Tim Statistik Sektor Riil Direktorat Statistik Ekonomi dan Moneter BERITA PROPERTI Edisi Perdana
KONDISI PROPERTI GLOBAL Posisi pasar properti di Indonesia cukup menjanjikan karena ditopang oleh perekonomian yang terus tumbuh positif. Selain Indonesia di kawasan Asia, pertumbuhan property di Hong Kong dan Jepang juga lebih baik dibandingkan dengan Eropa dan Amerika Serikat (AS). Menurut President and Chief Operating Officer Century 21 untuk Asia Pasifik Donald E Lawby, potensi sektor properti di Indonesia sangat menjanjikan dibandingkan dengan negara-negara lain di kawasan ASEAN. Harga properti di Indonesia termasuk yang paling murah, sementara imbal hasilnya sangat besar. Semakin bertumbuhnya sektor properti ditandai oleh meningkatnya nilai penjualan properti sepanjang 2010 yang tumbuh sekitar 60% dibandingkan dengan 2009. Sebagian besar volume transaksi tersebut berasal dari pasar sekunder 75% dan pasar primer 25%. Properti rumah tinggal masih mendominasi transaksi yakni 55%, ruko 17%,dan apartemen 15%. Terjadinya krisis di belahan benua Eropa dan Amerika tampaknya tidak berimbas langsung pada perkembangan bisnis properti di Indonesia. Tingginya demand atau permintaan atas ketersediaan bangunan masih jauh lebih banyak dibanding supply atau penawaran yang disediakan oleh pengembang properti. Indonesia dan beberapa negara Asia lainnya seperti China, India, dan Singapura tidak terlalu terkena imbas. Karena negara-negara tersebut memiliki prospek dan ekspektasi pasar tersendiri di Asia. Sumber : Colliers International Asia Pacific Prime Office Rental Rates (US$/SqF/Year) as of 2Q 2011 Dari sisi harga, khususnya harga sewa kantor di Jakarta masih jauh lebih murah dibandingkan sewa kantor di kota-kota besar Asia lainnya, meskipun dari sisi kualitas tidak berbeda jauh. Sebagaimana overview triwulan II 2011 dari Colliers International, tarif sewa perkantoran di Jakarta berada pada urutan ke-empat yang termurah di Asia Pacific. Demikian pula harga apartemen di Jakarta harganya masih lebih rendah dibandingkan kota-kota besar Asia lainnya. Praktis harga pasaran apartmen di Jakarta akan bisa naik harganya karena permintaannya terus meningkat dalam waktu cepat. Dengan perkataan lain sektor properti di Indonesia memiliki tingkat daya saing yang cukup tinggi, dan memiliki prospek yang cukup menjanjikan ke depan.
Gross Rental Yields Square Metre Prices House Price to Income Ratio Rents (US$/month) Indonesia Compared to Continent Economic Competitiveness Rating
BUBBLE PROPERTY ISSUE Belajar dari krisis tahun 2008 yang berawal dari krisis subprime mortgage di Amerika Serikat, isu mengenai buble property di Indonesia juga mengemuka. Bubble sektor properti selain dapat menimbulkan gangguan terhadap stabilitas sistem keuangan juga dapat mengganggu pencapaian target inflasi. Pernyataan Menteri Keuangan, Agus Martowardoyo, untuk waspada akan terjadinya Bubble Property di Indonesia telah menyentak pelaku bisnis property di Indonesia Bubble Property atau Penggelembungan Property adalah keadaan dimana terjadi kenaikan harga-harga property secara tidak wajar. Kewajaran dari peningkatan harga berlaku secara bertahap seiring dengan meningkatnya tingkat inflasi atau pendapatan. Jika cepatnya pergerakan harga terus dibiarkan, akan terjadi pecahnya kondisi "Bubble Property" yang menjadikan harga-harga property jatuh diikuti dengan ambruknya ekonomi secara menyeluruh sehingga akan menimbulkan masalah nasional berupa resesi ekonomi. Salah satu pemicu bubble property adalah derasnya aliran modal masuk dari luar negeri (capital inflow). Masuknya modal dari luar dalam waktu bersamaan akan menjadikan Indonesia kelimpahan akan dana. Kelimpahan modal ini yang merupakan suatu peluang bagi para pelaku investasi. Dan investasi yang paling cepat daya serapnya adalah industri Property baik residensial maupun komersial Faktor yang turut menunjang terjadinya bubble property antara lain adalah supply tanah yang masih banyak tersedia