Perolehan Lokasi dan Hak Guna Bangunan bagi Perusahaan Kawasan Industri dan Perusahaan Industri Oleh : Umar Haris Sanjaya ABSTRAKSI Saat ini banyak perusahaan yang dibangun dan dibuat untuk memenuhi kompetisi perindustrial di Indonesia, segi bisnis perindustrial ini apabila tidak terkontrol dengan baik oleh pemerintah baik dari pusat maupun pemerintah daerah, ditakutkan terjadi kekacauan dalam tata ruang di daerah yang dibangun usaha industri, tidak hanya itu saja kehancuran lingkungan dari pembuatan industri pun pada saat ini bisa mengancam kehidupan masyarakat. Maka dalam pembangunan usaha industri baik dalam bidang pabrik maupun real-estate, diwajibkan bagi para pengusaha yang terkait dalam perindustrial untuk mencari dan mendapatkan sebuah izin, yang disebut Izin Lokasi bagi kawasan industri. Mengingat pengelolaan lingkungan hidup dan pengelolaan tata ruang daerah yang harus serasi dengan keberadaannya sebuah kawasan industri. A.PENDAHULUAN Pada zaman sekarang ini telah terjadi peningkatan perekonomian baik dalam bisnis ekspor maupun impor, dengan bertambahnya miliu perekonomian dan kehidupan bisnis yang terus berkembang seperti saat ini, maka memancing timbulnya sebuah perusahaan industri untuk terus berkembang pesat. Bagi sebuah perusahaan industri ini memerlukan sebuah kawasan untuk menjalankan perindustriannya, yaitu kawasan industri. Dalam prakteknya, bagi sebuah perusahaan yang ingin membangun kawasan industri memerlukan beberapa proses dalam memperoleh izin membangun maupun memperoleh izin lokasi sebuah kawasan industri. Perolehan izin lokasi bagi sebuah badan industri baik yang bekerja untuk bidang pabrik maupun real estate di negara Indonesia, semua itu telah tercantum dalam aturan dan undang-undang tentang ketentuan Perolehan Izin Lokasi dan Hak Guna Bangunan bagi perusahaan ataupun kawasan dalam industri. Dalam hal ini, pemerintah harus bisa lebih waspada dan cermat dalam menanggapi berbagai permintaan perusahaan industri dalam pemberian izin lokasi tersebut, yang ditakutkannya timbul dampak kerusakan dari kawasan industri tersebut. Sebagai negara hukum yang telah mengenyam banyak peraturan tentang Pertanahan, kita bisa menimbang bahwa implementasi tentang Pemberian Izin lokasi ini telah diputus dan ditetapkan dalam Keputusan Presiden Nomor 41 tahun 1996 tentang Kawasan industri yang membutuhkan Izin Lokasi dan Hak Guna Bangunan, yang kemudian juga ditetapkan dalam peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional bahwa Kawasan Industri membutuhkan Izin sebelum didirikannya sebuah kawasan Industri yaitu Izin Lokasi dan Guna Bangunan. Kawasan Industri dinegara kita telah diatur dan ditetapkan dalam Keputusan Presiden Nomor 41 tahun 1996, yang menerangkan bahwa Perusahaan Industri adalah Perusahaan yang Penulis adalah mahasiswa Fakultas Hukum International Program (IP) Angkt 2007 UII 17
melakukan dan melaksanakan kegiatan industri didalam areal Kawasan Industri, sedangkan artian dari izin lokasi yang dimaksud adalah sebuah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah, yang berlaku pula sebuah izin dalam pemindahan hak. Dari perolehan izin lokasi tersebut akan menimbulkan sebuah pemindahan hak yang dalam artian, menurut Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria menjelaskan, bahwa Pemindahan hak disini sebagi pemberian dalam Hak Guna Bangunan Induk Kawasan Industri, yaitu Hak