BAB III PELAKSANAAN PENELITIAN

BAB III PELAKSANAAN PENELITIAN III.1 Persiapan Penelitian Dalam bab ini akan menjelaskan tahapan-tahapan yang dilakukan dalam penelitian tugas akhir yang telah dilakukan. III.1.1 Sumber Data Penelitian Data yang digunakan dalam penelitian ini dibagi menjadi dua tipe data yaitu: 1. Data Spasial a. Peta Administrasi Kecamatan Banjarsari Kota Surakarta tahun 2013 yang diperoleh dari BAPPEDA Kota Surakarta b. Peta Guna Lahan Kecamatan Banjarsari Kota Surakarta tahun 2013 yang diperoleh dari BAPPEDA Kota Surakarta c. Citra Geo Eye dengan perekaman tahun 2013 yang digunakan sebagai acuan updating Peta Guna Lahan d. Sample Peta Zona Nilai Tanah skala 1 : 10.000 Kecamatan Banjarsari Kota Surakarta tahun 2013 dari Kantor Pertanahan Kota Surakarta e. Peta Blok PBB Kecamatan Banjarsari Kota Surakarta tahun 2013 dari Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD) 2. Data Non-Spasial a. Data Harga Transaksi dan Penawarat Tanah Januari 2013 sampai dengan Agustus 2014 dari Kantor Pertanahan Kota Surakarta serta dari hasil survei lapangan tahun 2014 b. Data NJOP tanah Kecamatan Banjarsari Kota Surakarta tahun 2014 dari Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD) III-1

III.1.2 Alat yang Digunakan Dalam Penelitian Peralatan yang digunakan dalam penelitian ini dibagi menjadi 2 (dua) yaitu hardware dan software : 1. Perangkat keras (Hardware) a. GPS Handheld Navigasi, Garmin x86 b. Perangkat komputer yang memiliki spesifikasi sebagai berikut : 1) Merek Laptop : MacBook Pro 2) Sistem Operasi : Microsoft Windows 7 Ultimate 3) Processor : Intel Core (TM) i7-3520m CPU 2.90 GHz 4) RAM : 8.00 GB 5) Hardisk : 350 GB c. Printer Canon MP237 Series dalam pencetakan laporan 2. Perangkat lunak (Software) a. Microsoft Office (Ms. Word, Ms. Visio, Ms. Excel 2010) b. ArcGis 10.0 III-2

III.2 Metodelogi Penelitian III.2.1 Diagram Alir Penelitian Mulai Studi Literatur Pengumpulan Data Data Non-Spasial ; Data Harga Tanah Survey Lapangan Peta Tata Guna Lahan Citra Geo Eye 2013 Peta Administrasi Peta Blok PBB Data NJOP Koreksi Waktu Dan Sumber Transaksi Updating Peta Guna Lahan Nilai Tanah Terkoreksi Buffering Skoring Plotting Overlay Penentuan Batas Imaginer ZNT Editing Batas Imaginer Klasifikasi Nilai Tanah Pembuatan Peta ZNT 2014 Pembuatan Peta ZNT NJOP Analisis PAD Berdasarkan ZNT Analisis PAD berdasarkan NJOP PBB Analisis Peningkatan PAD Pembahasan Selesai Gambar 3.1. Diagram Alir Penelitian III-3

III.3 Pelaksanaan Penelitian III.3.1 Updating Peta Tata Guna Lahan Setelah keseluruhan data yang digunakan untuk penelitian terkumpul pertama kali yang perlu dilakukan adalah updating peta tata guna lahan dari BAPPEDA kota Surakarta dengan citra Geo Eye. Hal tersebut dilakukan karena peta tata guna lahan yang diperoleh dari BAPPEDA kota Surakarta adalah peta tata guna lahan dengan klasifikasi peta skala 1 : 30.000 sedangkan input peta yang diperlukan dalam pelaksanaan penelitian adalah klasifikasi peta skala 1 : 5.000. Proses pelaksanaan updating peta tata guna lahan dilaksanakan di software ArcGIS 10.0 dengan cara sebagai berikut : 1. Menyiapkan layer image Buka software ArcGIS Add Data Pilih Citra Kec_Banjarsari.tif OK. Lakukan hal serupa pada data Adm_Banjarsari.shp Gambar 3.2. Menu Add Data 2. Menambahkan Titik Kontrol Pada Toolbar Georeferencing pilih add control point pilih titik control pada image ( Kec_Banjarsari.tif ) sesuaikan dengan titik control pada basis data ( Adm_Banjarsari.shp ). Penembahan titik kontrol dilakukan di tiga titik dengan cara yang sama untuk menendapatkan nilai RMS error setelah itu save as image baru dengan nama Kec_Banjarsari1.tif III-4

