Pembiayaan Perumahan-i

Transkripsi

1 Pembiayaan Perumahan-i PERBANKAN ISLAM Pembiayaan Perumahan-i Program pendidikan pengguna oleh:

2 kandungan 1 Pengenalan 2 Apakah pembiayaan perumahan-i? Bagaimana pembiayaan perumahan-i berfungsi 3 Rumah dalam pembinaan 12 Laporan penilaian Takaful (Insurans Islam) 13 Pengeluaran pembiayaan 14 Hak dan tanggungjawab 4 Tip-tip semasa membeli rumah 6 Di manakah saya boleh mendapatkan pembiayaan perumahan-i? Memohon pembiayaan: Dokumen yang perlu dikemukakan 7 Fi dan caj 8 Margin pembiayaan Tempoh pembiayaan Ciri-ciri pembiayaan Pakej pembiayaan perumahan-i yang biasa 10 Skim bayaran berperingkat Kefleksibelan pembayaran awal Rebet penebusan awal Caj penebusan awal 11 Caj-caj pampasan Dokumentasi 16 Soalan yang sering ditanya 24 Glosari 28 Lampiran Penafian Dokumen ini diterbitkan untuk maklumat am anda sahaja. Ia tidak mengandungi nasihat muktamad atau maklumat lengkap mengenai sesuatu tajuk tersebut dan tidak seharusnya digunakan sebagai alternatif kepada nasihat guaman. Tarikh: 10 Oktober 2003

3 Pengenalan Institusi perbankan Islam menyediakan pembiayaan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah kepada individu yang ingin membeli rumah Membeli harta kediaman atau rumah merupakan salah satu daripada keputusan penting yang dibuat dalam kehidupan seseorang. Institusi perbankan Islam menyediakan pembiayaan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah kepada individu yang ingin membeli rumah. Buku kecil ini memberi panduan kepada para pengguna yang ingin mengetahui mengenai pembiayaan perumahan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah. Ia menerangkan tentang proses dan prosedur keseluruhan yang berkaitan dengan pengambilan pembiayaan serta jenis-jenis kemudahan yang terdapat di bawah pembiayaan secara Islam.

4 Setelah anda menandatangani Perjanjian Jual Beli untuk membeli rumah, anda boleh pergi ke institusi perbankan Islam untuk mendapatkan pembiayaan APAKAH PEMBIAYAAN PERUMAHAN-i? Pembiayaan perumahan-i ialah kemudahan pembiayaan berdasarkan Syariah bagi pembelian semua jenis harta kediaman seperti rumah, rumah pangsa, pangsapuri atau kondominium. Ia juga boleh digunakan untuk membiayai semula kemudahan sedia ada yang diambil sama ada secara pinjaman perumahan konvensional atau skim pembiayaan perumahan-i yang lain. BAGAIMANA PEMBIAYAAN PERUMAHAN-i BERFUNGSI Setelah anda menandatangani Perjanjian Jual Beli untuk membeli rumah, anda boleh pergi ke institusi perbankan Islam untuk mendapatkan pembiayaan. Institusi perbankan Islam akan membuat penilaian terhadap permohonan anda berdasarkan kelayakan anda, tempoh pembiayaan dan keupayaan membayar. Jika diluluskan, institusi perbankan Islam akan membeli rumah daripada anda melalui Perjanjian Beli Rumah dan membayar harga belian (amaun pembiayaan) kepada pemaju atau penjual. Perjanjian Beli Rumah dilaksanakan atas dasar bahawa anda telah mempunyai hak ke atas rumah berkenaan berdasarkan Perjanjian Jual Beli di antara anda dengan pemaju atau penjual, dan institusi perbankan Islam membeli hak tersebut bagi tujuan menyediakan pembiayaan kepada anda. Seterusnya, institusi perbankan Islam akan menjual balik rumah tersebut kepada anda melalui Perjanjian Jual Rumah pada harga jualan yang dipersetujui termasuk margin keuntungan institusi perbankan Islam ke atas pembiayaan yang diberikan kepada anda (Harga Jualan = Harga Belian + Margin Keuntungan). Anda juga perlu mencagarkan rumah tersebut kepada institusi perbankan Islam. Harga jualan yang akan anda bayar kepada institusi perbankan Islam adalah berdasarkan bayaran tertangguh melalui ansuran sepanjang tempoh pembayaran yang dipersetujui di bawah kemudahan pembiayaan perumahan-i. 2

5 RUMAH DALAM PEMBINAAN Bagi rumah yang masih dalam pembinaan, harga jualan akan termasuk amaun keuntungan bagi tempoh tangguh. Anda perlu membayar kepada institusi perbankan Islam amaun tetap keuntungan tempoh tangguh tersebut: Semasa tempoh pembinaan Pada setiap bulan Selepas pembayaran pertama dikeluarkan kepada pemaju Sehingga rumah tersebut siap ATAU pada bila-bila masa yang ditentukan oleh institusi perbankan Islam tersebut Bagaimana pembiayaan perumahan-i berfungsi Rumah i i Pemaju atau Penjual Rumah ii Anda i. ii. iii. iv. v. vi. vii. Anda mengenal pasti rumah yang hendak dibeli Anda menandatangani Perjanjian Jual Beli dan menjelaskan bayaran muka yang diperlukan Anda memohon pembiayaan perumahan-i daripada institusi perbankan Islam Institusi perbankan Islam membeli rumah daripada anda melalui Perjanjian Beli Rumah Institusi perbankan Islam membayar harga belian (amaun pembiayaan) kepada penjual Institusi perbankan Islam menjual balik rumah kepada anda pada harga jualan (harga belian dan margin keuntungan) melalui Perjanjian Jual Rumah Anda membayar ansuran bulanan kepada institusi perbankan Islam iv iii vi Institusi Perbankan Islam vii v 3

