BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perubahan paradigma baru pengelolaan barang milik negara/aset negara telah memunculkan optimisme baru, best practices dalam penataan dan pengelolaan aset negara yang lebih tertib, akuntabel, dan transparan di masa yang akan datang. Pengelolaan aset negara yang profesional dan modern dengan mengedepankan good governance di satu sisi diharapkan akan mampu meningkatkan kepercayaan pengelolaan keuangan negara dari masyarakat/stakeholder. Tahun 2006 merupakan babak baru dalam sejarah pengelolaan kekayaan Negara Republik Indonesia pada umumnya dan pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) khususnya. Pada tahun 2006 tersebut terbit Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Peraturan tersebut merupakan kelanjutan dari 3 (tiga) paket undang-undang yang telah lahir sebelumnya, yaitu UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara, UU Nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara, dan UU Nomor 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab Keuangan Negara. Selain itu, telah dibentuk pula satu unit organisasi setingkat eselon I di lingkungan Kementerian Keuangan yang mempunyai tugas dan fungsi (tusi) melakukan pengelolaan kekayaan negara yakni Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN). 1
2 Sejak tahun 2007 diterbitkan peraturan-peraturan antara lain Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara (BMN), PMK Nomor 120/PMK.06/2007 tentang Penatausahaan Barang Milik Negara (BMN). PMK Nomor 97/PMK.06/2007 tentang Kodifikasi Barang Milik Negara (BMN) telah diubah menjadi PMK Nomor 29/PMK.06/2010 dan lain-lain. Pada tahun 2008 diterbitkan PP Nomor 38 Tahun 2008 yang merupakan Perubahan atas PP Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Pengelolaan BMN diharapkan mampu memberikan gambaran berapa besar nilai seluruh aset negara pada saat sekarang, baik yang bersumber dari APBN maupun dari sumber perolehan lainnya yang sah. Terdapat peraturan khusus yang mengatur dalam hal pencatatan dan rekonsiliasi barang milik Negara, yaitu PMK No. 102/05.PMK/2009 Tentang Tata Cara Rekonsiliasi Barang Milik Negara. Pentingnya penilaian dan rekonsiliasi ini adalah agar dapat diketahui nilai wajar sesungguhnya dari nilai aset. Pengelolaan barang milik negara adalah rangkaian kegiatan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemeliharaan dan pengamanan, pemanfaatan, penilaian, sampai dengan penghapusan BMN serta tindak lanjutnya berupa pemindahtanganan yang seluruh kegiatannya ditatausahakan serta dilakukan dengan pembinaan, pengawasan dan pengendalian. Pengelolaan aset negara yang berupa barang milik negara adalah tidak sekedar administratif semata, tetapi lebih
3 maju berpikir dalam menangani aset negara, dengan bagaimana meningkatkan efisiensi, efektivitas, dan menciptakan nilai tambah dalam mengelola aset. Sampai saat ini sudah ada beberapa pola kerja sama antara pemerintah dan swasta atau public private partnership dalam pemanfaatan aset negara. Salah satu pola kerja sama antara pemerintah dan swasta yaitu melalui pemanfaatan oleh investor dengan mekanisme Build Operate and Transfer (BOT) atau dikenal dengan istilah Bangun Guna Serah (BGS). Selanjutnya dalam penelitian ini hanya disebut dengan istilah BOT/BGS. Aturan mengenai kerjasama ini dapat dilihat pada peraturan perundangundangan mengenai kerja sama antara pemerintah dengan pihak swasta dan pihak luar negeri atau kerja sama investasi dan lain sebagainya. Salah satu acuan yang dapat dijadikan pegangan pemerintah daerah untuk kegiatan BGS ini yaitu Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah. Dalam penelitian ini, penulis memilih pemanfaatan barang milik negara c.q TNI Angkatan Udara yang di atasnya dibangun Hotel Ambhara. Sesuai dengan kepemilikan aset oleh TNI Angkatan Udara maka acuan peraturannya adalah PMK No. 23/PMK.06/2010 jo PMK No. 120/PMK.06/2012 tentang Penataan Pemanfaatan Barang Milik Negara di Lingkungan Tentara Nasional Indonesia. Kerjasama BOT ini telah dimulai sejak tahun1995 saat Hotel Ambhara mulai beroperasi pertama kali. Lahan yang dimanfaatkan dalam kerjasama BOT ini merupakan tanah yang berada di bawah penatausahaan Markas Besar Tentara
