BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Investasi saham property dan real estate adalah salah satu pilihan investasi yang menarik. Industri property memiliki supply lahan yang terbatas sementara demand-nya terus bertambah. Dengan kondisi tersebut, dalam jangka panjang industri ini akan memiliki prospek yang baik. Dengan pertimbangan ini, saham di sektor property layak dipertimbangkan sebagai pilihan investasi. Perkembangan industri property dan real estate begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industri property dan real estate mulai bermunculan dan mulai tahun 1984, industri property dan real estate sudah mulai terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Jumlah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun 2003 berjumlah 30 perusahaan. Adapun jumlah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun 2013 berjumlah 46 perusahaan. Hal ini menujukkan bahwa perusahaan property dan real estate semakin berkembang. Fenomena krisis finansial global yang terjadi di Amerika Serikat berimbas ke seluruh dunia bahkan perusahaan sektor property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia juga terkena dampak kredit macet sektor property (subprime mortgage) di Amerika Serikat. Krisis ekonomi Amerika semakin lama semakin merambat menjadi krisis ekonomi global karena perekonomian di dunia ini saling terhubung 12
satu sama lain, peristiwa yang terjadi di suatu tempat akan berpengaruh di tempat lainnya. Oleh karena itu, Indonesia juga turut merasakan dampak krisis ekonomi global ini. Indonesia merupakan negara yang masih sangat bergantung dengan aliran dana dari investor asing, dengan adanya krisis global ini secara otomatis para investor asing tersebut menarik dananya dari Indonesia. Jika kondisi sektor property terkena dampak maka dikhawatirkan pasar property akan mengalami kerugian besar. Sehingga, dampak krisis global tersebut mempengaruhi return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio dan nilai perusahaan property real dan estate. Tabel 1.1 Rata-rata ROE, DER, PER, dan PBV pada Perusahaan Property dan Real Estate yang Listed di BEI Pada Tahun 2006-2012 Variabel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ROE 1,55 0,02 0,006 0,005 0,075 0,084 4,287 DER 34,32 1,13 1 0,87 0,78 0,68 0,67 PER 18,37 36,83 2,08 17,1 9,76 24,62 21,11 PBV 5,05 1,8 0,94 1,16 1,31 1,32 1,59 Sumber: data ICMD yang diolah Tabel 1.1 menggambarkan pergerakan rata-rata price to book value perusahaan selama tahun 2006 sampai dengan tahun 2012. Krisis global yang berasal dari Amerika membawa dampak negatif bagi pergerakan saham perusahaan property dan real estate di Indonesia. Penurunan harga saham yang terus berlangsung dapat merugikan perusahaan yang bersangkutan karena harga saham dapat mengindikasikan nilai perusahaan yang bersangkutan (Wahyuni, 2013). Rata-rata price to book value mengalami penurunan terbesar terjadi pada tahun 2008 sebesar 0,94, rata-rata ini di bawah nilai price to book value yaitu 13
sebesar satu (1), maka harga saham tersebut dinilai lebih rendah daripada nilai bukunya. Nilai tertinggi sebesar 5,05 terjadi pada tahun 2006. Pada tahun 2009-2012, kondisi harga saham sektor property berangsur-angsur membaik sehingga rata-rata price to book value mulai mengalami peningkatan secara perlahan. Perubahan return on equity tidak sesuai dengan perubahan price to book value. Demikian juga perubahan debt to equity ratio, price earnings ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value. Pada tahun 2009, return on equity mengalami penurunan terendah dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya dan return on equity mengalami kenaikan tahun 2010, 2011 dan 2012. Return on equity merupakan hasil laba yang diperoleh dibagi dengan total ekuitas. Adanya kenaikan harga saham menunjukkan adanya kenaikan laba dari perusahaan yang berarti seharusnya price to book value juga mengalami peningkatan. Debt to equity ratio terus mengalami penurunan dari tahun 2006 sampai 2012. Debt to equity ratio merupakan perbandingan antara total hutang terhadap total ekuitas yang dimiliki perusahaan. Hal ini menunjukkan bahwa semakin sedikit hutang yang ditanggung perusahaan. Perubahan debt to equity ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value. Price earnings ratio menunjukkan rasio dari harga saham terhadap earnings. Rasio ini menunjukkan berapa besar investor menilai harga dari harga saham terhadap earnings (Hartono, 2000). Price earnings ratio mencerminkan indikator yang baik untuk menentukan stock return dimasa yang akan datang, dimana jika semakin tinggi price earnings ratio maka semakin tinggi pula harga 14