yang diberikan kepada Perusahaan Kawasan Industri yang kemudian sebagian dipecah menjadi kapling-kapling yang diperuntukkan bagi perusahaan industri dan sebagian lagi tetap atas nama Perusahaan Kawasan Industri untuk keperluan Pengelolaan kawasan industri dan fasilitas pendukung bagi Perusahaan Industri sesuai dengan perencanaan dan pengembangan kawasan Industri yang diinginkan. KAWASAN INDUSTRI Kawasan Industri yang dmaksud dalam hal ini adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Kawasan Industri, sedangkan nilai-nilai industri yang dimaksud dalam hal ini adalah bentuk perindustrian yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1984. Jadi Perusahaan Kawasan Industri adalah perusahaan yang mengusahakan pengembangan dan pengelolaan kawasan industri yaitu berupa tanah ataupun lahan yang nantinya bisa dipakai dan diperuntukan bagi kegiatan industri berdasar dari Rencana tata Ruang Wilayah sesuai dengan ketetapan dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan. Pembangunan Kawasan Industri yang dimaksud disini adalah untuk membangun dan mempercepat pertumbuhan industri yang kiranya kemajuan industri di wilayah tertentu mampu untuk bersaing dengan wilaya lain dan diharapkan dapat tampil di tingkat ekspor, maka kiranya potensi yang baik itu dapat dimanfaatkan untuk pembentukan Kawasan Industri. Selain mempercepat pertumbuhan, pembentukan kawasan industri ini diharapakan mampu memberikan kemudahan begi kegiatan industri untuk berinteraksi dan membuat tempat dimana ada satu pusat dan tujuan dari industri daerah ataupun wilayah untuk bergabung dalam satu kawasan industri. Dan inti yang nantinya diharapkan dalam pembentukan kawasan industri adalah mendorong kegiatan industri di dalam suatu daerah untuk dapat berkumpul, bersatu dan berlokasi di kawasan industri yang dibuat ini, agar dapat meningkatnya sebuah perusahaan industri daerah dan yang paling utama adalah meningkatkan upaya pembangunan industri yang berwawasan lingkungan yang dalam hal ini dimaksud adanya pengendalian dari pemerintah setempat, seperti tidak mengurangi tanah pertanian dan tetap melindungi tanah yang mempunyai fungsi melindungi baik sebagai sumber daya alam dan warisan budaya. PERUSAHAAN KAWASAN INDUSTRI Perusahaan kawasan Industri adalah badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Perusahaan kawasan industri ini dapat berbentuk seperti: 1 1. Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD). 2. Koperasi. 3. Perusahaan Swasta Nasional. 4. Perusahaan salam rangka Penanaman Modal Asing. 5. Badan Usaha Patungan antar badan-badan usaha yang tersebut diatas. Dalam pelaksanaanya setiap perusahaan Kawasan Industri wajib memperoleh Izin Kawasan Industri, Izin Kawasan Industri dalam hal ini ada dua hal yaitu 2 : 1 Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996, Pasal 5 Tentang Kawasan Industri. 18
1. Izin Usaha Kawasan Industri tentang penanaman modal dalam negeri sesuai dengan Undang- Undang nomor 12 tahun 1970 dan modal asing sesuai dengan Undang-Undang nomor 11 tahun 1970. 