BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Penelitian Dewasa ini perkembangan dunia usaha di indonesia sudah mulai kelihatan mengalami kenaikan yang sangat pesat. Sebelumnya dunia usaha di indonesia mengalami kelesuan yang di sebabkan terjadinya krisis ekonomi yang melanda di sebagian besar kawasan asia pasifik. Hal ini ditandai dengan mulai timbulnya perusahaan-perusahaan baru yang ikut meramaikan kegiatan dunia usaha di indonesia. Suatu perusahaan biasanya didirikan dengan tujuan agar dapat memperoleh laba yang optimal sehingga kontinuitas perusahaan terjamin dan perkembangan perusahaan diharapkan akan terus meningkat. Untuk mencapai tujuan tersebut, tidak dapat disangkal lagi bahwa salah satunya setiap perusahaan perlu memperhatikan proses kegiatan aktivitas usahanya yang diantaranya yaitu memperhatikan lingkungan perkantorannya. Hal ini di maksudkan untuk manjaga citra perusahaan, serta manambah motivasi karyawan dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya, untuk itulah perusahaan membutuhkan suasana gedung perkantoran yang strategis, fasilitas-fasilitas yang baik. Kesemuanya itu dapat menciptakan iklim yang sangat baik bagi perusahaan. Gedung-gedung perkantoran yang semakin banyak berdiri dan umumnya bersifat profit oriented terdapat persaingan dalam menarik calon pelanggannya. Untuk menarik perhatian pelanggan, maka berbagai macam strategi dilakukan oleh pihak manajemen perusahaan pengelola sewa gedung kantor, agar gedungnya banyak diminati oleh pihak perusahaan yang ingin menyewa gedungnya, salah satu cara untuk menarik minat calon pelanggan adalah dengan cara manawarkan berbagai jasa dan fasilitas yang lengkap. Dalam gedung perkantoran banyak sekali terdapat fasilitas dan peralatan yang dapat digunakan seperti sarana perparkiran, Lift, instalasi Listrik, Telepon, Air, AC dan lain-lain. Kesemuanya ini
membutuhkan suatu pemeliharaan dan perbaikan atas fasilitas-fasilitas tersebut diatas yang mendukung kegiatan usaha perusahaan. Sebagai perusahaan yang bergerak dalam usaha penyewaan gedung, perusahaan perlu memperhatikan hal-hal yang penting guna menarik minat pemakai gedungnya, seperti memanfaatkan keunggulan lokasi gedung kantor yang strategis, menyediakan fasilitas-fasilitas yang bagus, sewa gedung kantor yang murah dan lain-lain. Sehingga kesemua hal tersebut sudah barang tentu diharapkan dapat mendatangkan pendapatan bagi perusahaan dalam hal pengelolaan gedung kantor. Tinggi rendahnya tingkat hunian gedung yang dikelola perusahaan, belum tentu mencerminkan perusahaan tersebut memperoleh pendapatan atau kerugian, karena perlu juga memperhatikan besar kecilnya biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung kantor yang dikeluarkan pihak perusahaan. Oleh karena itu pihak pengelola perlu merencanakan seberapa besar biaya-biaya yang dikeluarkan termasuk didalamnya biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung. Perusahaan harus berani melakukan investasi pada program pemeliharaan dan perbaikan, walaupun membutuhkan biaya yang sangat besar jumlahnya. Besar kecilnya biaya pemeliharaan dan perbaikan mempunyai pengaruh terhadap perolehan pendapatan perusahaan, dalam hal ini pendapatan usaha penyewaan gedung kantor. Asumsi yang mempengaruhi pendapatan biasanya jauh lebih tidak pasti dari pada asumsi yang mempengaruhi biaya, karena pendapatan merupakan faktor ekstern yang sukar dikendalikan oleh pihak manajemen. Oleh karena itu salah satu usaha untuk dapat mempertahankan kelangsungan perusahaan adalah dengan cara mengantisipasi pengeluaran biaya pemeliharaan dan perbaikan, karena biaya merupakan faktor intern yang mudah dikendalikan oleh manajer. Berdasarkan pemikiran tersebut, maka peneliti tertarik untuk menyusun skripsi tentang topik biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung dengan mengambil judul: PENGARUH BESARNYA BIAYA PEMELIHARAAN DAN PERBAIKAN TERHADAP TINGKAT PENDAPATAN USAHA PENYEWAAN GEDUNG KANTOR
1.2 Identifikasi Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan, maka penulis mengidentifikasikan pokok-pokok permasalahan sebagai berikut: 1) Apakah terdapat hubungan antara biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor? 2) Seberapa besarkah pengaruh biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor? 1.3 Maksud dan Tujuan Penelitian 1.3.1 Maksud penelitian Penelitian ini dimaksudkan untuk mengetahui pengaruh besarnya biaya pemeliharaan dan perbaikan yang dikeluarkan oleh perusahaan dengan pendapatan usaha penyewaan gedung kantor. 1.3.2 Tujuan penelitian Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah: 1) Untuk membuktikan apakah terdapat hubungan antara biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor. 2) Untuk mengetahui seberapa besarkah pengaruh biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor. 1.4 Kegunaan Penelitian Penelitian ini digunakan untuk memenuhi salah satu syarat dalam menempuh ujian sarjana jurusan akuntansi. Dari penelitian ini diharapkan akan dapat diperoleh informasi yang akurat dan relevan yang dapat di manfaatkan oleh: 1) Peneliti, hasil penelitian ini akan memberikan wawasan pengetahuan tentang masalah yang di teliti sehingga dapat diperoleh gambaran yang lebih jelas mengenai kesesuaian fakta dilapangan dengan teori yang ada. 2) Perusahaan, sebagai bahan masukan yang dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan demi kemajuan perusahaan.
