BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Industri properti dan real estate merupakan industri yang bergerak dibidang pembangunan gedung gedung dan fasilitas umum. Pasar properti secara umum dibagi menjadi tiga bagian yaitu residental properti, yang meliputi apartemen, perumahan, falt, dan bangunan multi unit; commercial properti, yaitu properti yang dirancang untuk keperluan bisnis, misalnya gedung penyimpanan barang dan areal parkir; dan industrial properti, yaitu properti yang dirancang untuk keperluan industri, misalnya bangunan-bangunan pabrik. Pasar properti di Indonesia pada dasarnya dapat dibagi kedalam beberapa segmen pasar yaitu, gedung perkantoran (office building); retail market yang meliputi swalayan dan mall; apartemen dan kondominium; pasar kawasan industri (industrial estate market); dan pasar hotel (hotel market). Dihampir semua negara termasuk Indonesia, sektor industri properti dan real estate merupakan sektor dengan karakteristik yang sulit untuk diprediksi dan berisiko tinggi. Sulit diprediksi artinya adalah pasang surut sektor ini memiliki amplitude yang besar yaitu pada saat terjadi pertumbuhan ekonomi yang tinggi dan kondisi perekonomian secara makro dalam keadaan baik, industri properti dan real estate mengalami booming dan cenderung over supplied, namun sebaliknya pada saat pertumbuhan ekonomi mengalami penurunan dan kondisi makro ekonomi sedang resesi, secara cepat sektor ini akan mengalami penurunan yang cukup drastis pula. Industri sektor properti dan real estate dikatakan juga sektor
yang mengandung risiko tinggi, hal ini disebabkan pembiayaan atau sumber dana utama sektor ini pada umumnya diperoleh melalui kredit pada sektor perbankan sementara sektor ini beroperasi dengan menggunakan aktiva tetap. Tujuan utama perusahaan yang telah go public adalah meningkatkan kemakmuran pemilik atau para pemegang saham melalui peningkatan nilai perusahaan. Nilai perusahaan sangat penting karena mencerminkan kinerja perusahaan yang dapat memengaruhi persepsi investor terhadap perusahaan. Nilai perusahaan juga mencerminkan aset yang dimiliki oleh perusahaan. Nilai perusahaan dapat dinilai dari harga saham yang stabil dan mengalami kenaikan dalam jangka panjang. Harga saham yang tinggi membuat nilai perusahaan juga tinggi yang juga mengindikasikan kemakmuran pemegang saham juga semakin tinggi. Harga saham di pasar modal terbentuk berdasarkan kesepakatan antara permintaan dan penawaran investor, sehingga harga saham merupakan fair price yang dapat dijadikan sebagai proksi nilai perusahaan. Untuk meningkatkan nilai perusahaan dibutuhkan seorang manajer yang dapat mengambil keputusan keuangan yang tepat. Manajer keuangan bertanggung jawab dalam melakukan pengambilan keputusan keuangan yang tepat. Keputusan keputusan keuangan tersebut yaitu keputusan investasi (investment decision), keputusan pendanaan (financing decision), dan kebijakan dividen (dividend policy). Menurut Syahyunan (2013 : 2), keputusan investasi merupakan keputusan terpenting dari keputusan lainnya dalam hubungannya dengan peningkatan nilai perusahaan. Keputusan investasi merupakan keputusan jangka panjang, sehingga 1
keputusan yang diambil harus dipertimbangkan dengan baik karena mempunyai risiko yang lebih besar pada jangka panjang. Menurut Reilly dan Brown (2012 : 4) Keputusan Investasi pada dasarnya adalah keputusan dalam mengalokasikan sejumlah dana untuk memperoleh peningkatan jumlah dana (memperoleh bunga investasi) di masa yang akan datang. Kesalahan dalam peramalan untuk investasi yang akan dilakukan oleh perusahaan akan dapat mengakibatkan kerugian. Keputusan investasi sangat dipengaruhi oleh ketersediaan dana perusahaan yang berasal dari sumber pendanaan internal (internal financing) maupun sumber pendanaan eksternal (external financing). Perusahaan akan dihadapkan pada keputusan tentang berapa dana yang harus diinvestasikan pada aktiva lancar dan aktiva tetap serta pos-pos yang terkait dengan aktiva lainnya. Susanti (2010 : 49) menyatakan bahwa nilai perusahaan ditentukan oleh keputusan investasi, artinya keputusan investasi itu penting karena dalam mencapai tujuan perusahaan dapat dicapai melalui kegiatan investasi perusahaan. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa apabila dalam berinvestasi perusahaan mampu menghasilkan keuntungan dengan menggunakan sumber daya perusahaan secara efisien, maka perusahaan akan memperoleh kepercayaan dari calon investor untuk membeli sahamnya. Keputusan pendanaan yang harus diambil oleh manajer berhubungan dengan alternatif pendanaan yang dilakukan oleh perusahaan. Keputusan pendanaan berkaitan dengan proses pemilihan sumber dana yang dipakai untuk membelanjai investasi yang direncanakan dengan berbagai alternatif sumber dana yang tersedia sehingga diperoleh suatu kombinasi pembelanjaan yang paling 2