6 TIP-TIP SEMASA MEMBELI RUMAH (a) Rumah dalam pembinaan Jika anda ingin membeli rumah yang masih dalam pembinaan, sila periksa latar belakang pemaju. Pastikan pemaju: Mempunyai lesen sah yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Mempunyai permit sah pengiklanan dan jualan yang dikeluarkan oleh penguat kuasa tempatan Anda berhak bertanya kepada pemaju bagi mendapatkan maklumat mengenai lesen dan permitnya. Anda juga boleh merujuk kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan maklumat lanjut. Pemaju yang mempunyai rekod yang baik akan mengurangkan risiko projek terbengkalai. (b) Rumah siap Jika anda ingin membeli rumah yang telah siap daripada penjual, sila dapatkan nilai 4

7 pasaran bagi rumah yang serupa di kawasan yang sama. (c) Apakah yang saya mampu? Buat bajet bagi menentukan harga rumah yang mampu anda beli. Sebagai panduan, komitmen bulanan seperti ansuran rumah, kereta dan lain-lain bayaran tidak boleh melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar isi rumah. Periksa sumber kewangan anda: Tabungan persendirian pastikan anda mempunyai tabungan persendirian yang mencukupi untuk menjelaskan bayaran muka (anggaran 10% - 20% daripada harga rumah) dan kos sampingan lain seperti fi guaman dan duti setem (anggaran tambahan 3% - 5%) Pengeluaran daripada akaun Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) amaun simpanan KWSP yang boleh dikeluarkan untuk membeli rumah tidak boleh melebihi jumlah yang ada dalam Akaun 2 anda. Sila hubungi pejabat KWSP yang berdekatan untuk membuat pertanyaan berhubung kelayakan membuat pengeluaran tersebut Kemudahan pembiayaan daripada institusi perbankan Islam buat tinjauan dan perbandingan terhadap pakej pembiayaan yang wujud di pasaran untuk memilih pakej yang paling sesuai dengan anda, kualiti perkhidmatan yang cekap dan boleh dipercayai, serta caj-caj yang dikenakan seperti fi guaman, fi dan caj berkaitan yang dibayar kepada pihak kerajaan Buat bajet bagi menentukan harga rumah yang mampu anda beli 5

8 DI MANAKAH SAYA BOLEH MENDAPATKAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN-i? Pada masa ini, terdapat 2 buah bank Islam; serta 13 buah bank perdagangan dan 7 buah syarikat kewangan yang menyertai Skim Perbankan Islam, yang menawarkan pembiayaan perumahan-i. Sila lihat senarai institusi perbankan Islam dalam Lampiran. MEMOHON PEMBIAYAAN: DOKUMEN YANG PERLU DIKEMUKAKAN Anda perlu mengemukakan dokumen-dokumen asas seperti berikut untuk memohon pembiayaan: Salinan kad pengenalan atau pasport anda Jika anda berpendapatan tetap slip gaji (3 bulan terkini) dan Borang J atau EA (3 tahun terkini) Jika anda seorang usahawan atau bekerja sendiri penyata kewangan terkini, penyata bank (3 bulan terkini), Borang J (2 tahun terkini), dokumen pendaftaran perniagaan dan dokumen sokongan lain untuk menyokong pendapatan anda Salinan surat hak milik tanah (jika ada), Perjanjian Jual Beli, resit pembayaran deposit atau tempahan/surat tawaran daripada pemaju Laporan penilaian harta bagi rumah yang telah siap Selepas kelulusan, anda perlu melantik seorang peguam untuk menyediakan dokumentasi pembiayaan 6

9 Walau bagaimanapun, sesetengah institusi perbankan Islam mungkin memerlukan dokumen sokongan tambahan. Selepas kelulusan, anda perlu melantik seorang peguam untuk menyediakan dokumentasi pembiayaan. Anda boleh memilih peguam daripada senarai panel peguam yang disediakan oleh institusi perbankan Islam. Peguam anda akan mengemukakan dokumen-dokumen yang relevan kepada jabatan-jabatan kerajaan yang berkenaan untuk pendaftaran dan kepada Pejabat Setem untuk pembatalan setem. Setelah proses di atas selesai, dokumendokumen berdaftar ini akan diserahkan kepada institusi perbankan Islam dan anda akan diberi satu salinan Perjanjian Beli/Jual Rumah. Secara amnya, proses undangundang ini mengambil masa tidak lebih daripada enam bulan. FI DAN CAJ Anda akan dikehendaki menjelaskan kos-kos berkaitan seperti fi khidmat professional dan caj yang dikenakan oleh pihak kerajaan. Berikut ialah senarai sebahagian daripada fi dan caj yang mungkin akan dikenakan kepada anda: Jenis Kadar 1. Antara anda dengan pemaju atau penjual: Perjanjian Jual Beli Duti setem Fi guaman profesional 2. Antara anda dengan institusi perbankan Islam: Perjanjian Beli Rumah dan Perjanjian Jual Rumah Duti setem Fi guaman profesional (dokumen-dokumen keselamatan) 3. Lain-lain fi atau caj: Fi pembayaran seperti caj pendaftaran, fi carian (tanah dan kebankrapan) Fi pemprosesan yang dikenakan oleh institusi perbankan Islam untuk memproses pembiayaan RM10 1.0% bagi RM100,000 pertama 0.5% bagi RM4,900,000 seterusnya RM5 bagi setiap RM1, % bagi RM100,000 pertama 0.5% bagi RM4,900,000 seterusnya Ini ialah fi-fi yang dikenakan oleh badan-badan Kerajaan iaitu antara RM300 hingga RM700 RM50 bagi RM30,000 pertama RM100 bagi RM30,001 ke RM100,000 RM200 bagi RM100,001 dan ke atas Jenis-jenis caj dan jumlah yang dikenakan boleh berubah dari semasa ke semasa. Sila hubungi institusi perbankan Islam anda mengenai perkara-perkara berkaitan fi dan khidmat guaman. 7