3) Peneliti lain, sebagai bahan referensi dan titik tolak bagi peneliti lebih lanjut yang lebih luas dan mendalam. 1.5 Kerangka Pemikiran Setiap perusahaan selain mencari keuntungan yang besar, akan pula berusaha untuk tetap bertahan dan memenangkan persaingan. Dengan semakin banyaknya perusahaan yang bergerak dalam bidang property di indonesia ini, maka persaingan dalam bidang tersebut akan semakin ketat. Untuk dapat bertahan dan berkembang dalam bidangnya setiap perusahaan harus mempunyai strategi dan cara-cara tertentu. Untuk menjaga dan mempertahankan keindahan dan kenyamanan, serta meningkatkan daya jual gedung, pihak pengelola dalam hal ini pihak manajemen gedung hendaknya memelihara fasilitas-fasilitas yang terdapat didalamnya. Untuk itulah maka dibutuhkan biaya yang dikenal dengan biaya pemeliharaan dan perbaikan yang bertujuan agar jalannya kegiatan operasi perusahaan dapat berjalan dengan baik tanpa ada gangguan kerusakan,sehingga terdapat suatu keadaan kegiatan usaha yang sesuai dengan apa yang direncanakan. Seperti yang dikemukakan oleh Suyadi Prawirosentono (2001: 315) dalam bukunya Manajemen Operasi, bahwa : Kegiatan pemeliharaan dan perbaikan pada perusahaan untuk menunjang operasi mutu perusahaan, baik perusahaan manufaktur maupun perusahaan jasa dan non manufaktur. Kegagalan melakukan kegiatan pemeliharaan adalah macetnya salah satu rangkaian proses produksi sehingga dapat menghambat operasi perusahaan selanjutnya. Biaya pemeliharaan dan perbaikan ini selain bermanfaat dalam menjaga kondisi fisik gedung dan fasilitas-fasilitas yang ada, juga sebagai sumber ekonomis dalam upaya mempertahankan dan menghasilkan pendapatan, dengan adanya pemeliharaan dan perbaikan atas fasilitas dan peralatan kantor, perusahaan akan dapat menaikan harga jual atau sewa gedung dengan harga yang lebih tinggi. Pendapatan pada umumnya merupakan sumber utama kegiatan perusahaan, untuk menghasilkan pendapatan perusahaan perlu mengeluarkan biaya dalam melaksanakan kegiatan operasionalnya.
Keputusan manajemen untuk menggunakan dan memperhitungkan biaya pemeliharaan dan perbaikan dapat mempengaruhi pendapatan perusahaan. Dengan adanya keputusan manajemen untuk menggunakan biaya pemeliharaan dan perbaikan atas fasilitas dan peralatan kantor, diharapkan dapat menekan biaya overhead perusahaan sehingga harga pokok produksi juga dapat ditekan seminimal mungkin. Dengan harga pokok produksi yang rendah perusahaan dapat menyewakan gedungnya dengan harga sewa yang lebih tinggi, sehingga akan mendatangkan pendapatan yang lebih besar bagi perusahaan, dalam hal ini pendapatan penyewaan gedung kantor. Pendapatan ini akan mempengaruhi keputusan-keputusan manajemen mengenai biaya-biaya yang akan dikeluarkan termasuk didalamnya biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung. Definisi biaya dan pendapatan yang dikemukakan oleh Mulyadi (2003: 8) dalam bukunya Akuntansi Biaya adalah sebagai berikut: biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang yang telah terjadi atau kemungkinan akan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu. Dari definisi biaya diatas, dapat diartikan bahwa biaya merupakan pengorbanan sumber ekonomis yang dapat diukur dalam satuan uang. Informasi biaya yang ada dalam perusahaan dapat dipakai oleh manajemen sebagai dasar untuk merencanakan alokasi sumber ekonomis yang dikorbankan untuk menghasilkan output. Kebanyakan pendapatan perusahaan penyewaan gedung perkantoran habis digunakan untuk biaya-biaya karena makin intensif kegiatan pemeliharaan dilakukan berarti biayanya semakin besar. Untuk itu setiap biaya yang dikeluarkan harus dikendalikan dengan baik sehingga dapat menghasilkan pendapatan yang dapat menutupi biaya yang dikeluarkan tersebut. Dalam kegiatan usaha tersebut diatas terdapat beberapa sumber pendapatan usaha perusahaan, salah satunya pendapatan penyewaan ruang perkantoran. Para penyewa ruang perkantoran tersebut menggunakan fasilitas, peralatan, dan sarana yang ada digedung secara rutin, yang sangat dipengaruhi oleh kondisi gedung, untuk itu harus diperhatikan unsur-unsur yang terkait dengan pendapatan usaha pengelolaan gedung dalam hal ini kegiatan pemeliharaan dan perbaikan gedung.
