1 2 3 4
1 A Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang) Permasalahan PENATAAN RUANG dan PERUMAHAN di Lapangan B Pembangunan Perumahan yang SESUAI dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi C Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem kota
1 A Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang) Ketidaksesuaian Pemanfaatan Ruang yang Berindikasi Pelanggaran di Provinsi DKI Jakarta : DESA KAMAL MUARA, Kecamatan Penjaringan Peruntukkan di RTRW : Kawasan Terbuka Hijau Budidaya Tutupan lahan eksisting : Perumahan EKSISTING EKSISTING
1 KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW Lokasi Ketidaksesuaian Seharusnya : Kawasan Terbuka Hijau Budidaya KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW
1 A Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang) Perumahan di kawasan rawan bencana DIY MALUKU
1 A Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan Alih fungsi lahan pertanian untuk perumahan KARAWANG TABANAN SOLOK DEPOK
1 B Pembangunan Perumahan yang SESUAI dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi / ijin Pelanggaran GSB, KDB, KLB, IMB, AMDAL TANPA IMB Tanjung Pinang MELANGGAR GSB Pekanbaru MELANGGAR KLB Bandung TANPA IMB Pasuruan MELANGGAR GSB Medan MELANGGAR KDB Bogor
1 C Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem kota Kemacetan akibat padatnya perumahan ; Perumahan kepadatan tinggi di area konservasi TIDAK SESUAI DAYA TAMPUNG TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG
2 Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang. UUPR 26/2007 Rencana umum tata ruang disusun berdasarkan pendekatan wilayah administratif dengan muatan substansi mencakup rencana struktur ruang dan rencana pola ruang. Rencana Struktur Ruang 1. Rencana Sistem Pusat Permukiman 2. Rencana Sistem Jaringan Prasarana Rencana Pola Ruang 1. Peruntukkan Kawasan Lindung 2. Peruntukkan Kawasan Budidaya
2 RENCANA UMUM TATA RUANG RTRW Nasional RTRW Provinsi RENCANA RINCI TATA RUANG RTR Pulau/Kepulauan RTR Kawasan Strategis Nasional RTR Kawasan Strategis Provinsi Rencana Rinci Tata Ruang disusun apabila a. rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan/atau b. rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta dalam rencana umum tata ruang tersebut memerlukan perincian sebelum dioperasionalkan RTRW Kabupaten RTRW Kota RDTR Kabupaten RTR Kawasan Strategis Kabupaten RDTR Kota RTR Kawasan Strategis Kota
2 RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA TATA RUANG WILAYAH NASIONAL (RTRWN) Peta Pola Ruang RTRWN Skala 1: 1.000.000
2 RENCANA RINCI TATA RUANG RENCANA TATA RUANG PULAU / KEPULAUAN (RTRWN) Pola Ruang RTR Jawa Bali Skala 1: 500.000
2 RENCANA TATA RUANG PROVINSI RENCANA UMUM TATA RUANG Peta Pola Ruang RTRW Provinsi Jawa Tengah Skala 1: 250.000
2 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KABUPATEN RENCANA UMUM TATA RUANG Skala 1: 50.000 Peta Pola Ruang RTRW Kabupaten Banyumas
2 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA SKALA 1: 25.000 000 Peta Pola Ruang Perda RTRW Kota Bandung
2 RENCANA DETAIL TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG Skala 1: 5.000 Peta Pola Ruang RDTR Perkotaan Sokaraja
2 PERATURAN ZONASI RENCANA RINCI TATA RUANG Skala 1: 5.000
2 KRITERIA PENENTUAN ZONA DAN SUB ZONA UNTUK PERUMAHAN DALAM PERATURAN ZONASI NO ZONA PERUMAHAN KODE KRITERIA PERENCANAAN 1 Rumah kepadatan Sangat Tinggi 2 Rumah kepadatan Tinggi 3 Rumah kepadatan sedang 4 Rumah kepadatan rendah R-1 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan diatas 1000 rumah/ha R-2 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan 1000-100 rumah/ha R-3 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan 40-100 rumah/ha R-4 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan dibawah 10 40 rumah/ha
3 Rencana Tata Ruang Menjadi basis untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum Pelaksanaan pembangunan kepentingan umum yang sesuai dengan rencana tata ruang dapat dilaksanakan dengan proses pengadaan tanah yang mudah. Penjelasan Pasal 33 ayat (3) - UUPR Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kabupaten/Kota Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH DASAR HUKUM: UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH: a. Hak Milik/HM b. Hak Guna Usaha/HGU c. Hak Guna Bangunan/HGB d. Hak Pakai/HP e. Hak Pengelolaan/HPL