2. Izin Lokasi Kawasan Industri Bagi perusahaan Kawasan Industri yang tidak berstatus penanaman Modal baik asing maupun dalam negeri. Dalam hal ini kita mencoba untuk membahas tentang perolehan izin lokasi bagi Kawasan Industri tersebut, tentang perolehan Izin Lokasi dan Hak atas Tanah sebagai Hak tanah Guna Bangunan bagi Perusahaan Kawasan Industri. Sebagai badan hukum yang sah sesuai hukum di Indonesia, sebagai Perusahaan Kawasan Industri mempunyai kewajiban untuk melakukan kegiatan maupun pengelolaan Kawasan Industri yang meliputi pengoperasian dan pemeliharaan sarana dan prasarana penunjang kawasan industri, begitu pula pelayanan bagi perusahaan industri di dalam kawasan industri tersebut. Selain hal itu, Perusahaan Kawasan Industri mempunya kewajiban kegiatan lain berupa 3 : 1. Penyediaan, penguasaan tanah. 2. Penyusunan rencana tanah. 3. Rencana teknis kawasan. 4. Penyusunan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan. 5. Penyusunan Tata Tertib Kawasan Industri. 6. Pematangan tanah. 7. Pemasangan kapling industri. 8. Pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana penunjang termasuk pemasangan intalasi atau peralatan yang diperlukan. Tetapi sebelum melakukan kegiatan seperti yang tertera diatas, sebuah Perusahaan Kawasan Industri harus memperoleh Persetujuan Prinsip, yaitu Persetujuan Prinsip memperoleh Izin Lokasi Kawasan Industri dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten /Kotamadya Daerah tingkat II setempat, yang dimana pemberian Izin Lokasi kepada Perusahaan Kawasan Industri berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah setempat. PENGGUNAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI Sebuah Perusahaan Kawasan Industri yang ingin mendapatkan Izin Lokasi atas sebidang tanah, atau ingin melakukan pembebasan tanah, kiranya harus memperhatikan aspek-aspek dan ketentuan yang telah berlaku seperti 4 : 1. Tidak mengurangi areal tanah pertanian. 2. Tidak dilakukan diatas tanah yang mempunyai fungsi utama untuk melindungi sumber alam dan warisan budaya. 3. Sesuai dengan sarana tata ruang wilayah yang ditetapkan oleh pemerintah Daerah Setempat. Adapun disamping dari ketentuan yang berlaku di atas, ada juga lahan yang kiranya tidak dapat dikerjakan untuk kawasan industri seperti 5 : 1. Kawasan Pertanian, yaitu sebagai kawasan yang menjadi pusat kawasan tanaman Pangan baik itu berupa sawah yang disertai fasilitas pendukung bagi lahan tanaman pangan tersebut yaitu pengairan sawah dan jaringan sistem irigasi yang mengalir di area lahan tanaman pengan tersebut. 2. Kawasan Hutan Produksi, baik Hutan Produksi terbatas ataupun tetap, dimana eksploitasinya bisa dilakukan hanya/dapat dilakukan dengan tebang puluh dan tanam, ataupun bisa juga dengan tebang pilih habis dan tanam. Dan penentuan kawasan hutan produksi ini terbatas 2 Ibid, Pasal 6 3 Ibid, Pasal 8 4 Keppres Nomor : 33 tahun 1990 Tentang Penggunaan Tanah Bagi Pembangunan Kawasan Industri 5 Keputusan Presiden Nomor 32 tahun 1990. 19
dengan penilaian-penilaian yang diperhatikan dari segi tempat hutan, jenis tanahnya, dan intensitas hujan yang turun di area hutan tersebut. Jadi dalam penentuan kawasan hutan Produksi dapat dilihat dari aspek tempat hutan dilereng, jenis tanah, dan intensitas hujan yang nantinya dapat dibedakan dengan hutan-hutan lainnya seperti hutan suaka alam, hutan wisata, dan hutan konversi lainya. 