BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Sektor properti sebagai salah satu instrumen usaha biasanya dipilih investor. Properti dan Real Estate merupakan salah satu alternatif investasi yang diminati investor dimana investasi di sektor ini merupakan investasi jangka panjang dan properti merupakan aktiva multiguna yang dapat digunakan oleh perusahaan sebagai jaminan, oleh karena itu perusahaan properti dan real estate mempunyai struktur modal yang tinggi. Harga tanah yang cenderung naik dari tahun ke tahun yang dikarenakan jumlah tanah yang terbatas sedangkan permintaan akan semakin tinggi karena semakin bertambahnya jumlah penduduk dan penentu harga bukanlah pasar tetapi orang (pihak) yang menguasai tanah tersebut membuat industri properti dan real estate ini semakin banyak disukai oleh investor ataupun kreditor. Sektor properti dan real estate merupakan sektor yang paling rentan dalam industri makro terhadap fluktuasi suku bunga, inflasi dan nilai tukar yang pada akhirnya akan mempengaruhi pada daya beli masyarakat. Bahkan bagi sebagian orang justru digunakan untuk menyembunyikan dan memutar uang.(sumber: Theresia 2010) Pernyataan tersebut didukung oleh artikel ini : berdasarkan laporan properti Asia, pasar sektor real estate di Indonesia naik 12 persen mencapai 5 miliar dolar AS selama pertengahan tahun 2010 dibandingkan periode yang sama tahun2009. Bahkan survei dari Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) memperkirakan pasar property dapat tumbuh 15 persen pada tahun 2010. Data juga menunjukkan sektor properti dan konstruksi di Indonesia memberikan kontribusi 9,3 persen terhadap PDB, serta menyumbang 73 persen terhadap total investasi di Indonesia. Kemudian data Bank Indonesia pada kuartal kedua tahun 2010 pinjaman di sektor properti melalui perbankan nasional mencapai Rp224,7 triliun atau naik 12,2 persen dibandingkan periode yang sama tahun 2009. Kredit rumah dan apartemen naik dari 57 persen menjadi 59 persen. Pemerintah Indonesia juga sangat mendukung penyediaan rumah 1
2 bagi masyarakatnya melalui PP No. 41 Tahun 1996, serta hal ini didukung kalangan perbank yang sejauh ini memiliki rasio keuangan yang sangat bagus. (sumber: www.metrotvnews.com 28 september 2010). Prestasi yang diraih oleh sektor property ini tentunya tak lepas dari kebijakan yang diambil oleh manajer masing-masing perusahaan dalam hal pendanaan perusahaan. Keputusan pendanaan dapat mencakup penggunaan modal sendiri ataupun menambahkan modal eksternal yang diperoleh dari penggunaan hutang. Dengan penggunaan hutang diharapkan perusahaan dapat meningkatkan pendapatannya. Menurut Walsh (2004:123) Bahwa penggunaan hutang yang semakin tinggi akan meningkatkan profitabilitas, kemudian menaikkan harga saham, sehingga meningkatkan kesejahteraan pemegang saham dan membangun potensi pertumbuhaan yang lebih besar Pertumbuhan perusahaan dapat diukur dengan kinerja perusahaan yang baik salah satunya dengan tingkat profitabilitas yang dihasilkan. Profitabilitas adalah kemampuan perusahaan memperoleh laba dalam hubungannya dengan penjualan, total aktiva, maupun modal sendiri. Jadi dapat di simpulkan bahwa profitabilitas merupakan penilaian kinerja perusahaan yang diukur dengan beberapa model, seperti ROI, ROA, EPS dan ROE. ROE merupakan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan keuntungan bagi investor. Analisis ROE berkaitan erat dengan komposisi sumber pendanaan perusahaan. ROE merupakan perbandingan antara laba bersih dengan modal sendiri. Perusahaan yang mampu menghasilkan keuntungan di atas biaya modal, dengan asumsi kondisi normal akan memperoleh tingkat ROE lebih rendah bila hanya mengandalkan modal sendiri. Sebaliknya bila manajer mengurangi sumber modal sendiri dan menggantikan kekurangan dana tersebut melalui hutang, ROE perusahaan cenderung lebih tinggi. Dari ilustrasi ini tampak bahwa tingkat ROE sangat peka terhadap kebijakan manajer dalam menentukan tingkat hutang dalam