Berdasarkan uraian dan kerangka pemikiran diatas maka penulis merumuskan hipotesis sebagai berikut: Terdapat hubungan antara besarnya biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor. Paradigma penelitian Keputusan Manajemen Menggunakan Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan Gedung Feedback Pendapatan Usaha Pengelolaan Gedung Mempengaruhi 1.6 Metodologi Penelitian Penulis menggunakan metode penelitian deskriptif analitis, dimana data yang diperoleh dikumpulkan kemudian disusun, diolah, dianalisa, lalu dibandingkan dengan landasan teori yang diperoleh dari literatur-literatur sehingga dapat ditarik suatu kesimpulan. Menurut Moh.Nasir,Ph.D. (1999:71) deskriptif analitis adalah: penelitian yang ditujukan untuk menyelidiki secara terperinci aktivitas dan pekerjaan manusia dan hasil penelitian tersebut dapat memberikan rekomendasi-rekomendasi untuk keperluan masa yang akan datang. Dengan demikian deskriptif analitis bertujuan untuk membuat deskriptif, gambaran atau lukisan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki secara terperinci untuk menghasilkan rekomendasi-rekomendasi untuk keperluan masa yang akan datang. Sedangkan penelitiannya dengan menggunakan pendekatan studi kasus. Definisi studi kasus menurut Drs.M.Subana,M.Pd. (2001:30) adalah sebagai
berikut: penelitian yang memusatkan perhatian pada suatu kasus secara intensif dan mendetail, yang pada umumnya menghasilkan gambaran yang longitudinal, yaitu pengumpulan dan analisis data dalam satu jangka waktu. 1.6.1 Teknik pengumpulan data Adapun teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian, adalah: 1. Penelitian lapangan ( field reseach ) yaitu penelitian yang dilakukan secara langsung terhadap objek yang diteliti untuk mengumpulkan data primer, teknik yang digunakan adalah wawancara dengan pejabat yang berwenang dan mengamati langsung ke perusahaanperusahaan yang bersangkutan dengan cara: a. Dokumentasi Pengumpulan data diperoleh dengan mengumpulkan dokumen dan catatan-catatan perusahaan yang berhubungan dengan masalah penelitian. b. Wawancara Metode ini dilakukan dengan mengadakan dialog dan Tanya jawab dengan staff perusahaan yang berhubungan langsung dengan masalah penelitian. c. Observasi Yaitu untuk mengadakan pengamatan langsung ke perusahaan dalam hal ini PT. Ravindo Bangun Persada, Jakarta. 2. Penelitian kepustakaan ( library research ) Penelitian kepustakaan dilakukan untuk memperoleh data yang bersifat teori yang bermanfaat sebagai acuan dan pembanding dengan penelitian yang diperoleh, yaitu dengan cara membaca, mempelajari dan memahami literatur dan buku-buku yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. Penelitian kepustakaan digunakan sebagai landasan teoritis dalam penyusunan skripsi ini.
1.6.2 Operasionalisasi variable Sesuai dengan judul skripsi yang di pilih, yaitu: Pengaruh besarnya biaya pemeliharaan dan perbaikan terhadap tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor maka terdapat 2 variabel dalam penelitian ini, yaitu: 1. Variabel independen ( X ) variabel independen yaitu variabel bebas yang keberadaannya tidak dipengaruhi oleh variabel-variabel lain bahkan variabel ini merupakan faktor penyebab yang akan mempengaruhi variabel lainnya. Variabel independen dalam penelitian ini adalah besarnya biaya pemeliharaan dan perbaikan. Yang datanya diambil dari biaya pemeliharaan dan perbaikan gedung dari tahun 2000 sampai dengan 2004. 2. Variabel dependen ( Y ) variabel dependen yaitu variabel yang dipengaruhi oleh variabel lainnya. Variabel dependen dari penelitian ini adalah tingkat pendapatan usaha penyewaan gedung kantor dari tahun 2000 sampai dengan tahun 2004. 1.7 Lokasi dan waktu penelitian Dalam penelitian ini, penulis akan mengadakan penelitian pada PT. Ravindo Bangun Persada yang berlokasi di Jl. Kebon Sirih Raya Kav.75 Jakarta Pusat. Penelitian ini dilakukan mulai bulan November 2005 sampai dengan selesai.