PEMBAHASAN RESPONSI UAS HUKUM AGRARIA SEMESTER GENAP TAHUN 2016 Oleh: Ghaida Mastura FHUI 2012 Disampaikan pada Tentir UAS Hukum Agraria Senin, 30 Mei 2016 Daftar Peraturan Perundang-undangan Terkait 1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria 2. UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya 3. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan 4. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 5. UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum 6. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun 7. PP No. 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, HP atas Tanah Negara 8. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 9. Peraturan Menteri Negara Agraria No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan HPL 10. Peraturan Menteri Negara Agraria No. 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi 11. Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu I. Penerapan Peraturan dan Teori PT SUMARECON adalah pengembang yang membangun perumahan mewah di wilayah Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan, di atas tanah seluas 10 hektar. Untuk membiayai pembangunan perumahan tersebut, PT SUMARECON mendapat kredit konstruksi dari beberapa bank, yaitu Bank Niaga, Bank Central Asia, dan Bank Mega. Selanjutnya berkaitan dengan rencana PT SUMARECON tersebut ditemukan banyak permasalahan. Saudara diminta untuk membantu PT. SUMARECON dalam memecahkan persoalan yang dihadapi dengan menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut ini:
1. a. Izin apa yang harus diperoleh PT SUMARECON sebelum melakukan perolehan tanah di lokasi tersebut? Berapa lama jangka waktu izin tersebut? Apa dasar hukumnya? Izin Lokasi. Jangka waktu 3 tahun. Pasal 5 ayat (1) PMNA 5/2015. b. Siapakah yang berwenang menerbitkan izin tersebut? Berikan dasar hukumnya! Walikota Tangerang Selatan. Pasal 9 ayat (3) PMNA 5/2015. Lokasi tanah yang akan diberikan izin lokasi Yang berwenang menerbitkan SK Pemberian Izin Lokasi Pasal dalam PMNA 5/2015 Dalam wilayah selain DKI Jakarta Bupati/Walikota Pasal 9 ayat (3) Dalam wilayah DKI Jakarta Gubernur Pasal 9 ayat (3) Lintas Kab/Kota dalam 1 Provinsi Gubernur Pasal 9 ayat (4) Lintas Provinsi Menteri/Kepala BPN Pasal 9 ayat (5) 2. a. Di lokasi proyek perumahan yang akan dibangun tersebut, ternyata terdiri dari banyak bidang tanah dengan status sebagai berikut: 1. Tanah Milik Bank Mandiri seluas 2 hektar dengan tanda bukti Sertipikat HGB 2. Tanah Negara seluas 4 hektar 3. Hak Milik kepunyaan Haji Jaro seluas 4 hektar Jelaskan dengan singkat prosedur secara lengkap yang harus ditempuh terhadap masingmasing bidang tanah tersebut agar PT SUMARECON dapat menguasai tanah tersebut. 1. Tanah HGB Bank Mandiri 2 Ha Prosedurnya: Pemindahan Hak 1 PT SUMARECON meminta Bank Mandiri melakukan pemindahan hak dengan cara jual beli 2 yang dilakukan di hadapan PPAT 3. PPAT membuat AJB 4 kemudian mendaftarkannya kepada Kantor Pertanahan Tangerang Selatan 5. Setelah itu Kantor 1 Sebab jenis hak atas tanah yang dimiliki Bank Mandiri sama dengan jenis hak atas tanah yang diperlukan PT SUMARECON untuk usahanya yaitu HGB. Selain itu, PT SUMARECON selaku calon penerima hak termasuk subjek HGB sehingga dapat langsung melakukan jual beli. 2 Bentuk-bentuk Pemindahan Hak: Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, atau Hibah Wasiat. Dalam kasus ini yang possible dilakukan adalah jual beli. 3 Pejabat Pembuat Akta Tanah. 4 Akta Jual Beli. 5 Dasar hukum Kantor Pertanahan yang berwenang melakukan pendaftaran tanah: Pasal 37 ayat (1) jo. Pasal 12 ayat (1) jo. Pasal 1 angka 23 PP 24/1997.