10 MARGIN PEMBIAYAAN Jumlah pembiayaan yang diberikan oleh institusi perbankan Islam bergantung kepada nilai pasaran (bagi rumah yang telah siap sahaja) atau harga rumah. Margin pembiayaan boleh mencecah sehingga 95% daripada nilai rumah, bergantung kepada polisi sesebuah institusi perbankan Islam. TEMPOH PEMBIAYAAN Tempoh pembiayaan boleh mencapai hingga 30 tahun atau sehingga pembeli berumur 65 tahun. CIRI-CIRI PEMBIAYAAN Setiap institusi perbankan Islam menawarkan pakej pembiayaan perumahan-i yang berbeza. Teliti semua ciri pakej pembiayaan tersebut dan jangan membuat keputusan dengan hanya berdasarkan kepada satu ciri tertentu sahaja. Harga hanyalah satu faktor yang perlu dipertimbangkan tetapi ciri-ciri lain seperti terma bayaran balik fleksibel mungkin akan memberi anda manfaat yang lebih besar secara keseluruhannya. PAKEJ PEMBIAYAAN PERUMAHAN-i YANG BIASA Secara amnya, institusi perbankan Islam menawarkan pakej-pakej pembiayaan perumahan-i sama ada dalam bentuk pembiayaan berjangka, kemudahan tunai atau gabungan kedua-duanya. Pembiayaan berjangka Kemudahan dengan bayaran ansuran bulanan tetap bagi sesuatu tempoh tertentu Bayaran ansuran merangkumi harga belian (amaun pembiayaan) dan keuntungan institusi perbankan Islam Kemudahan tunai (overdraf) Kemudahan tunai yang boleh digunakan pada bila-bila masa berdasarkan had tunai yang telah ditentukan 8

11 Bayaran ansuran bulanan tidak ditetapkan tetapi keuntungan dikira berdasarkan baki harian atau amaun tunai yang telah digunakan Ia merupakan kemudahan berpusing, iaitu amaun yang digunakan yang telah dibayar, boleh digunakan semula Amaun pokok hanya perlu dibayar pada akhir tempoh pembiayaan. Ia boleh diperbaharui atas permintaan anda Kadar keuntungan lazimnya lebih tinggi daripada pembiayaan berjangka Gabungan pembiayaan berjangka dan kemudahan tunai Gabungan pinjaman berjangka dan kemudahan tunai. Sebagai contoh, 70% sebagai pinjaman berjangka dan 30% sebagai kemudahan tunai Tempoh pembiayaan boleh mencapai hingga 30 tahun atau sehingga pembeli berumur 65 tahun Bahagian pembiayaan berjangka perlu dibayar balik Pembayaran bahagian kemudahan tunai adalah fleksibel 9

12 Setiap institusi perbankan Islam mungkin mempunyai syarat dan terma yang berbeza terhadap pembayaran awal SKIM BAYARAN BERPERINGKAT Skim ini membolehkan anda untuk membayar ansuran yang lebih rendah di peringkat awal pembiayaan dan akan beransur-ansur meningkat pada tahuntahun berikutnya. Kaedah ini menolong mengurangkan beban pembayaran di peringkat awal. Apabila pendapatan anda meningkat pada tahun-tahun berikutnya, kemampuan membayar turut meningkat, membolehkan anda membuat pembayaran ansuran yang lebih tinggi. Skim ini juga sesuai jika anda ingin membeli rumah yang lebih mahal tetapi terhad oleh keupayaan membayar di peringkat awal. KEFLEKSIBELAN PEMBAYARAN AWAL Setiap institusi perbankan Islam mungkin mempunyai syarat dan terma yang berbeza terhadap pembayaran awal. Sila rujuk pakej pembiayaan bagi mengetahui sama ada pakej tersebut memberi anda fleksibiliti untuk membuat pembayaran awal. REBET PENEBUSAN AWAL Institusi perbankan Islam boleh, atas budi bicara mereka, memberi rebet (ibra ) atas keuntungan yang belum diperolehi bagi penebusan awal pembiayaan. Rebet tersebut berbentuk pengurangan baki belum jelas bagi harga jualan. CAJ PENEBUSAN AWAL Institusi perbankan Islam mungkin akan mengenakan caj bagi penebusan awal pembiayaan. Secara umumnya, caj yang dikenakan berbentuk kadar rata atau menurut jumlah keuntungan bulanan bagi x bulan (contohnya keuntungan satu bulan) dan boleh dikenakan dalam bentuk pengurangan rebet yang diberi. Sebahagian institusi perbankan Islam tidak mengenakan penalti jika notis telah diberi terlebih dahulu (dinyatakan dalam terma dan syarat) atau penebusan tersebut dibuat selepas keperluan minimum tempoh pembiayaan dipenuhi. 10