3 mendanai aktiva perusahan. Kebijakan manajer memanfaatkan hutang untuk mendanai aktiva perusahaan disebut leverage. Perusahaan dalam memanfaatkan leverage melihat dari dua hal yaitu Rasio Leverage dan Financial Leverage. Hal pertama Rasio leverage yang terdiri dari Debt to Asset Rasio,Debt to Equity Rasio,dan Long Term Debt to Equity Rasio. Tetapi penelitian ini hanya menggunakan Debt to Asset Rasio (DAR), DAR merupakan rasio yang menunjukkan tingkat aktiva yang dibiayai oleh hutang perusahaan. Lalu hal kedua Financial Leverage di ukur dengan Degree Financial Leverage (DFL) yang dapat memberikan gambaran bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat pengembalian yang diberikan kepada pemegang saham. Pada prinsipnya leverage keuangan mengacu pada pengertian penggunaan asset dan sumber dana (source of fund) oleh perusahaan yang memiliki beban tetap dengan maksud agar meningkatkan keuangan pontensial bagi pemegang saham. Pada kondisi yang bagus atau stabil, penggunaan financial leverage dapat memberikan pengaruh positif berupa peningkatan ROE. Hal ini dikarenakan tingkat pengembalian terhadap laba operasi perusahaan lebih besar dari pada beban tetapnya. Sedangkan penggunaan financial leverage dapat memberikan negative berupa penurunan ROE, bila hal tersebut digunakan pada kondisi ekonomi kurang stabil. Penaruh negatif ini disebabkan tingkat pengembalian investasi terhadap laba perusahaan kecil dan ditambah beban bunga yang harus dibayar, maka penggunaan financial leverage dapat menimbulkan resiko keuangan perusahaan. Penelitihan mengenai pengaruh financial leverage terhadap ROE sudah pernah dilakukan oleh Martono (2002), Eunju and SooCheong (2005), Tobing (2006), Nadya (2008), Arif Indrawan (2011). Penelitian dari Mandra menyatakan bahwa terdapat hubungan yang positif dan signifikan antara financial leverage terhadap ROE, sedangkan Eunju and SooCheong (2005), Tobing (2006), Nadya (2008), Arif
4 Indrawan (2011) menyatakan ada hubungan negatif dan tidak berpengaruh terhadap ROE. Berdasarkan latar belakang di atas maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul Analisis Pengaruh Financial Leverage terhadap Return on Equity (ROE) Periode 2006-2010 ( Studi Kasus pada Perusahaan Property dan Real Estate di Bursa Efek Indonesia) Penelitian ini bertujuan mengetahui pengaruh Financial Leverage terhadap Return On Equity pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia. 1.2 Identifikasi Masalah Dalam penelitian ini, penulis membatasi masalah yang akan dibahas sebagai berikut : 1. Bagaimana tingkat financial leverage pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010 2. Bagaimana tingkat ROE pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010 3. Bagaimana pengaruh financial leverage terhadap ROE pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010 1.3 Maksud dan Tujuan Penelitian Dalam melakukan penelitian ini, penulis bermaksud untuk memperoleh data dan informasi yang diperlukan untuk menyusun skripsi yang merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi oleh penulis dalam memperoleh gelar serjana ekonomi jurusan Bisnis dan Manajemen Universitas Widyatama Bandung. Adapun tujuan penelitian adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui tingkat financial leverage pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010
5 2. Untuk mengetahui tingkat ROE pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010 3. Untuk mengetahui sebesar pengaruh financial leverage terhadap ROE pada perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia selama periode 2006-2010 1.4 Kegunaan Penelitian Adapun manfaat dari penelitian ini yaitu: 1. Kontribusi Teoritis Penelitian ini berfokus pada penilaian DAR (Debt to Asset Ratio), DFL (Degree Financial Leverage) age dan ROE (Return On Equity) pada perusahaanperusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia. Apabila pembuktian empiris nanti menunjukkan bahwa DAR (Debt to Asset Ratio) mempengaruhi ROE (Return On Equity) pada perusahaan property dan real estate, maka hasil ini sesuai dengan pendapat Waslh (2004:123) bahwa penggunaan hutang yang semakin tinggi akan meningkatkan profitabilitas, kemudian menaikan harga saham, sehingga meningkatkan kesejahtraan pemegang saham dan membangun potensi pertumbuhan yang lebih besar. Demikian hal dengan DFL (Degree Financial Leverage), yang apabila pembuktian empiris nanti menunjukkan bahwa DFL (Degree Financial Leverage) mempengaruhi ROE (Return On Equity) pada perusahaan property dan real estate, maka hasil sesuai dengan pendapat Ross, Jordan, dan Westerfield (2000:491) yang menyatakan bahwa penggunaan financial leverage tergantung pada EBIT yang dimiliki perusahaan. Ketika EBIT yang dimiliki tinggi, mala leverage yang digunakan menguntungkan. Hal diatas memberikan gambaran bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat pengembalian yang diberikan kepada pemegang saham yang dapat diliat dari besarnya Earning per Share (EPS) dan Return On Equity (ROE).
