Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

Transkripsi

1 Direktori Putusan M P U T U S A N No. 282/PDT.G/2010/PN.Bks "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" Pengadilan Negeri Bekasi, yang menerima, memeriksa serta mengadili perkara Perdata gugatan pada tingkat pertama dengan Hakim Majelis, telah menjatuhkan putusan dalam perkara antara: 1 HERI PITANO, selaku Sekretaris RT. 10, beralamat di Perumahan Puri Juanda Regency, A. Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 2 DEVI SUMARSONO, selaku Ketua RT. 11, beralamat di Perumahan Puri Juanda Regency, JI. Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 3 WAHONO, selaku Ketua RT. 12, beralamat di Perumahan Puri Juanda Regency, Jln. Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 4 STEFANUS, selaku Ketua RT. 13, beralamat di Perumahan Puri JUANDA REGENCY, A. Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 5 N. SIAHAAN, selaku Ketua RT. 14, beralamat di Perumahan Puri JUANDA REGENCY, A. Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 6 SUGENG ISMUKTIJONO, setaku Koordinator Puri JUANDA REGENCY, beralamat di Perumahan Puri JUANDA REGENCY, JL Pahlawan, Kel. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. 7 MARLON NAPITUPULU, selaku warga RT. 12, beratamat di Perumahan Puri JUANDA REGENCY, A. Pahlawan, Ket. Duren Jaya, Kec. Bekasi Timur, Kodya Bekasi. berdasarkan Surat Kuasa Subtitusi tertanggal 04 Mei 2010, Para Penggugat telah memberi kuasa kepada Sumondang Simangunsong, S.H., M.H., Sirjoni, S.H., Open Siantun, S.H., Martin Roy, S.H., dan Sri Ratnawati Sianturi, S.H., yaitu para Advokat dan Konsultan Hukum pada S. Simangunsong, Widodo & Associates, beralamat di Jl. Cipinang Baru Bunder Raya No. 1A, Cipinang, Jakarta Timur 13240, selanjutnya disebut sebagai kuasa Para Penggugat; M e l a w a n h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 1

2 Direktori Putusan M PT. NUSUNO KARYA d/h PT. SIGMACO HARAPAN SEJATI, suatu perseroan yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia beralamat di A. Raya Jatiwaringin No.9 Lt.2, Pangkalan Jati, Jakarta Timur, dalam hal ini diwakili oleh Drs. CIPTO SULISTIO, selaku Direktur Utama bertindak untuk dan atas nama PT. NUSUNO KARYA d/h PT. S1GMACO HARAPAN SEJATI, selanjutnya disebut sebagai... Tergugat; Berdasarkan Surat kuasa khusus tertanggal 25 Agustus 2010, telah memilih domisili Kantor kuasanya kepada Syarif Fadillah, SH.MH. Advocate and Legal Consultant pada Law Office, Syarif Faddilah & Partners, beralamat di JIn. Raya Jatiwaringin No. 12, Ged. Alawiyah, Lt.5 UIA, Jakarta Timur selanjutnya disebut sebagai Kuasa Tergugat; Pengadilan Negeri tersebut; Telah membaca berkas perkara; Tetah membaca gugatan; Telah membaca jawaban; Telah membaca replik; Telah membaca duplik; Telah membaca dan meneliti surat-surat bukti dari Penggugat dan Tergugat; Telah mendengar keterangan saksi dibawah sumpah dan Penggugat dan Tergugat; Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditetapkan tersebut Penggugat dan Tergugat datang masing-masing menghadap. kuasanya; TENTANG DUDUKNYA PERKARA Menimbang, bahwa Penggugat dalam surat gugatannya tertanggal 17 Juli 2010 yang telah diterima dan didaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeti Bekasi, dibawah Register Nomor: 282/Pdt.G/2010/PN.Bks, telah mengemukakan hal-hal sebagai berikut 1 Bahwa Para Penggugat merupakan pemilik / penghuni yang sah atas bidang tanah dan bangunan yang masing-masing berdiri di atasnya, yang dikenal dengan Perumahan PURl JUANDA REGENCY (selanjutnya disebut Perumahan PJR); h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 2

3 Direktori Putusan M 2 Bahwa kepemilikan Para Penggugat tersebut berdasarkan Perikatan Peijanjian Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB) antara Para Penggugat dengan Tergugat, sesuai nomor PPJB dan tanggal perjanjian antara Para Penggugat yang satu dengan yang lain berbeda-beda waktu penandatanganannya, dan masing-masing PPJB sesuai dengan type dan harga rumah Para Penggugat (Bukti P-1); 3 Bahwa PPJB dibuat dengan memenuhi syarat hukum untuk sahnya perjanjian seperti diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, dimana baik Para Penggugat maupun Tergugat telah menyepakati isi dan PPJB tersebut, oleh karenanya perjanjian tersebut berlaku sebagai undang-undang yang harus ditaati oleh Para Penggugat dan Tergugat sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata; 4 Bahwa Para Penggugat dengan itikad baik telah memenuhi semua kewajiban yang ditentukan dalam PPJB yang sudah disepakati semula, tetapi sebaliknya Tergugat telah ingkar janji, yaitu sejak Para Penggugat menempati Perumahan PJR, terdapat beberapa permasalahan-permasalahan yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan dalam PPJB, khususnya dalam Site Plan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan PPJB tersebut (Bukti P-2), diantaranya yaitu: Letak pintu utama (gerbang masuk) Perumahan PJR seharusnya berada di sebelah Timur, dengan posisi berada di samping Rumah Sakit Ibu dan Anak SENTOSA, yang mana hal tersebut dimaksudkan agar Para Penggugat tidak mengalami kesulitan untuk keluarmasuk area Perumahan PJR, namun sampai dengan saat ini Tergugat justru membuat pintu utama (gerbang masuk) dengan posisi berada di sebelah Utara sehingga menyulitkan Para Penggugat keluar-masuk area Perumahan PJR untuk beraktifitas; Jalan-jalan di Perumahan PJR akan dilakukan pengaspalan (hotmix) yang pengerjaannya dijanjikan oleh Tergugat akan dilakukan pada bulan Juni 2009, namun tenyata sampai dengan saat ini belum sepenuhnya dilaksanakan oleh Tergugat sebagaimana yang diperjanjikan, yang mana mengakibatkan jalan tersebut menjadi rusak dan berdebu sehingga menyebabkan polusi udara yang mengganggu kesehatan Para Penggugat beserta keluarganya; Pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil di Perumahan PJR tidak layak dan tidak sesuai dengan spesifikasi hangunan, yang mana dikawatirkan pondasi pagar dan jalan tersebut akan segera longsor ke sungai terlebih pada musim hujan, yang menyebabkan Para Penggugat sering merasa takut melewati jalan tersebut dikarenakan tidak amannya area tersebut khususnya bagi anak-anak Para Penggugat, dan hal tersebut telah terjadi berulangkali; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 3