Gambar 3.3. Pemilihan Control Point 3. Digitasi penggunaan lahan Sebelum melakukan digitasi terlebih dahulu buat shapefile baru dengan dengan feature poligon sesuai dengan penggunaan lahan lalu lakukan proses editing. Editor Start editing digit bidang sesuai penggunaan lahan jika telah selesai pilih save edit. Gambar 3.4. Proses Digitasi Updating Land Use III-5

4. Penggabungan data tiap penggunaan lahan Setelah selesai menambahkan luasan penggunaan lahan gabungkan seluruh klasifikasi penggunaan lahan dengan menggunakan fungsi merge dengan cara pilih Data Management Tool pada ArcToolbox pilih General pilih merge, maka akan keluar kotak dialog seperti gambar berikut ; Gambar 3.5. Proses Merge Updating Data Land Use Masukkan input dataset dengan seluruh shapefile data klasifikasi land use, output dataset dengan nama Land Use.shp, pada Field Map diisikan dengan field yang ingin kita gabungkan saja. Gambar 3.6. Hasil Merge Tata Guna Lahan III-6

III.3.2 Buffering Jaringan Jalan Buffer merupakan fungsi yang menghasilkan data spasial baru yang berbentuk poligon atau zona dengan jarak tertentu dari data spasial yang menjadi masukannya. Dalam penelitian ini hasil buffering yang nantinya akan digunakan sebagai salah satu acuan penentuan batas zona diaplikasikan pada jaringan jalan dengan proses sebagai berikut : add data jaringan jalan yang akan di buffer pada ArcToolbox pilih Analisys Tool Proximity Multiple Ring Buffer masukkan input feature jaringan jalan beri nama hasil buffer (Multiple_Buffer.shp) masukkan range buffer 50 m, 100 m, 200 m dan 500 m klik OK (a) Gambar 3.7. (a) Proses Buffering Jaringan Jalan ; (b) Hasil Buffering Jaringan Jalan (b) III.3.3 Skoring Tata Guna Lahan dan Buffering Jalan Skoring merupakan proses pemberian parameter penilaian untuk penyusaian jenis data sesuai kriterian yang diinginkan. Parameter penilaian yang perlu disesuaikan sesuai kriteria yang di inginkan adalah hasil buffer jaringan jalan dan tata guna lahan. Besarnya faktor penyesuaian yang digunakan berdasarkan pada Surat Keputusan Dir.Jen.Pajak No: KEP.533/PJ/2000, dan klasifikasi penyesuaian merujuk pada Surat Edaran Dir.Jen Pajak No: SE-55/PJ6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR. III-7

Tabel 3.1. Skoring Penyesuaian Jarak Lokasi Terhadap Jalan No Jarak Terhadap Jalan (m) Skoring 1 > 50 4 2 50 100 3 3 100 200 2 4 200 < 1 Tabel 3.2. Skoring Penyesuaian Tata Guna Lahan No Penggunaan Lahan Skoring 1 Taman Kota 1 2 Stasiun dan Terminal 1 3 Rumah Sakit 1 4 Perkantoran 1 5 Pendidikan 1 6 Makam 1 7 Lapangan 1 8 Industri 1 9 Lahan Kosong 2 10 Sawah 2 11 Pemukiman 3 12 Perdagangan 4 Untuk mempermudah proses skoring pada ArcGIS dilakukan query data yang dilakuakan dengan cara : 1. Buka atribut table peta Land Use Pilih Select by Attribut masukkan rumus pada SELECT * FROM Land Use WHERE, misal "Ket" = 'Industri' lalu buat field baru dengan Type Short III-8

