EMIRUL SARIFUDIN BIN NOR AZMI HAWA HAZIQAH BINTI HALIB FATIN NADZIRAH BINTI MISRAN STEPHANIE LEE SHEN LING

Transkripsi

1 NAMA AHLI KUMPULAN EMIRUL SARIFUDIN BIN NOR AZMI HAWA HAZIQAH BINTI HALIB FATIN NADZIRAH BINTI MISRAN ESTHER TAN KANG KHAI LUN VOON QIN ZHAN CHIN YAN LENG STEPHANIE LEE SHEN LING LOO HAO HAN SIEW KAI LEE NO MATRIK A A A A A A A A A A130664

2 AKTA HAK MILIK STRATA 1985 [AKTA 318] PERBADANAN PENGURUSAN BANGUNAN AKTA BANGUNAN DAN HARTA BERSAMA (PENYELENGGARAAN DAN PENGURUSAN) 2007 [AKTA 663]

3 Undang-undang utama yang membolehkan bangunan berbilang tingkat dipecah bahagi untuk dikeluarkan hakmilik strata ke atas petak-petak bangunan. Kemudiannya membolehkan bangunan-bangunan ini diurus dan diselenggara secara berterusan oleh suatu badan statutory dikenali sebagai perbadanan pengurusan. Akta Hakmilik Strata telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dan kekurangan peruntukan di dalam KTN berkaitan pecah bahagi bangunan dan juga membantu dalam rujukan lain berkaitan pecah bahagi dan pengurusan bagi bangunan berbilang tingkat AKTA HAKMILIK STRATA 1985 Hakmilik strata mulanya telah diperkenalkan pada 1966 melalui Kanun Tanah Negara Malaysia 1965 Akta ini mula dikuatkuasakan pada 1 Jun 1985 dan telah melalui beberapa kali pindaan iaitu sebanyak 4 kali sejak diperkenalkan iaitu pada 23 Februari 1990 (Akta A753), 2 Ogos 1996 (Akta A951), I Disember 2001 (Akta A1107) dan 12 April 2007 (Akta A1290)

4 PERBADANAN PENGURUSAN Pengenalan Status Keanggotaan Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan Tertubuh dengan sendirinya apabila buku daftar strata dibuka pada tarikh endorsan memorial mengenainya didaftarkan dalam dokumen hakmilik tanah Bangunan bukan kos rendah, Perbadanan Pengurusan wujud secara automatik apabila hakmilik strata didaftarkan. Bangunan kos rendah pula, perbadanan pengurusan wujud apabila kesemua petak (100%) telah dipindahmilik kepada pembeli petak atau atas perintah (s64 KTN) Perbadanan pengurusan adalah dianggotai oleh kesemua pemilik Pada peringkat awal penubuhannya pemilik asal akan menganggotai perbadanan pengurusan kerana beliau didaftarkan sebagai pemilik berdaftar bagi kesemua petak. Keahlian perbadanan pengurusan seterusnya akan bertambah apabila pemilik asal memindahmilik kepada pembeli-pembeli petak yang lain.

5 Penyediaan dan penyelenggaraan pendaftaran strata [s.43(1)(i)] Pembayaran insurans [s.43(1)(a),(b)- (d),(f)] Menguruskan wang insurans [s.43(1)(e)] TANGGUNGJAWAB PPB Mematuhi notis daripada pihak berkuasa [s.43(1)(g),(h)] Pengurusan dan penyelenggaraan bangunan milikan bersama

6 Boleh diperolehi daripada tuan punya Sewaktu menunggu sumbangan, pengurusan dana akan diberikan (akta 318) dalam akaun khas s.46 untuk perbelanjaan khas. Dana/ Sumbangan Jumlah sumbangan oleh tuan punya ditentukan AGM yang pertama [s.41(5)] dan boleh diubah dalam GM [s.45(3)] Peratusan sumbangan oleh setiap pemilik bergantung kepada nilai saham yang dimiliki s.45(5a)