13 CAJ-CAJ PAMPASAN Institusi perbankan Islam mungkin akan mengenakan caj-caj pampasan ke atas pembayaran pembiayaan yang lewat. Caj yang dikenakan ialah sebanyak 1% daripada jumlah ansuran yang tertunggak dan tidak dikompaun. DOKUMENTASI Dokumen-dokumen yang diperlukan bagi pembiayaan perumahan-i adalah seperti berikut: Perjanjian Beli Rumah kontrak yang mengandungi maklumat mengenai pembelian rumah oleh institusi perbankan Islam daripada anda Perjanjian Jual Rumah kontrak yang mengandungi maklumat mengenai penjualan rumah oleh institusi perbankan Islam kepada anda. Ia mengandungi peruntukan utama seperti harga jualan, terma-terma pembayaran dan pembiayaan. Ia turut menghuraikan kewajipan institusi perbankan Islam dan anda sekiranya berlaku pelanggaran syarat-syarat perjanjian 11

14 Dokumen-dokumen Cagaran, Surat Ikatan Serah Hak dan Surat Kuasa Wakil Perlu diingat bahawa sepanjang tempoh pembiayaan, rumah anda telah dicagarkan kepada institusi perbankan Islam (iaitu institusi perbankan Islam mempunyai tuntutan ke atas rumah anda). Dapatkan penjelasan daripada peguam anda mengenai peruntukan-peruntukan utama yang terkandung dalam perjanjian dan implikasinya. LAPORAN PENILAIAN Bagi penebusan awal pembiayaan, anda layak mendapat bayaran balik caruman ke atas tempoh takaful yang belum lupus Laporan penilaian mungkin diperlukan jika anda membeli rumah yang telah siap dibina daripada pemiliknya. Institusi perbankan Islam akan melantik penilai hartanah untuk membuat penilaian. Fi nilaian yang dikenakan ke atas anda bagi perkhidmatan ini bermula daripada beberapa ratus ringgit ke atas, bergantung kepada nilai hartanah tersebut. TAKAFUL (INSURANS ISLAM) Perlindungan takaful penting apabila anda membeli rumah kerana ia merupakan satu bentuk jaminan kewangan jika berlaku perkara-perkara yang tidak diingini. 12

15 Terdapat dua jenis pelan takaful untuk dipertimbangkan: Pelan Takaful Empunya Rumah (Sila rujuk buku kecil info insurans mengenai Takaful Empunya Rumah/Isi Rumah atau layari Pelan takaful ini memberikan perlindungan ke atas rumah kediaman anda terhadap kerugian atau kerosakan akibat bencana seperti banjir, kebakaran, gempa bumi, hurikan atau letupan. Bagi rumah jenis hak milik strata seperti pangsapuri atau kondominium, anda tidak perlu mendapatkan perlindungan takaful kerana pihak Perbadanan Pengurusan telah mendapatkan perlindungan takaful/ insurans terhadap keseluruhan bangunan. Anda perlu mendapatkan sijil pengganti polisi Induk yang dikeluarkan oleh pengendali takaful atau syarikat insurans daripada Perbadanan Pengurusan untuk diserahkan kepada institusi perbankan Islam. Langkah ini perlu supaya institusi perbankan Islam tahu bahawa rumah tersebut telah dilindungi dan perlindungan takaful berasingan tidak perlu lagi diambil bagi rumah anda. Takaful Gadai Janji (MRTA) Pelan ini akan menyelesaikan baki belum jelas pembiayaan perumahan-i anda dengan institusi perbankan Islam jika anda mengalami kehilangan upaya kekal atau meninggal dunia. Kadar caruman, dibayar sekali, biasanya telah diambil kira dalam jumlah pembiayaan, dan diagihkan mengikut tempoh pembiayaan. Tiada bayaran bulanan atau tahunan yang akan dikenakan. Bagi penebusan awal pembiayaan, anda layak mendapat bayaran balik caruman ke atas tempoh takaful yang belum lupus. Institusi perbankan Islam mempunyai panel pengendali takaful masing-masing. Mereka boleh menguruskan perlindungan takaful bagi pihak anda dan caruman takaful tahunan akan dicajkan ke akaun pembiayaan anda. PENGELUARAN PEMBIAYAAN Institusi perbankan Islam akan mengeluarkan pembiayaan (membuat pembayaran) setelah dimaklumkan oleh peguam anda bahawa semua dokumen pembiayaan telah lengkap. Ketika itu, anda akan dimaklumkan mengenai tarikh dan jumlah pembayaran ansuran pertama yang perlu dibuat. 13

16 Anda dan institusi perbankan Islam mempunyai hak dan tanggungjawab masing-masing di sepanjang tempoh pembiayaan HAK DAN TANGGUNGJAWAB Anda dan institusi perbankan Islam mempunyai hak dan tanggungjawab masing-masing di sepanjang tempoh pembiayaan. Antara yang terpenting ialah: Hak: Anda Mendapat akses kepada segala maklumat yang boleh mempengaruhi keputusan anda untuk mendapatkan pembiayaan Dilayan secara profesional, bersopan dan tanpa prasangka Dimaklumkan mengenai sebarang perubahan terhadap terma dan syarat pembiayaan Mendapat maklumat tetap yang tepat mengenai akaun pembiayaan anda Mengambil tindakan undang-undang sekiranya berlaku perlanggaran kontrak Institusi perbankan Islam Mendapat maklumat lengkap mengenai kedudukan kredit anda Mendapat maklumat yang tepat dan benar mengenai anda Menerima bayaran keuntungan/ansuran bulanan ke atas pembiayaan mengikut jadual Mengambil tindakan undang-undang sekiranya berlaku keingkaran/pelanggaran kontrak 14

