KEMENTERIAN NEGARA PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA PETUNJUK TEKNIS KAWASAN SIAP BANGUN DAN LINGKUNGAN SIAP BANGUN YANG BERDIRI SENDIRI

KEMENTERIAN NEGARA PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA PETUNJUK TEKNIS KAWASAN SIAP BANGUN DAN LINGKUNGAN SIAP BANGUN YANG BERDIRI SENDIRI Edisi Desember 2005

KATA PENGANTAR Sebagaimana telah kita pahami bersama, pelaksanaan Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah (GNPSR) telah menjadi komitmen Nasional. Dalam kaitan tersebut, Kementerian Negara Perumahan Rakyat berkewajiban mendorong pelaksanaan Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah di daerah melalui Kawasan siap bangun dan Lingkungan siap bangun yang Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS). Penerbitan buku petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis Kasiba dan Lisiba BS ini merupakan pedoman bagi pelaksanaan Kasiba dan Lisiba BS di daerah yang diharapkan dapat dijadikan pegangan bagi Pemerintah Kabupaten/Pemerintah Kota serta seluruh masyarakat terutama para praktisi dan akademisi diberbagai kegiatan yang dalam tugas dan kegiatannya berkaitan dengan Kasiba dan Lisiba BS diwilayah Kabupaten/Kota sebagaimana diamanatkan dalam Undangundang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman serta Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri (KASIBA dan LISIBA BS) Dalam proses penyusunan telah melibatkan berbagai kalangan masyarakat dan para akademisi dari Perguruan Tinggi terkemuka serta kalangan pelaku pembangunan perumahan dan permukiman. Disamping itu kami juga telah melaksanakan sosialisasi dan temu wicara dengan berbagai Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Perguruan Tinggi, dan para praktisi pembangunan perumahan dan permukiman. Kami harapkan upaya fasilitasi pemerintah ini tidak selesai dengan adanya petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis ini, namun dapat dilanjutkan dengan upaya penyebarluasan dan penyempurnaannya, untuk itu segala masukan, saran maupun kritik untuk perbaikan pedoman ini sangat kami hargai. YLLL

Akhirnya bagi seluruh pihak yang terlibat dalam penyusunan petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis Kasiba dan Lisiba BS ini kami mengucapkan terima kasih. Kementerian Negara Perumahan Rakyat Deputi Bidang Pengembangan Kawasan Ir. Syarifuddin Akil. YLLL

DAFTAR ISI PETUNJUK TEKNIS KASIBA/LISIBA BS Hal : DAFTAR ISI i KATA PENGANTAR viii ACUAN NORMATIF x BAB I PENDAHULUAN. 1 1.1. LATAR BELAKANG. 1 1.2. MAKSUD DAN TUJUAN. 3 1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis : 3 1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis : 3 1.3. RUANG LINGKUP 3 1.4. SISTIMATIKA 4 BAB II KETENTUAN UMUM 6 BAB III PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI KASIBA 13 3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI KASIBA 13 3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba 13 3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba 14 3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA KASIBA 15 3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba 15 3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba 17 3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Badan Pengelola Kasiba 17 3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola Kasiba 18 3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA 19 3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba 19 3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba 19 Juknis Kasiba-Lisiba BS - i -

3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara Lisiba 20 3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba 20 3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH 21 3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK KASIBA 21 3.5.1. Umum 21 3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba di Atas Tanah Negara 22 3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba di Atas Tanah Hak 23 3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Kasiba 26 3.5.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar atau Pelepasan Hak Untuk Kasiba 31 3.6. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA 37 3.6.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Kasiba 37 3.6.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Kasiba 38 3.6.3. Persyaratan Sarana Lingkungan Dalam Kasiba 39 3.7. STANDAR PERENCANAAN RINCI TATA RUANG KASIBA DAN LISIBA. 40 3.7.1. Standar Perencanaan fasilitas Pendidikan 40 3.7.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan 41 3.7.3. Standar Perencanaan Fasilitas Perbelanjaan 42 3.7.5. Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintah 42 3.8. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK KASIBA DAN LISIBA 43 3.8.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam Kasiba 43 Juknis Kasiba-Lisiba BS - ii -