efektif. Alternatif pendanaan yang dilakukan oleh perusahaan dapat berasal dari penggunaan hutang. Hutang merupakan sejumlah dana yang telah dipinjam dari kreditur dan harus dibayar kembali pada tanggal yang telah ditentukan Kebijakan penggunaan hutang yang akan diambil perusahaan berkaitan dengan kemampuan perusahaan dalam mengembalikan hutangnya. Kemampuan perusahaan dapat meningkatkan kepercayaan para kreditur untuk meminjamkan dana kepada perusahaan. Di sisi lain, penambahan hutang akan meningkatkan tingkat risiko atas arus pendapatan perusahaan. Semakin besar hutang, semakin besar pula kemungkinan terjadinya perusahaan tidak mampu membayar kewajiban tetap berupa bunga dan pokok pinjamannya. Berdasarkan trade off theory kenaikan hutang akan bermanfaat jika dapat meningkatkan nilai perusahaan, artinya bahwa penambahan hutang belum mencapai titik optimal (suatu batas optimal dari jumlah hutang yang dapat menyebabkan nilai perusahaan tersebut maksimal). Jika manfaat hutang menjadi lebih kecil dibandingkan dengan nilai kebangkrutan maka penambahan hutang akan menurunkan nilai perusahaan. Keputusan terakhir yang mempengaruhi nilai perusahaan adalah kebijakan dividen. Dividen merupakan alasan bagi investor untuk menanamkan investasinya di perusahaan. Dividen merupakan pengembalian yang akan diterima investor atas investasinya dalam perusahaan. Kebijakan dividen terkait dengan keputusan apakah laba yang diperoleh perusahaan akan dibagikan kepada pemegang saham sebagai dividen atau ditahan dalam bentuk laba ditahan guna pembiayaan investasi dimasa datang. Pembagian dividen akan membuat pemegang saham mempunyai tambahan pengembalian investasi selain dari capital gain. 3
Menurut Weston dan Brigham (2005 : 199), Kebijakan dividen yang optimal (optimal dividend policy) adalah kebijakan dividen yang menciptakan keseimbangan di antara dividen saat ini dan pertumbuhan di masa mendatang sehingga memaksimumkan harga saham perusahaan. Total pengembalian (return) kepada pemegang saham selama waktu tertentu terdiri dari peningkatan harga saham ditambah dividen yang diterima. Jika perusahaan menetapkan dividen yang lebih tinggi dari tahun sebelumnya, maka return yang diperoleh investor akan semakin tinggi. Hal ini akan akan menarik jumlah investor yang ingin berinvestasi di perusahaan karena umumnya para investor menyukai perusahaan yang membagikan dividen dalam jumlah yang besar. Nilai perusahaan juga dapat ditentukan dengan profitabilitas perusahaan. Profitabilitas adalah kemampuan perusahaan memperoleh laba. Laba yang diperoleh perusahaan berasal dari penjualan produk atau jasa perusahaan dan keputusan investasi yang dilakukan perusahaan. Profitabilitas yang tinggi menunjukkan prospek perusahaan yang bagus sehingga investor akan merespon positif dan harga saham akan meningkat sehingga nilai perusahaan juga meningkat. Kondisi perekonomian Indonesia yang tidak stabil dan mengalami pelemahan ini juga sangat mempengaruhi perusahaan properti dan real estate di Indonesia. Hal ini dibuktikan dengan persentase peningkatan aset dan laba pada perusahaan sektor properti dan real estate yang tidak sebanding dengan peningkatan hutang perusahaan. Dari kondisi ekonomi yang demikian, Direktur Eksekutif Indonesia Properti Watch (IPW), Ali Tranghdana, memerkirakan bahwa 4