17 Tanggungjawab: Anda Membaca dan memahami keseluruhan terma dan syarat pembiayaan Sentiasa mematuhi terma dan syarat yang telah ditetapkan Mengajukan pertanyaan dan mendapatkan penjelasan yang memuaskan mengenai semua aspek pembiayaan Membayar fi, caj, keuntungan dan ansuran bulanan mengikut jadual Institusi perbankan Islam Melaksanakan segala yang perlu bagi pihak anda seperti yang dinyatakan dalam perjanjian pembiayaan Memaklumkan kepada anda mengenai sebarang perubahan terhadap terma dan syarat, fi yang dikenakan serta maklumat lain yang berkaitan Menjawab sebarang persoalan yang anda bangkitkan Pegawai kredit di institusi perbankan Islam bersedia membantu anda dan menjelaskan isu-isu yang anda kurang pasti. Anda seharusnya meluangkan masa untuk berbincang mengenai pembiayaan perumahan-i secara terperinci supaya anda boleh memilih pembiayaan yang menepati keperluan anda. 15

18 S&J Berapakah harga rumah yang SOALAN YANG SERING DITANYA mampu saya beli? Berapakah jumlah pembiayaan yang boleh saya perolehi? Berapa lamakah permohonan pembiayaan diproses? Ini bergantung kepada pendapatan dan komitmen kewangan anda yang lain. Mengikut amalan biasa, kebanyakan pembeli rumah membeli rumah yang berharga antara 1.5 hingga 2.5 kali pendapatan tahunan mereka. Sebagai contoh, jika seorang pembeli memperolehi pendapatan RM40,000 setahun, dia mungkin akan membeli rumah yang berharga antara RM60,000 hingga RM100,000. Di samping itu, bayaran ansuran bulanan seharusnya tidak melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar bulanan anda. Dalam menilai keupayaan anda membuat pembayaran balik, institusi perbankan Islam juga akan mengambil kira pembayaran balik hutang anda yang lain seperti pembiayaan kereta, pembiayaan peribadi dan kad kredit. Ini bergantung kepada nilai rumah anda, pendapatan anda dan keupayaan anda untuk membayar balik. Margin pembiayaan boleh menjangkau sehingga 95% (termasuk Takaful Gadai Janji). Semakin tinggi margin pembiayaan, semakin tinggi ansuran yang perlu anda bayar. Biasanya, masa yang diambil untuk meluluskan permohonan pembiayaan-i ialah antara satu hingga dua minggu daripada tarikh anda mengemukakan dokumen-dokumen yang lengkap. Anda perlu mendapatkan senarai semak dokumen daripada institusi perbankan Islam untuk mengelakkan sebarang kelewatan. 16

19 Apakah perbezaan di antara pinjaman konvensional dengan pembiayaan secara Islam? Pinjaman konvensional diberi atas dasar hubungan peminjam dan pemberi pinjam. Faedah akan dikenakan ke atas jumlah pinjaman. Kadar faedah ini mewakili kos institusi kewangan tersebut mendapat dana. Pembiayaan secara Islam mengamalkan konsep jual dan beli yang mana institusi perbankan Islam membeli rumah tersebut dan kemudian menjualnya semula kepada anda pada harga jualan termasuk keuntungan, dengan dasar pembayaran tertangguh. Apakah kelebihan pembiayaan perumahan-i? Antara kelebihan pembiayaan perumahan-i adalah : Harga jualan rumah tersebut telah ditetapkan semasa memeterai kontrak Tiada kos tambahan atau tersembunyi yang akan mempengaruhi harga jualan Jumlah pembayaran tidak dipengaruhi oleh pergerakan kadar faedah Jumlah tertunggak tidak dikompaun dan ia memberi perancangan kewangan yang lebih baik Bolehkah orang bukan Islam memohon pembiayaan perumahan-i? Ya, kemudahan pembiayaan perumahan-i terbuka kepada orang bukan Islam. 17

20 Kenapakah penilaian ke atas rumah diperlukan? Penilaian diperlukan jika anda membeli rumah yang telah siap. Institusi perbankan Islam memerlukan penilaian untuk menentukan sama ada harta berkenaan menyediakan nilai cagaran yang mencukupi untuk pembiayaan yang diberi. Ia juga menyediakan anggaran sama ada harta tersebut berpatutan dengan apa yang anda bayar. Perlukah saya melantik seorang peguam? Bolehkah saya memilih peguam saya sendiri? Ya, anda perlu melantik seorang peguam untuk menyiapkan dokumentasi pembiayaan anda. Biasanya, institusi perbankan Islam akan mengajukan senarai panel peguam yang sudah biasa dengan segala keperluan dokumentasi mereka supaya anda boleh membuat pilihan. Jika anda ingin memilih peguam sendiri, anda perlu berbincang dengan institusi perbankan Islam berkenaan. Siapakah yang membayar yuran guaman? Secara amnya, yuran guaman akan dibayar oleh pembeli. Walau bagaimanapun, terdapat pemaju dan institusi perbankan Islam yang menawarkan yuran guaman percuma sebagai sebahagian daripada pakej pemasaran mereka. Di samping itu, ada juga institusi perbankan Islam yang menawarkan pembiayaan yuran dokumentasi. Apakah yang akan terjadi sekiranya saya menghadapi masalah kewangan dan gagal untuk membayar balik pembiayaan? Sekiranya ini berlaku, anda perlu menghubungi institusi perbankan Islam anda untuk berbincang dan merumuskan skim pembayaran balik yang sesuai, termasuk langkah memanjangkan tempoh pembiayaan anda, dengan syarat jumlah pembiayaan belum jelas masih dalam lingkungan harga jualan. 18