3.8.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan Utilitas Umum Kasiba dan Lisiba 56 3.8.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan Sarana Lingkungan Kasiba dan Lisiba 60 3.8.4. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Lingkungan Kasiba dan Lisiba 66 3.9. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN 68 3.9.1. Persyaratan Pembangunan Kasiba 68 3.9.2. Persyaratan Pembangunan Lisiba 69 3.10. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN KASIBA DAN LISIBA 70 3.10.1. Laporan Bulanan Penyelenggara Lisiba kepada Badan Pengelola Kasiba. 70 3.10.2. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada Kepala Daerah 71 3.10.3. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Kepala Daerah kepada Menteri 71 BAB IV PERSYARATAN, STANDAR DAN KRITERIA DALAM PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 73 4.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 73 4.1.1 Persyaratan Lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri 73 4.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri 74 4.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 75 4.2.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 75 4.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 76 4.2.3. Persyaratan Untuk Ikutserta Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 77 4.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri 77 Juknis Kasiba-Lisiba BS - iii -

4.3. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI SEBAGAI PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH 78 4.4. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 79 4.4.1. Umum 79 4.4.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Negara 80 4.4.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Hak 81 4.4.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 84 4.4.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri 89 4.5. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI. 95 4.5.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Lisiba yang Berdiri Sendiri 95 4.5.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 96 4.5.3. Persyaratan Sarana Lingkungan dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri 97 4.6. STANDAR PERENCANAAN RINCI TATA RUANG LISIBA YANG YANG BERDIRI SENDIRI 98 4.6.1. Standar Perencanaan Fasilitas Pendidikan 98 4.6.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan 99 4.6.3. Standar Perencanaan Fasilitas Perbelanjaan 99 4.6.4 Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintahan 101 4.7. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 102 4.7.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan Dalam Lisiba Yang Berdiri Sendiri 102 Juknis Kasiba-Lisiba BS - iv -

4.7.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan Utilitas Umum 114 4.7.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan Sarana Lingkungan Dalam Lisiba Yang Berdiri Sendiri 120 4.7.4. Persyaratan dan Standar Lingkungan Lisiba Yang Berdiri Sendiri 126 4.8. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 126 4.9. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI 126 4.9.1. Persyaratan Laporan 3 (Tiga) Bulanan Penyelenggara Kepada Kepala Daerah 126 4.9.2. Persyaratan Laporan 3 (Tiga) Bulanan Kepala Daerah Kepada Menteri 127 Juknis Kasiba-Lisiba BS - v -

BAB I PENDAHULUAN 1.1. LATAR BELAKANG Pembangunan Permukiman skala besar yang diwujudkan dalam Pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS) sangat strategis bagi semua pelaku pembangunan di bidang perumahan dan permukiman terutama badan usaha di bidang perumahan dan permukiman (Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Pasal 23). Bahwa pembangunan perumahan dan permukiman yang dilaksanakan dengan pola Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri dimaksudkan agar pembangunan perumahan dan permukiman dapat lebih terarah dan terpadu sesuai dengan arah pembangunan Kabupaten/Kota, sehingga mengarahkan pertumbuhan Kabupaten/Kota membentuk struktur lingkungan yang lebih efektif dan efisien. Ditegaskan bahwa semua pembangunan perumahan yang dilakukan oleh Badan Usaha di bidang perumahan dan permukiman hanya di lokasi Kasiba dan atau Lisiba yang Berdiri Sendiri. Hal ini menjadi satu tantangan dan sekaligus peluang bagi Pemerintah Kabupaten/Kota untuk memberikan fasilitasi yang terbaik untuk memberikan pelayanan dalam memenuhi tuntutan kebutuhan di bidang perumahan dan permukiman. Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999, tentang Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, telah memberikan dasar-dasar pengaturan yang cukup rinci. Dalam memenuhi tuntutan tersebut ada urutan kegiatan yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota, sejak dari penetapan lokasi sampai pada pengendalian pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Untuk itu masih diperlukan pedoman yang dapat dijadikan panduan untuk ditindak lanjuti oleh Pemerintah Kabupaten/Kota menjadi Peraturan Daerah yang disesuaikan dengan kondisi daerah. Dengan mengikuti urutan kegiatan yang dilakukan, akan menjamin bahwa Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri dikembangkan sesuai dengan Undang-undang dan peraturan yang berlaku, sehingga mampu menjawab tuntutan kebutuhan masyarakat akan perumahan dan permukiman yang memenuhi syarat. Untuk itu dalam Pedoman Pelaksanaan dan Pedoman Teknis ini disajikan urutan kegiatan yang perlu dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dalam melaksanakan pembangunan di bidang perumahan dan permukiman. Dalam hal ini pedoman ini masih bersifat lebih umum, masih diperlukan penjabaran yang lebih rinci dengan penyesuaian terhadap kondisi sosial, ekonomi dan budaya serta besarnya kebutuhan atas perumahan dan permukiman di masing-masing daerah. Juknis Kasiba-Lisiba BS - 1 -