perusahaan yang bergerak disektor properti dan real estate akan dihadapkan pada titik terendah pasar di tahun 2015. (metrotvnews.com, 21-09-2015) Pada Tabel 1.1 dibawah ini dapat dilihat total aset, total hutang, earning after tax (EAT) atau laba bersih perusahaan dan price book value (PBV) yang dibagikan beberapa perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2012 2014. Tabel 1.1 Total Aset, Total Hutang, Earning After Tax (EAT) dan Price Book Value (PBV) beberapa perusahaan Properti dan Real Estate Periode 2012-2014 Perusahaan Agung Podomoro Land Tbk. Ciputra Surya Tbk. Alam Sutera Realty Tbk. Bumi Serpong Damai Tbk. Gowa Makassar Development Tbk. Ciputra Property Tbk. Sumber : www.idx.co.id (data diolah) Tahun Total Aset Total Hutang EAT Rp.000.000 Rp.000.000 Rp.000.000 PBV 2012 15,196 8,847 814 1.19 2013 19,680 12,467 930 0.61 2014 23,686 15,223 984 0.81 2012 4,428 2,214 274 2.01 2013 5,770 3,275 413 1.04 2014 6,121 3,103 584 1.94 2012 10,946 6,215 1,216 2.49 2013 14,428 9,096 890 1.58 2014 16,924 10,553 1,177 1.73 2012 16,757 6,225 1,481 1.84 2013 22,572 9,157 2,096 1.68 2014 28,135 9,661 3,994 1.80 2012 901 667 12 0.29 2013 1,308 904 91 2.09 2014 1,524 858 120 0.93 2012 5,934 1,945 319 0.93 2013 7,654 3,081 442 0.83 2014 8,861 3,974 399 1.06 Dari Tabel 1.1 dapat dilihat total aset setiap perusahaan meningkat mulai dari tahun 2012 2014 begitu juga dengan total hutang yang juga meningkat setiap tahunnya. Namun jika dianalisis secara lebih teliti misalnya pada perusahaan Agung Podomoro Land Tbk. pada tahun 2013 aset perusahaan meningkat sebesar 0.295 dan hutang perusahaan ini juga meningkat dengan persentase yang lebih besar dibandingkan dengan peningkatan aset yaitu sebesar 5
0.409. Hal ini berarti bahwa perusahaan ini belum mampu menggunakan hutang secara efektif dan efisien dalam meningkatkan nilai perusahaan. Kasus serupa juga dihadapi oleh perusahaan Ciputra Property Tbk. yang mengalami peningkatan aset sebesar 0,289 pada tahun 2013. Peningkatan hutang perusahaan lebih besar dibandingkan dengan peningkatan aset pada yaitu 0.583 pada tahun 2013 jika dibadingkan dengan tahun 2012. Earning After Tax (laba usaha) perusahaan Alam Sutra Realty Tbk. menurun sebesar 0.367 pada tahun 2013 dari tahun 2012 tetapi kembali meningkat sebesar 0.244 pada tahun 2014 dari tahun 2013. Dari beberapa sampel perusahaan property dan real estate yang diamati dapat dilihat bahwa price book value (PBV) perusahaan mengalami penurunan pada tahun 2013. Seperti misalnya pada perusahaan Ciputra Property Tbk., nilai PBV perusahaan ini menurun dari 0.93 menjadi 0.83. Tetapi berbeda hal dengan perusahaan Gowa Makasaar Development Tbk. yang mengalami peningkatan laba dari tahun ke tahun yaitu sebesar 0.867 pada tahun 2013 dan sebesar 0.235 pada tahun 2014. Price book value perusahaan ini mengalami peningkatan pada tahun 2013 jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya yaitu dari 0.29 menjadi 2.09 tetapi mengalami penurunan di tahun 2014 menjadi 0.93. Dalam proses memaksimalkan nilai perusahaan akan muncul konflik kepentingan antara manajer dan pemegang saham (pemilik perusahaan) yang sering disebut agency problem. Agency problem merupakan dampak yang ditimbulkan akibat adanya pemisahan antara kepemilikan perusahaan yang dimiliki oleh pemegang saham, serta manajemen perusahaan yang dilakukan oleh pihak yang disewa oleh pemegang saham, yang umumnya tidak memiliki bagian 6
kepemilikan atas perusahaan. Tidak jarang pihak manajemen yaitu manajer perusahaan mempunyai tujuan dan kepentingan lain yang bertentangan dengan tujuan utama perusahaan dan sering mengabaikan kepentingan pemegang saham. Perbedaan kepentingan antara manajer dan pemegang saham ini mengakibatkan timbulnya konflik yang biasa disebut agency conflict. Konflik kepentingan terjadi jika keputusan manajer hanya akan memaksimalkan kepentingannya dan tidak sejalan dengan kepentingan pemegang saham. Masalah ini muncul terutama apabila perusahaan menghasilkan free cash flows, aliran kas bersih yang tidak dapat di investasikan kembali, yang sangat besar. Konflik kepentingan antara manajer dan pemegang saham dapat diminimumkan dengan suatu mekanisme pengawasan yang dapat menyejajarkan kepentingan kepentingan yang terkait. Untuk menjamin agar para manajer melakukan hal yang terbaik bagi pemegang saham secara maksimal, perusahaan harus menanggung biaya keagenan yang biasa disebut sebagai agency cost, yang dapat berupa pengeluaran untuk memantau tindakan manajemen, pengeluaran untuk menata struktur organisasi sehingga kemungkinan timbulnya perilaku manajer yang tidak dikehendaki semakin kecil, dan biaya kesempatan karena hilangnya kesempatan memperoleh laba sebagai akibat dibatasinya kewenangan manajemen sehingga tidak dapat mengambil keputusan secara tepat waktu. Dalam penelitian yang telah dilakukan sebelumnya, banyak terdapat perbedaan (gap) yang ditemukan dalam menganalisis pengaruh keputusan investasi, kebijakan hutang dan kebijakan dividen terhadap nilai perusahaan. Kebijakan dividen dalam penelitian Jusriani dan Rahardjo (2013), Ayuningtyas 7