dengan harga yg relatif terjangkau, pendapatan hasil sewa yang terus meningkat khususnya dari property komersial dengan tingkat resiko pasar yang masih relatif kecil menjadi peluang yang menarik untuk berinvestasi di industri Property. Hal tersebut mendorong tumbuhnya banyak pengembang-pengembang baru. Kemungkinan terjadinya bubble property di Indonesia perlu menjadi perhatian bagi seluruh pihak terkait, baik dunia usaha, perbankan maupun pemerintah sendiri. Bubble Property perlu diwasapadai guna menghindari terjadinya over supply dan penyaluran kredit yang terlalu masif pada industri properti yang dapat berakibat krisis yang terjadi di tahun 1997. Namun bagaimana sebenarnya peluang terjadi bubble property di Indonesia? Kewaspadaan akan terjadinya Bubble Property memang diperlukan, namun beberapa indikator terkait sektor property di Indonesia masih menunjukkan perkembangan yang moderat : 1. Fundamental ekonomi Indonesia kuat dan permintaan terhadap properti sangat riil serta masih didominasi dari pengguna akhir (end user). 2. Indonesia masih kekurangan pasokan hunian dan infrastruktur sehingga pasar properti masih sangat besar. Sesuai data BPS, kebutuhan rumah saat ini adalah 13,6 juta unit atau masih terdapat backlog paling tidak sebesar 7,1 juta. 3. Harga rumah mengalami kenaikan masih wajar mengingat rumah merupakan kebutuhan dasar bagi masyarakat. Kenaikan yang terjadi selama ini antara lain karena permintaan pasar dan kenaikan harga bahan bangunan. 4. Harga unit-unit properti baik residensial maupun komersial yang kini telah mencapai miliaran rupiah di kawasan perkotaan ternyata juga diserap oleh masyarakat, baik untuk ditempati maupun dijadikan investasi. Ini menandakan pasar mampu menyerapnya di harga tersebut. 5. Kontribusi sektor properti Indonesia terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) masih tergolong kecil. Dengan demikian, sektor tersebut masih memiliki peluang untuk berkembang. 6. Pemberian kredit properti oleh perbankan juga tergolong kecil yakni sekitar 14% dari total kredit perbankan. Kondisi ini berbeda sebelum krisis ekonomi 1997/1998 yang porsi kredit propertinya mencapai 20%. Perbankan nasional saat ini cukup selektif dalam memberikan kredit properti untuk mengantisipasi kredit macet seperti yang terjadi pada 1997/1998 dan 2008. 7. Instrumen pembiayaan perumahan di Indonesia masih mengandalkan pasar primer (KPR), pembiayaan sekunder perumahan seperti sekuritisasi KPR, belum berkembang. Sumber pembiayaan sekunder beserta instrumen derivasinya (subprime mortgage) inilah yang menjadi pemicu bubble crisis tahun 2008 di Amerika. 8. Hasil kajian DPNP (Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan) Bank Indonesia pada Triwulan I-2011 dengan menggunakan berbagai metode (agregat data method, affordability method dan investment method) yang umum digunakan dalam mengukur terjadinya bubble menyebutkan bahwa secara umum belum dapat disimpulkan telah terjadi bubble pada harga properti di Indonesia.
PROSPEK PROPERTI INDONESIA Melihat siklus perkembangan beberapa produk properti saat ini diketahui arah perkembangannya ke depan diperkirakan lebih positif. Prospek sektor property ke depan sangat menjanjikan karena pertambahan penduduk di Indonesia yang tinggi yang menyebabkan kebutuhan hunian yang terus meningkat. Beberapa pengamat maupun praktisi menilai bahwa properti di Indonesia sudah melewati masa siklus resesi dan beranjak pada siklus booming properti dimana harga dan pasar properti akan mengalami peningkatan, diperdiksikan siklus ini akan berjalan dari 2010-2014. Setelah melewati masa booming pada tahun 2005 siklus properti berada pada fase resesi yang juga sebagai imbas dari resesi global tahun 2008 dan 2009. Setelah memasuki 2010 siklus properti yang didukung perkembangan perekonomian yang baik diprediksikan kembali memasuki fase booming property pada tahun 2014. Sumber : DR, Ir. Matius Yusuf, MM, MBA (praktisi properti) SIKLUS BISNIS PROPERTI 1996-2014