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN 1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis Maksud Petunjuk Teknis ini adalah panduan penyelenggaraan pengelolaan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah, bersama dengan Badan Pengelola Kasiba, Penyelenggara Lisiba, dan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri. 1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis Tujuan Petunjuk Teknis ini adalah tersedianya persyaratan, standar, dan kriteria, yang digunakan dalam penyelenggaraan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, agar hasilnya mempunyai kualitas dan nilai manfaat yang tinggi. 1.3. RUANG LINGKUP Ruang lingkup petunjuk teknis meliputi : a. Pengaturan batasan kawasan, kriteria penetapan lokasi, besaran kawasan dan penyelenggaraan pembangunan dan pembinaan teknis kawasan. b. Penyelenggaraan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi kegiatan : 1. Pembentukan panitia penetapan lokasi 2. Pembentukan Badan Pengelola 3. Perolehan tanah 4. Perencanaan dan pelaksanaan pembangunan 5. Pengawasan dan pengendalian pembangunan 1.4. SISTIMATIKA Petunjuk Teknis ini terdiri dari 5 Bab, yang terdiri atas : Bab I : Pendahuluan Menguraikan tentang latar belakang, maksud dan tujuan, ruang lingkup dan sistematika Bab II : Ketentuan Umum Berisi pengertian-pengertian yang berkaitan dengan istilah-istilah yang digunakan dalam batang tubuh Bab III : Persyaratan, standar dan kriteria pengelolaan Kasiba dan penyelenggaraan Lisiba bagian dari Kasiba Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menunjuk Badan Pengelola Kasiba dan Penyelenggara Lisiba. Selain itu juga memberikan petunjuk tentang persyaratan fisik Juknis Kasiba-Lisiba BS - 2 -

lokasi yang sesuai untuk Kasiba dan Lisiba serta petunjuk dalam pengawasan pembangunan Kasiba dan Lisiba. Bab IV : Persyaratan, Standar dan Kriteria Dalam Penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri Sendiri Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menetapkan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri, dan persyaratan fisik lokasi yang sesuai untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri. Selain itu juga menguraikan tentang ketentuan ketentuan pengawasan pembangunan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Juknis Kasiba-Lisiba BS - 3 -

BAB II KETENTUAN UMUM Beberapa istilah atau definisi yang dipakai dan terkait dalam pembahasan Juklak dan Juknis Pengelolaan serta Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba Yang Berdiri Sendiri sebagai berikut : 1. Permukiman Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 2. Perumahan Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. 3. Prasarana Lingkungan Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. 4. Jaringan Primer Jaringan primer prasarana lingkungan dalam Kasiba adalah jaringan utama yang menghubungkan antar kawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dan kawasan lain yang digunakan untuk kepentingan umum. 5. Jaringan Sekunder Jaringan sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer prasarana lingkungan yang melayani kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan permukiman. 6. Sarana Lingkungan Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya. 7. Utilitas Umum Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan 8. Tata Ruang Tata ruang adalah wujud struktural dan pemanfaatan ruang baik direncanakan maupun tidak. Juknis Kasiba-Lisiba BS - 4 -