4 Direktori Putusan M Pagar pengaman yang telah dipasang oleh Tergugat ternyata sudah tidak layak dan sebagian besar pagar pengaman telah keropos dan akan roboh, hal ini dapat mengancam keselamatan Para Penggugat terlebih bagi anak- anak Para Penggugat yang seringkati bermain di sekitar area tersebut; Bahwa sebagian besar Para Penggugat telah melakukan Akta Jual Beli sebagai pengikatan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan sertifikat tetah diterbitkan oleh BPN, akan tetapi Tergugat belum memberikan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sehingga sebagian besar dan Para Penggugat kesulitan dalam mengurus Pajak Bumi dan Bangunan; Sertifikat yang seharusnya menjadi hak daripada Para Penggugat yang telah melunasi pembayaran atas tanah dan bangunan PJR, namun ternyata sampai dengan saat ini Para Penggugat tersebut tidak menerima Sertifikat asli, dan hanya menerima fotocopy dari Sertifikat tersebut; 1 Bahwa terhadap permasalahan-permasalahan tersebut di atas, Para Penggugat telah mencoba untuk melakukan beberapa kali pertemuan-pertemuan dengan tergugat diantaranya yang dilakukan di mushola PJR tanggal 05 April 2008 dan tanggal 26 serta 28 Maret 2009 guna membicarakan secara musyawarah keluhan-keluhan yang dialami Para Penggugat, dan sesuai dengan hasil pertemuan-pertemuan tersebut Tergugat menjanjikan untuk menyelesaikan pemasalahan-permasalahan tersebut di atas, namun sampai dengan saat ini Tergugat tidak juga beritikad baik untuk menyelesaikan permasalahan tersebut (Bukti P-3, P-4, P-S); 2 Bahwa dikarenakan tidak ada tanggapan dari Tergugat, Para Penggugat pun berupaya menyalurkan keluhannva melalui demo massa yang dilakukan di depan Kantor Pemasaran Perumahan PJR beralamat di RT / RW. 04, Kel. Durenjaya, Bekasi Timur, Kota Bekasi pada tanggal 13 Desember 2009, yang mana hal tersebut diberitakan di salah satu Surat Kabar Nasional tertanggal 14 Desember 2009, dan kembali Tergugat hanya berjanji akan menyelesaikan permasalahan yang dialami Para Penggugat (Bukti P-6); 3 Bahwa pada dasarnya Para Penggugat menginginkan agar permasalahan ini dapat diselesaikan dengan cara kekeluargaan, oteh karenanya Para Penggugat melalui Kuasa Hukumnya telah mensomasi memperingatkan Tergugat sesuai dengan Surat Somasi No. 015/Som-SSW/XII/09 tertanggal 15 Desember 2009 dan dilanjutkan dengan Surat Somasi No. 016/Som-SSW/l/10 tertanggal 06 Januari 2010, yang pada intinya menegaskan agar Tergugat segera menyelesaikan segala permasalahan yang ada di Perumahan PJR. Atas surat tersebut, Tergugat hanya menanggapi Somasi kedua Para h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 4

5 Direktori Putusan M Penggugat dengan Surat tertanggal 13 Januari 2010 perihal Tanggapan/Jawaban, yang kembali lagi berisi janji Tergugat untuk menyelesaikan permalahan yang terjadi dengan mengadakan pertemuan di Perumahan PJR, namun hingga saat ini Tergugat tetap tidak melaksanakan isi dan tanggapan/jawaban tersebut (P-7, P-B, P-9); 4 Bahwa akibat tidak dilaksanakannya kewajiban hukum Tergugat untuk menyelesaikan permasalahan tersebut di atas, jelaslah telah merugikan Para Penggugat baik materiil maupun immateriil berupa: a b Kerugian Materiil yaitu akibat dari tidak dilaksanakannya beberapa bangunanbangunan perumahan yang telah diperjanjikan dalam perjanjian sebesar Rp ,- (lima milyar rupiah); Kerugian Immateriil berupa rasa tidak nyaman dan tidak aman untuk menempati rumah yang telah menjadi hak dan Para Penggugat yang tidak dapat dinilai dengan uang, namun demikian apabila diberi nilai tidak kurang dan Rp 5: ,- (lima milyar rupiah); 5 Bahwa apabila ternyata Tergugat tidak mengindahkan atau melaksanakan putusan a auo, maka kami minta Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini agar menghukum Tergugat dengan uang paksa sebesar Rp ,- (lima ratus ribu rupiah) perhari terhitung sejak gugatan ini diputus oleh Pengadilan Negeri Bekasi sampai Tergugat melaksanakan isi putusan; 6 Bahwa untuk menjamin terpenuhi tuntutan Para Penggugat, maka Para Penggugat memohon Pengadilan sudi kiranya menaruh sita jaminan (Conservatoir Beslaag) atas sebidang tanah dan bangunan yang dikenal dengan nama PT. NUSUNO KARYA d/h PT. SIGMACO HARAPAN SEJATI, suatu perseroan yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia beralamat di JI. Raya Jatiwaringin No. 9 Lt. 2, Pangkalan Jati, Jakarta Timur, yang dipergunakan Tergugat sebagai kantor; 7 Bahwa mengingat dalil-dalil yang diajukan oleh Para Penggugat merupakan suatu yang pasti serta didukung oleh bukti-bukti dan adanya keperluan yang mendesak dan Para Penggugat, agar kiranya Pengadilan menyatakan putusan perkara ini dapat dijalankan tenlebih dahulu walaupun ada verzet, banding atau kasasi dan upaya hukum lainnya; Maka berdasarkan segala yang terurai di atas, Para Penggugat memohon kepada Pengadilan Negeri Bekasi sudilah kiranya berkenan untuk memutuskan: 1 Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya. h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 5

6 Direktori Putusan M 2 Menyatakan perbuatan Tergugat tidak melaksanakan / melakukan hal-hal yang sesuai dengan PPJB dan Site Plan adalah Perbuatan Ingkar Janji/Wanprestasi. 3 Menyatakan sah berharga sita jaminan atas sebidang tanah dan bangunan yang terletak di JI. Raya Jatiwaringmn No.9 Lt. 2, Pangkalan Jati, Jakarta Timur, yang dikenal dengan nama PT. NUSUNO KARYA d/h PT. SIGMACO HARAPAN SEJATI dan dipergunakan Tergugat sebagai kantor, 4 Menghukum Tergugat agar segera melaksanakan kewajiban hukum sesuai dengan yang tertuang dalam PPJB dan Site Plan, yang dirinci sebagai berikut: Mengembalikan letak pintu utama (gerbang masuk) Perumahan PJR sesuai dengan Site Plan yaitu berada di sebelah Timur, dengan posisi di samping Rumah sakit lbu dan Anak SENTOSA. Melakukan pengaspalan (hotmix) terhadap jalan-jalan di Perumahan PJR. Memperkuat pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil di Perumahan PJR dan memperbaiki pagan yang tidak layak. Mengganti pagar yang lebih layak dan berkualitas. Menyerahkan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) milik beberapa dari Para Penggugat. Menyerahkan Sertifikat asli yang telah menjadi hak dari beberapa Para Penggugat yang telah melunasi pembayaran atas tanah dan bangunan PJR. 5 Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian yang telah dialami oleh Penggugat akibat perbuatan ingkat janji / Wanprestasi tersebut berupa: a b Kerugian Materiil yaitu berupa akibat dari tidak dilaksanakannya bangunan-bangunan perumahan yang telah diperjanjikan dalam perjanjian sebesar Rp ,- (lima milyar rupiah); Kerugian Immaterlil berupa rasa tidak nyaman dan tidak aman untuk menempati rumah yang telah menjadi hak dan Para Penggugat yang tidak dapat dinilai dengan uang, namun demikian apabila diberi nilai tidak kurang dari Rp ,- (lima milyar rupiah). 6 Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa sebesar Rp ,- (lima ratus ribu rupiah) perhari terhitung sejak gugatan ini diputus oleh Pengadilan Negeri Bekasi sampai Tergugat melaksanakan isi putusan. h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 6