21 Mengapakah baki pembiayaan belum jelas masih tinggi di peringkat awal tempoh pembiayaan walaupun ansuran bulanan telah dibayar? Pada tahun-tahun awal pembiayaan, sebahagian besar ansuran disalurkan untuk pembayaran keuntungan institusi perbankan Islam. Jika anda membuat pra-pembayaran untuk mengurangkan jumlah pembiayaan pokok, anda dapat menjimatkan pembayaran keuntungan institusi perbankan Islam. Bolehkah saya membayar ansuran melebihi jumlah ansuran bulanan? Ini bergantung kepada syarat-syarat seperti yang terkandung di dalam perjanjian pembiayaan anda. Dengan membayar lebih pada setiap bulan, anda boleh mempercepatkan proses membayar balik pembiayaan. Apabila anda membuat pembayaran lebih, pastikan bahawa institusi perbankan Islam berkenaan dimaklumkan bahawa bayaran tambahan tersebut ialah untuk mengurangkan pembiayaan pokok. Walau bagaimanapun, jika anda membayar balik pembiayaan sepenuhnya sekali gus atau membayar balik sebahagian daripada pembiayaan, anda dikehendaki memberi notis kepada institusi perbankan Islam. Tempoh notis biasanya ialah antara 1 hingga 3 bulan. Adakah saya memerlukan penjamin? Ini bergantung kepada budi bicara institusi perbankan Islam dan kedudukan kredit anda. 19

22 Adakah institusi perbankan Islam berhak untuk mengenakan caj pelbagai ke atas akaun pembiayaan saya seperti caj bayaran lewat, kos guaman, takaful dan sebagainya? Hak institusi perbankan Islam untuk mengenakan caj tersebut adalah seperti yang dinyatakan dalam terma dan syarat pembiayaan. Berapa lamakah tempoh tangguh (grace period) untuk membayar ansuran bulanan/keuntungan? Secara amnya, institusi perbankan Islam membenarkan tempoh tangguh antara 7 hingga 14 hari untuk anda membayar ansuran. Bayaran yang diterima selepas tempoh tangguh tersebut mungkin akan dikenakan denda bayaran lewat. Bilakah institusi perbankan Islam melepaskan pembiayaan kepada pemaju? Bagi rumah yang masih dalam pembinaan, bayaran progresif akan dikeluarkan kepada pemaju apabila siap setiap peringkat pembinaan seperti yang diakui oleh Sijil Perakuan Arkitek. Untuk rumah yang telah siap, bayaran akan dikeluarkan apabila proses dokumentasi lengkap atau kelulusan daripada pihak berkuasa berkenaan diperolehi, seperti kelulusan daripada Kerajaan Negeri. 20

23 Bolehkah saya membeli rumah secara bersama tetapi pembiayaan perumahan-i dipohon atas nama saya sahaja? Institusi perbankan Islam akan mempertimbangkan permohonan anda berdasarkan merit setiap permohonan, dalam keadaan berikut: Pemilik bersama adalah pasangan suami isteri, dan salah seorang daripada mereka tidak bekerja dan seorang lagi bertanggungjawab sepenuhnya ke atas pembiayaan Pemilik bersama mempunyai hubungan kekeluargaan seperti antara anak dengan ayah/ibu, dan kedua ibu bapa tidak bekerja dan si anak bertanggungjawab ke atas pembiayaan tersebut Walau bagaimanapun, peraturan di atas terpulang kepada budi bicara institusi perbankan Islam dan mereka juga boleh mempertimbangkan keadaan-keadaan lain. Jika projek perumahan tersebut terbengkalai, adakah saya perlu menjelaskan keuntungan/ansuran bulanan? Ya. Anda masih bertanggungjawab membayar balik pembiayaan berdasarkan kepada perjanjian pembiayaan yang ditandatangani antara anda dengan institusi perbankan Islam. Walau bagaimanapun, memandangkan institusi perbankan Islam mempunyai kepentingan ke atas harta tersebut, anda perlu membincangkan cadangan pembayaran balik dengan mereka. Anda juga patut melaporkan perkara ini kepada Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan dan Persatuan Pembeli Rumah. Apakah akan berlaku apabila pembiayaan telah dijelaskan sepenuhnya? Apabila pembiayaan telah dijelaskan sepenuhnya, institusi perbankan Islam akan melepaskan cagaran ke atas rumah tersebut. 21

