Bernat Panjaitan ISSN Nomor PENYELESAIAN KREDIT MACET DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA BANK

Transkripsi

1 PENYELESAIAN KREDIT MACET DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA BANK Oleh : Bernat Panjaitan, SH, M.Hum Dosen tetap STIH Labuhanbatu ABSTRAK Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa rumah. Salah satu bank milik negara yang secara luas telah menyediakan pendanaan bagi masyarakat untuk membeli rumah dengan berbagai tipe dan harga adalah Bank. Dalam pemberian KPR kepada debitur, Bank mengikatkan diri mereka dalam suatu Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Adapun permasalahan dalam karya ilmiah ini adalah dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah debitur yang tidak beritikad kooperatif yaitu adanya debitur yang telat membayar kredit sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, sehingga terjadinya kredit macet pada bank. Upaya penyelesaian kredit macet yang dilakukan Bank dilakukan dengan cara penjadwalan ulang, alih debitur (peralihan utang), subrogasi, gugatan kepada debitur melalui Pengadilan Negeri, dan eksekusi melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Kesimpulan menunjukkan bahwa Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada Bank oleh kedua belah pihak (kreditur dan debitur) berdasarkan kesepakatan-kesepakatan yang telah dituangkan dalam sebuah Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian tersebut maka masing-masing pihak akan memperoleh hak dan kewajiban. Salah satu penyebab terjadinya kredit macet adalah debitur tidak melaksanakan kewajibannya dengan baik misalnya tidak membayar angsuran sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian kredit. Kata kunci : Kredit Pemilikan Rumah, Kredit Macet, Penyelesaian Kredit Macet I. PENDAHULUAN membeli rumah sehingga masyarakat 1.1 Latar Belakang dapat memanfaatkan pendanaan dari Perbankan merupakan salah bank yang dikenal dengan Kredit satu sumber dana diantaranya dalam Pemilikan Rumah (KPR). bentuk perkreditan bagi masyarakat Untuk memenuhi kebutuhan perorangan atau badan usaha untuk akan perumahan oleh pemerintah memenuhi kebutuhan konsumsinya maupun pihak swasta memberikan atau untuk meningkatkan produksinya. kemudahan bagi mereka yang belum Kebutuhan menyangkut kebutuhan memiliki rumah sendiri dan tidak dapat produktif misalnya untuk membeli secara tunai maka dapat meningkatkan dan memperluas membeli dan memiliki rumah melalui kegiatan usaha. Kepentingan yang fasilitas Kredit Pemilikan Rumah bersifat konsumtif misalnya untuk (KPR) dari Bank yang lebih dikenal 1

2 KPR-Bank. Dalam pemilikan rumah dengan fasilitas kredit dari Bank atau ingkar janji sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata. meminta jaminan atas agunan dari Untuk mendapat kepastian calon debitur, maka disini terdapat tiga hukum dan mempunyai kekuatan pihak yang terlibat didalamnya yaitu : hukum serta pemenuhan hak dan a. Pihak pengembang (developer) kewajiban, maka bank dalam suatu sebagai penjual rumah. b. Pihak pembeli sekaligus sebagai calon debitur dan pemberi jaminan. c. Pihak Bank selaku pemberi kredit sekaligus pemegang jaminan. Pengikatan Kredit Pemilikan perjanjian kredit juga meminta kuasa jaminan kepada debitur. Hal tersebut diatur dalam Undang - Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan pada Pasal 6 berbunyi : "Apabila debitur cidera janji, Rumah (KPR) dilakukan dengan suatu pemegang Hak Tanggungan perjanjian tertulis yang disebut dengan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Bank yang berbentuk perjanjian baku pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui atau disebut juga dengan perjanjian pelelangan umum serta adhesi (standard contarct). mengambil pelunasan Perjanjian baku (standard piutangnya dari hasil penjualan contract) adalah perjanjian yang tersebut. hampir seluruh klausula-klausulanya sudah dibakukan oleh pemakainya dan pihak yang lain pada dasarnya tidak Pengikatan jaminan tersebut dilakukan dengan pemberian kuasa oleh debitur kepada kreditur. Dalam mempunyai peluang untuk hal ini Bank sebagai pemegang Hak merundingkan atau meminta Tanggungan, dimana debitur memberi perubahan. Perjanjian kredit adalah kuasa kepada Pembebanan Hak suatu ikatan antara kreditur dengan Tanggungan (SKMHT) yang debitur dan merupakan undang-undang merupakan alasan bagi pemegang Hak bagi mereka sehingga harus ditaati Tanggungan untuk mengajukan oleh para pihak berdasarkan hak dan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah kewajiban masing-masing, (PPAT) kepada Badan Pertanahan ketidaktaatan dari undang-undang Nasional (BPN), yang akhirnya Badan yang dibuatnya, maka para pihak tersebut dikatakan wanprestasi, alpa, Pertanahan Nasional (BPN) akan 2