3. Kawasan Hutan Lindung, mengenai hutan lindung yang dimaksud disini adalah hutan lindung yang benar-benar diatur dan dikelola dengan baik dari pemerintah untuk menjaga keseimbangan alam. Jadi sebuah Kawasan Industri yang nantinya membangun dan akan mengelola suatu lahan dan kawasan untuk Industri, harus bisa memperhatikan aspek-aspek yang sesuai dengan rencana pemerintah, rencana tata ruang, dan tidak merusak kawasan-kawasan yang produktif bagi masyarakat, oleh karena itu bagi Perusahaan Kawasan Industri yang ingin mendapat Izin Lokasi dan Pembebasan tanah wajib untuk mentaati Pola dan Rencana Tata Ruang Wilayah 6 dan memberikan keterangan tentang Lingkungan sekitar kawasan Industri. 7 PEROLEHAN IZIN LOKASI DAN HAK ATAS TANAH BAGI PERUSAHAAN KAWASAN INDUSTRI. Perolehan Izin Lokasi dalam hal ini yang telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1993 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Lokasi dan Hak Atas Tanah bagi Perusahaan Dalam rangka Penanaman Modal, dan peraturan pelaksanaanya diberlakukan untuk Perusahaan Kawasan Industri didalam perolehan Izin Lokasi dan hak atas tanah untuk menjalankan usahanya 8. Perusahaan yang telah mengajukan permohonannya dan telah sesuai dengan apa yang disyaratkan untuk memperoleh izin tersebut, maka perusahaan tersebut diberikan kepadanya Hak Guna Bangunan Induk Kawasan Industri atas Tanah Industri, tetapi pemberian izin atas tanah ini hanya sebatas penggunaan dalam bentuk Hak Guna Bangunan, yang dalam hal ini, hak yang dimaksud untuk membangun mempunyai jangka waktu tertentu, sekurang-kurangnya 20 tahun dalam pemakaian dan maksimal adalah 30 tahun. 9 Dan ini dapat dilakukan perpanjangan dengan disertai persetujuan untuk perpanjangan waktu, atau apabila telah melewati batas waktu perpanjangan, maka dapat pula diberlakukan sebuah pembaharuan dalam Hak Guna Bangunan tersebut. Tahapan dalam memperoleh Izin Lokasi yang kemudian menjadi pemberian hak berupa Hak Guna Bangunan Parsial yang ditujukan kepada Perusahaan Kawasan Industri yang telah memperoleh sebagian dari tanah yang direncanakan sebagai Kawasan Industri yang merupakan daerah atau tempat yang dapat ditata dan dikembangkan sebagai lahan yang nantinya dapat dipakai untuk lokasi perusahaan industri maupun bisnis dan sarana lingkungannya yang baik dan tidak merusak lingkungan di sekitar, baik berupa polusi ataupun kerusakan yang nyata. Setelah melewati tahapan perolehan hak Guna Bangunan sebagai langkah awal dalam pengembangan Industri, maka Hak dalam hal ini yaitu berupa Lahan atau Tanah Hak Guna Bangunan, kemudian tanah Hak Guna Bangunan ini dipecah untuk dijadikan kapling-kapling tanah yang nantinya bisa diperuntukkan bagi perusahaan-perusahaan industri dan fasilitas yang diperlukan sesuai dnegan perencanaan yang telah dimohonkan kepada pemerintah Daerah setempat. Dalam pemecahan tanah Hak Guna Bangunan ini harus menyesuaikan dengan tata cara yang nantinya tidak menimbulkan kekacauan tata ruang daerah, maka dalam hal ini dalam 6 Keputusan Presiden Nomor 53 tahun 1989, pasal 5 ayat (3). 7 Peraturan Pemerintah Nomor 29 tahun 1986, tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan. 8 Peraturan Menteri Negara Agraria / KBPN No.2 tahun 1997 ( 25 agustus 1997 ) Tentang Perolehan Izin Lokasi dan Hak Guna Bangunan Bagi Perusahaan Kawasan Industri dan Perusahaan Industri. 9 Pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. 20