Pertanahan menerbitkan Sertipikat HGB yang sudah balik nama atas nama PT SUMARECON. 6 2. Tanah Negara 4 Ha Prosedurnya: Permohonan dan Pemberian Hak PT SUMARECON memohonkan HGB atas tanah tsb kepada Kepala Kanwil BPN Provinsi Banten. Kepala Kanwil memberi keputusan pemberian HGB. Lalu Pemberian HGB tsb didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan yang kemudian menerbitkan Sertipikat HGB atas nama PT SUMARECON. 7 3. Tanah HM Haji Jaro 4 Ha Prosedurnya: Pelepasan Hak & Permohonan dan Pemberian Hak PT SUMARECON bernegosiasi dengan Haji Jaro meminta beliau melepaskan Hak Miliknya dengan memberikan kompensasi. Setelah sepakat maka tanah tsb menjadi Tanah Negara. Kemudian PT SUMARECON memohonkan HGB atas tanah tsb kepada Kepala Kanwil BPN Provinsi Banten. Kepala Kanwil memberi keputusan pemberian HGB. Lalu Pemberian HGB tsb didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan yang kemudian menerbitkan Sertipikat HGB atas nama PT SUMARECON. Pemberian HGB untuk Badan Hukum dalam Perka BPN 2/2013 Kepala Kantor Pertanahan (Kab/Kota) 20.000 m 2 Pasal 4 huruf b Kepala Kanwil BPN (Prov) > 20.000 sampai 150.000 m 2 Pasal 9 huruf b Kepala BPN > 150.000 m 2 Pasal 13 v 1 Hektar = 10.000 m 2 6 Pada poin ini, regulasi yang menjadi acuan adalah PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, bukan PerkaBPN 2/2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah seperti pada dua poin selanjutnya. Berdasarkan Pasal 1 angka 4 PerkaBPN 2/2013 disebutkan Pemberian Hak atas Tanah adalah penetapan Pemerintah yang memberikan suatu Hak atas Tanah Negara, termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak, serta pemberian hak di atas HPL. Sedangkan dalam poin ini, PT SUMARECON memperoleh tanah HGB langsung dari tanah HGB milik Bank Mandiri, bukan Tanah Negara. Sehingga meskipun dilihat dari luasnya yang 2 Ha kebetulan termasuk kewenangan Kantor Pertanahan, PT SUMARECON yang diwakili PPAT pergi ke Kantor Pertanahan bukan untuk memohon diberikan HGB, melainkan mendaftarkan AJB atas tanah HGB yang sudah ia peroleh melalui Jual Beli dengan Bank Mandiri untuk membuat Sertipikat Balik Nama. 7 Setiap keputusan pemberian HGB oleh pejabat berwenang harus selalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Sebab HGB atas Tanah Negara baru terjadi sejak didaftar dan sebagai tanda bukti pemegang HGB diberikan Sertipikat. Pasal 23 Bagian Terjadinya Hak Guna Bangunan PP 40/1996.
b. Apabila Haji Jaro dan Bank Mandiri menolak untuk menyerahkan tanahnya kepada PT SUMARECON, apakah dapat dilakukan pencabutan hak? Jelaskan jawaban Anda disertai dengan dasar hukumnya! Tidak dapat. Sebab berdasarkan Pasal 18 UUPA, pencabutan hak dilakukan bila tanah diperuntukkan bagi kepentingan umum. Sedangkan dalam hal ini, PT Sumarecon akan membangun perumahan yang tidak termasuk kualifikasi kepentingan umum sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 UU 2/2012. Oleh karena itu, pencabutan hak tidak dapat dilakukan. 3. a. Hak atas tanah apa yang paling tepat untuk keperluan PT SUMARECON tersebut dan berapa lama jangka waktunya? Berikan dasar hukumnya! HGB. Jangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun. Pasal 25 ayat (1) PP 40/1996. b. Siapa yang berwenang memberikan hak atas tanah sesuai luas tanahnya (10 hektar) dalam kasus di atas? Apa dasar hukumnya? Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi Banten. Pasal 9 huruf b PerkaBPN 2/2013. c. Sebutkan tanda bukti hak atas tanah tersebut? Dan sebutkan bagian-bagian dari tanda bukti hak tersebut? Sertipikat. Bagian-bagiannya: Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur. d. Apakah fungsi pendaftaran tanah dalam rangka permohonan hak? 1. Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak 2. Untuk keperluan pembuktian 4. Sindikasi Bank Niaga, Bank Central Asia, dan Bank Mega meminta jaminan berupa pembebanan Hak Tanggungan (HT). a. Apa yang dimaksud dengan syarat spesialitas? Dan apa hubungan antara syarat spesialitas dengan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)? Asas spesialitas adalah asas yang menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang ditentukan secara spesifik. Data tanah yang spesifik tersebut wajib dicantumkan sebagai syarat sahnya APHT, yang meliputi: 8 8 Pasal 11 ayat (1) UUHT.