9. Rencana Tata Ruang Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang 10. Kawasan Siap Bangun Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. 11. Lingkungan Siap Bangun Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba, adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang. 12. Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. 13. Kaveling Tanah Matang Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan sesuai dengan persyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan. 14. Penyediaan Tanah untuk Perumahan dan Permukiman Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. 15. Konsolidasi tanah Juknis Kasiba-Lisiba BS - 5 -

Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. 16. Lingkungan Hunian Yang Berimbang Lingkungan Hunian Yang Berimbang adalah wujud kawasan dan lingkungan perumahan dan permukiman (dalam Kasiba) yang pembangunan perumahan dan permukimannya meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah dengan perbandingan tertentu sehingga dapat menampung secara serasi berbagai kelompok masyarakat. Perbandingan tertentu dimaksud adalah perbandingan jumlah rumah sederhana, berbanding jumlah rumah menengah, berbanding jumlah rumah mewah sebesar 6 (enam) atau lebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu) 17. Badan Usaha Badan usaha adalah badan yang kegiatan usahanya di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 18. Badan Pengelola Badan pengelola adalah Badan Usaha Milik Negara atau Badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah yang ditugasi sebagai Pengelola Kasiba termasuk Badan Usaha Milik Daerah. Badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah dimaksud adalah Badan Usaha swasta yang bergerak di bidang perumahan dan permukiman yang bekerjasama dengan Pemerintah. 19. Penyelenggara Penyelenggara adalah kelompok masyarakat pemilik tanah atau badan usaha yang ditunjuk oleh Badan Pengelola untuk membangun Lisiba bagian dari Kasiba dan yang ditunjuk oleh Pemerintah Daerah untuk membangun Lisiba yang Berdiri Sendiri. 20. Daerah Daerah adalah Daerah Provinsi, Daerah Kabupaten dan Daerah Kota yang bersifat otonom. 21. Pemerintah Daerah Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Kabupaten / Kota beserta perangkat Daerah Otonom yang lain sebagai Badan Eksekutif Daerah, sedangkan untuk DKI Jakarta adalah Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. 22. Kepala Daerah Juknis Kasiba-Lisiba BS - 6 -

Kapala Daerah adaalah Gubernur, Bupati atau Walikota. 23. Menteri Menteri adalah Menteri yang bertanggung jawab di bidang perumahan dan permukiman. Juknis Kasiba-Lisiba BS - 7 -

BAB III PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI KASIBA 3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI KASIBA 3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi mengacu pada data Badan Pusat Statistik (BPS). b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara jumlah rumah yang ada dengan jumlah Kepala Keluarga yang ada. c. Lokasi Kasiba harus berada pada kawasan permukiman menurut rencana tata ruang wilayah Kabupaten / Kota. d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah administratif. e. Lokasi Kasiba dapat dikembangkan mengikuti kecenderungan perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya pengembangan baru. f. Calon lokasi Kasiba bukan / tidak merupakan tanah sengketa atau berpotensi sengketa. g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Kasiba, pertimbangan utama sekurangkurangnya strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk pengadaan prasarana dan utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi yang mampu menampung tenaga kerja. h. Lokasi Kasiba yang akan ditetapkan mencakup lokasi yang belum terbangun yang mampu menampung sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit i. Lokasi Kasiba bagi tanah yang sudah ada permukimannya, akan merupakan integrasi antara pembangunan baru dan yang sudah ada sehingga seluruhnya menampung sekurangkurangnya 3.000 (tiga ribu) unit. 3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba a. Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit b. Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya c. Keadaan topografi lapangan datar d. Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai e. Drainase alam baik f. Kemudahan memperoleh air bersih g. Kemudahan memperoleh sambungan listrik h. Kemudahan memperoleh sambungan telepon i. Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi Juknis Kasiba-Lisiba BS - 8 -

