J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 578 ANALISIS KINERJA INVESTASI BISNIS PROPERTI PERUMAHAN DEMANGAN RESIDENCE LAMONGAN *( Ratna Handayati Fakultas Ekonomi Universitas Islam Lamongan ABSTRAK Pengukuran kinerja investasi merupakan salah satu faktor yang sangat penting bagi sebuah perusahaan untuk menilai keberhasilan dari suatu proyek yang telah dilaksanakan sehingga dapat dirumuskan bagaiman kinerja investasi bisnis properti di masa yang akan dating. Kinera investasi yang telah dilaksanakan dapat digunakan sebagai tolok ukur atau dasar berpijak untuk melaksanakan suatu proyek di bidang yang sama di masa mendatang, sehingga perusahaan dapat mencapai tujuan-tujuan yang telah ditentukan. Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui bagaimana kinerja investasi bisnis properti perumahan Demangan Residence Lamongan, ditinjau darikriteria investasi, berdasarkan masalah tersebut, diajukan hipotesis sebagai berikut diduga bahwa kinerja investasi ditinjau dari kriteria investasi (IRR, Net B/C, NPV, dan discounted payback period) telah sesuai dilaksanakan sesuai tujuan yang telah ditetapkan Sejalan dengan permasalahan, tujuan dan hipotesis penelitian maka penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian deskriptif kuantitatif, dengan melakukan wawancara, dokumentasi dan observasi obyek penelitian. Analisis data menggunakan perhitungan analisis laporan keuangan, yaitu laporan arus kas, laporan rugi laba, dan neraca dari obyek penelitian. Analisis yang dilakukan meliputi analisis IRR, Net B/C, NPV dan discounted payback period. Kesimpulan yang diperoleh nilai dari investasi yang telah dilakukan pada perusahaan properti perumahan Demangan Residence Lamongan nilai IRR sebesar 74,142% yang melebihi tingkat bunga pasar sebesar 18 %; Nilai Net B/C sebesar 3,75 lebih besar dari nilai batas net B/C yaitu 1; nilai NPV sebesar 163.273,15 yang bernilai positif; nilai discounted payback period sebesar 163.273,146 lebih besar dari jumlah total investasi sebesar 162.252,35. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa arus kas yang masuk ke perusahaan (proceeds) telah memberikan keuntungan pada perusahaan, sehingga nilai perusahaan dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2011 semakin meningkat Kata kunci : IRR, Net B/C, NPV, Discounted payback period, kinerja investasi PENDAHULUAN Untuk memasuki lingkungan bisnis yang kompetitif, manajemen perusahaan yang baik merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh perusahaan, karena dengan menggunakan sistem manajemen yang sesuai dengan tuntutan lingkungan usaha maka perusahaan akan mampu bersaing dan berkembang dengan baik. Pengukur kinerja salah satu factor yang sangat penting bagi sebuah perusahaan. Pengukuran tersebut, dapat digunakan untuk menilai keberhasilan perusahaan serta sebagai dasar penyusunan imbalan dalam perusahaan. Selama ini pengukuran kinerja secara tradisional hanya menitik beratkan pada sisi keuangan manajemen yang berhasil mencapai tingkat keuntungan yang tinggi akan
J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 579 dinilai berhasil dan memperoleh imbalan yang baik dari perusahaan. Akan tetapi, menilai kinerja perusahaan semata mata dari sisi keuangan akan dapat meyesatkan, karena kinerja keuangan yang baik saat ini dapat dicapai dengan mengorbankan kepentingan kepentingan jangka panjang perusahaan. Dan sebaliknya, kinerja keuangan yang kurang baik dalam jangka pendek dapat terjadi karena perusahaan melakukan investasi investasi demi kepentingan jangka pendek. Untuk mengatasi kekurangan ini, maka diciptakan suatu metode pendekatan yang mengukur kinerja perusahaan dengan mempertimbangkan 3 Aspek yaitu: Keuangan, Pemasaran, Personalia, metode ini menggunakan penelitian kinerja dengan analisasi bisnis dengan beberapa pendekatan dan penilaian. Dimana penilaian kinerja perusahaan berpengaruh terhadap pengendalian dan investasi. Di mana perusahaan diharapkan mampu mengendalikan dan menganalisa keuangan sebaik mungkin, dimana