7 Direktori Putusan M 7 Menyatakan putusan perkara ini dapat dilaksanakan dahulu walaupun ada verzet, banding atau kasasi maupun upaya hukum lainnya (Uitvoorbaar bij voorraad). ATAU 8 Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara ini. Apabila Pengadilan Negeri Bekasi mempunyai pendapat lain, mohon putusan yang seadiladilnya (ex aequo et bono). Menimbang, bahwa hari persidangan yang sudah ditetapkan tersebut, Penggugat dan Tergugat datang menghadap kuasanya, dan Majelis Hakim telah berusaha untuk mendamaikan para pihak, dan telah pula menunjuk Diah Siti Basariah, SH.M.Hum, sebagai Hakim Mediator, berdasarkan Penetapan No. 282/Pdt.G/2010/PN.Bks, tertanggal 26 Agustus 2010, dan berdasarkan Surat Keterangan Hakim Mediasi No. 282/Pdt.G/2010/PN.Bks, telah diadakan pertemuan pada tanggal 26 Agustus 2010, tanggal 2 September 2010, pada tanggal 21 September 2010, dan pada tanggal 19 Oktober 2010, akan tetapi tidak berhasil melakukan perdamaian, maka selanjutnya dilakukan pemeriksaan lanjutan dalam perkara ini, dengan membacakan surat gugatan Penggugat tersebut; Menimbang, bahwa atas gugatan kuasa Penggugat, selanjutnya Kuasa Tergugat telah mengajukan jawaban tertanggal 9 Nopember 2010 sebagai berikut: DALAM EKSEPSI Mengenai Konpetensi Relatif 1 Bahwa Pengadilan Negeri Bekasi tidak berwenang mengadili perkara Nomor. 282/ Pdt.G/2010/PN.Bks., yang berwenang mengadili perkara a quo adalah Pengadilan Negeri Jakarta Timur. Dikarenakan alamat Tergugat berada di wilayah Jakarta Timur, sebagaimana diakui oleh para Penggugat dalam gugatannya tanggal 17 Juli 2010, halaman 2 alinia pertama. Hal ini juga berdasarkan Pasal 118 ayat (1) HIR dijelaskan secara tegas bahwa gugatan diajukan di Pengadilan Negeri di wilayah tempat tinggal tergugat; 2 Bahwa oleh karena Pengadilan Negeri Bekasi tidak berwenang mengadili perkara a quo, dikarenakan sebagaimana tersebut dalam butir 1 di atas, maka sepatutnyalah gugatan Penggugat tidak dapat diterima; DALAM POKOK PERKARA h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 7

8 Direktori Putusan M 1 Bahwa apa yang tetah dikemukakan dalam bagian eksepsi, mohon dianggap dan menjadi yang tidak terpisahkan dalam bagian pokok perkara ini; 2 Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil-dalil yang dikemukakan oleh para Penggugat dalam gugatannya, kecuati terhadap hal-hal yang diakui kebenarannya secara tegas oleh Tergugat; 3 Bahwa Tergugat menolak dengan keras dalil para Penggugat butir 4, halaman 2 gugatannya. Bahwa gugatan para Pengugat yang intinya tersebut dalam butir 4, halaman 2 (- 1 s/d -6) gugatannya, dalam mediasi telah dibahas dan telah disepakati seeara lisan untuk penyelesaian, dimana Tergugat dengan itikad baik telah melaksanakan apa yang diminta oleh para Penggugat, misalnya: 3.1. Pengaspalan jalan telah dan/atau sedang dikerjakan oleh Tergugat; 3.2. Pembagunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil, dan pagar pengaman juga telah dan/atau akan dikerjakan; 3 Sertifikat dan PBB sebagian telah jadi dan sebagian masih dalam proses penyelesaian dan Tergugat terus mendesak kepada lnstansi terkait untuk segera menyelasaikannya. Bahkan khusus PBB ketika mediasi kami telah perlihatkan rekapnya yang telah selesai, termasuk copy PBB nya; 4 Bahwa berkaitan dengan letak pintu utama (gerbang masuk), sebenarnya masalah yang dihadapi oleh Tergugat telah disampaikan ketika mediasi, yaitu karena tanah yang akan dibangun pintu gerbang utama sesuai Site plan yang dikeluarkan pertama bermasalah. Dan, Tergugat sudah berusaha untuk mengatasi masalah ini, bahkan pernah meminta bantuan warga (para Penggugat) untuk solusinya; 5 Bahwa namun kemudian apa yang telah dan akan dilakukan oleh Tergugat tersebut dalam butir 3.1 s/d 3.3 dan 4 para Penggugat menolaknya, dan tetap pada gugatannya. Oleh karenanya Tergugat merasa dirugikan, baik materiil dan immateril; DALAM REKONPENSI 1 Bahwa apa yang dikemukakan dalam bagian pokok perkara, mohon dianggap dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dalam bagian rekonpensi ini; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 8

9 Direktori Putusan M 2 Bahwa oleh karena Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi telah dirugikan oleh para Tergugat Rekonpensi/para Penggugat Konpensi, sebagaimana tersebut dalam butir 5 dalam pokok perkara jawabannya. Maka, Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi merekonpensi para Tergugat Rekonpensi/ para Penggugat Konpensi untuk mengganti rugi kepada Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi, baik materiil dan immaterial sebagai berikut: 2.1. Kerugian Materill Penggugat Rekonpensi / Tergugat Konpensi telah beritikad baik melakukan apa yang telah diinginkan oleh para Tergugat Rekonpensi, sebagaimana tersebut dalam butir 3.1 s/ d 3.3, namun tidak dianggap dan para Tergugat Rekonpensi/para Penggugat Konpensi tetap pada gugatannya, sehingga menimbulkan kerugian Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi secara materill sebesar Rp ,- (lima milyar rupiah); 2.2. Kerugian immaterlil Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi selaku pengembang (Depeloper) dengan adanya gugatan para Tergugat Rekonpensi/para Penggugat konpensi dalam perkara a quo, merasa dicemarkan nama baiknya, sehingga menimbulkan ketidak percayaan masyarakat terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi selaku Pengembang. Untuk itu kerugian immaterial Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi tidak ternilai harganya, namun jika diangkakan kira-kira lebih kurang sebesar Rp ,- (sepuluh milyar rupiah); 3 Bahwa agar gugatan Rekonpensi Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi tidak ilosoir (sia-sia), maka Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi mengajukan Sita Jaminan (CB) terhadap seluruh harta berupa rumah berikut dokumennya milik para Penggugat. Terhadap pengajuan sita jaminan (CB) ini secara tersendiri akan Penggugat Rekonpensi/ Tergugat Konpensi ajukan berikut bukti-buktinya; 4 Bahwa gugatan rekonpensi yang diajukan oleh Penggugat Rekonpensi / Tergugat Konpensi berdasarkan bukti-bukti yang jelas dan otentik, untuk itu gugatan Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi ini patut dikabulkan; Berdasarkan hal-hal dan alasan yundis di atas, Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi memohon dengan hormat kepada Ketua Pengadilan Negeri Bekasi c.q. Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan, memutuskan: DALAM EKSEPSI h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 9