- Nama dan identitas pemberi dan penerima HT - Domisili para pihak - Penunjukan utang-utang yang dijamin - Nilai tanggungan - Uraian tentang objek HT b. Apa yang harus dilakukan oleh PT SUMARECON agar bangunan yang sedang dibangun juga dibebani dengan HT? Berikan dasar hukumnya! Dinyatakan secara tegas dalam APHT bahwa yang dibebankan HT adalah hak atas tanah, serta bangunan yang telah ada maupun yang akan ada di atas tanah HGB. Pasal 4 ayat (4) UUHT. c. Apakah HT itu sudah lahir pada saat penandatanganan APHT dihadapan PPAT? Syarat apalagi yang harus dipenuhi agar Bank Niaga, Bank Central Asia, dan Bank Mega tersebut menjadi kreditur preferen? Belum. Harus memenuhi Syarat Publisitas melalui Pendaftaran HT pada Kantor Pertanahan. Setelah di-ttd, paling lambat 7 hari kerja PPAT mendaftarkan APHT kepada Kantor Pertanahan Tangerang Selatan. Kemudian Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah HT dan menerbitkan Sertipikat HT. 9 d. Apa tanda bukti lahirnya HT? Sertipikat HT. 10 e. Secara yuridis, bilamana HT lahir apabila berkas pendaftaran HT diterima secara lengkap oleh Kantor Pertanahan tanggal 28 Mei 2009? Tanggal 4 Juni 2009. Namun apabila hari ke-7 itu adalah hari libur, maka HT lahir pada hari kerja berikutnya. 11 f. Apabila tanah yang dijadikan obyek HT berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang lagi, bagaimana status HT yang membebaninya? HT menjadi hapus. 12 II. Pengetahuan Teoritis 9 Pasal 13-14 UUHT 10 Pasal 14 ayat (1) UUHT. 11 HT lahir pada tanggal yang dicantumkan pada Buku HT yaitu hari ke-7 setelah berkas pendaftaran diterima secara lengkap. Namun apabila hari ke-7 itu adalah hari libur, maka Buku HT diberi tanggal hari kerja berikutnya. Pasal 13 ayat (4)-(5) UUHT. 12 Pasal 18 ayat (1) UUHT.
1. a. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun? HMSRS adalah kepemilikan atas sarusun yang bersifat perseorangan dan terpisah dengan kepemilikan bersama, yang dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). 13 b. Jelaskan mana yang dimiliki secara perorangan dan mana yang dimiliki secara bersama! Kepemilikan Perorangan: satuan rumah susun. Kepemilikan Bersama: bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. c. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah apa saja? - Hak Milik; - HGB atau HP di atas Tanah Negara; - HGB atau HP di atas HPL. 14 d. Ada lembaga baru dalam UU Rumah Susun yang memungkinkan penjualan satuan rumah susun dengan menggunakan Kredit Pemilikan Satuan Rumah Susun, walaupun Rumah Susun itu sendiri sedang dijaminkan untuk kredit konstruksi. Apa nama lembaga tersebut? Roya Parsial. 15 2. Jelaskan pengertian berkaitan dengan pendaftaran tanah: a. Pendaftaran tanah sebagai rechts kadaster Yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan menjamin kepastian hukum atau kepastian hak. 16 Rechts Kadaster Pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak. Tujuan pendaftaran tanah yang dianut Indonesia: Gabungan rechts & fiscal cadaster (Pasal 3 PP 24/1997). Fiscaal Kadaster Pendaftaran tanah untuk memungut pajak tanah. b. Uraikan dengan singkat perbedaan pendaftaran tanah secara sporadik dan pendaftaran tanah secara sistematik ditinjau dari pihak yang melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah! 13 Diktat halaman 150. 14 Pasal 17 UURS. 15 Roya Parsialà Penghapusan Hak Tanggungan sebagian; berlaku bila diperjanjikan terlebih dahulu dalam APHT. Misalnya ada Rumah Susun yang terdiri atas 50 sarusun dan masing-masing sarusun dibebani Hak Tanggungan. Ketika 1 sarusun dilunasi pembayarannya, dengan adanya Roya Parsial maka Hak Tanggungan yang membebani sarusun tsb akan hapus Hak Tanggungan hanya membebani sisa 49 sarusun yang belum dilunasi. 16 Diktat halaman 114.