UU No. 12 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum ACUAN Pasal 7 ayat (1) Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan: a. Rencana Tata Ruang Wilayah; b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; c. Rencana Strategis; dan d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah. JENIS Pasal 10 Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan untuk pembangunan: a. pertahanan dan keamanan nasional; b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api; c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya; d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal; e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik; g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah; h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah; i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah; j. fasilitas keselamatan umum; k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah; l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik; m. cagar alam dan cagar budaya; n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa; o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa; p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah; q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Perpres No. 71 Tahun 2012 Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan utk Kepentingan Umum Dasar Perencanaan Dokumen Perencanaan Pasal 3 ayat (1) Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum membuat rencana Pengadaan Tanah yang didasarkan pada: a. Rencana Tata Ruang Wilayah; dan b. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam: 1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah; 2. Rencana Strategis; dan 3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) didasarkan atas: Rencana Pengadaan Tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan Pengadaan Tanah, paling sedikit memuat: a. maksud dan tujuan rencana pembangunan; b. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan ; c. letak tanah; d. luas tanah yang dibutuhkan; e. gambaran umum status tanah; f. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan Tanah; g. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan; h. perkiraan nilai tanah; dan i. rencana penganggaran. RTRW Nasional RTRW Provinsi RTRW Kabupaten/Kota Pasal 5 ayat (1) Pasal 4
Perpres No. 71 Tahun 2012 Tahapan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Perencanaan Persiapan Pelaksanaan Penyerahan Hasil Instansi terkait & Pemerintah Daerah Pemerintah Provinsi dan Instansi terkait BPN RI BPN RI Setiap institusi yang melaksanakan pengadaan tanah bagi kepentingan umum harus menyusun Rencana Pengadaan Tanah, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) (Pasal 2) Rencana Pengadaan Tanah paling sedikit memuat kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan prioritas pembangunan (RPJM, Renstra, RKP). (Pasal 3)
4 Sertifikat Hak Atas Tanah Lokasi pembangunan rumah Cek kesesuaian peruntukkan lokasi Lokasi untuk zona perumahan Lokasi bukan untuk zona perumahan Proses Perijinan Ijin Lokasi IMB Cek Peraturan Zonasi: KDB KLB GSB Ketinggian Bangunan GSB Garis Sempadan Sungai dll Proses Pembangunan STOP Pemanfaatan Sertifikat Kelayakan Fungsi
4 Lokasi pembangunan rumah Cek kesesuaian peruntukkan lokasi Lokasi bukan untuk zona perumahan Lokasi untuk zona perumahan STOP Proses Perijinan Proses Pembangunan Ijin Lokasi IMB A. Cek Peraturan Zonasi: KDB KLB GSB Ketinggian Bangunan GSB GS Sungai dll B. Cek Kesesuaian Masterplan dengan RTRW/RDTR (sistem jalan dan sistem kota) Pemanfaatan Pengadaan Tanah Konsolidasi Tanah Sertifikat Hak Atas Tanah Sertifikat Kelayakan Fungsi
5 1 2 3 4 5 Rencana Tata Ruang merupakan matra spasial pembangunan, termasuk pembangunan perumahan dan permukiman. Proses perijinan pembangunan perumahan dilakukan dengan mempertimbangkan daya dukung, daya tampung, dan keterkaitan dengan sistem jaringan kota. RDTR dan Peraturan Zonasi merupakan dasar penerbitan izin mendirikan bangunan. Pemanfaatan ruang merupakan tanggung jawab seluruh pihak dan harus dilaksanakan berdasarkan peraturan yang berlaku. Pembentukan Kementerian Agraria dan Tata Ruang diharapkan dapat meingkatkan integrasi antara aspek penataan ruang dan aspek pertanahan dalam rangka mendukung terlaksananya pembangunan.