10 Direktori Putusan M 1 Menerima eksepsi Tergugat untuk seluruhnya; 2 Menyatakan menolak gugatan para Penggugat, atau setidak-tidaknya gugatan para Penggugat tidak dapat diterima; DALAM KONPENSI 1 Menolak gugatan para Penggugat untuk seluruhnya; 2 Menghukum para Penggugat untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini; DALAM REKONPENSI 1 Mengabulkan gugatan Rekonpensi Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi untuk seluruhnya; 2 Menghukum para Tergugat Rekonpensi/para Penggugat Konpensi untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi untuk kerugian Materiil sebesar Rp ,- (lima milyar), dan kerugiaan immateriil sebesar Rp ,- (sepuluh milyar rupiah); 3 Menyatakan sita jaminan yang diajukan sah dan berharga; 4 Menghukum para Tergugat Rekonpensi/para Penggugat Rekonpensi untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam rekonpensi ini; Menimbang, bahwa selanjutnya atas eksepsi dam jawaban Kuasa Tergugat tersebut, Kuasa Penggugat telah mengajukan Replik tertanggal 23 Nopember 2010 dan Kuasa Tergugat telah mengajukan Duplik tertanggal 30 Nopember 2010 sebagaimana terlampir dalam berkas perkara ini, dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari putusan ini; Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil-dalil gugatannya, Kuasa Penggugat telah mengajukan bukti-bukti surat sebagai berikut: 1 Bukti P-1 : Fotocopy Perjanjian Perikatan Jual Beli No. 052-SHS/XII/2006; 2 Bukti P-2 : Fotocopy Site Plan Puri Juanda Regency; 3 Bukti P-3 : Fotocopy PJR (Puri Juanda Regency) ditujukan kepada Bapak Sucipto, Pimpinan PT. NK; 4 Bukti P.4 : Fotocopy Surat Keterangan dan Koordinator warga kepada Puri Juanda Regency; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 10

11 Direktori Putusan M 5 Bukti P-5 : Fotocopy Surat dari koordinator warga PJR kepada PT. Nusuno Karya (NK); 6 Bukti P-6 : Fotocopy Fasos; 7 Bukti P-7 : Fotocopy Surat dari warga kepada Pimpinan PT. Nasuno Karya; 8 Bukti P-8 : Fotocopy Surat dan Kuasa warga kepada Pimpinan PT. Sigmaco Harapan Sejati / Nusuno Karya; 9 Bukti P-9 : Fotocopy Surat sekaligus jawaban Kuasa dad Direktur Utama PT. Nasuno Karya; 10 Bukti P-10 : Fotocopy Akta Jual Beli No. 765/2009 dihadapan Notaris, tanggal 27 Mei 2009; 11 Bukti P-11 : Fotocopy Sertifikat Hak Milik No Blok/No/Kav.5-6; 12 Bukti P-I 2 : Fotocopy Daftar Harga dari Puri Juanda Regency; Bahwa bukti fotocopy surat tersebut telah diteliti dan sesuai dengan aslinya dan telah diberi meterai secukupnya kecuali bukti P-2, P-3, P-4, P-5, P-7, P-8, tidak ada aslinya (copy dari copy); Menimbang, bahwa selain mengajukan bukti surat tersebut, Kuasa Penggugat tetah mengajukan saksi sebanyak 2 (dua) orang dan telah memberikan keterangan dibawah sumpah sebagai berikut : Saksl I A N W A R Bahwa saksi ada melihat pembangunan rumah Puri Juanda Regency pada tahun 2006; Bahwa Pembangunan rumah tersebut Puri Juanda Regency menawarkan kepada konsumen; Bahwa ada fasilitas yang ditawarkan ada jalan, ada bank, ada pagar pembatas, dan sepengetahuan saksi ada gerbang dekat Rumah Sakit Sentosa dan pintu gerbang itu sampai sekarang tidak ada yang dekat Rumah Sakit Sentosa; Bahwa warga apabila keluar masuk perumahan tewat gerbang pintu Taman Juanda; Bahwa masalah jalan setelah dikomplain oleh warga baru diperbaiki jalannya dan perbaikannya pun tersendat-sendat; Bahwa saksi pemah melihat brosur/site plan dari Perumahan Puri Juanda Regency; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 11

12 Direktori Putusan M Bahwa menurut saksi tidak sesuai dengan site plan, yaitu letak gerbang dan jalan tidak sesuai dengan site plan; Bahwa saksi juga ada melihat kali, dan kondisi kali batunya roboh, karena pinggirnya tidak kuat, sehingga keinginan warga agar diperbaiki sarana yang rusak, dan kabel listrik yang posisinya miring; Bahwa antara warga dengan PT. Nusuno Karya sudah ada pembicaraan; Bahwa kali itu terbuat dari batu, dan jalan sudah diperbaiki; Bahwa gerbang itu adalah milik orang lain diluar komplek; Saksi II H A S Y I M Bahwa awalnya Perumahan Puri Juanda Regency dulu tanah persawahan, kemudian dibangun perumahan; Bahwa saksi pernah melihat site plan, bahwa gerbang perumahan tersebut dekat dengan Rumah Sakit Sentosa; Bahwa masalah perumahan tidak ada masalah, mengenai jalan, pintu gerbang dan saluran air ada masalah; Bahwa masalah jalan ada dikerjakan oleh PT Nusuno Karya, dan saluran air belum diperbaiki; Bahwa dahulu Puri Juanda Regency disebut PT. Juanda dan sekarang PT. Juanda diganti menjadi PT. Nusuno Karya; Bahwa masalah jalan sudah diperbaiki tetapi belum semua, apa kendala saksi tidak tahu; Menimbang, bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan dalil bantahan Tergugat; Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil bantahan Tergugat, telah mengajukan bukti-bukti surat dan saksi dibawah sumpah dan tanpa dibawah sumpah; 1 Bukti T-1 : Fotocopy Berita Acara Lapangan tertanggal 14 Januari 2010 berikut Rencana Anggaran Pelaksanaan tertanggal 25 Januari 2010, Surat Perintah Kerja No. 0908/SHS/ SPK/PJR/I/2010, Site Plan, Puri Juanda Regency 2 (dua) buah foto, adalah copy dari copy; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 12