kinerja keuangan berpengaruh pada investasi perusahaan agar perusahaan dapat mengambil kebijakan mengenai investasi perusahaan yang sudah dicanangkan pemerintah. Secara umum dapat dikatakan bahwa sebagai investasi bahwa sebagian besar mengenai investais dapat diperhitungkan dengan lebih mudah. Namun investais yang besar disertai resiko yang besar pula. Kondisi seperti ini mengakibatkan adanya keharusan bagi perusahaan untuk memberikan pertimbangan yang tepat dan hati- hati. Dalam memberikan investasi modal berbentuk aktiva tetap keputusan harus diambil dengan cara pendekatan analisa yang terperinci. Karena keputusan investasi ini berpengaruh jangka panjang bagi perusahaan. Atas dasar itu tersebut di atas penelitian ini akan mencoba untuk mengemukakan dan membahas masalah masalah yang berkaitan dengan analisa kerja investasi bisnis. Rumusan masalah adalah bagaimana kinerja investasi bisnis perumahan Demangan Residen di tinjau dari aspek keuangan, Penelitian bertujuan untuk mengetahui kinerja investasi bisnis Perumahan Demangan Recidence di tinjau dari aspek keuangan. Penilaian kinerja merupakan suatu istilah umum yang digunakan untuk menilai sesudah dari tindakan atau aktivitas dari suatu organisasi pada suatu periode seiring dengan refrensi pada sejumlah standar seperti biaya masalalu. Dan dimana posisi keuangan, ini mampu untuk memberikan informasi tentang modal. Aspek keuangan adalah merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan untuk membuat keputusan investasi (Saragi Manarung, 2005) Ada 3 aspek keuangan terdiri dari 1). sudut likuiditas; adalah pengukur kemampuan perusahaan untuk memenuhi semua kewajiban setiap saat ditagih, 2). sudut solvabilitas; adalah kemampuan perusahaan memenuhi kewajiban pada saat dibubarkan berdasarkan pertimbangan keuangan perusahaan, 3). Sudut rentabilitas; adalah pengukur perusahaan dalam melakukan persediaan kebutuhan sesuai penjualan yang ditargetkan dan kemampuan menghasilkan laba;dan 4). Rentabilitas modal sendiri; adalah kekuasaan untuk menggunakan barang sesuai hasil produksi perusahaan. Masalah modal ini merupakan bagian dari masalah investasi. Untuk itu perusahaan yang menggunakan pengukuran rasio-rasio keuangan ini harus mengetahui beberapa keterbatasan analisis rasio yaitu 1) Rasio ini harus mengetahui jumlah kekayaan perusahaan yang dapat dengan cepat dicairkan, 2). Perusahaan harus mampu memenuhi kewajiban pada saat perusahaan dibubarkan, 3). Kebutuhan dana
J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 580 perusahaan tidak tergantung pada modal asing dan modal sendiri. Kelemahan kinerja pada keuangan yaitu kinerja keuangan hanya mampu bercerita mengenai masa lalu untuk itu perusahan harus melakukan perubahan pada faktor yang menentukan keuangan perusahaan antara lain jalannya pembelian barang mentah dan jangka waktu penjualan perumahan. Keputusan penganggaran keuangan ini meliputi pilihan investasi dan pendanaan. Dimana perusahaan melakukan investasi pengeluaran modal kas lancar dengan harapan ada keuntungan dimasa depan. Penganggaran keuangan ini : ( Ir. Kibrandoko MSM. 1997) 1). Pembuatan proyek keuangan dengan tujuan strategi perusahaan, 2)Perkiraan arus kas operasi tambahan perusahaan., 3) Pengevaluasian arus kas penganggaran. Penganggaran keuangan ini berhubungan dengan tingkat pengembalian saham yang ditanamkan pada proyek perumahan tersebut bahwa penganggaran keuangan dalam investasi ini tidak mengubah operasi perusahaan dan resiko bisnis. Adapun penganggaran keuangan perusahaan harus menetapkan proyek investasi, dimana perusahaan membutuhkan prosedur administrasi yang efisien untuk permintaan investasi harus konsisten dengan strategi perusahaan dan menghindari proyek yang tidak dibutuhkan. Salah satu tugas penting penganggaran keuangan adalah memperkirakan arus kas masa depan dari suatu proyek. Karena pusat perusahaan adalah kas perusahaan menginvestasikan kas dengan harapan memperoleh pemasukan dimasa depan. Maka dari itu perusahaan diharapkan mampu menganalisa