per lembar saham suatu perusahaan dan mengindikasikan nilai perusahaan yang bagus. Price earnings ratio selalu mengalami perubahan setiap tahunnya. Pada tahun 2007 price earnings ratio mengalami kenaikan dari tahun sebelumnya dan pada tahun 2007 price to book value mengalami penurunan dari tahun sebelumnya. Tahun 2008 dan 2009 turun dan naik kembali, pada tahun 2011 price earnings ratio turun dan naik lagi. Perubahan price earnings ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value yang terus mengalami peningkatan setiap tahunnya setelah krisis global tahun 2008. Investor sebelum memutuskan untuk membeli saham, perlu pertimbangan banyak hal matang. Dasar pertimbangan investor adalah dari laporan keuangan yang diterbitkan perusahaan. Peran laporan keuangan sebagai objek analisis adalah untuk melaporkan aktivitas pendanaan dan investasi pada saat tertentu dan meringkas aktivitas operasi selama periode tertentu. Investor tidak menyukai risiko maka mereka baru bersedia mengambil suatu kesempatan investasi yang lebih berisiko kalau mereka mengharapkan akan memperoleh tingkat keuntungan yang lebih tinggi. Dalam hal ini, investor akan melihat prospek usaha ini sekarang dan masa yang akan datang. Prospek yang dimaksud adalah keuntungan yang akan diperolehnya (dividen) serta perkembangan nilai saham ke depan. Setelah itu, barulah investor dapat mengambil keputusan untuk membeli saham suatu perusahaan atau tidak. Investor juga harus memahami ketiga nilai saham ini sebagai informasi penting dalam pengambilan keputusan investasi saham karena dapat membantu investor untuk mengetahui saham mana yang bertumbuh (growth) dan yang 15
murah (undervalued). Menurut Hartono (2000), terdapat tiga jenis penilaian yang berhubungan dengan saham, yaitu nilai buku (book value), nilai pasar (market value), dan nilai intrinsik (intrinsic value). Nilai buku merupakan nilai saham menurut pembukuan perusahaan emiten, nilai tersebut dicatat pada harga perolehan. Nilai pasar merupakan pembukuan nilai saham di pasar saham dan nilai intrinsik adalah nilai sebenarnya dari saham. Nilai perusahaan adalah persepsi investor terhadap perusahaan yang sering dikaitkan dengan harga atau nilai saham. Tujuan utama adalah untuk memaksimalkan kekayaan perusahaan atau nilai perusahaan. Menurut Putu (2014), memaksimalkan nilai perusahaan sangat penting itu juga berarti memaksimalkan kekayaan pemegang saham sebagai tujuan utama perusahaan. Nilai perusahaan tercermin pada harga saham yang stabil dan meningkat. Harga saham yang tinggi membuat perusahaan dihargai tinggi dan mempengaruhi kepercayaan investor terhadap kinerja perusahaan saat ini dan prospek nilai perusahaan di masa depan menjadi sesuatu yang sangat penting dalam transaksi investasi. Pengukuran nilai perusahaan dalam penelitian ini menggunakan proksi price to book value. Price to book value digunakan untuk mengukur kinerja harga pasar saham terhadap nilai bukunya. Price to book value (PBV) is not always equal to 1 (one). This suggests that investors look firm sometimes higher or lower than its book value (Putu, 2014). Artinya price to book value tidak selalu sama dengan 1 (satu). Hal ini menunjukkan bahwa investor melihat perusahaan kadangkadang lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai bukunya. Perusahaan yang bertumbuh mempunyai rasio yang lebih besar dari nilai satu yang berarti pasar 16
atau investor percaya bahwa nilai pasar perusahaan tersebut lebih besar dari nilai bukunya. Menurut Marlina (2013), adanya perubahan price to book value disebabkan karena adanya perubahan dari faktor-faktor yang mempengaruhi price to book value. Namun, perubahan dari faktor-faktor tersebut tidak konsisten (perubahannya berfluktuasi). Marlina (2013) menunjukkan bahwa banyak faktor yang mempengaruhi besarnya price to book value. Faktor-faktor tersebut antara lain return on equity, debt to equity ratio. Salah satu rasio profitabilitas yaitu return on equity mengukur pengembalian nilai buku kepada pemilik saham. Suatu angka return on equity yang tinggi akan membawa keberhasilan bagi perusahaan yang mengakibatkan tingginya harga saham dan membuat perusahaan dengan mudah menarik dana baru, memungkinkan perusahaan untuk berkembang, menciptakan kondisi pasar yang sesuai, dan pada gilirannya akan memberikan laba yang lebih besar (Hidayati, 2009). Berdasarkan hasil pengujian Arbaini (2012), return on equity menunjukkan hubungan yang positif. Hal ini menunjukkan bahwa semakin meningkat return on equity maka price to book value perusahaan akan meningkat. Begitu juga jika return on equity menurun maka price to book value juga akan mengalami penurunan. Struktur modal merupakan penggunaan hutang jangka panjang terhadap modal sendiri. Penelitian ini menggunakan struktur modal yang diukur dengan debt to equity ratio. Semakin besar angka rasio struktur modal berarti semakin 17