13 Direktori Putusan M 2 Bukti T-2 : Berita Acara Pekerjaan Pengaspalan Jalan No. 001/NK/PJR/IX/2010, berikut lampirannya Site Plan, adalah copy dan copy; 3 Bukti T-3 : Fotocopy Daftar Sertifikat Puri Juanda Regency tertanggal 31 Januari 2011, adalah sama dengan aslinya; 4 Bukti T-4 : Fotocopy Progress Pemecahan PBB, Puri Juanda Regency 2 (dua) buah foto, adalah sama dengan aslinya; Bahwa bukti surat tersebut telah diteliti dan sesuai dengan aslinya dan telah diberi meterai secukupnya kecuali bukti T.1, T.2 adalah copy dan copy; Menimbang, bahwa selain mengajukan bukti surat tersebut diatas Kuasa Tergugat telah mengajukan saksi sebanyak 2 (dua) orang yaitu 1. Dadang (dibawah sumpah) 2. Lilik Renaldi (tidak disumpah) dan telah memberikan keterangan sebagai benikut: Saksi I D A D A N G (dibawah sumpah). Bahwa saksi adalah sebagai rekanan sub kontraktor PT. Nusuno Karya, sebagai pelaksanaan pekerjaan dalam Perumahan Puri Juanda Regency; Bahwa masalah Penggugat dan Tergugat karena ada warga yang complain yaitu jalan dan saksi menjelaskan memang masih ada yang belum selesai dikerjakan oleh saksi; Bahwa sebabnya jalan rusak, karena disebabkan kadang-kadang ada mobil proyek yang lewat; Bahwa saksi mengerjakan jalan perumahan itu ada pengawasnya; Bahwa masalah tanggul ada yang rusak karena air, dan ada rencana untuk perbaikan; Bahwa, saksi mengerjakan pengaspalan jalan Perumahan Puri Juanda Regency dan sudah selesai 70% sekitar tahun 2010, dan sisa pekerjaan yang 30% lagi saksi akan kerjakan kembali menunggu cuaca bagus karena kalau dikerjakan dalam keadaan hujan/basah maka nanti bisa goyah/rusak lagi; Bahwa saksi dalam perintah kerjanya adalah untuk pengaspalan dan perbaikan jalan; Bahwa sebelumnya juga sudah ada perbaikan lalu ada yang rusak lagi karena ada mobilmobil proyek dan mobil-mobil pribadi yang lewat; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 13

14 Direktori Putusan M Bahwa sebelum saksi mengerjakan jalan itu sebelumnya sudah ada jalan, dan masih ada yang saksi kerjakan, dan berakhir pada bulan April 2011, serta menunggu cuaca; Bahwa saksi mulai bekerja pada proyek itu mulai tahun 2006, dan saksi bekerja atas nama pribadi; Bahwa saksi mendapat peralatan kerja dengan cara menyewa dan saksi bekerja atas dasar Surat Perintah Kerja; Bahwa apabila hujan turun, maka pekerjaan jalan tidak bisa dikerjakan karena nanti akan rusak lagi; Bahwa sebelumnya jalan itu baru pengaspalan dan sudah ditingkatkan menjadi hot mix; Saksi II LILIK RENALDI (tidak disumpah). Bahwa saksi kenal dengan PT. Nusuno Kerja dan saksi sebagai Kepala Divisi Perencanaan; Bahwa, masalah proyek jalan yang belum selesai akan segera dilaksanakan; Bahwa, yang bertanggung jawab terhadap saluran air/tanggul adalah Dinas Pengairan saluran air/tanggul dari dulu sudah ada dan harusnya sesuai standar, dan PT. Nusuno Karya sudah membantu 2 (dua) kali perbaikan tanggul tersebut; Bahwa masalah IMB sudah selesai hampir 80%, dan saksi mengerjakan proyek itu sudah 4 atau 5 tahun; Bahwa masalah pintu gerbang masuk ke Puri Juanda Regency (PJR) ada warga yang complain, dan kemudian PJR telah mengajukan ke Dinas Tata Kota, Bekasi, dan tidak mengizinkan walaupun dalam proposal ada; Bahwa masalah pengaspalan jalan warga meminta jalan hot mix, dan sudah dikerjakan dan masalah pelapisan jalan harus menunggu kering dulu/cuaca baik dan masih ada perbaikan dilaksanakan; Bahwa, masalah aliran listrik yang membuat adalah PT. Nusuno Karya dan masalah tiang listrik, bila dipindahkan sendiri ada yang keberatan, karena PLN mempunyai aturan sendiri, dan sudah dilaporkan kepada PLN; Bahwa, masalah site plane, saksi ikut membuat dan maslah sertifikat sedang dalam proses; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 14

15 Direktori Putusan M Bahwa apabila warga sudah lunas, maka warga memperoleh sertifikat lengkap dan IMB nya; Bahwa PT. Nusuno Karya membantu kepada warga yaitu masalah pekerjaan phisik, membantu memberikan infak dan fasilitas social dan semuanya merupakan timbal balik kepada masyarakat; Bahwa, yang membuat sungai/tanggung adalah Pemda, dan sungai/tanggul itu sudah lebih dulu ada baru ada perumahan; Bahwa PT. Nusuno Karya menunggu Pemda atau Dinas Pengairan, dan PT. Nusuno Karya juga ikut membantu; Bahwa saksi ikut juga melakukan pengawasan dan pengecekkan pekerjaan yang dilakukan; Menimbang, bahwa untuk memperoleh gambaran secara jelas mengenai fakta dilapangan Majelis Hakim telah melakukan pemeriksaan setempat pada tanggal 17 Desember 2010, sebagai berikut: 1 Bahwa Akses jalan belum semuanya hot mix pengaspalannnya; 2 Saluran air/tanggul ada batunya yang runtuh; 3 Tiang listrik yang kabelnya kelihatan berjuntai-juntai/kendor; 4 Letak pintu gerbang yang tidak sesuai dengan site plan, warga menginginkan agar dipindahkan kesebelah kanan; 5 Yang diinginkan oleh warga yaitu supaya jalan di Perumahan Puri Juanda Regency di perbaiki seluruhnya dengan hot mix; 6 Supaya saluran air segera diperbaiki dan kabel listrik supaya diperbaiki; 7 Bahwa warga menginginkan apabila sudah jadi rumahnya supaya segera dibagikan PBB; 8 Bahwa apabila warga sudah lunas rumahnya supaya sertifikat dibagikan; 9 Bahwa masyarakat/warga menginginkan kenyamanan dan perlindungan; Menimbang, bahwa Kuasa Penggugat dan Kuasa Tergugat tidak mengajukan bukti-bukti lain lagi, dan sudah menyatakan cukup, maka selanjutnya kedua belah pihak yang berperkara mengajukan kesimpulannya masing-masing tanggal 9 Maret 2011 dan Kuasa Tergugat tertanggal 9 Maret 2011, dan untuk mempersingkat putusan ini sebagaimana dalam Berita Acara h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 15