situasi dengan dan tanpa investasi baru. Dan dimana seluruh biaya dan manfaat yang relevan turut berperan serta hanya arus kas yang dipakai pertimbangan. Keuangan dalam investasi. Faktor tingkat pertumbuhan penjualan sangat berpengaruh pada perusahaan dimana investasi ini mempunyai tingkat pengaruh perusahaan dimana perusahaan akan mengolah arus kas perusahaan secara efektif dan efisien oleh karena itu manajer keuangan ini membiayai bungah dan sumber dana luar perusahaan. Perencanaan keuangan yaitu untuk memenuhi kewajiban perusahaan. Adapun tujuan adalah mengelola keuangan perusahaan secara efektif. Maka dari itu perusahaan menetapkan anggaran kas adalah suatu proyeksi atas penerimaan kas dan pengeluaran kas masa depan secara beberapa waktu. Dimana anggaran kas ini memungkinkan eksekutif keuangan untuk menentukan apakah dan kapan pendanaan ini memberikan rencana alternatif penyusunan kas keuangan dari tahun 2001-2011. Stabilitas arus kas dan rasio hutang berkaitan erat sekali bila stabilitas penjualan pada laba lebih besar. Maka beban hutang perusahaan akan mempunyai resiko yang lebih kecil. Karakteristik perusahaan, dimana perusahaan melakukan stabilitas penjualan sesuai target. Pembiayaan melalui struktur jangka panjang dimana perusahaan memperluas kapasitas penjualan. Penanaman saham para investor sangat berpengaruh pada proyek perusahaan untuk menentukan struktur keuangan, adapun faktor yang mempengaruhi adalah: 1). Tingkat pertumbuhan penjualan: merupakan ukuran sampai sejauh mana laba persaham suatu perusahaan dapat ditingkatkan leverage, 2) Investasi adalah meliputi pertumbuhan barang barang dan jasa dalam masyarakat, investasi juga di artikan sebagai pengeluaran yang dilakukan oleh para pengusaha untuk membeli barangbarang modal dan membuat industriindustri (sukirno, 1994-91), 3). Stabilitas
J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 581 Arus kas: bila stabilitas penjualan dan laba lebih besar maka perusahaan akan mempunyai resiko lebih kecil, 4). Karakteristik industri: kemampuan untuk membayar hutang tergantung pada profibilitas dan juga pada volume penjualan, 5). Struktur Aktiva: mempengaruhi sumber pembiayaan jangka panjang dan pembiayaan jangka pendek, 6). Sikap Manajemen: dimana sikap ini mempengaruhi pengendalian perusahaan, 7). Sikap pemberi pinjaman: menentukan struktur keuangang perusahaan. Dasar struktur modal berkaitan dengan sumber dana, baik itu sumber internal maupun sumber eksternal secara teoritis didasarkan pada dua kerangka teori yaitu balance theory atau pecking order theory. Harris dan Raviv (2001) berpendapat bahwa dasar pemikiran teoritis kedua kerangka tersebut telah didefinisikan dengan jelas. Namun tidak dapat dipahami pada kondisi mana sesungguhnya kedua kerangka teori tersebut dapat diterapkan. Berdasarkan balance theory, perusahaan mendasarkan pada struktur modal yang optimal. Struktur modal yang optimal dibentuk dengan menyeimbangkan manfaat dari penghematan Pajak atas penggunaan utang terhadap biaya kebangkrutan (Myers 1984; dan Brigham & Gapenski, 2006). Balance theory memprediksi suatu hubungan variabilitas pendapatan dan penggunaan utang. Konsisten dengan balance theory, Theis dan Klock (2002), menyatakan bahwa variabilitas pendapatan berpengaruh negatif terhadap hutang jangka panjang, namun Titman dan Wessels (2008) tidak mendukung harapan teoritisnya bahwa modal dipengaruhi oleh perlindungan pajak terutang, variabilitas pendapatan dan pertumbuhan perusahaan. Pendanaan atas dasar pecking order theory, perusahaan lebih cenderung memilih pendanaan yang berasal dari internal daripada eksternal. Apabila digunakan dana yang berasal dari eksternal maka urutan pendanaan yang disarankan adalah pertama dari utang, diikuti penerbitan ekuitas baru dan yang terakhir dari laba ditahan.