24 Apakah akan berlaku sekiranya saya meninggal dunia dan tidak mengambil perlindungan takaful gadai janji? Waris atau ahli keluarga terdekat anda boleh membuat pilihan sama ada untuk meneruskan pembayaran pembiayaan atau menebusnya. Walau bagaimanapun, kebanyakan institusi perbankan Islam mewajibkan anda mendapatkan perlindungan takaful gadai janji bagi memberi perlindungan kewangan sekiranya keadaan ini berlaku. Apakah tindakan yang boleh diambil oleh institusi perbankan Islam jika saya gagal membuat pembayaran? Sekiranya anda gagal membuat pembayaran ansuran sebanyak 3 kali berturut-turut, institusi perbankan Islam akan mengambil langkah sewajarnya untuk menarik balik kemudahan pembiayaan tersebut. Berdasarkan keadaan paling buruk, institusi perbankan Islam akan merampas rumah tersebut untuk dilelong bagi menyelesaikan baki pembiayaan. Jika amaunnya masih tidak mencukupi, anda perlu membayar perbezaan di antara harga lelong dan baki pembiayaan tersebut. Apakah cara paling mudah untuk saya membuat pembayaran ke atas pembiayaan saya? Terdapat pelbagai rangkaian perkhidmatan yang ditawarkan bagi memudahkan urusan pembayaran. Antara kaedah alternatif untuk membuat pembayaran pembiayaan ialah: Membuka akaun tabungan/semasa dan mengeluarkan arahan pindahan tetap pada kadar fi yang minimum (dikecualikan jika anda menyimpan deposit dan membuat pembiayaan di institusi yang sama) Melalui pemindahan ATM Perbankan Internet Khidmat perbankan telefon Mendeposit cek di mesin automatik atau menghantar cek secara terus kepada institusi perbankan Islam 22

25 Wajarkah saya mempertimbangkan untuk membiayai semula pembiayaan perumahanan-i saya jika saya ditawarkan kadar keuntungan institusi perbankan Islam yang lebih rendah? Perkara utama yang perlu dipertimbangkan ialah kos yang terbabit. Seperti yang anda sedia maklum, anda telah membelanjakan jumlah yang besar untuk pinjaman pertama anda. Sebagai contoh, anda perlu membayar yuran pemprosesan, yuran guaman, fi setem dan yuran perpindahan hak milik. Pembiayaan semula bermakna anda perlu menanggung caj-caj yang sama sekali lagi. Sebelum anda membuat keputusan untuk membiayai semula rumah anda, anda perlu memastikan bahawa penjimatan daripada kadar keuntungan institusi perbankan Islam yang rendah mencukupi untuk mengatasi keseluruhan kos yang berkaitan dengan pembiayaan semula, termasuk caj penalti, jika ada. Bolehkah pinjaman perumahan konvensional saya ditukarkan kepada pembiayaan perumahan-i? Ya, dengan menyediakan dokumen-dokumen guaman yang baru untuk pembiayaan perumahan-i. Adakah saya layak untuk mendapatkan rebet bagi penebusan awal? Institusi perbankan Islam, atas budi bicaranya, boleh memberi rebet (ibra ) bagi keuntungan yang belum diperolehi. Rebet yang diberikan ialah dalam bentuk pengurangan jumlah harga jualan belum jelas. 23

26 GLOSARI Bayaran Muka Jumlah permulaan yang perlu dibayar oleh pembeli kepada pemaju atau penjual rumah. Borang Permohonan Borang yang digunakan untuk memohon pembiayaan dan boleh didapati di institusi-institusi perbankan Islam. Caj-caj Pampasan Caj yang dikenakan oleh institusi perbankan Islam terhadap bayaran ansuran yang lewat. Dokumentasi Satu set dokumen yang perlu ditandatangani berhubung sesuatu pembiayaan seperti borang perjanjian pembiayaan, borang dan dokumendokumen lain yang berkaitan. Keseluruhan dokumen ini akan membentuk satu set rekod yang lengkap bagi sesuatu pembiayaan. Fi Pengeluaran Pembiayaan Pelbagai jenis fi yang berkaitan dengan pengeluaran pembiayaan seperti fi pendaftaran cagaran, fi carian tanah dan fi carian kebankrapan yang dibayar dahulu oleh institusi perbankan Islam dan peguam yang mengendalikan proses dokumentasi berhubung pembiayaan tersebut yang kemudiannya akan dikenakan ke atas pelanggan. Harga Belian atau Amaun Pokok Amaun pembiayaan yang diterima daripada institusi perbankan Islam atau harga belian rumah tersebut oleh institusi perbankan Islam daripada pelanggan, tidak termasuk margin keuntungan dan lain-lain caj. Harga Jualan Harga yang dipersetujui oleh institusi perbankan Islam untuk menjual rumah tersebut kepada pelanggan, yang terdiri daripada harga belian oleh institusi perbankan Islam (amaun pembiayaan) dan margin keuntungan. Hartanah Harta di atas tanah seperti rumah, pangsapuri, kondominium dan tanah lapang seperti lot banglo. 24

27 Ibra Rebet yang diberi oleh institusi perbankan Islam atas keuntungan yang belum diperolehi bagi penebusan awal pembiayaan. Rebet yang diberi ialah dalam bentuk pengurangan baki belum jelas bagi harga jualan. Ingkar Kegagalan membayar ansuran bulanan kepada institusi perbankan Islam apabila tempoh matang tiba. Institusi Perbankan Islam Institusi-institusi perbankan yang dilesenkan di bawah Akta Bank Islam (ABI) 1983 atau Akta Bank dan Institusi Kewangan (ABIK) 1989 yang menawarkan perkhidmatan dan produk perbankan Islam. Pada masa ini, terdapat 2 buah bank Islam; serta 13 buah bank perdagangan dan 7 syarikat kewangan yang menyertai Skim Perbankan Islam. Jumlah Pembiayaan Belum Jelas Baki jumlah pembiayaan yang belum dijelaskan, termasuk margin keuntungan dan lain-lain caj. Laporan Penilaian Laporan analisa bertulis yang disediakan oleh jurunilai bertauliah yang memberi anggaran nilai sesuatu hartanah. Margin Keuntungan Amaun yang dikenakan oleh institusi perbankan Islam kepada pelanggan bagi kegunaan dana semasa tempoh pembiayaan. Margin Pembiayaan Amaun pembiayaan yang diberikan oleh institusi perbankan Islam. Ia dinyatakan secara peratusan ke atas nilai rumah yang dicagarkan untuk pembiayaan tersebut. Pembiayaan Berjangka Kemudahan pembiayaan yang mana pembayaran semula telah ditentukan untuk satu tempoh masa yang ditetapkan. Pembayaran Berperingkat Skim pembayaran pembiayaan yang memberikan fleksibiliti pembayaran ansuran bulanan yang rendah pada tahun-tahun awal pembiayaan sebelum beransur-ansur meningkat pada tahuntahun berikutnya selaras dengan peningkatan kuasa membeli pelanggan. 25