dan Kurnia (2013) dan Mardiyati (2012) mempunyai pengaruh secara positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan. Sedangkan ada perbedaan dengan penelitian yang dilakukan Wibowo dan Aisjah (2013) yang menyatakan bahwa kebijakan dividen tidak memiliki pengaruh yang positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan. Kebijakan hutang dalam penelitian Sukrini (2012), Afzal dan Rohman (2012) dan Mardiyati (2012) mempunyai pengaruh terhadap nilai perusahaan. Sedangkan Jusriani dan Rahardjo (2013) dan Wibowo dan Aisjah (2013) menyatakan kebijakan hutang tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan. Profitabilitas dalam penelitian Abdilah (2013) dan Ajanthan (2013) memiliki pengaruh yang positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan sedangkan pada penelitian Wibowo dan Aisjah (2013) profitabilitas tidak memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Berdasarkan uraian latar belakang masalah dan hasil penelitian beberapa peneliti diatas ditemukan beberapa ketidakkonsistenan hasil penelitian. Hal ini mememotivasi peneliti untuk melakukan penelitian lanjutan dengan judul Pengaruh Keputusan Investasi, Kebijakan Hutang, Kebijakan Dividen, dan Profitabilitas terhadap Nilai Perusahaan Properti dan Real Estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia Periode 2012 2014. 8
1.2 Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang tersebut, maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut : 1. Apakah keputusan investasi berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 2. Apakah kebijakan hutang berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 3. Apakah kebijakan dividen berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 4. Apakah profitabilitas berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 5. Apakah keputusan investasi, kebijakan hutang, kebijakan dividen dan profitabilitas secara simultan berpengaruh terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia? 9
1.3 Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin dicapai melalui penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Mengetahui dan menganalisis pengaruh keputusan investasi terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 2. Mengetahui dan menganalisis pengaruh kebijakan hutang terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 3. Mengetahui dan menganalisis pengaruh kebijakan dividen terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 4. Mengetahui dan menganalisis pengaruh profitabilitas terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 5. Mengetahui dan menganalisis pengaruh keputusan investasi, kebijakan hutang, kebijakan dividen dan profitabilitas secara simultan terhadap nilai perusahaan properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 1.4 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut 1. Bagi calon investor Penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan ketika melakukan investasi di bursa saham. 2. Bagi perusahaan Penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan bagi perusahaan dalam mengaplikasikan variabel - variabel penelitian untuk membantu meningkatkan nilai perusahaan serta sebagai bahan pertimbangan emiten 10
untuk mengevaluasi, memperbaiki, dan meningkatkan kinerja manajemen dimasa yang akan datang. 3. Bagi akademisi Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi dalam pengembangan teori mengenai keputusan investasi, kebijakan hutang, kebijakan dividen serta profitabilitas yang diterapkan pada suatu perusahaan serta pengaruhnya terhadap nilai perusahaan. 4. Bagi peneliti Penelitian ini berrmanfaat untuk menambah pengetahuan dan wawasan khususnya mengenai keputusan investasi, kebijakan hutang, kebijakan dividen, dan profitabilitas terhadap nilai perusahaan. 5. Bagi peneliti selanjutnya Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat menjadi tambahan referensi atau bahan wacana untuk penelitian selanjutnya. 11