BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perkembangan properti komersil di daerah Jakarta yang cukup menjanjikan, menjadikan investasi di bidang properti komersial merupakan salah satu alternatif jenis investasi yang selalu dilirik oleh pihak investor. Dalam berinvestasi di bidang properti, tanah/lahan menjadi hal yang penting untuk dipertimbangkan. Terlepas dari bisnis intinya, semua Badan Usaha Milik Negara (BUMN) memiliki aset properti berupa tanah dan bangunan yang jika dinilai cukup signifikan untuk menambah modal perusahaan. Namun banyak aset properti tersebut yang belum dioptimalkan dengan semestinya. Bahkan, sebagian di antara aset properti ada yang terlantarkan, misalnya seperti lahan yang terlantar. Aset seperti ini tentu saja hanya membebani keuangan perusahaan, karena perusahaan BUMN yang memiliki lahan terlantar itu tetap wajib membayar pajak bumi dan bangunan (PBB). Untuk mengatasi hal itu, sebagian BUMN ada yang sudah mampu mengelola aset properti itu secara produktif sehingga menjadi profit center. Sebagian BUMN lagi ada yang membentuk divisi yang menangani secara khusus aset-aset propertinya. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Pasal 27 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, bentuk-bentuk pemanfaatan barang milik daerah oleh pihak lain yang diatur adalah berupa sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna, dan 1
kerjasama penyediaan infrastruktur. Pengertian tentang bentuk-bentuk kerjasama berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 Pasal 1 adalah sebagai berikut. 1. Sewa adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai. 2. Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan barang antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah atau antar pemerintah daerah dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka waktu tersebut berakhir diserahkan kembali kepada pengelola barang. 3. Kerjasama pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajak/pendapatan daerah dan sumber pembiayaan lainnya. 4. Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. 5. Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk 2
didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati. 6. Kerjasama penyediaan infrastruktur adalah kerjasama antara pemerintah dan badan usaha untuk kegiatan penyediaan infrastruktur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Kesepakatan yang dilakukan oleh PT Y dengan pihak ketiga ini dilakukan tanpa mengganggu bisnis utama PT X di bidang agro industri. Dengan terjalinnya kerjasama tersebut dimaksudkan agar aset milik PT X dapat memberikan pendapatan (income) yang optimal. Aset milik PT X ini diberdayakan dalam bentuk pembangunan gedung kantor yang sesuai dengan peruntukan pada lokasi tersebut. Salah satu strategi pengembangan gedung kantor sewa dalam rangka pemanfaatan dan untuk mengoptimalisasikan aset tersebut yaitu melakukan perjanjian/kerjasama pemanfaatan lahan dengan PT Y. Penelitian ini memfokuskan pada pemanfaatan lahan milik PT. X yang belum di optimalkan dengan semestinya. PT Y disini sebagai pengembang berperan untuk menyediakan jasa pembangunan berupa gedung kantor sewa. Pemanfaatan aset ini dilakukan antara PT Y sebagai pengembang gedung kantor di lahan PT X sebagai pemilik lahan. Sesuai dengan perjanjian yang telah dibuat, dimana kerjasama berlangsung selama dua puluh lima tahun terhitumg sejak awal pembangunan. Dimana bentuk kerjasama ini ialah Build Operate and Transfer (BOT), investasi PT X adalah nilai tanah, dan aliran kas ke PT X dapat berupa bagi hasil operasi gedung dan nilai gedung setelah dua puluh lima tahun dari PT Y yang mengoperasikan dan menyerahkan gedung tersebut, ditambah eksternalitas 3