Gambar 3.8. Proses Penambahan Field Baru 2. Selanjutnya masukkan nilai skoring selected data yang kita inginkan dengan cara klik kanan pada field skoring pilih field calculator pada field skoring masukkan nilai skoring sesuai dengan ketentuan pada Table 3.2 lalu klik OK. Gambar 3.9. Proses Field Calculator III-9

III.3.4 Overlay Hasil Buffering dan Skoring Overlay merupakan fungsi penggabungan beberapa data spasial menjadi satu data spasial. Dalam tahapan ini overlay digunakan untuk menentukan garis besar batas zona yang akan dibuat dengan proses sebagai berikut : 1. Pada ArcToolbox pilih menu Analysis Tool Overlay Union masukkan hasil data buffering dan skoring tata guna lahan beri nama output feature OK Gambar 3.10. Proses dan Hasil Overlay Union III.3.5 Pembuatan Batas ZNT Dalam Pembuatan batas peta ZNT dilakukan proses skoring hasil union tata guna lahan dan buffer jalan dengan cara sebagai berikut : 1. Open attribute table peta union tata guna lahan dan buffer jalan buat field baru dengan nama Goal klik kanan field Goal pilih field calculator kalikan hasil skoring tata guna lahan dan buffer jalan, [skoring] * [skoring_1] OK 2. Setelah Terbentuk hasil union klasifikasikan dengan warna berdasarkan perkalian skoring untuk mempermudah digitasi kemudian digit sesuai warna yang sama. III-10

Gambar 3.11. Hasil Pembuatan Batas ZNT III.3.6 Survey Lapangan Data Harga Tanah Survey lapangan data harga tanah dilakukan guna mengetahui nilai transaksi tanah yang terjadi. Dalam survei ini tidak keseluruhan dari data data transaksi jual beli tanah yang dipakai dalam penelitian. Hanya beberapa sampel yang mewakili nilai tanah dalam zona tertentu saja yang diambil dengan tiap zona minimal 3 data sampel. Sampel yang dimaksud dalam survey dan pemetaan nilai tanah adalah bidang tanah yang terdaftar/tanah adat yang memberikan informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah tersebut pada kurun waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non petanian dan 48 bulan terakhir untuk tanah pertanian. Diupayakan harga transaksi atau penawaran yang dimaksud adalah harga jual-beli. Apabila tidak terdapat harga jualbeli (penawaran dan transaksi) dapat digunakan land rent (harga sewa tanah). Dalam pelaksanaan survei informasi harga transaksi tanah bersumber dari responden dan informan. Responden adalah sumber data utama yang dapat memberikan gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah tersebut. Responden ini adalah : a. Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi (harga transaksi) b. Agen perumahan (harga transaksi/penawaran) c. Pengembang (harga transaksi/penawaran) III-11

d. Notaris, lurah, aparat lainnya yang diyakini sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar. e. Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya (harga penawaran) Sedangkan informan adalah sumber data yang diperlukan untuk memberikan informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah. Teknik pengumpulan data sample harga tanah : 1. Wawancara dengan sampel responden. Wawancara dengan responden dilakukan untuk memperoleh keterangan yang lebih detail terhadap data bidang tanah (spasial dan non spasial) serta informasi harga penawaran atau transaksi bidang tanah. 2. Pencatatan data pasar tanah. Setelah melakukan wawancara dengan responden keseluruhan data yang didapat dicatat dan di dokumentasikan. Lahan Kosong Perumahan Ruko Sumber Kadipiro Gilingan Rp 1.099.404.000 L = 610.78 m Rp 420.040.000 L = 420.04 m Rp 3.152.580.000 L = 1050.86 m X = 478,112.571 Y = 9,165,651.654 X = 479,616.218 Y = 9,166,429.743 X = 479,973.751 Y = 9,165,023.982 Gambar 3.12. Sampel Pencatatan Hasil Survei Harga Tanah 3. Rekapitulasi data. Rekapitulasi data survey harga tanah dilakukan untuk mempermudah pengklasifikasian dan perhitungan NIR guna menentukan nilai zona nilai tanah yang akan dibuat. III-12