7 KUASA-KUASA PPB Memungut caruman daripada pemilik-pemilik petak atau blok sementara mengikut kadar unit syer pada petakpetak atau blok sementara masing-masing sepanjang tempoh permulaan atau selepasnya. Membeli, menyewa atau memperolehi harta alih untuk kegunaan berhubung harta bersama. Walau bagaimanapun perbadanan tidak mempunyai kuasa untuk memindahkan mana-mana bahagian harta bersama yang merupakan sebahagian daripada bangunan itu atau sebahagian daripada tanah yang di atasnya bangunan itu terdiri. Meminjam wang yang diperlukan untuk menjalankan tugas-tugasnya. Membayar balik pinjaman serta faedah ke atas pinjaman yang dibuatnya Mengambil tindakan ke atas petak-petak sekiranya pemilik gagal mematuhi arahan-arahan dalam tempoh tertentu.

8 Menggunakan wang insurans yang diterimanya mengenai dengan kerosakan bangunan untuk membina semula dan memulihkannya (tertakluk kepada perintah mahkamah di bawah (seksyen 56). Mana-mana kerja pembaikan (repair) yang dijalankan oleh perbadanan pengurusan yang mana pembaikan itu sepatutnya ditanggung oleh pemilik/pemilik-pemilik petak atau oleh mana-mana penyewa atau pemegang pajakan apa-apa wang yang dibelanjakan oleh perbadanan pengurusan boleh didapatkan kembali daripada orang berkenaan melalui suatu tindakan dalam mahkamah sebagai hutang yang kena bayar. Mendapatkan kembali daripada mana-mana pemilik petak apa-apa jumlah wang yang dibelanjakannya berkenaan dengan pemilik petak itu yang gagal mematuhi apa-apa notis atau perintah yang dibuat oleh pihak berkuasa awam atau berkanun.

9 Dilantik oleh Pesuruhjaya apabila sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak mengadu perbadanan pengurusan tidak menjalankan fungsinya dengan memuaskan Kuasa,tugas dan fungsi sama dengan perbadanan pengurusan Kuasa,tugas dan fungsi yang ditetapkan oleh Pesuruhjaya: sama dengan perbadanan pengurusan seperti yang diperuntukkan dalam perlantikan kecuali yang diperuntukkan dalam perlantikan Perbelanjaan ditanggung oleh kumpulan wang perbadanan pengurusan PERLANTIKAN EJEN PENGURUSAN

10 Mahkamah melantik apabila perbadanan pengurusan atau sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak memohon Tempoh yang ditentukan atau tidak tentu Perbelanjaan dan saraan ditanggung oleh kumpulan wang perbadanan pengurusan Menjalankan tugas dan kuasa sama dengan perbadanan pengurusan Boleh dipecat atau diganti atas permohonan oleh perbadanan pengurusan atau sesiapa yang mempunyai kepentingan dalam sesuatu petak Apabila melantik dan memecat atau mengganti pentadbir, perlu diserah simpan satu salinan perintah mahkamah pada Pendaftar dengan serta merta PERLANTIKAN PENTADBIR

11 Perbadanan pengurusan dan semua ahli majlisnya serta sesiapa yang mengetahui pelanggaran peruntukan Bahagian VII Pelanggaran peruntukan Bahagian VII atau pengingkaran dalam mematuhi arahan atau tugas dalam Bahagian VII Penalti: a) Mengikut seperti yang diperuntukkan b) Maksimum RM 10,000 jika tiada peruntukkan

12 Sesiapa yang mempunyai faedah boleh memohon kepada mahkamah untuk memaksa perbadanan pengurusan menjalankan tugas yang diperuntukkan di Bahagian VII dengan syarat mahkamah boleh membuat perintah yang difikir sepatutnya.