6 2. Kontribusi Praktis Penelitian ini diharapkan akan memberikan bukti empiris tentang pengaruh DAR (Debt to Asset Ratio) dan DFL (Degree Financial Leverage) terhadap ROE (Return On Equity) pada perusahaan-perusahaan property dan real estate di Bursa Efek Indonesia. Apabila DAR dan DFL terbukti mempengaruhi ROE pada perusahaan property dan real estate, maka pihak manajemen dari perusahaan-perusahaan tersebut dapat memanfaatkan hasil penelitian ini agar dapat meningkatkan kinerjanya sebagai pihak yang berkewajiban meningkatkan nilai perusahaan (kekayaan para pemegang saham). Disamping itu, penelitian ini diharapkan memberikan kontribusi bagi pihak investor yaitu berupa tambahan informasi, khususnya yang berkenaan dengan hubungan dan pengaruh variabel-variabel dalam penelitian ini sebagai dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan investasi pada saham. 1.5 Definisi Variabel-Variabel Penelitian Agar penelitian mempunyai batas pengertian yang jelas maka perlu dijabarkan arti variabel-variabel tersebut dalam definisi. 1. DAR Debt to Asset Ratio adalah rasio yang mengukur seberapa besar jumlah aktiva perusahaan dibiayai oleh hutang. Karena semua hutang mengandung risiko maka semakin besar persentasinya makin besar pula risiko yang ditanggung perusahaan dan semakin tinggi tinggi rasio ini berarti pula semakin besar jumlah modal pinjaman yang digunakan untuk menghasilkan keuntungan dibanding aktiva yang dimiliki ( Abdullah, 2001:51)
7 2. DFL Penggunaan financial leverage dengan harapan agar dapat terjadi perubahan laba per lembar saham dan return on equity yang lebih besar daripada perubahan EBIT. Ross, Jordan, dan Westerfield (2000:491) menyatakan bahwa The effect of financial leverage depends on the company s EBIT. When EBIT is relatively high, leverage is beneficial. Under the expected scenario, leverage increases the returns to shareholders, as measured by both ROE and EPS. Artinya, efek dari penggunaan financial leverage tergantung pada EBIT (Earning Before Interest and Tax) yang dimiliki perusahaan. Ketika EBIT yang dimiliki tinggi, maka leverage yang digunakan menguntungkan. Hal diatas memberikan gambaran bahwa bahwa peningkatan leverage akan meningkatkan tingkat pengembalian yang diberikan kepada pemegang saham yang dapat dilihat dari besarnya Earning per Share (EPS) dan Return on Equity (ROE). 3. ROE Return On Equity (ROE) merupakan salah satu dari rasio profitabilitas yang digunakan untuk mengetahui tingkat pengembalian atas investasi yang ditanamkan oleh pemegang saham atau investor yang dapat dihitung dengan membagi laba setelah pajak atau net income after tax terhadap modal sendiri yang berasal dari setoran modal pemilik. ROE digunakan untuk mengukur tingkat pengembalian perusahaan atau efektivitas perusahaan dalam menghasilkan keuntungan.
8 1.6 Outline Skripsi Outline skripsi ini dimaksudkan untuk memudahkan penyampaian informasi berdasarkan urutan dan aturan logis penelitian. Pembahasan skripsi ini disusun 5 bab yang secara keseluruhan membahas pengaruh Financial Leverage dengan indikator DAR (Debt to Asset Ratio) dan DFL (Degree Financial Leverage) terhadap Return On Equity. Hal pertama yang dilakukan adalah menentukan judul skripsi yang menggambarkan secara singkat tentang masalah yang diteliti. Kemudian skripsi diawali dari Bab I yang berisi pendahuluan. Di dalam pendahuluan berupa uraian dan penjelasan mengenai rumusan singkat tentang hal-hal pokok yang akan dibahas seperti, identifikasi masalah yang merupakan pertanyaan pokok dari keseruluh penelitian. Tujuan penelitian, merupakan arah dari penelitian, merinci yang ingin diketahui dan ditulis dalambentuk pertanyaan. Kegunaan penelitian yaitu manfaat dari hasil penelitian dan sumbangan penelitian terhadap perkembangan ilmu manajemen, serta definisi yang digunakan agar penelitian mempunyai batas pengertian yang jelas dan membahas tentang outline penelitian. Dilanjutkan pada Bab II yaitu Tinjauan Pustaka yang memuat informasi tentang teori yang menjadi latar belakang penelitian atau uraian tentang teori. Mambahas variabel-variabel yang digunakan, tinjaun pustaka juga membantu penelitian dalam menyusun kerangka pemikiran dan hipotesis. Kerangka pemikiran adalah pola nalar penelitian dalam menjawab masalah yang diturunkan dari teori. Selanjutnya diikuti oleh Bab III berisi uraian mengenai metodologi penelitian. Dimulai dari objek penelitian, metode penelitian, populasi dan sampel penelitian, jenis dan sumber data, operasionalisasi variabel, serta metode analisis. Pada Bab IV hasil penelitian dan pembahsan, didalamnya membuat pendeskripsian yang dilakukan menyangkut data hasil penelitian, baik data mengenai perkembangan variabel setiap tahunnya, maupun mengenai hasil pengukuran
9 variabel-variabel yang diteliti, pengujian hipotesis dan analisis hasil penelitian, serta interpretasi data. Kemudian pada akhir skripsi ini adalah Bab V yaitu kesimpulan dan saran yang merupakan bab terakhir, dimana pada bagian ini diambil kesimpulan dari keseluruhan hasil penelitian yang telah dilakukan dan saran yang dapat bermanfaat bagi objek penelitian.