(myers, 2004). Gordon Donaldson dalam Myers (2004) mengajukan teori tentang asimetri informasi (pecking order) manajemen perusahaan mengetahui lebih banyak tentang perusahaan dibandingkan investor di pasar modal. Struktur modal berkaitan dengan sumber dana, baik yang berasal dari dalam maupun dari luar perusahaan. Sumber dana internal berasal dari dana yang terkumpul dari laba yang ditahan yang berasal dari kegiatan perusahaan. Sedangkan sumber dana eksternal berasal dari pemilik yang merupakan komponen modal sendiri dan dana yang berasal dari para kreditur yang merupakan modal pinjaman atau hutang. Modal dalam suatu bisnis merupakan salah satu sumber kekuatan untuk dapat melaksanakan aktivitasnya. Setiap perusahaan dalam melaksanakan kegiatannya selalu berupaya untuk menjaga keseimbangan finansialnya. Struktur modal berasosiasi dengan profitabilitas. Struktur modal perusahaan merupakan komposisi hutang dengan ekuitas. Dana yang berasal dari hutang mempunyai biaya modal dalam bentuk biaya bunga. Dana yang berasal dari ekuitas mempunyai biaya modal berupa deviden. Perusahaan akan memilih sumber dana yang paling rendah biayanya di antara berbagai alternatif sumber dana yang tersedia. Komposisi hutang dan ekuitas tidak optimal akan mengurangi profitabilitas perusahaan dan sebaliknya. Penentuan struktur modal merupakan kebijakan yang diambil oleh pihak manajemen dalam rangka memperoleh sumber dana sehingga dapat digunakan untuk aktivitas operasional perusahaan. Keputusan yang diambil oleh manajemen dalam pencarian sumber dana tersebut sangat dipengaruhi oleh para pemilik/ pemegang saham. Sesuai dengan tujuan utama perusahaan adalah untuk meningkatkan kemakmuran para pemegang saham, maka setiap kebijakan
J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 582 yang akan diambil oleh pihak manajemen selalu dipengaruhi oleh keinginan para pemegang saham (Brigham, 2003 : p. 457). Robert Ang (2007), setelah struktur modal ditentukan, maka perusahaan selanjutnya akan menggunakan dana yang diperoleh tersebut untuk operasional perusahaan. Aktivitas operasional perusahaan dikatakan menguntungkan jika return yang diperoleh dari hasil operasional tersebut lebih besar daripada biaya modal (cost of capital); dimana biaya modal ini merupakan rata-rata tertimbang dari biaya pendanaan (cost of funds) yang terdiri dari biaya (bunga) pinjaman dan biaya modal sendiri. Biaya modal sendiri terdiri dari dividen yang dibayarkan kepada pemegang saham biasa dan dividend kepada pemegang saham preferen. Sedangkan biaya pinjaman merupakan biaya bunga bersih (setelah dikurangi tarip pajak). Besarnya komposisi dari hutang dan modal sendiri serta biaya yang ditimbulkan itulah yang perlu dipertimbangkan oleh manajemen; apakah akan memperbesar rasio hutang, ataukah memperkecil rasio hutang. Peningkatan rasio hutang, apabila biaya hutang relatif lebih kecil daripada biaya modal sendiri, demikian sebaliknya. Brigham (2003) menunjukkan ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan dalam struktur modal. Faktor-faktor tersebut antara lain adalah (Brigham, 2003: 472-473) 1). Stabilitas penjualan. Jika penjualan relatif stabil, maka perusahaan akan dapat menjamin hutang yang lebih besar, sehingga stabilitas penjualan akan berpengaruh positif terhadap rasio hutang, 2). Struktur Asset. Asset perusahaan yang digunakan sesuai dengan aktivitas utama perusahaan cenderung akan menjamin pinjaman yang diterima, sehingga kreditor semakin terjaga keamanan, 3). Tingkat pertumbuhan. Tingkat pertumbuhan ditunjukkan dengan peningkatan penjualan dari periode ke periode. Tingkat pertumbuhan ini umumnya diukur dengan besarnya ukuran perusahaan (size) dari penjualan. Dengan semakin meningkatnya size, maka kreditor akan semakin percaya dengan kinerja perusahaan, sehingga dapat meningkatkan dana untuk operasional perusahaan. Dengan meningkatnya aktivitas operasional diharapkan penjualan juga meningkat, 4). Profitabilitas. Tingkat keuntungan yang dicapai dari hasil operasional tercermin dalam return on equity. Meningkatnya ROE akan meningkatkan laba ditahan, sehingga komponen modal sendiri semakin meningkat. Dengan meningkatnya modal sendiri, maka rasio hutang menjadi menurun (dengan asumsi hutang