13 AktA BAngunAn dan HArtA Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 [akta 663] 8 Bahagian, 44 Seksyen bertujuan untuk memperkemaskan hal-hal berkaitan dengan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama Pihak yang berwajib bertukar daripada pemaju perumahan kepada Perbadanan Pengurusan

14 Perbadanan Pengurusan Ditubuhkan di bawah s.39, 64, dan 64A Akta Hakmilik Strata Ditubuhkan selepas semua petak dipindah kepada pembeli atau setelah pembeli memohon unit syer mereka melebihi 50% Menyelenggara dan mengurus bangunan dan harta bersama di bangunan bertingkat Turut menginsuranskan bangunan tempat tinggal daripada sesetengah risiko yang ditetapkan dalam. Menyediakan daftar Strata ataupun (Strata Roll) dan menyimpan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK) bagi lot tanah berkenaan Boleh membeli, menyewa atau memperolehi harta bersama untuk kegunaan bersama dan berhak meminjam wang sekiranya diperlukan

15 ABHB mewajibkan semua pemaju menubuhkan JMB di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata Ditubuhkan oleh pemaju sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan seterusnya menubuhkan Perbadanan Pengurusan Badan Pengurusan Bersama Penguatkuasaan JMB berlaku apabila pemilik pangsapuri telah menerima kunci kediaman dan belum lagi menerima Hakmilik Strata dan JMB perlu ditubuhkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh 12 April 2007 atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman Dianggotai oleh Pembeli dan Pemaju yang dikenali sebagai Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)

16 lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund (kumpulan wang penjelas) menyediakan dan menyenggara daftar pembeli menyenggara Harta Bersama Tugas JMB menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit menginsuranskan bangunan mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan

17 PenguPalan AktA 663 Bahagian I IV secara keseluruhannya menerangkan tentang penubuhan Perbadanan Pengurusan, kuasa dan tanggungjawabnya terhadap penduduk dan pembeli. Bahagian V mengenai Kumpulan Wang Penyelenggaraan Bangunan dan Kumpulan Wang Penjelas Seksyen 22 -segala wang lebihan dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan hendaklah dipindahkan kepada Badan oleh pemaju tidak lewat daripada satu bulan dari tarikh penubuhan Badan itu Seksyen 23- Tanggungjawab pembeli untuk membayar caj penyenggaraan kepada Badan serta tanggungan pembeli jika tidak membayar caj penyenggaraan berkenaan

18 Tentang pelantikan ejen pengurusan, tugasan dan tanggungjawab ejen pengurusan Seksyen 26- kebebasan ejen pengurusan-tidak boleh dilantik jika ada kepentingan profesional atau kewangan dalam petak Seksyen 28-kuasa-ejen ada kawalan terhadap Penyenggaraan Bangunan atau Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan

19 Bahagian VII Tanggungjawab pemaju Seksyen 31-pemaju harus mendepositkan wang untuk pembaikian harta bersama Jika tidak, denda tidak melebihi RM5,000 dan selanjutnya tidak melebihi RM 50 bagi setiap hari kesalahan itu diteruskan selepas sabitan Bahagian VIII Pelbagai Contohnya perwakilan dalam prosiding sivil, mengenai liabiliti pengarah, mengenai kaedah penyampaian notis atau perintah Seksyen 36- liabiliti pengarah Seksyen 37- kaedah penyampaian notis atau perintah

20 Peranan dan Tanggungjawab Pesuruhjaya Bangunan (COB) COB diberi kuasa untuk melantik juruaudit untuk menyiasat Akaun Penyelenggaraan Bangunan sebelum pembentukan Badan Pengurusan Bersama. Tetapi tidak mempunyai peruntukan berkenaan dengan kuasa COB untuk mempunyai akses penuh kepada Akaun Penyelenggaraan Bangunan selepas pembentukan Badan Pengurusan Bersama Akaun yang telah diauditkan oleh Badan Pengurusan Bersama tidak diwajibkan untuk hantar laporan penuh kepada COB. KonfliK ABHB

