AKIBAT HUKUM TERHADAP PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH (Studi di Kantor Notaris dan PPAT Tangerang, Jln. Pemda Tigaraksa Desa Bojong, Kecamatan Cikupang Kab. Tangerang) SKRIPSI Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Disusun Oleh: NITA DYAH AYUNINGTYAS C100110039 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2015 i
IIAIAMAN PERSETUJUAN srripsi ini l lah disetqjui utuk dip rlahonlan haddpan Dewm PoCnji Skipsi Fakultas Hukun Univdsitas Md@adi' h Suratafi o <--==z: {shallno Al-Fdit, sh, M.Ki ) idiwsti, SEC.N, M.Hw)
t, EALAM^N PENGESAIIAN s*rjfi iai &bl ditdim de disa$& ol n D.ld!@guji SkriFi Fakulils Hul@ Univ Eitas M$.serdiyr! Snsbibpode De{e P.nguji Shnlse At-rdizi SlL, Mj<r SeptaiimBudirati. S,H,. le[e, ie! Muleadi)oh Sualitu,s.H.,M.H@)
PERNYATAAN ORIGINAIITAS Ydg b tuda t.ge di bawn ini: i NITA DYAH AYLI.INGTYaS ND',l : Cl00l10039 Aldal : K@Ean RT 01/Rw 03. Gerog, Gattk, sulobtrjo Dange ini ndlalatsr bahs: l. krya tulis $ye" skipsi ini adala! dli du belm p.m.! diajutm ut'* neo! rc]eh geld akadenik baik Unimilar Munmmadiyab SuEldt naupu pergm linggi lair 2. Kdya tulis ini adala! nmi cagsa4 Ml@ d,n p.mlirid $ya sddiri, tanpa bdt@ pin l bi4 keuali arald dai Doen lenbinbi4 Skipsi- 3. Dalm Larya t]lis ini tidal t rdapat kary! alu pendalat yang t lah dinnis srau dipublikdiks omg lai4 kecunli swr tefi'nis dclgd Fl6 diminl@ sbagli ac@ dal@ n skah d ns& disbutkd n@a pengaang dejndul blku dlirya dm dicmnhle ddid danar pustaka. 4. Pdyat 6 ini sya but dase ssdegulnt? d@ apabila dit mudie lei terdalat loinlange rula sya besedia tlfudtu dd ketidal bendo dd4 pm}tt d iri, smtsi aladenit bdpa pencdbuttt gela ltadcmik yeg rclah sya pcrolch ldma k rya nrlis iri, s.ria tu*si laimy! *sei dqes noma yeg bedaku di p rgljl@ tineei ini Ysg ndbuai pemt?t a NITA DYAH A\AJNTNGIYAS c100t10039
MOTTO Demi masa. Sesungguhnya manusia itu dalam keadaan merugi. Kecuali orangorang yang beriman, beramal sholeh dan yang mau nasehat menasehati dalam kebenaran dan kesabaran (Q.S. Al-Ashar) Sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan (Q.S. Al-Insyirah: 6) Hanya orang-orang yang bersabarlah yang disempurnakan Pahalanya tanpa batas (Q.S. Az-Zumar: 10) Si pesimis menemukan kesulitan dalam setiap kesempatan orang optimis menemukan kesempatan dalam kesulitan (L.P. Jacks) v
PERSEMBAHAN Skripsi ini, penulis persembahkan kepada: 1. Orang tua tercinta ayah dan ibu tercinta terimakasih atas doa, kasih sayang, semangat, motivasi dan perhatian. 2. Kakak-kakak ku tersayang terimakasih untuk dukungan, semangat, serta bimbinganya. 3. My love yang selalu sabar, seorang yang selama ini menemani saat suka maupun duka. 4. Sahabat dan teman-temanku yang tersayang. Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta vi
AKIBAT HUKUM TERHADAP PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH (Studi di Kantor Notaris dan PPAT Tangerang, Jln. Pemda Tigaraksa Desa Bojong, Kecamatan Cikupang Kab. Tangerang) Nita Dyah Ayuningtyas C100110039 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Nitadyaha@Yahoo.Com ABSTRAK Pengikatan jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul dari kebutuhan hukum yang berkembang dalam masyarakat. Pengikatan jual beli tanah merupakan perjanjian tidak bernama, karena tidak ditemukan dalam bentukbentuk perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata. Faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli adalah: Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan, Dokumen-dokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak atas tanah (jual beli tanah di hadapan PPAT) belum selesai sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan, Obyek jual beli ternyata di kemudian hari dalam keadaan sengketa, Para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak, Perjanjian Pengikatan jual beli tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak, Akibat hukum dari pembatalan perjanjian pengikatan jual beli tanah adalah para pihak harus memenuhi kewajibannya terlebih dahulu sebagaimana yang telah diperjanjikan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat dalam suatu akta otentik sehingga memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya. Kata Kunci: akibat hukum, pembatalan akta, pengikatan ABSTRACT The binding purchase agreement is a form of law that arises from the growing need in the community. The binding sale and purchase agreement of land is not named, because it is not found in the forms of agreements stipulated in the Civil Code. Factors that affect