banyak jumlah pinjaman jangka panjang, sehingga semakin banyak bagian dari laba operasi yang digunakan untuk membayar beban bunga tetap, dan semakin banyak aliran kas yang digunakan untuk membayar angsuran pinjaman, akibatnya semakin sedikit jumlah laba bersih sesudah pajak yang akan diterima oleh perusahaan. Struktur modal dan pengaruhnya nilai keseluruhan perusahaan telah menjadi perhatian besar di antara para peneliti sejak penelitian Modigliani dan Miller (1958) mengatakan bahwa dengan menggunakan hutang, perusahaan bisa meningkatkan nilainya kalau ada pajak, maka perusahaan yang membayar bunga akan membayar pajak penghasilan yang lebih kecil karena menghemat membayar pajak merupakan manfaat bagi pemilik perusahaan, maka tentunya nilai perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar dari nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang. Oleh karena itu, Modigliani dan Miller (1958) berpendapat bahwa nilai perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar daripada nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang. Namun demikian, perusahaan tidak seharusnya menggunakan hutang dengan sebanyak-banyaknya. Struktur modal merupakan masalah yang penting bagi perusahaan karena baik buruknya struktur modal akan mempunyai efek langsung terhadap posisi finansial perusahaan yang pada akhirnya akan mempengaruhi nilai perusahaan. Menurut Kesuma (2009), kesalahan dalam menentukan struktur modal akan mempunyai dampak yang luas terutama apabila perusahaan terlalu besar dalam menggunakan hutang, maka beban tetap yang 18
harus ditanggung perusahaan semakin besar pula. Hal itu juga berarti akan meningkatkan risiko finansial, yaitu risiko saat perusahaan tidak dapat membayar beban bunga atau angsuran-angsuran hutangnya. Penelitian sebelumnya yang berkaitan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi price to book value menghasilkan kesimpulan yang berbeda. Nasehah (2012) menguji pengaruh return on equity dan debt to equity ratio terhadap price to book value perusahaan manufaktur yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Secara parsial return on equity berhubungan positif dan signifikan terhadap price to book value sedangkan debt to equity ratio tidak signifikan terhadap price to book value. Berdasarkan hasil penelitian Marlina (2013) yang menyatakan bahwa secara individu return on equity, debt to equity ratio berpengaruh positif dan signifikan terhadap price to book value. Penelitian ini merupakan replikasi dari penelitian Marlina (2013) yang menggunakan variabel bebas earning per share, return on equity, debt to equity ratio dan price to book value sebagai variabel terikat. Hasil dari penelitian Marlina (2013) earning per share, return on equity, debt to equity ratio berpengaruh positif signifikan terhadap price to book value. Size berpengaruh negatif tidak signifikan terhadap price to book value. Earning per share, return on equity, debt to equity ratio, dan size secara simultan berpengaruh signifikan terhadap price to book value. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah penelitian ini diambil dari data perusahaan property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada periode 2009-2013 dan menambah variabel price earnings 19
ratio untuk diteliti, sedangkan peneliti terdahulu mengambil data dari perusahaan manufaktur dengan periode penelitian 2006-2010. Penelitian ini bertujuan untuk meneliti kembali beberapa faktor yang mempengaruhi nilai perusahaan yaitu return on equity, debt to equity ratio dan price earnings ratio dan nilai perusahaan dengan rentang waktu 2009-2013, sehingga penelitian ini memberikan kontribusi untuk menguji apakah terjadi penguatan konsistensi terhadap teori maupun penelitian yang ada selama ini. Peneliti pun merasa tertarik untuk melakukan penelitian menguji: Pengaruh Return on Equity, Debt to Equity Ratio dan Price Earnings Ratio Terhadap Price to Book Value Perusahaan Property dan Real Estate yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia. 1.2. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Apakah return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio baik secara parsial maupun simultan berpengaruh secara signifikan terhadap price to book value perusahaan property dan real estate?. 1.3. Tujuan Penelitian Tujuan penulis dalam melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut: Untuk menguji pengaruh return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio terhadap price to book value baik secara simultan maupun parsial pada perusahaan property dan real estate. 20
1.4. Manfaat Penelitian Penulis berharap agar hasil penelitian ini memberikan manfaat antara lain: 1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan bagi peneliti tentang nilai perusahaan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya. 2. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi tambahan informasi bagi pembaca pada umumnya dan bagi mahasiswa/i pada khususnya mengenai nilai perusahaan. 3. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan tambahan informasi dan sebagai referensi bagi penelitian selanjutnya. 21