatan perkapita Negara secara tidak langsung sangat meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
digilib.uns.ac.id 2 Agus (2003:3) mengatakan bahwa setiap bagian tanah itu bersifat unik di lokasinya serta komposisinya, tidak bisa dipindahkan ke lokasi lain yang lebih baik. Latar belakang tersebut berimplikasi terhadap ketersediaan tanah. Keterbatasan ketersediaan tanah terjadi karena perbedaan pandangan tentang bagaimana seseorang memaknai sebuah bidang tanah. Meningkatnya kesejahteraan masyarakat menyebabkan kebutuhan masyarakat menjadi semakin beraneka ragam sehingga membuka peluang bisnis yang besar bagi para produsen, salah satunya adalah bisnis properti. Kebutuhan akan hunian atau rumah adalah kebutuhan primer manusia sedangkan supplai tanah dikatakan tetap. Hal itu menyebabkan harga tanah maupun properti akan terus naik. Banyak pengembang (developer) bermunculan karena kesempatan masih terbuka luas dan menjanjikan keuntungan investasi. Penilaian harga jual tanah maupun bangunan dalam hal ini adalah tergantung pada produsen (dalam hal ini developer). Sekarang ini penentuan harga tidak dapat lagi dinilai dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Harga jual yang diberikan tentu saja di atas atau bahkan berlipat dari NJOP. Fenomena ini banyak terjadi di daerah yang menjadi sasaran atau target para pengembang (developer). Menurut Panangian Simanungkalit (2011), Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), properti menjadi industri yang tidak bakal mati. Dari tahun ke tahun akan terus tumbuh seiring dengan kebutuhan masyarakat Indonesia. Daya beli konsumen naik rata-rata 10 persen dengan dukungan suku bunga KPR yang sedang rendah dan stabil mengakibatkan industri properti terus berkembang. Sebagai investasi, orang-orang kaya lebih percaya pada aset properti
digilib.uns.ac.id 3 daripada aset keuangan, seperti saham, obligasi, dan reksadana. Semenjak terjadi kasus saham global ambruk, para investor pun mulai menghindari pembelian saham.sementara itu, kekayaan dari 80 persen rumah tinggal berasal dari properti dan bukan dari saham, reksadana, maupun obligasi.investasi properti adalah sarana peringkat satu untuk membangun kekayaan di Indonesia.Ada 60 persen pembelian properti selama 10 tahun terakhir. Industri properti tumbuh meyakinkan sepanjang tahun 2012. Iklim perekonomian Indonesia yang kondusif diduga jadi pemicu pertumbuhan pesat dari industri properti. Kesuksesan bisnis properti ini juga ditunjang oleh sektor bisnis lain seperti sektor, perdagangan serta kemampuan daya beli konsumen (Panangian, 2011) Kinerja industri properti pada tahun 2012 rata-rata naik sebesar 12% pada semester pertama. Bahkan pada semester kedua terjadi peningkatan menjadi sebesar 13%. Pertumbuhan industri properti dari tahun ke tahun telah meningkat rata-rata 12,5% bila dibandingkan dengan tahun 2011. Hal ini didorong oleh meningkatnya daya beli konsumen dan membaiknya iklim investasi. Kombinasi dari pertumbuhan PDB yang tinggi dan suku bunga KPR yang terendah, merupakan faktor yang mendorong kinerja pasar properti selama tahun 2012 (PSPI, 2011). Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) melihat booming properti tahun 2012 karena beberapa indikator kunci pertumbuhan jumlah penjualan dan harga/sewa. Penjualan sub sektor industri properti seperti rumah tinggal, rumah
digilib.uns.ac.id 4 bandar, apartemen strata title, kantor strata title, toko-toko komersial dan pusat perdagangan, telah meningkat sebesar 10 sampai 15 persen. Setyo Maharso, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia, mengungkapkan tahun 2012 permintaan properti terus meningkat, dan mencapai puncaknya (booming) pada semester I 2013. Namun setelah itu tingkat magnitude properti cenderung melemah. Pasar properti di Indonesia mulai bangkit kembali pada tahun 2006 namun sempat menurun lagi akibat dampak krisis ekonomi dunia tahun 2008. Bila merujuk dari tahun tersebut, maka berdasarkan siklus lima tahunan pelemahan pasar akan terjadi pada 2013. Namun demikian, pengembang telah menikmati pertumbuhan pasar properti yang pesat dalam dua tahun terakhir sejak 2010. Wilayah Ekskaresidenan Surakarta adalah wilayah yang terintegrasi dan berhubungan erat satu sama lain dalam hal sosial ekonomi maupun kultur dan budaya. Kotamadya Surakarta sendiri telah mengalami perkembangan pesat dalam pertumbuhan ekonominya. Saat ini kota Surakarta menjadi salah satu kota bisnis dan pariwisata yang cukup diperhitungkan di Indonesia bahkan di dunia internasional. Perkembangan bisnis yang berkembang sangat cepat di daerah Surakarta efeknya semakin meluas di daerah sekitarnya. Perkembangan ekonomi yang Banyak sekali fenomena urbanisasi terjadi di kabupaten yang berbatasan langsung dengan kota Surakarta. Antara lain Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Boyolali, dan Kabupaten Sukoharjo. Rumah adalah bangunan yang digunakan untuk tempat tinggal manusia, sedangkan perumahan adalah kumpulan sejumlah rumah di suatu wilayah.