4 Nasional Indonesia Angkatan Udara berdasarkan Sertifikat Hak Pakai No. 173 tahun 1989 dengan luas tanah sebesar 5.252 m 2. Sesuai dengan kesepakatan pada akta perjanjian yaitu Akta No. 65 tanggal 29 Mei 1990 dan addendum perjanjian dengan Akta No. 95 tanggal 30 Januari 1995, kerjasama BOT ini dilakukan selama 30 tahun dan akan berakhir pada tahun 2025. Terhitung sampai akhir tahun 2013, kerjasama BOT telah berlangsung selama 18 tahun dengan masa sisa kerjasama adalah 12 tahun. Penelitian ini cukup menarik mengingat sejak kesepakatan pada perjanjian kerjasama tahun 1990, Pemerintah Indonesia c.q Penatausahaan Markas Besar TNI Angkatan Udara telah menerima kontribusi dalam bentuk royalti termasuk denda apabila terjadi keterlambatan dalam pembayaran royalti tersebut. Dasar utama dalam penentuan besar royalti adalah berdasarkan akta perjanjian yaitu Akta No. 65 tanggal 29 Mei 1990 dan addendum perjanjian dengan Akta No. 95 tanggal 30 Januari 1995. Dalam akta perjanjian yang kemudian diaddendum, disebutkan bahwa kompensasi yang diterima adalah sebesar 15 persen dari net profit operasionalisasi pengusahaan atau pembayaran tahunan tidak kurang dari US$168.359,00- (seratus enam puluh delapan ribu tiga ratus lima puluh sembilan dollar Amerika Serikat). Besaran kompensasi yang diterima dihitung berdasarkan kemampuan keuangan operasionalisasi hotel atau minimal sejumlah uang yang telah disebutkan pada perjanjian kerjasama. Berdasarkan akta kerjasama tersebut, pemerintah c.q penatausahaan Markas Besar TNI Angkatan Udara telah menerima kontribusi dalam bentuk royalti selama 18 (delapan belas) tahun dari 30 (tiga puluh) tahun masa kerjasama yang diperjanjikan. Kemudian disebutkan dalam
5 PMK No. 23/PMK. 06/2010 pada pasal 20 ayat 2 bahwa perhitungan nilai Barang Milik Negara dalam rangka penentuan besaran kontribusi dilakukan oleh penilai yang ditugaskan oleh pengelola barang. 1.1.1 Rumusan masalah Dalam kaitan kerjasama BOT pada Hotel Ambhara, pemerintah c.q DJKN memerlukan adanya perhitungan ulang terhadap besar royalti/kontribusi yang dapat diterima oleh negara berdasarkan operasional hotel, sehingga dapat menghindarkan negara dari kerugian akibat penentuan atau perhitungan kontribusi/royalti yang kurang tepat atau objektif. Demikian juga investor selaku mitra pemerintah dalam kerjasama BOT/BGS ini tidak merasa terbebani dengan kontribusi/royalti yang diberikan kepada pemerintah dan tetap mampu melakukan investasi untuk meningkatkan nilai hotel serta memperoleh keuntungan secara wajar. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai penentuan besar kontribusi/royalti pada kerjasama BOT dengan produk hotel belum banyak dilakukan. Penelitian yang banyak dilakukan pada umumnya berfokus kepada menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi kerjasama BOT, atau berfokus pada penilaian aset BMN berupa hotel yang dikerjasamakan dengan BOT. Demikian juga dengan penelitian kerjasama BOT dengan produk pengembangan berupa hotel di atas aset BMN belum banyak dilakukan pada penelitian sebelumnya. Berikut ini adalah beberapa
6 penelitian yang berkaitan dengan BOT/BGS berupa pengembangan hotel serta penilaiannya sebagai berikut. Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu No. Peneliti/Tahun Topik Penelitian Hasil Penelitian 1. Simpan (2013) Penetapan nilai pasar Hotel Mercuri Regency Makassar untuk tujuan penjaminan hutang. 2. Dharana (2012) Mempelajari perjanjian kerjasama pengelolaan aset keraton yaitu Hotel Royal Ambarukmo dalam kerjasama beberapa pihak. 3. De Marco dkk. Penelitian untuk menentukan (2012) faktor apa saja yang mempengaruhi besar modal dalam kerjasama BOT. 4. Damanik (2011) Mengestimasi nilai Hotel Grand Aston Medan terkait kerjasama BOT/BGS. 5. Bintoro (2011) Penelitian untuk menghitung selisih nilai royalti pada besaran nilai investasi pemerintah daerah pada pengembangan Alun-alun 6. Chen dan Kim (2010) Mall di Kota Malang. Penentuan nilai hotel di China. 