16 Direktori Putusan M persidangan dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari putusan ini dan pada akhirnya kedua belah pihak yang berperkara selanjutnya mohon putusan; TENTANG HUKUMNYA Menimbang, bahwa adapun maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah sebagaimana telah diuraikan diatas; DALAM EKSEPSI 1 Bahwa Pengadilan Negeri Bekasi tidak berwenang mengadili perkara No. 282/ Pdt.G/2010/PN.Bks, yang berwenang mengadili perkara aquo adalah Pengadilan Negeri Jakarta Timur, dikarenakan alamat Tergugat berada di Wilayah Jakarta Timur, sebagaimana diakui oleh Para Penggugat dalam gugatannya tertanggal 17 Juli 2010 halaman 2 alinea pertama, hal INi juga berdasarkan Pasal 118 syat 1 HIR dijelaskan secara tegas bahwa gugatan diajukan di Pengadilan Negeri di wilayah tempat tinggal Tergugat; 2 Bahwa oleh karena Pengadilan NegeRI Bekasi tidak berwenang mengadili perkara aquo dikarenakan sebagaimana tersebut dalam butir 1 diatas, maka sepatutnyalah gugatan tidak dapat diterima; Menimbang bahwa Kuasa Penggugat dalam Repliknya menolak dengan tegas dalil-dalil yang dikemukakan Tergugat dalam eksepsinya mengenai kompetensi relative, yang menyatakan bahwa Pengadilan Negeri Bekasi tidak berwenang mengadili perkara aquo, dikarenakan alamat Tergugat berada diwilayah Jakarta Timur adalah alasan yang tidak benar dan mengada-ada sehingga haruslah ditolak karena sesuai azas-azas dalam kompetensi relatif (Relative competency) sebagaimana telah diatur dalam Pasal 118a ayat 3 HIR, secara tegas dan jelas diatur bahwa gugatan harus diajukan ke Pengadilan Negeri ditempat mana barang obyek perkara diletakkan; Menimbang, bahwa Kuasa Tergugat telah mengajukan duplik dalam eksepsi yaitu dengan tetap Tergugat membantah keras dalil Penggugat, dengan menyatakan bahwa Hukum Acara Pasal 118 ayat 1 sudah jelas dan gamblang disebutkan gugatan diajukan diwilayah tempat tinggal Tergugat; Adapun mengenai Pasal 118 ayat 3 HIR, dimaksudkan adalah jika alamat Tergugat tidak jelas dan/atau tidak ditemukan, maka gugatan dapat diajukan ditempat objek perkara, itupun jika gugatan diajukan berkaitan dengan sengketa kepemilikan tanah. Adapun dalam perkara a quo bukan sengketa kepemilikan tanah melainkan perkara wanprestasi, yang secara hukum sudah jelas gugatan harus diajukan ditempat tinggal dan/atau beralamat Tergugat berada; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 16

17 Direktori Putusan M 3 Bahwa oleh karena dalil Penggugat dalam eksepsi repliknya adalah keliru dan tidak berdasar, maka dalil yang demikian patut ditolak atau setidak-tidaknya tidak dapat ditenma Dan sesungguhnya berdasarkan Pasal 118 ayat 1 HIR eksepsi Tergugat dalam jawabannya patut dikabulkan; Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim, membaca dan meneliti gugatan Penggugat dak eksepsi serta replik dan duplik dalam eksepsi, berkisar soal Pasal 118 ayat 3 HIR, mengenai kompetensi relative, Majelis Hakim berpendapat walaupun isi gugatan Penggugat tersebut menyangkut gugatan wanprestasi/tingkar janji, tetapi kalau melihat dan membaca persoalan pokoknya adalah mengenai site plan Perumahan Puri Juanda Regency, dan fasititas serta masalah lainnya yang berkaitan dengan Perumahan Puri Juanda Regency, sehingga karena gugatan Penggugat tentang hak kebendaan dan tuntutan lainnya accesoir melekat mengikuti obyek perumahan, maka alasan dari Tergugat haruslah dinyatakan tidak dapat diterima; Menimbang, bahwa oleh karena eksepsi Tergugat dinyatakan tidak dapat diterima, maka selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan materi pokok perkara ini; DALAM POKOK PERKARA Menimbang, bahwa adapun maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah sebagaimana telah diuraikan diatas; Menimbang, bahwa yang menjadi persoalan pokok antara Penggugat dan Tergugat adalah Tergugat ingkar janji dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), khususnya dalam site plane yaitu letak pintu utama (gerbang masuk) Perumahan PJR seharusnya berada di sebelah timur, dengan posisi berada disamping rumah sakit ibu dan anak Sentosa, justru Tergugat membuat pintu gerbang dengan berada pada posisi sebelah utara sehingga Para Penggugat menyulitkan keluar masuk perumahan PJR, jalan belum sepenuhnya dilakukan pengaspalan (hotmix), pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil tidak layak dan tidak sesuai, khawatir pagar dan jalan akan segera longsor, bahwa sebagian besar Penggugat telah melakukan akta jual beli dan sertifikat sudah diterbitkan oleh BPN, akan tetapi Tergugat belum memberikan bukti pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, sehingga para Penggugat kesulitan mengurus Pajak Bumi dan Bangunan, sertifikat yang sehanusnys menjadi hak dari Para Penggugat yang telah melunasi pembayaran atas tanah dan bangunan PJR, namun sampai sekarang Para Penggugat belum menerima sertifikat asli, dan hanya menenima fotocopy dan sertifikat selanjutnya Tergugat menyangkal gugatan Penggugat tersebut dan menyatakan bahwa pengaspalan jalan telah dikerjakan, pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil dan pagar pengaman telah dikerjakan, sertifikat dan PBB sebagian sudah selesai dan sebagian masih dalam proses penyelesaian dan Tergugat sudah mendesak instansi terkait untuk segera h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 17

18 Direktori Putusan M menyelesaikannya, bahkan khusus PBB telah diperlihatkan rekapnya yang sudah selesai, termasuk copy PBB nya, masalah pintu gerbang, yang dihadapi oleh Tergugat yaitu karena tanah yang akan dibangun pintu gerbang utama sesual dengan site plan yang dikeluarkan pertama bermasalah, dan Tergugat sudah berusaha untuk mengatasi masalah ini, bahkan pemah meminta warga untuk meminta bantuannya, dan dalil selanjutnya dibantah atau ditolak oleh Tergugat bahkan Tergugat mengalami kerugian; Menimbang, bahwa oleh karena dalil gugatan Penggugat disangkal/dibantah oleh Tergugat maka kepada Penggugat wajib terlebih dahulu untuk membuktikan darn gugatannya; Menimbang, bahwa bertitik tolak dari dalil-dalil gugatan Penggugat dan dalil bantahan Tergugat tersebut, maka Majelis Hakim akan mempertimbangkan terlebih dahulu apakah benar antara Penggugat dan Tergugat ada perjanjian/perikatan jual beli perumahan di Puri Juanda Regency dan apakah Tergugat ingkar janji atas perjanjian tersebut; Menimbang, bahwa Para penggugat untuk membuktikan dalil-dalil gugatannya telah mengajukan bukti-bukti surat dan bukti saksi dibawah sumpah; Bukti-bukti surat mana berupa: Bukti P-1 sampai dengan P.12 sesual aslinya kecuali bukti P.2, P.3, P.4, P.5, P.7, P.8 tidak ada aslinya tetapi copy dari copy; Menimbang, bahwa selain bukti surat tersebut diatas telah pula didengar saksi 2 (dua) orang dibawah sumpah; Menimbang, bahwa tuntutan Penggugat pada point 2 yang menyatakan perbuatan Tergugat tidak melaksanakan/melakukan hal-hal sesuai dengan PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Site Plan adalah perbuatan ingkar janji / wanprestasi; Menimbang, bahwa perjanjian antara Penggugat dan Tergugat adalah pengembangan Perumahan Puri Juanda Regency (disebut sebagai penjual) dan Para Penggugat disebut sebagai Pembeli tanah dan rumah, JIn. Pahlawan Kelurahan Duren Jaya, Kecamatan Bekasi, sesuai dengan Blok dan type rumah yang diperjual belikan (dipesan) secara angsuran dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR); Menimbang, bahwa selain daripada masalah perjanjian tersebut bukti P.1, juga ada site plan Perumahan Puri Juanda Regency (P.2); Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi dari Penggugat mengatakan bahwa saksi I dan saksi II melihat ada pembangunan rumah Puri Juanda Regency, dan menawarkan h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 18

