Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 18 (PPPI 18) Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Komentar atas draf ini dapat diberikan sampai dengan tanggal 10 Desember 2012 dan dapat disampaikan langsung ke KPSPI-MAPPI melalui mappi@cbn.net.id Exposure draft KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI INDONESIA (MAPPI)
Pertanyaan untuk Responden Pemenuhan dalam penyempurnaan Pedoman Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI) akan memenuhi harapan bila seluruh pihak yang berkepentingan dapat memberikan masukan dan pendapatnya secara langsung. Untuk itu, Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) mengundang segenap pemangku kepentingan terkait penyempurnaan PPPI tentang Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Jawaban atas pertanyaan yang telah disusun sebagaimana uraian di bawah berikut ini, dapat diberikan komentar dengan jawaban yang disusun berurutan menggunakan nomor masing-masing pertanyaan. Seluruh tanggapan dan komentar dapat disampaikan kepada kami dengan menyebutkan identitas atau nama instansinya dan dapat dikirim ke KPSPI- MAPPI melalui fax (021) 7949081 atau diemail langsung ke mappi@cbn.net.id, selambat-lambatnya tanggal 10 Desember 2012 Pertanyaan : 1) Apakah anda setuju perlu ada Pedoman Penilaian yang mengatur Penilaian dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum? Bila anda tidak setuju berikan alasannya. 2) PPPI-18 tentang Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum diperuntukan untuk mengantisipasi atas adanya UU No. 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Oleh karena itu, cakupun pedoman yang disusun dikhususkan untuk kepentingan : a. ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. b. ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada). Apakah anda setuju terhadap cakupun kepentingan di atas? Bila tidak berikan alasan. 3) Berdasarkan UU No. 2/2012, nilai yang yang dijadikan dasar penentuan ganti kerugian diistilahkan dengan Nilai Ganti Kerugian (NGK). NGK yang dimaksud dalam Undang-undang dapat dipahami oleh KPSPI untuk diterbitkan suatu Dasar Penilaian/jenis Nilai baru yang dikenal dengan Nilai Penggantian Wajar (NPW). UNTUK KEPENTINGAN UMUM 2
Apakah NPW yang dimaksud dalam draft ini (lihat pada butir 3.10 dan 5.2) dapat anda setujui dan pahami? Bila tidak berikan tanggapannya. 4) Pada butir 5.9 pada PPPI ini, Kerugian non fisik diatur meliputi atas Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium (penggantian uang). Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan : a. kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi. b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik. Menurut pendapat anda kerugian non fisik seperti yang diatur pada butir 5.9 tersebut apakah telah dapat memenuhi kepentingan pemberian kompensasi/ganti rugi yang lebih baik dan wajar kepada pemilik tanah? 5) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 4 di atas, apakah anda setuju adanya penggantian yang diakibatkan kerugian emosional (solatium) yang merupakan premium dalam penambah nilai atas kerugian fisik pada properti yang digunakan sebagai rumah tinggal? Bila anda tidak setuju berikan komentarnya. 6) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 5 di atas, pemberian premium untuk kerugian emosional pada beberapa negara untuk kegiatan yang sama ditetapkan merujuk kepada bobot persentase dari Nilai Pasar kerugian fisik. Besaran tersebut dipengaruhi oleh karateristik lingkungan dan historis kepemilikan dari pemilik properti, dimana bobotnya berkisar 10 30% dari Nilai Pasar kerugian fisik. Apakah anda setuju dengan ketentuan ini? Bila setuju, menurut anda besaran itu perlu diatur dimana, apakah dalam ketentuan dan peraturan perundangan? Bila anda tidak setuju berikan alasannya. 7) Bilai intansi terkait atau ketentuan perundangan yang ada tidak mengatur adanya komponen premium yang mewakili kerugian emosional, maka menurut anda apakah hal itu perlu diatur dalam PPPI ini? Bila tidak berikan komentarnya. 8) Bila anda memiliki tanggapan lainnya yang dianggap relevan dalam penyusunan PPPI ini silahkan disampaikan secara ringkas. Tanggapan dan usulan yang disampaikan akan menjadi pertimbangan dalam penyempurnaan draf PPPI 18 ini. Atas partisipasi yang diberikan, kami sampaikan terima kasih. KPSPI - MAPPI UNTUK KEPENTINGAN UMUM 3
Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 18 (PPPI 18) Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 1.0 Pendahuluan 1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan infrastruktur dan fasilitas publik seringkali melibatkan pembebasan lahan yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan merelokasi penduduk. Untuk memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan biaya yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan memberikan ganti kerugian. 1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah. 1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Perundangan lainnya. 1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan. 1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai Penilai Independen sebagaimana diatur oleh ketentuan peraturan perundang-undangan. 1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi: 1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. 2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan UNTUK KEPENTINGAN UMUM 4
diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada). 1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, yang antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan pendekatan penilaian yang sesuai diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian. 1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar menukar, atau dengan cara lain yang disepakati kedua belah pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 2.0 Ruang Lingkup 2.1 PPPI ini membahas mengenai penilaian tanah dan/atau properti terkait dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Penilaian yang dimaksud dalam PPPI ini mencakup Nilai Penggantian Wajar properti beserta kerugian non fisik yang dapat diperhitungkan dalam bentuk uang yang akan ditetapkan oleh Pemerintah. 2.2 Panduan Penerapan harus dibaca secara bersamaan dengan standar dan pedoman lainnya yang diatur oleh SPI, secara khusus terhadap beberapa Panduan Penerapan lainnya yaitu: PPPI 1 PPPI 6 PPPI 7 Penilaian Real Properti Penilaian Bisnis Penilaian Properti Agri PPPI 12 Syarat Penugasan (akan berubah menjadi SPI-3) PPPI 13 Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan PPPI 15 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus 3.0 Definisi Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum UNTUK KEPENTINGAN UMUM 5
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 Butir 2). 3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 3). 3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 Butir 4). 3.4 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6). 3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10). 3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11). 3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3). Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 tahun 2012, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum 3.8 Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa penilaian (pasal 1 butir 12). 3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah permukaan bumi dan/ atau ruang yang ada diatas permukaan bumi sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah (pasal 1 butir 22). UNTUK KEPENTINGAN UMUM 6
Definisi Umum 3.10 Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik dari kepemilikan properti, yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud. Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. 4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi PPPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi. 5.0 Panduan Penerapan 5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik tanah memiliki hak mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar. 5.2 Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan kepada : 5.2.1 Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti; 5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah); 5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan definisi pada PPPI ini di butir 3.3; 5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; dapat disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam PPPI ini dan peraturan pelaksanaan lainnya; UNTUK KEPENTINGAN UMUM 7
5.2.5 Kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas suatu properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku. 5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan dasar bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis dan akan membayar sejumlah uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi penggunaan saat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai bagi pemilik dan bukan nilai dari sisi pembeli. 5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini. 5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda dengan tanah yang tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya memperhitungkan biaya non fisik yang diatur dalam PPPI ini. Contoh; tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka harus diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul. Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa, pihak-pihak dalam transaksi hipotetis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal penilaian. Karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian dalam menghitung Nilai Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan merupakan ukuran dari perhitungan besarnya ganti kerugian. Contoh; Tanah yang digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang menjadi kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya akan dilihat berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU) pada tanggal penilaian. 5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum sesuai dengan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas potensi kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian Wajar harus lebih tinggi dari Nilai Pasar Properti, atau minimal sama UNTUK KEPENTINGAN UMUM 8
dengan nilai transaksi ganti kerugian dari kondisi Properti sejenis (apabila pembandingnya adalah Properti sejenis dari suatu transaksi ganti kerugian). 5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: 1. Tanah; 2. Ruang atas tanah dan bawah tanah; 3. Bangunan; 4. Tanaman; 5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan. 5.9 Kerugian non fisik meliputi : 1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan ; (1) kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya). (2) kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya dan pasal 9 ayat 2). 2. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian. 4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya. 5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya. UNTUK KEPENTINGAN UMUM 9
5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian dari sejumlah potensi terhadap Nilai Pasar atas real properti pada butir 5.8 dan Kerugian non fisik pada butir 5.9. 5.11 Yang tidak termasuk penilaian ganti kerugian dalam PPPI ini meliputi dan tidak terbatas pada: 1. Pembangunan pemukiman kembali; 2. Program pendidikan dan pemberian motivasi; 3. Pengadaan sarana kerja; dan 4. Santunan fasilitas usaha. 5.12 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan Data Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli kepada penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan menjual pada tanggal penilaian. Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa namun merupakan hasil negosiasi sukarela (musyawarah) antara pemilik tanah dan Pemerintah atau yang mewakilinya, dimana kedua pihak sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar. Dengan demikian, penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, bentuk, lingkungan, kedekatan dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik lingkungan, maupun penawaran yang ada terhadap tanah pada tanggal penilaian. 5.13 Pendekatan seperti apa yang disebutkan pada 5.12, dilaksanakan dalam situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan pertimbangan terbaik. 5.14 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis untuk memberikan informasi dasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum tentu menggambarkan data pasar. Contoh: Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang telah terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini, penilai harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada lokasi lain sebagai data pembanding atau data kontrol. UNTUK KEPENTINGAN UMUM 10