28 Pendapatan Kasar Bulanan Isi Rumah Hasil campuran pendapatan kasar bulanan kesemua ahli keluarga yang bekerja sebelum ditolak cukai pendapatan, zakat (jika berkaitan), PERKESO, KWSP, ansuran pembiayaan atau potongan-potongan lain, dicampur dengan pendapatan tambahan seperti gaji kerja lebih masa, komisen dan lain-lain. Caj Penebusan Awal Caj yang dikenakan oleh institusi perbankan Islam ke atas penebusan awal keseluruhan pembiayaan. Caj yang dikenakan boleh berdasarkan sama ada suatu kadar rata atau jumlah keuntungan untuk tempoh x bulan. Penjamin Orang perseorangan atau entiti yang bertanggungjawab dari segi undang-undang untuk menjelaskan pembiayaan yang diambil oleh pelanggan, jika pelanggan tersebut gagal menjelaskan pembiayaannya. Perampasan Tindakan perundangan yang boleh diambil oleh institusi perbankan Islam untuk mendapatkan semula jumlah yang terhutang daripada pelanggan yang telah ingkar untuk membayar balik pembiayaannya. Rumah yang dicagarkan oleh pelanggan bagi pembiayaan berkenaan akan dijual untuk menjelaskan jumlah yang terhutang. Perjanjian Beli Rumah Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara institusi perbankan Islam dengan pelanggan, menyatakan pembelian rumah tersebut oleh institusi perbankan Islam daripada pelanggan pada harga yang telah ditetapkan (amaun pembiayaan). Perjanjian Jual Beli Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara pembeli dengan pemaju atau penjual rumah, menyatakan antara lain terma dan syarat bagi penjualan rumah tersebut. 26

29 Perjanjian Jual Rumah Kontrak bertulis yang ditandatangani di antara institusi perbankan Islam dengan pelanggan, menyatakan penjualan rumah tersebut oleh institusi perbankan Islam kepada pelanggan. Ia mengandungi peruntukan-peruntukan utama seperti harga jualan, terma pembayaran dan pembiayaan, dan tanggungjawab, hak dan langkah-langkah yang perlu diambil oleh pihak yang terbabit sekiranya berlaku ketidakadilan (remedi). Surat Hakmilik Surat perundangan yang mengesahkan hak milik ke atas sesuatu harta. Surat Kuasa Wakil Dokumen perundangan formal yang memberi kuasa kepada seseorang untuk bertindak bagi pihak seseorang yang lain. Takaful Empunya Rumah Pelan takaful yang memberi perlindungan ke atas rumah kediaman terhadap kerugian atau kerosakan yang disebabkan oleh bencana seperti banjir, kebakaran, gempa bumi, hurikan atau letupan. Takaful Gadai Janji (MRTA) Pelan takaful keluarga yang akan menyelesaikan baki belum jelas pembiayaan perumahan-i sekiranya berlaku kematian atau kehilangan upaya kekal ke atas pelanggan. Apabila pembiayaan telah ditebus, hak milik rumah tersebut akan dipindahkan kepada pelanggan atau warisnya. Pelanggan akan membayar sekali caruman bagi takaful gadai janji apabila pembiayaan diperolehi. Kadar caruman akan bergantung kepada umur pelanggan, jumlah pembiayaan, kadar keuntungan dan tempoh pembiayaan. Takaful Pelan perlindungan berdasarkan prinsip-prinsip Syariah. Seseorang menyumbang sejumlah wang ke dalam dana takaful dalam bentuk caruman penyertaan (tabarru ) dan bersetuju menyertai kontrak untuk menjadi salah seorang peserta dengan bersetuju untuk saling membantu antara satu sama lain, sekiranya salah seorang peserta mengalami kerugian yang ditetapkan. 27

30 LAMPIRAN Institusi Perbankan Yang Menawarkan Produk dan Perkhidmatan Perbankan Islam (sehingga 30 September 2003) Bank-bank Islam Bank Islam Malaysia Berhad Bank Muamalat Malaysia Berhad Bank-bank perdagangan AFFIN Bank Berhad Alliance Bank Berhad AmBank Berhad Citibank Berhad EON Bank Berhad Hong Leong Bank Berhad HSBC Bank (Malaysia) Berhad RHB Bank Berhad Southern Bank Berhad Standard Chartered Bank (Malaysia) Berhad Syarikat-syarikat kewangan AFFIN-ACF Finance Berhad EON Finance Berhad Hong Leong Finance Berhad Mayban Finance Berhad AmFinance Berhad Public Finance Berhad Southern Finance Berhad Malayan Banking Berhad OCBC Bank (Malaysia) Berhad Public Bank Berhad 28

31 Design Copyright 2003 by Freeform Design Sdn Bhd. All rights reserved.

32 UNTUK MAKLUMAT LANJUT SILA LAYARI ATAU LAWATILAH KIOS KAMI DI BANK TERTENTU Edisi Pertama