No TGL SURVEY Tabel 3.3. Contoh Rekapitulasi Data Harga Tanah KELURAHAN KECAMATAN KOTA X Y STA TUS JENIS DATA TGL TRANSAKSI HARGA TANAH 212 28 Juni 2014 Mangkubumen Banjarsari Surakarta 479332.821 9164705.162 HM Penawaran 1/12/2014 6944990000 1068.46 214 28 Juni 2014 Mangkubumen Banjarsari Surakarta 479293.808 9164500.862 HM Transaksi 1/16/2014 1692480000 282.08 216 28 Juni 2014 Mangkubumen Banjarsari Surakarta 479624.234 9164552.159 HM Transaksi 1/20/2014 566085000 87.09 218 28 Juni 2014 Mangkubumen Banjarsari Surakarta 478970.69 9164432.834 HM Penawaran 1/24/2014 5332020000 888.67 76 28 Juni 2014 Manahan Banjarsari Surakarta 478997.423 9164676.653 HM Penawaran 1/24/2014 5803125000 773.75 LUAS TANAH III.3.7 Koreksi Data Harga Tanah Data non spasial pada pembuatan Peta ZNT berupa hasil survei harga tanah pada lokasi sampel. Data ini kemudian dihitung ulang agar didapat hasil akhir berupa nilai tanah per m 2. Penghitungan nilai tanah dilaksanakan dengan mengoreksi data hasil survei lapangan dengan unsur-unsur penyesuaian yang ditetapkan, sehingga didapat nilai tanah terkoreksi dalam satuan rupiah/m 2. Besarnya persentase penyesuaian ditentukan dengan memperhatikan karakteristik daerah penelitian sesuai dengan kondisi sosial ekonomi daerah. Koreksi data harga tanah yang diberikan untuk mendapatkan penyesuaian harga tanah baik berdasarkan jenis datanya maupun berdasarkan waktu transaksinya diolah menggunakan software. Software yang digunakan untuk penghitungan ini adalah Software Microsoft Excel 2010. Urutan langkah perhitungan nilai tanah dijelaskan pada rumusan berikut : 1. Penyesuaian Status Hak HM : 0 % Non Sertifikat : 10 30 % HGB/HGU : 2 10 % Dengan arah penyesuaian positif (+) Beruhubung keseluruhan data merupakan data dengan status kepemilikan tanah HM maka besarnya koreksi adalah 0%. III-13

2. Koreksi Data Transaksi Koreksi jenis data lapangan yang diberikan pada data hasil survey lapangan, berupa : a. Data transaksi : koreksi = 0% b. Data penawaran : koreksi = - 10% Perhitungan data koreksi pada Ms. Excel dilakukan dengan cara memasukkan rumus if function pada kolom Harga Terkoreksi. Rumus yang dimasukkan adalah =IF(I2="Penawaran",0.9*K2,IF(I2="Transaksi",K2,"salah entry")) dimana kolom K merupakan kolom harga tanah hasil survey dan I adalah kolom harga tanah terkoreksi. Gambar 3.13. Perhitungan Harga Tanah Berdasarkan Koreksi Jenis Data 3. Koreksi Waktu Transaksi Koreksi waktu transaksi dilakukan atas pertimbangan terjadinya inflasi harga tanah tiap waktunya. Data inflasi 10% per tahun dijadikan patokan koreksi per 1 Agustus (waktu penilaian). Unsur pengoreksi inflasi adalah rentang waktu transaksi atau pengambilan data penawaran. Rumus umum koreksi adalah sebagai berikut : Koreksi waktu = (n-m)/365 x 10% III-14