19 Direktori Putusan M rumah tersebut kepada konsumen dan masalah rumah sudah selesai dan ditempati warga dan masalah physic rumah tidak ada masalah; Menimbang, bahwa masalah Perjanjian Perikatan Jual beli Rumah (PPJR) tidak ada masalah karena rumah sudah ditempati oleh para warga/konsumen; Menimbang, bahwa masalah Site Plan perumahan khususnya pintu gerbang utama dulunya diperanjikan masuknya dan dekat rumah sakit Sentosa; Menimbang, bahwa masalah pintu gerbang utama dekat Rumah Sakit Sentosa bukti P.2, warga/penghuni complain karena tidak sesuai dengan Site Plan, namun kenyataannya memang ada pintu gerbang utama, keluar masuk perumahan dan Tergugat pun sebenarnya sudah pernah memenuhi perjanjian itu sesuai dengan site plan tetapi karena Pemenintah Kota Bekasi tidak pernah mengeluarkan ijin, dan juga ada hambatan membebaskan tanah warga lagi, sehingga mengalami kendala dilapangan, tapi kenyataannya bahwa tetap ada pintu gerbang utama keluar masuk perumahan dan tidak ada kendala dan sampai sekarang pun masih digunakan konsumen/ warga, sehingga menurut Majelis Hakim melakukan pemeriksaan ditempat perkara, dan melihat dilapangan tidak ada kendala keluar masuk perumahan, karena keberadaan pintu gerbang sekarang pun dapat digunakan dan tidak merupakan hambatan keluar masuk perumahan, sehingga alasan dan para Penggugat tersebut tidaklah beralasan dan tuntutan ini harus dikesampingkan dan ditolak; Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat telah membangun perumahan dan sudah ditempati warga sesuai dengan perjanjiannya masing-masing sesuai type dan harga rumah, dan masalah pintu gerbang utama sudah ada yang dapat digunakan warga untuk keluar masuk perumahan sebagai pengganti pintu gerbang perumahan dekat Rumah Sakit Sentosa, maka tidak ada alasan apapun menyatakan Tergugat ingkar janji karena pintu gerbang utama ada penggantinya yang digunakan warga sekarang sehingga menolak tuntutan Penggugat; Menimbang, bahwa tuntutan point 3 yaitu tentang sita jammnan dalam perkara ini; Menimbang, bahwa selama berlangsungnya permeriksaan perkara ini, Majelis Hakim memandang tidak ada urgensinya untuk melakukan sita jaminan datam perkara ini, sehingga tuntutan Penggugat dalam point ini haruslah dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tuntutan point 4 agar segera melaksanakan kewajiban hukum sesuai yang tertuang dalam PPJB dan site plan yang dirinci sebagai berikut: Mengembalikan letak pintu utama (gerbang masuk) perumahan PJR sesuai dengan site plan yaitu berada disebelah timur, dengan posisi disamping Rumah Sakit Ibu dan Anak Sentosa; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 19

20 Direktori Putusan M Melakukan pengaspalan (hot Mix) terhadap jalan-jalan di Perumahan PJR; Memperkuat pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil perumahan PJR dan memperbaiki pagar yang tidak layak; Mengganti pagar yang lebih layak dan berkualitas; Menyerahkan bukti pembayaran bea perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) milk dan beberapa dari Penggugat; Menyerahkan sertifikat asli yang telah menjadi hak dari beberapa Para penggugat yang telah melunasi pembayaran atas tanah dan bangunan PJR; Menimbang, bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan diatas, masalah site plan yaitu pintu utama yang seharusnya melalui dekat atau posisi disamping Rumah Sakit Ibu dan Anak Sentosa bahwa, Tergugat telah mengajukan ke Pemerintah Kota Bekasi, namun perizinan tidak diberikan dan sebagai pengganti pintu utama telah pula diganti Tergugat sehingga keluar masuk warga ke perumahan tidak terhalang atau tidak mengalami kesulitan, sehingga menurut Majelis Hakim berpendapat bahwa kewajiban yang dituntut Penggugat ini haruslah dinyatakan ditolak karena sudah ada di pintu utama yang dibuat atau diganti; Menimbang, bahwa pengaspalan (hot mix) terhadap jalan-jalan di Perumahan PJR; Menimbang, bahwa menurut keterangan saksi-saksi Penggugat bahwa pengaspalan jalan di Perumahan di komplain warga; Menimbang, bahwa sebelumnya juga bahwa jalan di Perumahan PJR (Perumahan Juanda Regency) sudah pernah diaspal, tetapi ada lagi kerusakan, dan kerusakan itu ada karena factor alam, ada karena factor keluar masuk mobil proyek ke perumahan karena ada pembangunan, dan Tergugat pun sudah memperbaiki dan sampai pemeriksaan ditempat masih sedang dikerjakan lagi untuk perbaikannya yang rusak bahkan ada sub kontraktor yang ditunjuk untuk mengerjakan pengaspalan tersebut, sehingga alasan dan Penggugat terhadap tuntutan ini haruslah dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tuntutan terhadap pembangunan pondasi pagar yang membatasi sungai kecil diperumahan PJR; Menimbang, bahwa kenyataannya di perumahan PJR itu ada kali atau sungai dan Tergugat sudah pernah memperbaiki pondasi sungai tersebut dan sudah dilakukan Tergugat sampai 2 (dua) kali tahap perbaikannya, tetapi masih saja terjadi kerusakan; h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 20