digilib.uns.ac.id 5 Perumahan bukan hanya tempat berlindung tetapi juga adalah sebidang lahan tempat tinggal/residential dilaengkapi dengan fasilitas yang ada di lokasi tersebut (air bersih, listrik, tempat sampah dan lain-lain) dan akses yang memungkinkan pelayanan di luar lokasi tempat bekerja seperti pendidikan, pusat kesehatan dan fasilitas lainnya. Di daerah perkotaan masalah di daerah perumahan biasanya dikaitkan dengan kepadatan penduduk yang cukup tinggi dan membutuhkan standar pelayanan yang lebih tinggi bagi lingkungan sekitarnya. Meningkatnya permintaan rumah khususnya di wilayah Singopuran menyebabkan harga tanah dan rumah menjadi meningkat. Peningkatan permintaan rumah terjadi karena Kelurahan Singopuran adalah wilayah yang menghubungkan Kotamadya Surakarta dengan Bandara Adi Soemarmo yang berlokasi di wilayah Kabupaten Boyolali. Kelurahan Singopuran yang berada di wilayah Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo juga merupakan wilayah hinterland dari Kotamadya Surakarta. Meningkatnya harga rumah menyebabkan semakin banyak dibangun rumah-rumah baru, sehingga harga rumah menjadi beragam karena banyaknya perumahan baru dengan berbagai fasilitas yang ditawarkan. Harga jual rumah dibentuk melalui suatu proses negosiasi antara penjual dan pembeli, penjual menentukan harga rumah berdasarkan biaya / cost yang dikeluarkan untuk membangun suatu rumah misalnya harga bahan bangunan, harga tanah,dan harga komponen lain yang membentuk rumah tersebut. Sedangkan pembeli menentukan harga suatu rumah berdasarkan kebutuhan dan keinginan mereka akan rumah yang akan dibeli, misalnya akses ke pusat kota,
digilib.uns.ac.id 6 akses ke tempat bekerja, fasilitas rumah, fasilitas lingkungan sekitar, harga, luas tanah, luas bangunan, dan lain-lain. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah dapat ditemukan dengan Metode Harga Hedonik. Metode Harga Hedonik adalah metode untuk menghitung jasa/servis lingkungan dimana kehadiran jasa/servis lingkungan mempengaruhi secara langsung terhadap harga pasar tertentu. Harga rumah dipengaruhi oleh berbagai macamfaktorseperti jumlah kamar, luas bangunan rumah, akses, dan lain-lain. Bila data dari harga lingkungan tidak bisa terlihat secara langsung di pasar, Metode Harga Hedonik dapat diaplikasikan untuk mengevaluasi biaya dari lingkungan sekitar (Turner, Pearce, dan Batemen, 1994). Berdasarkan hal tersebut dan latar belakang masalah diatas maka judul penelitian ini adalah Analisis Faktor faktor yang Mempengaruhi Harga Perumahan di Kelurahan Singopuran.
digilib.uns.ac.id 7 B. PERUMUSAN MASALAH Berdasarkan latar belakang masalah di atas dapat dikemukakan beberapa perumusan masalah sebagai berikut : 1. Apakah luas bangunan mempengaruhi harga perumahan di kelurahan Singopuran? 2. Apakah luas tanah mempengaruhi harga perumahan di kelurahan Singopuran? 3. Apakah luas fasum mempengaruhi harga perumahan di kelurahan Singopuran? C. TUJUAN PENELITIAN Berdasarkan perumusan masalah di atas, maka tujuan penelitian ini adalah: 1. Menganalisis pengaruh luas bangunan terhadap harga perumahan di kelurahan Singopuran. 2. Menganalisis pengaruh luas tanah terhadap harga perumahan di kelurahan Singopuran. 3. Menganalisis pengaruh luas fasum terhadap harga perumahan di kelurahan Singopuran.
digilib.uns.ac.id 8 D. MANFAAT PENELITIAN Dari hasil penelitian yang dilakukan, diharapkan dapat memberi manfaat baik bagi penulis, akademisi, maupun masyarakat umum. Adapun manfaat yang diberikan yaitu : 1. Bagi penulis : a. Penulis dapat mengetahui faktor apa saja yang mempengaruhi kenaikan harga tanah di kelurahan singopuran. b. Penulis dapat menambah pengetahuan tentang properti secara umum. 2. Bagi akademisi : a. Para akademisi dapat mempelajari faktor faktor yang mempengaruhi harga perumahan dan properti secara umum. b. Para akademisi dapat menggunakan tulisan ini sebagai referensi. 3. Bagi masyarakat umum : Masyarakat umum dapat mengetahui faktor faktor yang mempengaruhi harga perumahan sebagai pertimbangan untuk membeli perumahan di daerah Singopuran.