relatif tetap). Di sisi lain, meningkatnya ROE menunjukkan kinerja perusahaan semakin baik, hal ini lebih meningkatkan kepercayaan kreditor terhadap perusahaan, sehingga jumlah hutang ada kecenderungan meningkat. Dengan meningkatnya hutang (relatif lebih besar daripada laba ditahan) maka rasio hutang terhadap modal sendiri meningkat. Dengan demikian rasio profitabilitas dapat berpengaruh negatif bila mendapat tambahan hutang dan berpengaruh positif bila terjadi peningkatan laba ditahan dan tambahan hutang, 5). Pajak. Dengan semakin meningkatnya pajak, maka keinginan pemenuhan dana mengarah pada peningkatan hutang, karena meningkatnya pajak akan memperkecil cost of debt. METODE PENELITIAN Penelitian yang dilakukan adalah penelitian explanator research yaitu penelitian yang menyoroti dan menguji hubungan antara variable sekaligus menguji kebenaran hipotesis yang dirumuskan. (Sudjana, 1996:160). HASIL ANALISIS hasil penelitian yang diperoleh adalah sebagai berikut: 1). Internal Rate Return ( IRR ), berdasarkan perhitungan IRR yang telah dilakukan diatas, didapatkan nilai IRR sebesar 74,142 % yang melebihi tingkat bunga (i) pasar
J u r n a l E K B I S / V o l. X I / N o. 2 / e d i s i J u l i 2 0 1 4 583 sebesar 18%, sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek layak untuk dilaksanakan, 2). Net Benefit to Cost, perhitungan net benefit cost memberikan angka Net B/C sebesar 3,75 yang lebih besar dari 1, yang merupakan kriteria layak tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Kesimpulan yang dapat diambil adalah melaksanakan proyek pengembangan perumahan Demangan residence, 3). Net Present Value ( NPV ), perhitungan nilai NPVdari proyek pengembangan perumahan demangan residence diatas menghasilkan nilai NPV sebesar 163.273,15 yang berniali positif. Maka kegiatan pengembangan dinilai layak untuk dilaksanakan, 4). Discounted Payback Period, Hasil perhitungan discounted payback period menunjukkan pada akhir yahun ke 4 nilai PV proyek sebesar 163.273,1459 yang lebih besar daripada jumlah total investasi yang ditanamkan di proyek pengembangan perumahan sebesar 162.252,35, artinya pengembalian nilai investasi lebih cepat dari periode yang diharapkan. PENUTUP Simpulan Hasil perhitungan analisis yang digunakan dalam penelitian memberikan hasil-hasil berupa; nilai IRR sebesar 74,142% yang melebihi tingkat bunga pasar sebesar 18 %; Nilai Net B/C sebesar 3,75 lebih besar dari nilai batas net B/C yaitu 1; nilai NPV sebesar 163.273,15 yang bernilai positif; nilai discounted payback period sebesar 163.273,146 lebih besar dari jumlah total investasi sebesar 162.252,35. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa arus kas yang masuk ke perusahaan (proceeds) telah memberikan keuntungan pada perusahaan, sehingga nilai perusahaan dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2011 semakin meningkat. Hal ini sesuai dengan salah satu tujuan didirikannya perusahaan yaitu meningkatkan nilai perusahaan di waktu mendatang. Saran Untuk mempercepat realitas tujuan jangka panjang, maka perusahaan perlu membuka daerah pemasaran baru dengan jalan memperkenalkan kepada masyarakat melalui media periklanan dan lain-lain. Perusahaan harus meningkatkan modal sendiri dalam pengembangan usaha. Perusahaan perumahan harus mampu bersaing dalam pembentukan perumahan dalam tipe dan desain-desain baru. DAFTAR RUJUKAN Swastha, Dr. Basu DH. SE. MBA. Dan Ibnu Sukatja W. SE. Pengantar Ekonomi Perusahaan Modern. Yogyakarta : Liberty, 2003 Ibrahim, Drs. HM. Yakub MM. Study Kelayakan Bisnis, 2009 Sutaja, Heru SE. MSC. Prinsip-Prinsip Manajemen Keuangan. Jakarta. Salemba 2008 Ir. Kibrandoko, MSM. Manajemen Keuangan. Jakarta: Binaputra Aksara. 2007. Kolter, Philiph. Manajemen Pemasaran. Erlangga. 2002 Wiyanto, Prof. Dr. Bambang. Dasar dasar Pembelajaran Perusahaan. Yogyakarta. Weston, J. Fred. Thomas E. Capeland. Manajemen Keuangan (8 th. Ed). Jakarta : Wasana. 2002 Sugiyono, 2008. Metode Penelitian Kuantitatif, kualitatif Dan R & D, bandung: Alfabeta.