21 Direktori Putusan M Menimbang, bahwa niat baik atau tuntutan dari Penggugat sebetulnya sudah dilaksanakan oleh Tergugat sampai 2 (dua) kali tetapi masih rusak, karena saluran airnya memang masih aktif, artinya masih ada air yang lewat atau jalan, dengan mempedomani Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 1991 tanggal 14 Juni 1991 tentang sungai telah disebutkan dalam Pasal 1 dalam Peraturan Pemerintah tersebut bahwa sungai adalah tempat-tempat dan wadah-wadah serta jaringan pengaliran air mulai dan mata air sampai muara dengan dibatasi kanan dan kininya serta sepanjang pengalirannya oleh garis sempadan; Pasat 2 ayat (5) Pasal 3 ayat (1) Pasal 5 ayat (1) Pasal 5 ayat (3) Bantaran Sungai adalah lahan padat kedua sisi sepanjang palung sungai dihitung dan tepi sampai dengan kaki tanggul sebelah dalam; Sungai dikuassi oleh Negara yang pelaksanaannya dilakukan oleh Pemerintah dan ayat (2) pelaksanaan wewenang dan tanggung jawab penguasaan sungai sebagaimana dimaksud dalam ayat q dilakukan Menteri; Garis sempadan sungai bertanggul ditetapkan dengan batas lebar sekurangkurangnya 5 (lima) meter disebelah luar sepanjang kaki tanggul; Garis sempadan sungai yang bertanggul dan tidak bertanggul yang berada diwilayah perkotaan dan sepanjang jalan ditetaapkan tersendiri oleh Pejabat yang berwenang; Menimbang, bahwa berdasarkan Peraturan Daerah Propinsi Jawa Barat No. 2 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Kawasan Lindung, Pasal 1 point 5 menyebutkan bahwa instansi terkait adalah Satuan Kerja Perangkat Daerah di lingkungan Pemerintah Provinsi Jawa Barat Pemerintah Kabupaten/Kota Instansi Vertikal & Badan Usaha Milk Negara (BUMN) serta Pasal 1 point 8 menyebutkan daerah aliran sungai adalah suatu wilayah daratan yang merupakan suatu kesatuan dengan sungai dan anak-anak sungai, yang berfungsi menampung air hujan, menyimpan dan mengalirkan ke danau atau ke laut secara alami, yang batasnya didarat merupakan pemisah topografi, sedangkan dilaut sampai daerah perairan yang masih terpengaruhi aktifitas daratan; Menimbang, bahwa berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 1991 dihubungkan dengan Peraturan Daerah Propinsi Jawa Barat No. 2 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Kawasan Lindung, sebagaimana yang dimaksud Penggugat dalam tuntutan ini adalah sudah jetas bahwa Negara adalah mempunyai kekuasaan terhadap sungai, dan Menteri sebagai penanggung jawab, Gubernur Jawa Barat atau Pemerintah Kabupaten/Kota yang paling bertanggung jawab terhadap sungai; Menimbang, bahwa walaupun Tergugat sudah 2 (dua) kali memperbaiki aliran sungai itu tetapi selalu rusak lagi, maka niat baik Tergugat sudah dilakukan, namun Para Penggugat dapat h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 21

22 Direktori Putusan M mengusulkan perbaikan sungai tersebut kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sepanjang sungai tersebut, dan batas-batas sungai tersebut dan bangunan diatasnya sungai tersebut adalah merupakan tanggung jawab pemerintah, sehingga tuntutan Penggugat harus dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa soal pagar yang ada diatas sungai tersebut, juga telah diatur dalam Peraturan Pemerintah dan Peraturan Daerah Jawa Barat, yaitu bangunan yang ada diatasnya, maka Pemerintah Daerah yang bertanggung jawab, sehingga tuntutan point ini harus dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tentang bukti pembayaran bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) milik Para Penggugat dan menyerahkan sertifikat asli yang telah menjadi hak dan beberapa Penggugat yang telah melunasi pembayaran atas tanah dan bangunan PJR; Menimbang, bahwa setelah meneliti bukti-bukti surat baik dan Penggugat maupun Tergugat dan juga telah mendengar keterangan saksi ke 2 dari Tergugat bahwa yang sudah lunas harga rumahnya sudah diserahkan sertifikatnya, dan tidak ada warga yang sudah lunas, tapi belum diserahkan dan dapat dilihat lagi dalam bukti T.4, progress pemecahan PBB Puri Juanda Regency, sedangkan konsumen/warga lainnya oleh Tergugat masih dalam proses diajukan kepada instansi yang terkait untuk penyelesaiannya; Menimbang, bahwa karena proses ini termasuk proses administrasi yang ada kaitannya tentang pelunasan harga rumah dan proses pajak yang sedang berjalan, dan masih dilaksanakan Tergugat, sehingga tuntutan ini haruslah dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tuntutan point 5 dari Penggugat yaitu tuntutan kerugian materil dan kerugian immaterial; Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan pokok dari para Penggugat dinyatakan ditolak yaitu tuntutan perbuatan ingkar janji/wanprestasi dinyatakan ditolak, maka tidak ada alasan menuntut tuntutan ganti rugi materil dan immateriil maka dengan demikian karena tuntutan materil dan immaterial harusnya dinyatakan ditolak untuk seluruhnya; Menimbang, bahwa tuntutan penggugat point 6 tentang uang paksa; Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan pokok sudah dinyatakan ditolak, maka tuntutan tentang uang paksa juga dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tuntutan Penggugat point 7 putusan ini dapat dilaksanakan dahulu walaupun ada verzet, banding atau kasasi maupun upaya hukum lainnya (uit voerbaar bij voorraad); h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 22

23 Direktori Putusan M Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan pokok sudah dinyatakan ditolak, maka tuntutan point 7 ini pun haruslah dinyatakan ditolak; Menimbang, bahwa tuntutan point 8 tentang biaya perkara; Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa Penggugat tidak dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya yang pada akhirnya menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya maka biaya perkara dibebankan kepada Penggugat dan besarnya akan ditetapkan dalam amar putusan ini; Menimbang, bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan dalil bantahan Tergugat Konvensi dan Penggugat Rekonpensi; Menimbang, bahwa Tergugat untuk membuktikan dalil bantahannya telah mengajukan bukti surat T.1 sampal dengan T.5 dan 2 (dua) orang saksi; Menimbang, bahwa bukti T.1, yaitu Berita Acara Lapangan karena dinding saluran induk di areal Blok H.3 yang roboh, kemudian dilaksanakan oleh Tergugat untuk perbaikan yang roboh, dengan perincian biaya yang sudah dikeluarkan, bukti T.2 Berita Acara Pengaspalan Jalan, Pembersihan Jalan, pekerjaan gelar base corse dan pemadatan dan pekerjaan gelar aspal (hot mix) dan pemadatan yang sudah dilaksanakan, Bukti T.3 HGB dan SHM Perumahan Puri Juanda Regency dan konsumen/warga berdasarkan bukti tersebut, ada yang masih dalam proses pemecahan sertifikat, ada yang tinggal balik nama, ada yang sudah selesai, sertifikatnya dan bukti T.4, Progres Pemecahan PBB Puri Juanda regency milk warga ada yang sudah selesai dan diserahkan kepada warga, dan ada yang masih datam proses; Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi I dan Tergugat menerangkan bahwa saksi sebagai rekanan sub kontraktor PT. Nusuno Karya, sebagai pelaksana pekerjaan jalan dalam perumahan Puri Juanda Regency, dan saksi mengerjakan sudah 70% untuk pengaspalan hot mix, sedang 30% lagi menunggu cuaca baik, supaya pekerjaannya nanti bagus; bahwa masatah tanggul ada yang rusak karena air, dan ada rencana untuk memperbaiki lagi; Bahwa saksi II menerangkan masalah pengaspalan jalan masih dan sedang dikerjakan lagi, dan masalah tanggul/saturan air, yang bertanggung jawab adalah Dinas Pengairan, dan PT. Nusuno Karya sudah 2 (dua) kali membantu perbaikan tanggul tersebut; Bahwa masalah IMB sudah setesai hampir 80%, bahwa masalah pintu gerbang utama masuk ke Puri Juanda Regency (PJR), ada warga yang complain, kemudian PJR mengajukan ke Dinas Tata Kota Bekasi dan tidak mengizinkan, tetapi pengganti pintu gerbang utama juga sudah ada, bahwa masalah tiang listrik yang miring bila dipindahkan sendiri ada keberatan, karena PLN sendiri mempunyai aturan sendiri, dan hal tersebut sudah ditaporkan ke PT. PLN, dan h Agung Republi Telp : (ext.318) Halaman 23