21 Di bawah BCMMA, COB diberi kuasa untuk mengeluarkan waran lampiran untuk mendapatkan tunggakan caj di bawah Seksyen 33(1) hingga Seksyen 33(8). STA-kuasa untuk mengeluarkan waran untuk mendapatkan caj diberi kepada pentadbir tanah dan disempurnakan oleh ahli majlis perbadanan pengurusan. Bantuan COB hanya akan diminta jika terdapat kesukaran dalam melaksanakan waran itu. Peruntukan kuasa tidak konsisten menjejaskan kompetasi COB- khuatir menceroboh bidang kuasa pihak lain.

22 COB diberi peranan yang jelas dan tidak samar di bawah ABHB Statut tunggal bagi pengurusan dan penyelenggaraan bangunan strata di Malaysia Cadangan untuk menambahbaik peranan Pensuruhjaya Bangunan(COB) Dikawal oleh satu akta sahaja selain daripada 2 akta iaitu STA dan ABHB

23 Mahkamah Menitikberat Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Peyenggaraan Dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) Kerana Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) Adalah Ditubuh Bawahnya Memperuntukkan Kuasa Bagi Menyenggara Dan Menguruskan Bangunan Dua Tingkat Atau Lebih Di Kawasan Pembangunan Seksyen 4 Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Peyenggaraan Dan Pengurusan) Menetapkan Supaya Badan Pengurusan Bersama Yang Terdiri Daripada Pemaju Dan Pembeli Ditubuhkan

24 Badan Pengurusan Bersama Merupakan Badan Berkanun Yang Mempunyai Kuasa Otonomi Tersendiri Kuasa-kuasa Mengenainya Diperuntukkan Secara Khusus Kepada Pihak-pihak Sebagaimana Yang Berikut A. Menteri Yang Bertanggungjawab Mengenai Perumahan Dan Kerajaan Tempatan; B. Pihak Berkuasa Negeri; C. Pesuruhjaya Bangunan; D. Badan Pengurusan Bangunan; E. Jawatankuasa Pengurusan Bersama; F. Pemaju; G. Agen Pengurusan

25 Pemohon Memohon Kepada Mahkamah Untuk Semakan Kehakiman Yang Mana Ia Memohon Untuk Perintah Bahawa Badan Pengurusan Bersama (Responden Ke-dua) Yang Ditubuhkan (Melalui S.4 Akta Bangunan Dan Harta Bersama) Menyalahi Undang-undang Atau Tidak Sah Memandangkan Ia Ditubuhkan Selepas Syarikat Pengurusan Ditubuhkan Bawah S.39 Akta Hakmilik Strata Pada 7 Mei 2007, Apabila Pemohon Membuka Buku Daftar Strata ('Bds') Berkenaan Kondominium, Ini Membawa Kepada Penubuhan Syarikat Pengurusan Kondominium Medan Putra ('Sp') Pada 4 Jun 2008, Di Bawah S 39 Akta Hakmilik Strata Seksyen Ini Memperuntukkan Bahawa Syarikat Pengurusan Terdiri Daripada Semua Tuan Punya Petak Akan Wujud Berkenaan Dengan Bangunan Dipecah Bahagi Apabila Pembukaan Bds Dan Bahawa Syarikat Tersebut Akan Menjadi Badan Korporat Yang Berpewarisan Kekal Dan Mempunyai Satu Meterai Yang Sama.

26 Sebelum s 4(1)(a) Akta Bangunan dan Harta Bersama berkuat kuasa terdapat tiga rangka fakta yang perlu dipenuhi. Ia mestilah menunjukkan bahawa bangunan yang relevan telahpun disiapkan; bahawa milikan kosong bangunan tersebut telahpun diberikan kepada pemilikpemilik yang berhak; dan tiada syarikat pengurusan yang wujud pada masa itu. Mahkamah menolak permohonan tersebut

27 Sekian, Terima Kasih