Maka dalam Ms. Excel rumus yang dimasukkan dalam kolom koreksi waktu transaksi (%) adalah =+(DATE(2014,8,1)-J2)/365*10% dimana 2014,8,1 merupakan waktu penilaian dan J adalah kolom waktu transaksi. Contoh : Tanggal transaksi 28 Mei 2013, waktu penilaian adalah 1 Agustus 2014. Maka besarnya koreksi waktu adalah : Koreksi Waktu = = 11.78% Gambar 3.14. Perhitungan Koreksi Penyesuaian Waktu Setelah didapat besarnya persentase koreksi waktu transaksi dihitung penyesuaian harga tanah berdasarkan penyesuaian waktu dengan mengurangkan harga tanah hasil penyesuaian jenis data dengan perkalian persentase penyesuaian waktu dikalikan harga tanah hasil penyesuaian. Maka dalam Ms. Excel rumus yang dimasukkan dalam kolom penyesuaian waktu adalah =M2+(N2*M2) dimana kolom M adalah Harga tanah berdasarkan penyesuaian jenis data dan kolom U adalah persentase koreksi waktu. Contoh : Harga Tanah adalah Rp 825.180.000, persentase koreksi waktu adalah 11.78%. Maka besarnya Harga tanah Terkoreksi adalah : III-15

Harga Tanah Terkoreksi = Rp 825.180.000 + ( Rp 825.180.000 x 11.78%) = Rp 922.392.986 Gambar 3.15. Perhitungan Harga Terkoreksi 4. Harga Tanah per Meter Persegi Setelah mendapatkan harga tanah terkoreksi dapat dihitung nilai tanah per meter persegi dengan membagi nilai harga tanah terkoreksi dengan luas tanah pada saat transaksi. Maka dalam Ms. Excel rumus yang dimasukkan dalam kolom Harga Tanah per Meter : =O2/L2 dimana kolom O adalah Harga tanah terkoreksi dan L adalah kolom luas tanah. Contoh : Harga Tanah Terkoreksi adalah Rp 922.392.986, luas tanah 242.7 m 2. Maka besarnya Harga pada saat penilaian adalah : Harga Tanah per M 2 = = Rp 3.800.548 / m 2 III-16

Gambar 3.16. Perhitungan Harga Tanah tiap M 2 III.3.8 Plotting data Harga Tanah Plotting data harga tanah adalah kegiatan memasukkan data harga tanah dari Ms.Excel ke Software ArcGIS 10.0 untuk pengolahan peta lebih lanjut. Adapun tahapan yang telah dilakukan dalam proses ini : 1. Siapkan data harga tanah yang akan dipindahkan ke software ArcGIS 10.0 dalam format.xls dan pastikan koordinat yang tercatat dalam format Excel tersebut dalam referensi sistem koordinat UTM. 2. Pada software ArcGIS 10.0 pilih file Add Data Add XY Data Gambar 3.17. Add Data dari Ms. Excel III-17

3. Pilih table yang akan di masukkan Masukkan kolom XY pilih sistem referensi koordinat yang dikehendaki dengan cara klik edit select projection coordinat system UTM WGS 84 Southern Hemisphere pilih WGS 1984 UTM Zone 49S.prj Add OK Gambar 3.18. Input Kolom Koordinat dan Sistem Koordinat Gambar 3.19. Sebaran Titik Harga Tanah III-18

4. Simpan sebaran titik dalam format.shp yang dapat dilakukan dengan cara klik kanan layer sebaran titik yang baru saja dimasukkan Data Export Data Gambar 3.20. Proses Export ke Shapefile Setelah muncul kotak dialog Export Data beri nama shapefile yang akan dibentuk pada output feature class OK Gambar 3.21. Proses Penamaan file Export Data III-19

III.3.9 Editing Batas ZNT Editing batas dimaksudkan untuk merapikan batas zona yang sebelumnya terbentuk yang disesuaikan dengan perkiraan harga yang relatif sama. Proses editing ini hampir sama dengan proses pembentukan batas. Gambar 3.22. Hasil Editing Batas III.3.10 Menghitung NIR (Nilai Indikasi Rata-Rata) Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) adalah nilai pasar wajar rerata yang dapat mewakili nilai tanah di dalam suatu ZNT. Penyesuaian nilai tanah untuk menentukan NIR, untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu atau tidak ada data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain terdekat, dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan luas bidang tanah. Setelah didapat nilai NIR dihitung besarnya standar deviasi nilai tanah tiap zona dan persentase standar deviasi yang dapat diterima kurang dari 30%. Persentase Standar Deviasi (%) = Contoh perhitungan persentase standar deviasi : Pada zona 20 diketahui nilai standar deviasi sebesar Rp 234.661,2 dan Nilai Indikasi Rata rata (NIR) sebesar Rp 2.285.819, maka : Persentase Standar Deviasi (%) = = 10.27% III-20