7. Dulatif (2010) Penelitian tentang faktorfaktor yang mempengaruhi Rekonsiliasi nilai dari tiga pendekatan penilaian (pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan) untuk menentukan nilai pasar hotel. Penggunaan pendekatan pendapatan dalam menilai kelayakan bisnis hotel secara kuantitatif dengan menggunakan DCF. Penelitian ini dilakukan dengan metoda regresi linier menggunakan MiniTab untuk mengetahui hubungan antara resiko proyek BOT dengan struktur modal. Estimasi nilai hotel dilakukan dengan pendekatan pendapatan dan metoda hotel valuation formula ten year DCF sebagai alternatif penggunaan pende-katan biaya seperti yang selama ini digunakan dalam mengestimasi nilai aset BMN. Analisis dilakukan dengan membandingkan beberapa besaran royalti kemudian dibandingkan dengan nilai investasi Pemerintah Daerah Kota Malang. Penentuan nilai hotel dilakukan dengan menggunakan 7 (tujuh) metoda penilaian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penggunaan metoda hotel valuation formula ten year DCF. Faktor-faktor seperti jumlah kamar, lokasi, jaringan, dan umur
7 No. Peneliti/Tahun Topik Penelitian Hasil Penelitian pendapatan kotor efektif kamar hotel sebagai indikasi nilai properti di Kota dan Kabupaten Tegal dengan analisis regresi. berpengaruh secara signifikan terhadap pendapatan kotor efektif hotel. Sebagaimana diuraikan di atas, perbedaan mendasar penelitian ini dibandingkan dengan penelitian sebelumnya adalah pada umumnya penelitian terdahulu menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi kerjasama BOT dan hanya melakukan pendekatan penilaian hotel pada kerjasama BOT secara umum. Penelitian ini menekankan dan lebih khusus pada penentuan besar kontribusi/royalti pada kerjasama BOT/BGS dengan pengelolaan hotel di atas aset. Pada penelitian ini digunakan pendekatan pendapatan dengan metoda DCF dan pendekatan biaya dalam menentukan nilai hotel serta analisis laporan keuangan terdahulu sebagai dasar perhitungan besar kontribusi/royalti yang dapat diberikan. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian Penelitian ini dilakukan dengan tujuan sebagai berikut: 1. Mengestimasi nilai hotel dengan pendekatan pendapatan (income approach) melalui metoda discounted cash flow DCF method dan pendekatan biaya (cost approach) dikaitkan dengan BOT/BGS atas Hotel Ambhara.
8 2. Mengestimasi besar kontribusi/royalti dengan analisis hasil estimasi nilai hotel serta analisis terhadap laporan keuangan hotel audited (3 tahun terakhir) yang diperoleh. 1.3.2 Manfaat penelitian Penelitian ini dilakukan dengan manfaat sebagai berikut: 1. Bagi praktisi, penelitian ini dapat dijadikan sebagai salah satu referensi dalam perhitungan besar kontribusi/royalti pada pengembangan hotel sebagai dasar negosiasi dalam kerjasama BOT/BGS atas aset negara. Bagi investor, penelitian ini dapat dijadikan pertimbangan dan referensi terkait pengambilan keputusan penentuan kontribusi/royalti dalam BOT/BGS pengembangan hotel di atas aset negara. 2. Bagi akademisi, sebagai salah satu referensi dalam penelitian yang berhubungan dengan penentuan besar kontribusi/royalti kerjasama pengembangan hotel dalam BOT/BGS atas aset negara. 1.4 Sistematika Penelitian Penelitian ini terdiri dari empat bab. Bab I adalah pengantar yang akan menguraikan latar belakang, perumusan masalah, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II adalah tinjauan pustaka dan alat analisis yang akan dipaparkan tentang tinjauan pustaka yang berkaiatan dengan judul penelitian, landasan teori, dan alat analisis yang akan digunakan sesuai dengan tujuan penelitian. Bab III adalah analisis data yang berisi gambaran umum hotel, analisis makro ekonomi, analisis makro hotel di Jakarta
9 serta analisis mikro hotel di sekitar aset, proses penilaian hotel dengan menggunakan beberapa pendekatan dan metoda penilaian berdasarkan analisis data yang diperoleh, serta analisis perhitungan besar kontribusi/royalti yang harus dibayarkan kepada negara. Bab IV merupakan bab yang berisi kesimpulan dan saran atas hasil penelitian. Bab ini berisi kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari penelitian sebagai jawaban atas tujuan penelitian, saran yang disampaikan sebagai sumbangan pemikiran, dan keterbatasan dari penelitian yang dilakukan.