nilai tanah di akhir tahun ke dua puluh lima setelah adanya gedung dan perubahan lingkungan sekitarnya. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai studi kelayakan sudah banyak dilakukan terutama studi kelayakan proyek yang berkaitan dengan suatu investasi baru. Hasil penelitian-penelitian sebelumnya adalah sebagai berikut. 1. Abdelmajeed dan Aboul-Nasr (2013) melakukan studi kelayakan komersialisasi kultur jaringan dari pisang di Mesir. Hasil pada penelitian ini adalah Net Present Benefit sebesar $35.794, Benefit/Cost Ratio sebesar 154,7 persen, dan IRR 10,2 persen pada tingkat diskonto 8 persen. 2. Gabrys (2013) membuat makalah yang menyajikan pilihan aspek aplikasi praktisi studi kelayakan dalam evaluasi proyek investasi untuk implementasi perhitungan kelayakan berdasarkan struktur pembiayaan proyek. Studi kelayakan adalah analisis atas dasar yang pemilik membuat keputusan apakah akan melaksanakan atau meninggalkan suatu proyek tertentu. 3. Zulkarnain (2007) melakukan studi kelayakan pemanfaatan terbaik tanah dan bangunan mess Pemda Kabupaten Tanggamus sehingga dapat meningkatkan pendapatan bagi Pemerintah Kabupaten Tanggamus. Dengan membuat 2 alternatif pengembangan yaitu investasi hotel dan investasi kamar kos. Alat analisis yang digunakan adalah Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Payback Period. Hasil pada penelitian ini menunjukkan pengembangan hotel lebih menguntungkan dibandingkan kamar kos. 4
4. Hendra (2013) melakukan studi kelayakan investasi pembangunan Rumah Sakit Sehat Bahagia Pekanbaru. Hasil pada penelitian ini adalah Net Present Value sebesar Rp211.601.679.237, Payback Period selama 8 tahun 8 bulan, dan Internal Rate of Return sebesar 18 persen pada tingkat diskonto 10,75 persen. 5. Rully (2010) melakukan analisis kerjasama pemanfaatan aset milik pemerintah Provinsi DIY dalam bentuk sewa. Dengan hasil penelitian ini dengan asumsi bahwa pengelola tempat penitipan kendaraan bermotor terpisah dengan pengelola mall, dari pendapatan yang diterima oleh pengelola tempat penitipan kendaraan bermotor, penetapan sewa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak adalah terlalu mahal. 1.3 Rumusan Masalah Masih banyaknya aset milik negara/daerah yang terlantarkan, maka perlu dilakukanya sebuah penelitian agar aset tersebut dapat teroptimalkan dengan semestinya dan menjadikan sebagai pendapatan tambahan. Pada penelitian ini penulis akan memberikan deskripsi analisa mengenai kerjasama BOT dalam mengoptimalkan aset milik PT X. 1.4 Pertanyaan Penelitian Beberapa pertanyaan yang mendukung penelitian dari analisis kelayakan pembangunan gedung kantor di Jakarta adalah sebagai berikut. 1. Bagaimana kelayakan investasi dari PT X? 2. Bagaimana kelayakan investasi dari PT Y? 5
1.5 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Mengetahui kelayakan investasi dari PT X. 2. Mengetahui kelayakan investasi dari PT Y. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Bagi PT X, sebagai dasar pertimbangan mengambil keputusan kerjasama. 2. Bagi akademis, sebagai bahan refrensi pada penelitian selanjutnya. 1.7 Sistematika Penulisan Agar pembahasan dan penarikan kesimpulan dapat dilakukan lebih terarah, maka sistematika penulisan disusun sebagai berikut. Bab I Pendahuluan membahas latar belakang penelitian, manfaat dan tujuan, serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori memuat tinjauan pustaka dari sumber-sumber informasi yang relevan. Bab III Metode Penelitian menjelaskan mengenai strategi penelitian dengan memuat tahap penelitian, penyelesaian masalah, dan pengujian teori untuk mengidentifikasi temuan baru berdasarkan data penelitian sebelumnya. Bab IV Analisis menjelaskan gambaran umum mengenai objek penelitian dan deskripsi penelitian, yang disajikan secara sistematis serta mendeskripsikan data. Bab V Simpulan dan Saran menyajikan simpulan penelitian sesuai dengan rumusan dan pertanyaan penelitian. 6