Tabel 3.4. Contoh Perhitungan NIR dan Besar Standar Deviasi NO ZONA NILAI TANAH RERATA NILAI TANAH PEMBULATAN STANDAR DEVIASI (Rp) STANDAR DEVIASI (%) Rp. 937,233 5 20 25 Rp. 1,414,726 Rp. 1,214,726 Rp. 2,244,625 Rp. 2,182,274 Rp. 2,151,099 Rp. 2,151,099 Rp. 2,700,000 Rp. 2,671,978 Rp. 2,635,989 Rp. 2,600,000 Rp. 2,640,477 Rp. 2,644,964 Rp. 2,635,989 Rp. 1,188,895 Rp. 1,189,000 Rp. 239,792 20.17% Rp. 2,285,819 Rp. 2,286,000 Rp. 234,661 10.27% Rp. 2,638,233 Rp. 2,639,000 Rp. 23,069 0.87% III.3.11 Plotting Nilai Zona Tanah NIR Plotting Nilai Zona Tanah NIR merupakan kegiatan memasukkan nihai harga tanah berdasarkan NIR kedalam peta sesuai dengan batas yang telah dibuat. Proses entry data tersebut dilakukan dengan cara : 1. Open attribute table Peta Blok PBB yang tambahkan field baru dengan memilih menu add field, buat field dengan nama Harga_Zona type field Long Integer dan Precision 9 OK 2. Pada Toolbar Tools pilih Selection Select by Polygon Ikuti batas zona seperti saat mendigit III-21

Gambar 3.23. Proses dan Hasil Selection 3. Input NIR kesetiap bidang hasil selection dengan cara Open attribute table Show selected record klik kanan pada kolom Harga_Zona Field Calculator ketikkan nilai NIR OK Gambar 3.24. Proses Input Nilai Zona Tanah NIR III-22

III.3.12 Plotting Nilai Zona Tanah NJOP Plotting Nilai Zona Tanah NJOP merupakan kegiatan memasukkan nihai harga tanah berdasarkan NJOP kedalam peta sesuai dengan NJOP jalan yang telah ditentukan oleh dinas DPPKA Kota Surakarta. Dalam proses input data ini tidak memperhatika batas zona yang sebelumnya telah dibuat, berbeda dengan proses input nilai berdasarkan NIR. Proses entry data tersebut dilakukan dengan cara : 1. Buka Peta Blok PBB dan Peta Administrasi pada Software ArcGIS Open attribute table tambahkan field baru dengan memilih menu add field, buat field dengan nama NJOP type field Long Integer dan Precision 9 OK 2. Masukan data NJOP batas bidang yang sudah diketahui dari DPPKA Kota Surakarta dengan menyesuaikan NOP (Nomor Objek Pajak) yang telah diketahui. 3. Aktifkan label nama jalan pada Peta Administrasi dengan cara klik kanan layer jalan Pilih Label Feature Gambar 3.25. Proses Labeling Nama Jalan 4. Pilih bidang yang menghadap jalan dengan cara pilih Selection pada Toolbar Tools Select by Rectangle Pilih bidang yang menghadap ke jalan. Untuk jalan yang memiliki NJOP lebih dari satu nilai, batas NJOP bisa disesuaikan dengan data bidang yang sudah diberi NJOP. III-23

Gambar 3.26. Proses Selection Bidang Tanah 5. Input NJOP Jalan kesetiap bidang hasil selection dengan cara Open attribute table Show selected record klik kanan pada kolom NJOP Field Calculator ketikkan nilai NJOP OK Gambar 3.27. Proses Input Nilai Zona Tanah NJOP III-24