permohonan izin lokasi bagi sebuah industri harus disesuaikan dengan tata ruang perencanaan pemerintah daerah setempat, agar terjadi kesesuaian dalam pembangunan. Seperti apa yang telah kita bahas sebelumnya, bahwa dalam tanah hak Guna Bangunan ini, Pemerintah hanya memberikan izin atas tanah yang mempunyai batasan dalam jangka waktu sekurang-kurangnya 20 tahun dan selama-lamanya adalah 30 tahun.dalam hal ini bagi sebuah Perusahaan Industri yang telah mendapat hak tanah Guna Bangunan, kiranya setelah habis masa waktu penggunaan hak tanah ini untuk memperpanjang apabila tanah tersebut masih ingin digunakan sebagai kawasan Industri, ataupun apabila telah melewati batas waktu selama 30 tahun, sebagai pelaku industri dapat membuat pembaharuan izin atas hak tanah Guna Bangunan dengan disertai Persetujuan dan Permohonan kepada pihak Pemerintah Setempat 10. Sesungguhnya perusahaan industri tidak memerlukan Izin Lokasi untuk memperoleh dan menggunakan tanah di dalam Kawasan Industri, tetapi Perusahaan Kawasan Industrilah yang memerlukannya ketika Kawasan Perusahaan Industri tersebut mencoba untuk menanamkan Modalnya yang diikuti dengan Perolehan tanah yang nantinya dijadikan bisnis dan nantinya penggunaan tanah tersebut nantinya akan berdampingan dengan tata ruang di daerah yang akan dibangun kawasan industri, baru setelah itu kawasan industri yang telah dibangun tersebut dapat diberikan terhadap perusahaan-perusahaan industri yang ingin bergelut dan berbisnis didalamnya. Maka perusahaan industri yang ingin memperoleh Hak Guna Bangunan atas tanah memerlukan sebuah pecahan dari kawasan industri yaitu berupa Kapling hasil pemecahan tanah hak Guna Bangunan Industri. 1. Tahapan Perolehan Izin Lokasi, perolehan tanah Permohon Lokasi PemerintahDaerah 2. Tahapan Permohonan pemecahan Perolehan Tanah Penurunan Hak Pelepasan Hak Kapling 1 Kapling 2, Permohonan Pemecahan Hak Guna Bangunan PENERBITAN IZIN LOKASI BAGI KAWASAN INDUSTRI DAN PERUSAHAAN INDUSTRI Dalam menerbitkan sebuah Izin Lokasi bagi kawasan Industri ini tidaklah mudah dan cepat, tapi membutuhkan waktu dan proses yang lama, sebagaimana telah diulas diatas bahwa dalam memperoleh izin lokasi membutuhkan penilaian-penilaian tanah, tempat, dan kondisi calon kawasan industri. Penerbitan Izin lokasi ini dilakukan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan dari hasil evaluasi bersama yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional, Departemen Perindustrian dan Perdagangan serta Kantor Menives/BPKM mengenai pelaksanaan Izin Lokasi dan perkembangan pembangunan kawasan Industri. Adapun bagi perusahaan industri yang mencoba memohon untuk diterbitkanya izin lokasi, tetapi perusahaan tersebut terletak di kawasan industri, maka dalam hal ini perusahaan tersebut tidak memerlukan izin lokasi dikarenakan perusahaan tersebut telah terletak di kawasan industri, tapi yang dibutuhkan bagi perusahaan tersebut adalah, permohonan hak atas tanah kapling yang telah diperoleh dari perusahaan kawasan. Tetapi dalam penerapannya, banyak diketahui masih banyak pengusaha industri yang mencoba untuk memilih tanah diluar kawasan industri karena banyaknya alasan, pemenuhan fasilitas dan sebagainya seperti alasan-alasan 11 : 10 Pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. 11 Himpunan Peraturan Perundang-Undangan Pertanahan dan petunjuk PPAT di Indonesia Tahun :1951 2004,Jakarta, Penerbit CV Citra Mandiri Jakarta, 2004, hlm785. 21