5.15 Penggunaan dari data pasar tanah harus sejenis dan sebanding dengan tanah yang dinilai. Bila data pasar tidak sebanding, maka perlu dilakukan penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan. 5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi penggunaan tertinggi dan terbaik dengan asumsi tanah dalam keadaan kosong atau telah dikembangkan.(lihat Petunjuk Teknis tentang HBU). 5.17 Penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) untuk tanah yang akan dikembangkan, Penilai harus mempertimbangkan : Penggunaan harus legal, sesuai dengan peraturan wilayah, tata kota, dan regulasi bangunan; Penggunaan harus memiliki probabilitas yang wajar sehingga dapat direalisasikan; Penggunaan harus tidak mengandung unsur spekulasi, tidak realistis, atau tidak mungkin diwujudkan; Penggunaan tersebut dapat dilaksanakan dalam jangka waktu yang wajar. 5.18 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan faktor fundamental dalam penentuan Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian. 5.19 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk menentukan HBU dari tanah, dan karenanya data pasar sebanding yang relevan yang harus diambil. 5.20 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut: Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Lingkup penugasan sebagaimana yang diatur dalam pada SPI 3 - Lingkup Penugasan. 5.21 Penilaian untuk kepentingan PPPI ini dilakukan secara individu atau bidang per bidang tanah. UNTUK KEPENTINGAN UMUM 11
5.22 Pendekatan Penilaian Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan Fisik : Tanah Pasar dan non pasar Data Pasar Pendapatan Bangunan Biaya Pengganti Baru dengan penyesuaian Biaya Perhitungan Depresiasi hanya digunakan sebagai penyesuaian kondisi fisik saja Tanaman Pasar Pendapatan Data Pasar Biaya Dengan metode DCF untuk satu siklus Untuk tanaman non komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait Untuk tanaman belum menghasilkan UNTUK KEPENTINGAN UMUM 12
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan Non Fisik : Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium : kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi Pasar dan non pasar Pendapatan Biaya Berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku Kerugian akibat penghentian atau penutupan tempat usaha. Contoh; petani tambak, rumah makan dan bengkel. kerugian emosional (solatium) Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik Contoh: 10% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik UNTUK KEPENTINGAN UMUM 13
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan Non Fisik : Biaya transaksi 1. Biaya pemindahan; 2. Biaya pengosongan; 3. Biaya pajak terkait; 4. Biaya PPAT. Biaya Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh konsultan ahli dan/atau peraturan perundangundangan yang berlaku Kompensasi masa tunggu (bunga) Berdasarkan bunga deposito bank pemerintah Berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku Kerugian sisa tanah Pasar Data Pasar Berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku Kerusakan fisik lainnya Biaya Perbaikan Biaya Berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku 5.23 Dalam penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut: 1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai harus mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat sampai tingkat daerah. 2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah, walaupun terjadi penurunan atau kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah. 3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan terkait dengan sejumlah uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah. UNTUK KEPENTINGAN UMUM 14
5.24 Penerapan Pendekatan Data Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan data yang mencerminkan kecenderungan harga (trend) atas lokasi yang terkena pembebasan dan memiliki karakteristik yang sama sebagai data control. 5.25 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi: Kemunduran Ekonomis/Eksternal akibat adanya pembebasan lahan tidak boleh diperhitungkan. Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan hati-hati terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan. 5.26 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi : Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan. Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan. 5.27 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-hal meliputi : Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan. Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan. Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan. 5.28 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi dan kerugian emosional (solatium) harus mempertimbangkan : Penentuan jenis kerugian non fisik ditentukan oleh kesepakatan dengan pemberi tugas. Besaran kerugian emosional (solatium) dalam bentuk persentase yang diambil secara wajar dengan kesepakatan dari pemberi tugas. 6.0 Persyaratan Pengungkapan Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI... Pelaporan Penilaian. UNTUK KEPENTINGAN UMUM 15
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 18 - Penilaian dalam rangka Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. PPPI 18 ini ditetapkan pada tanggal... dan mulai berlaku secara efektif pada... UNTUK KEPENTINGAN UMUM 16