j. Kedekatan dengan fasilitas kesehatan k. Kedekatan dengan pusat perbelanjaan l. Kemungkinan pembuangan sampah. m. Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit/gunung, reklamasi rawa (termasuk rawa pantai). n. Masyarakat yang akan menghuni Kasiba mempunyai karakter/budaya yang tidak berlawanan dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya. o. Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Kasiba (usulan pengeluaran, perkiraan penerimaan, cash flow) 3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA KASIBA 3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan Kasiba. b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang berminat untuk mengelola Kasiba, Bupati/Walikota dapat : membentuk Badan lain yang ditugasi untuk pengelolaan Kasiba yang selanjutnya dapat dikukuhkan menjadi BUMD bidang perumahan dan permukiman dan memberikan informasinya kepada DPRD. Menunjuk Kepala Bappeda untuk menjadi Ketua Badan Pengelola dengan anggotaanggota. Menunjuk Sekretaris Daerah sebagai Ketua Badan Pengelola, dengan anggota terdiri dari unsur Dinas Pekerjaan Umum, Perumahan dan Permukiman, Tata Kota, Pertanahan dan Dinas lain yang diperlukan serta Unsur yang Professional di bidangnya. Menunjuk Badan Usaha swasta untuk menjadi Badan Pengelola untuk melaksanakan tugas pengelolaan yang bekerjasama dengan Pemerintah Kabupaten/Kota. c. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang : 1) Manajemen real estat 2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan 3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan 4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum 5) Pembiayaan real estat 3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba a. Penjelasan singkat mengenai Kasiba yang di kompetisikan b. Persyaratan peserta kompetisi Juknis Kasiba-Lisiba BS - 9 -

c. Peta situasi lokasi Kasiba d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi e. Daftar isi dan format proposal f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan 3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Badan Pengelola Kasiba a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah untuk BUMN atau Peraturan Daerah untuk BUMD); b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) c. Referensi bank d. Neraca perusahaan terakhir e. Daftar pengurus perusahaan f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki 3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola Kasiba a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan; b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing tenaga ahli c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan; d. Usulan teknis yang berisi antara lain : 1) Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat dibangun; 2) Rencana struktur pemanfaatan ruang; 3) Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe rumah; 4) Sistem drainase dan pembuangan limbah cair; 5) Sistem pembuangan limbah padat (sampah); 6) Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan tanahnya 7) Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Kasiba; e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Kasiba : 1) Usulan pengeluaran 2) Perkiraan penerimaan 3) Cash flow 3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA 3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba a. Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau badan usaha asing di bidang pembangunan perumahan dan permukiman yang berkedudukan di Indonesia. b. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang : Juknis Kasiba-Lisiba BS - 10 -

1) Manajemen real estat; 2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan; 3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan; 4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum; 5) Penyelenggaraan pembangunan rumah 6) Pembiayaan real estat. 3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba yang dikompetisikan b. Persyaratan peserta kompetisi c. Peta situasi lokasi Lisiba d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi e. Daftar isi dan format proposal f. Kriteria dan tata cara evaluasi proposal 3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara Lisiba : a. Rekaman akte pendirian badan usaha b. Rekaman nomor pokok wajib pajak c. Referensi bank d. Neraca perusahaan terakhir e. Daftar pengurus perusahaan f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki 3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan b. Kemampuan tenaga yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing tenaga ahli c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan d. Usulan teknis, yang berisi antara lain : - Perkiraan tipe dan jumlah rumah yang akan dibangun; - Rencana dan syarat rumah yang akan dibangun; - Prakiraan harga jual masing-masing tipe rumah dan kaveling yang akan dijual tanpa rumah; - Sistem drainase dan pembuangan limbah cair; - Sistem pembuangan limbah padat - Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan dibangun atau disediakan tanahnya; - Jadwal waktu kegiatan penyelenggaraan Lisiba - Sistem pembiayaan penyelenggaraaan Lisiba Juknis Kasiba-Lisiba BS - 11 -