the binding sale and purchase deed cancellation are: purchase price agreed in the binding sale and purchase agreement is not repaid by the buyer until the time period has been agreed, documents necessary land for the transfer of rights over land (sales buy ground before PPAT) is not complete until the agreed time period, Object selling it turns out later on in a state of dispute, the parties do not settle their obligations in paying taxes, buying and selling land Binding Agreement is canceled by the parties, the legal consequences of the cancellation of the binding agreement buying and selling land is the parties must fulfill its obligations in advance, as has been agreed, the Sale and Purchase Agreement made in an authentic deed so as to provide protection and legal certainty for the parties to make. Keywords: Legal consequences, Cancellation, The binding vii
KATA PENGANTAR Assalamu alaikum Wr. Wb. Alhamdulillah puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat serta hidayah-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul AKIBAT HUKUM TERHADAP PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH (Studi di Kantor Notaris dan PPAT Tangerang, Jln. Pemda Tigaraksa Desa Bojong, Kecamatan Cikupang Kab. Tangerang). Sholawat serta salam tetap tercurahkan kepada Nabi Muhammad SAW yang senantiasa kita tunggu syafaatnya di Yaumul Akhir kelak. Skripsi ini disusun guna memenuhi sebagian persyaratan untuk mencapai derajat sarjana Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Penulisan skripsi ini dapat terselesaikan bukan hanya atas usaha dan do a dari penulis saja, namun bantuan dan dukungan dari berbagai pihak turut membantu menyelesaikannya. Oleh karena itu dengan segala kerendahan hati dan tulus ikhlas, penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum, selaku dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta 2. Bapak Shalman Al-Farizi, SH, M.Kn selaku pembimbing I yang telah berkenan memberikan bimbingan, petunjuk, dan saran-saran kepada penulis dalam penyusunan skripsi ini dengan sabar tanpa memandang ruang dan waktu. Semoga ibu selalu diberi kesehatan oleh Allah SWT. 3. Ibu Septarina Budiwati, SH, M.H selaku pembimbing II yang telah memberikan arahan, masukan dan koreksi dalam penulisan skripsi ini sehingga dapat berjalan lancar. viii
4. Ibu Inayah, S.H., M.H., yang bertindak selaku Kepala Bidang Hukum Perdata Universitas Muhammadiyah Surakarta. 5. Bapak/Ibu dosen dan staf administrasi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. 6. Notaris dan Karyawan Notaris dan PPAT Tangerang atas keramahan dan bantuanya kepada penulis untuk memberikan data yang diperlukan dalam penelitian. 7. Orangtuaku tersayang terimakasih untuk segalanya, doa dan semangatnya 8. Kakak-Kakakku yang tak henti-hentinya selalu ada di saat aku terpuruk, sedih, pesimis terimakasih kakak atas motivasinya. 9. My Love Vicky Meivandea Utama Daeng Malino yang aku sayang selalu ada di saat suka dan duka. Terima kasih sudah sabar hadapi aku. Selalu bawel setiap hari untuk memberikan semangat agar segera menyelesaiakan skripsi ini. 10. Sahabat dan temanku Alifa, Wulan, Arina, yang baik dari awal kuliah sampai saat ini dan semoga persahabatan kita tak pernah pudar. Semoga amal kebaikan serta bantuan yang telah diberikan kepada penulis menjadi amal ibadah serta mendapatkan balasan dan pahala dari Allah SWT. Dengan penuh kesadaran dan keterbatasan penulis mengucapkan terima kasih atas selesainya skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat berguna dan menjadi sambungan ilmu pengetahuan bagi kehidupan. Wassalamu alaikum Wr. Wb Surakarta, 29 Juli 2015 Penulis ix
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL HALAMAN PERSETUJUAN HALAMAN PENGESAHAN PERNYATAAN MOTTO PERSEMBAHAN ABSTRAKSI KATA PENGANTAR DAFTAR ISI BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 6 C. Tujuan Penelitian... 6 D. Manfaat Penelitian... 7 E. Metode Penelitian... 7 F. Sistematika Penulisan Skripsi... 10 BAB IITINJAUAN PUSTAKA... 12 A. Tinjauan Jual Beli Tanah... 12 B. Tinjauan Umum Perjanjian... 27 BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 41 A. Faktor-faktor yang Melatarbelakangi Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah... 41 B. Akibat Hukum dari Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah 69 C. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli... 77 BAB IV PENUTUP... 89 A. Kesimpulan... 89 B. Saran... 90 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN Halaman i ii iii iv v vi vii viii x x