Pendaftaran Tanah Sporadik: dilakukan oleh pemilik tanah secara perseorangan atau bersama-sama. 17 Pendaftaran Tanah Sistematik: dilakukan oleh pemerintah secara serentak. 18 3. Apakah sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh negara kita? Sertakan dasar hukumnya! Sistem Pendaftaran Hak. Pasal 19 UUPA. 4. a. Apakah sistem publikasi yang diterapkan di negara kita menurut PP No. 24/1997? Sistem Negatif tendensi Positif. 19 Perbedaan Sistem Pendaftaran/Publikasi Negatif dan Positif Sistem Negatif Pejabat pelaksana pasif, mencari kebenaran formil: menerima begitu saja ketika berkasberkas sudah lengkap. Bila terjadi kekeliruan, atas putusan hakim keterangan dalam Sertipikat dapat diubah oleh Kantor Pertanahan. à Orang yang sebenarnya berhak tetap terlindungi. Pendaftaran tidak membuat seseorang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi pemegang hak yang baru. Berlaku asas nemo plus juris: orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia punyai. Sistem Positif Pejabat pelaksana aktif, mencari kebenaran materil: meneliti dengan cermat ke lapangan dan melihat apakah sesuai dengan berkas. Bila terjadi kekeliruan, keterangan dalam Sertipikat tidak dapat diubah. à Orang yang sebenarnya berhak bisa kehilangan hak. Pendaftaran membuat seseorang yang namanya terdaftar, mempunyai hak yang mutlak dan tidak dapat diganggu gugat, walau kemudian terbukti bahwa ia tidak berhak menjadi pemegang hak. Indonesia menganut Sistem Negatif Tendensi Positif. Artinya, jika setelah didaftarkan terdapat kekeliruan pada Sertipikat tanah dan ada orang yang menggugat, keterangan dalam Sertipikat masih bisa berubah (negatif). Namun, Kantor Pertanahan selaku pejabat pelaksana bersikap aktif dan meneliti dengan cermat 17 Pasal 1 angka 11 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah; diktat halaman 117. 18 Pasal 1 angka 10 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah; diktat halaman 117. 19 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Ed. Rev., Cet. 10, (Jakarta: Djambatan, 2005), hlm. 477.
dalam memeriksa berkas. Dan setelah 5 tahun Sertipikat diterbitkan, maka telah memberikan perlindungan yang mutlak terhadap nama pemilik yang tercantum dalam Sertipikat dan tidak dapat diganggu gugat (tendensi positif). b. Apa nama lembaga baru yang diterapkan dalam PP No. 24/1997 untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi yang dianut oleh negara kita? Rechtsverwerking. 20 c. Bilamana suatu sertipikat yang merupakan surat tanda bukti hak berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat? Setelah 5 tahun. 21 20 Rechtsverwerking à Jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian ada orang lain yang mengerjakan tanah tsb dengan itikad baik, maka hilanglah hak untuk menuntut kembali tanah tsb. Terdapat dalam Pasal 27, 34, 40 UUPA mengenai berakhirnya hak atas tanah akibat penelantaran tanah. Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 menegaskan bahwa tanah yang sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tsb dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka setelah 5 tahun sejak sertipikat itu terbit bagi pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat menggugat. 21 Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997.