1. Harga tanah di dalam kawasan industri relatif lebih mahal. 2. Belum ada jalan penghubung ke lokasi kawasan industri. 3. Para pengusaha masih harus dibebani untuk biaya pengadaan dala kawasan industri yang mengakibatkan tingginya harga tanah. 4. Kadang pula kawasan industri yang diharap daerah kawasan industri terebut sendiri belum siap dan layak di kerjakan. 5. Pemerintah masih memberikan izin perusahaan industri berada diluar kawasan industri. Maka penerbitan izin lokasi harus benar-benar diperhatikan dan sangat di evaluasi dari badan-badan yang menangani tentang penerbitan izin lokasi 12. Adapun harapan dikeluarkanya atau diterbitkannya izin lokasi ini, dalam rangka mempercepat pengembangan dan pembangunan kawasan industri yang nantinya bisa bekerja sama baik bagi para pengusaha industri dengan pemerintah dan masyarakat sekitar yang bisa terjalin hubungan yang saling menuntungkan nantinya. Pada akhirnya perolehan dan penerbitan izin lokasi yang telah didapatkan yang diperuntukan bagi kawasan industri harus tetap dipertahankan sebagai kawasan industri, dan Izin lokasi ini tidak dapat dialihkan ke peruntukan lain, adapun setelah penerbitan ini bagi perusahaan kawasan industri untuk mengadakan inventarisasi dan evaluasi secara lebih rinci mengenai pelaksanaan izin lokasi bagi kawasan industri, dan untuk ditindak lanjuti dan dilaporkan ke Badan yang menangani tentang penerbitan izin lokasi, agar kiranya bisa dijadikan manfaat untuk mengambil kebijakan selanjutnya. KESIMPULAN Dari penjelasan di atas maka kita telah mengetahui tentang banyaknya tahapan dan cara yang dilakukan oleh pengusaha industri untuk mendapatkan izin lokasi, tidak hanya modal dan biaya yang besar untuk mendapatkan sebuah area ataupun lahan yang bisa digunakan untuk Kawasan Industri, tetapi dalam perolehan hak atas tanah berupa tanah Guna Bangunan pun masih membutuhkan izin dan persetujuan dari pemerintah setempat. Inti dari pelaksanaan perolehan izin lokasi ini diharapkan bagi para pengusaha yang ingin membangun sebuah kawasan industri untuk selalu memperhatikan bentuk kebijakan pemerintah yang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah Pemerintah daerah setempat dan manfaat bagi masyarakat sekitar dan yang paling utama untuk selalu memperhatikan dan memperhatikan dalam hal analisis mengenai dampak lingkungan. Dalam perolehan izin lokasi bagi perusahaan industri ini ada beberapa tahapan yang bisa kita ambil untuk lebih memudahkan kita dalam prakteknya, yaitu permohonan ke Pemerintah Daerah setempat tentang izin lokasi dan dilakukannya perolehan tanah setelah mendapat izin dari Pemda, tergantung dari kondisi apakah dengan penurunan hak ataupun pelepasan hak. Pada tahap selanjutnya timbul surat Hak Guna Bangunan yang nantinya bisa dipecah atau dikapling (pemecahan) yang akhirnya dibagi kepada perusahaan-perusahaan industri dikawasan tersebut. Perolehan izin lokasi oleh Perusahaan Industri di kawasan industri ini tidaklah sulit apabila telah memenuhi syarat yang berlaku baik dari dampak lingkungan dan kondisi alam sekitar. Jadi semata-mata Industri adalah hal yang harus dibangun dan dikelola dengan baik agar dapat tumbuh berkembang pesat di daerah setempat, tetapi harus diperhatikan tentang akibatakibat dan manfaat dari pembangunan kawasan industri tersebut, jadi perolehan dan penerbitan izin lokasi ini dibuat agar bisa menjadi pengendali dalam pesatnya perkembangan industri agar selalu terarah, stabil dan tidak merusak ekosistem di lingkungan sekitar. 12 Surat Edaran Menteri Agraria /KBPN No.462-3040 (23 Oktober 1996 ) Tentang Penerbitan izin Lokasi Bagi Kawasan Industri dan Perusahaan Industri. 22