3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan hukum b. Tercapainya kesepakatan konsolidasi tanah antar para anggota perhimpunan penghuni dan antara perhimpunan penghuni dengan Badan Pengelola. c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang konsolidasi tanah. 3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK KASIBA 3.5.1. Umum Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari perolehan tanah, mengurus hak atas tanah, mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari tanah tersebut untuk pembangunan perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas umum. Bahwa tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Kasiba adalah 1) Tanah Negara; 2) Tanah Hak; 3) Tanah Negara dan Tanah Hak. 3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Negara a. Tidak ada pemindahan penduduk : - Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang dikeluarkan dari tempat tinggalnya. - Kasiba dan Lisiba baik di atas tanah negara maupun tanah hak diupayakan pada bidang tanah yang jarang penduduknya. - Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka diberikan kebebasan untuk memilih ikut dalam program Kasiba atau mereka secara sukarela pindah tempat tinggal dengan memperoleh penggantian yang layak sesuai dengan jenis dan hak atas tanahnya. b. Tanah Negara yang tidak ada pemakainya : - Badan Pengelola Kasiba mengajukan permohonan hak kepada Pemerintah Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ; - Untuk permohonan sertipikatnya sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Juknis Kasiba-Lisiba BS - 12 -

Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah. 3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Hak Perolehan Tanah Untuk Kasiba dapat dilakukan oleh a. Badan Pengelola Kasiba melakukan pembebasan tanah adat/hak ulayat. : - Dapat menghubungi dan mencari kesepakatan / musyawarah dengan ketua adat terlibat; - Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak dan musyawarah tidak disetujui, maka demi kepentingan yang lebih luas dalam rangka pelaksanaan pembangunan permukiman dan perumahan baik dalam bentuk kasiba dan lisiba BS dapat mengacu pada Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dalam Pasal 14, atau Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005. b. Untuk Tanah Negara bekas tanah hak perorangan atau Badan Hukum, maka Badan Pengelola Kasiba : - Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum dengan bekas pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan selanjutnya mengajukan permohonan hak melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun 1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1999. Untuk tanah hak, maka hak perorangan atau badan hukum terkait dapat diselesaikan melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) c. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik tanah peserta konsolidasi melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan sebagai obyek konsolidasi tanah oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat melalui Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi. Hak atas tanahnya kemudian diberikan secara kolektif sesuai dengan rencana penataan kapling yang disetujui oleh para peserta konsolidasi tanah. Proses konsolidasi tanah melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991. d. Tukar menukar Tukar menukar dilakukan apabila pemilik tanah yang termasuk dalam areal kasiba tidak dapat diselesaikan melalui sebagaimana dimaksud dalam butir a, b, dan c, dengan ketentuan : Juknis Kasiba-Lisiba BS - 13 -

- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi Pemerintah, penyelesaiannya mengacu kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan Menteri terkait dan Menteri Keuangan. - Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah Daerah, penyelesaiannya mengacu kepada Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 pasal 34 tentang Pelaksanaan Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri dan DPRD. Dalam hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan 3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Kasiba a. Perorangan pemegang hak atas tanah 1. Perorangan pemegang hak atas tanah - Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya. - Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya. - Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4 Tahun 1991 2. Perorangan pemakai tanah negara - Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus perpanjangannya lebih dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3 Tahun 1979 dan atau Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun 1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1999. - Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus memiliki izin tertulis dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan setempat. - Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk memperkuat permohonan Badan Pengelola /Penyelenggara. - Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 (dua puluh) tahun atau lebih tanpa teguran dari Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar, diperlukan pernyataan tertulis dari Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang dimaksud. - Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses infrastruktur berbeda, maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas tanah. - Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama : Antara Badan Pengelola/Penyelenggara dengan peserta konsolidasi tanah Sesama para peserta konsolidasi tanah Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang diadakan. 3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan sosial keagamaan) dilakukan dengan cara: - Penggantian (melalui musyawarah) bidang tanah ditempat lain. Juknis Kasiba-Lisiba BS - 14 -