3 menerbitkan Sertifikat Hak tergolong berpenghasilan rendah dan Tanggungan. menengah dapat membeli rumah Surat Kuasa Membebankan dengan pembayaran secara kredit yang Hak Tanggungan (SKMHT) diberikan disepakati bersama yang kemudian untuk menjamin pelunasan jenis-jenis akan ditempati sendiri. kredit usaha kecil sebagaimana 1.2 Permasalahan dimaksud dalam Surat Kementrian Berdasarkan hal-hal yang Direksi Bank Indonesia diuraikan diatas, maka perlu dikaji No.26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei lebih jauh mengenai "Penyelesaian 1993, tersebut di bawah ini berlaku Kredit Macet Dalam Perjanjian Kredit sampai saat berakhirnya masa berlaku Pemilikan Rumah (KPR) Studi Pada pemilikan rumah yang diberikan untuk Bank Tabungan Negara Cabang pengadaan perumahan yaitu : Medan". Yang akan dibahas dalam a) Kredit yang diberikan untuk skripsi ini adalah : pembiayaan pemilikan rumah inti, a. Bagaimana pelaksanaan perjanjian rumah sederhana, atau rumah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) susun dengan luas tanah pada Bank? maksimum 200 m 2 dan luas b. Apa yang menjadi sebab-sebab bangunan tidak lebih dari 70 m 2. timbulnya kredit macet pada Bank? b) Kredit yang diberikan untuk c. Bagaimana upaya penyelesaian Kapling Siap Bangun (KSB) kredit macet dalam perjanjian dengan luas tanah 54 m 2 sampai Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan 72 m 2 dan kredit yang pada Bank? diberikan untuk membiayai bangunannya. II. BANK DAN PERJANJIAN KREDIT c) Kredit yang diberikan untuk Peranan bank sebagai lembaga perbaikan/pemugaran rumah keuangan baik dalam menghimpun dana sebagaimana dimaksud huruf a dan masyarakat maupun menyalurkannya b. kembali ke masyarakat semakin Dalam pengadaan perumahan meningkat dalam kondisi perekonomian untuk rakyat dalam bentuk kredit, saat ini maupun dimasa yang akan Bank menyediakan fasilitas Kredit datang, peranan perbankan mempunyai Pemilikan Rumah (KPR) yang kedudukan yang strategis sebagai diprioritaskan bagi rakyat yang lembaga yang berfungsi memperlancar 3

4 arus lalu lintas pembayaran yang dirasakan amat dibutuhkan. Namun bank dalam melakukan usahanya menghadapi kendala antara lain (Syamsu Iskandar, 2013: 24) : 1. Kebijakan pemerintah dalam bidang moneter sebagai kewajiban mengendalikan keuangan Negara dan roda perekonomian, yang kadang berhubungan dengan kepentingan bank. 2. Berusaha untuk mencapai keuntungan yang maksimal namun tetap berpegang kepada aturan yang ditetapkan pemerintah, dan juga dituntut untuk menjaga likuiditasnya agar dapar memenuhi kewajiban kepada nasabahnya yang dapat menarik atau mencairkan simpanannya sewaktu-waktu. 3. Tingkat persaingan yang semakin tajam yng disebabkan oleh bertambahnya bank baru beserta kantor cabang yang baru, juga bertambahnya produk-produk perbankan yang baru yang sudah domidifikasi sesuai dengan permintaan pasar. 4. Bargainingpower nasabah / calon nasabah lebih kuat, mereka semakin pintar memilih sehingga kalau tidak bias memperoleh apa yang diinginkannya, dengan mudah mereka pindah ke bank lain. 5. Otomatis dalam sistem perbankan yang merupakan salah satu usaha meningkatkan kualitas pelayanan semakin diperlukan, namun manajemen menghadapi kendala dalam hal investasi yang relatif tidak kecil nilainya. Selain menghadapi kendala yang bermacam-macam juga terdapat resiko yang dihadapi bank antara lain : 1. Risiko Mismatch Terganggunya likuiditas karena penarikan oleh deposan, penempatan dana, atau placement yang tidak cermat, serta penarikan atas komitmen dan sebagainya. 2. Risiko Bunga Terganggunya likuiditas karena kekeliruan strategi dalam memupuk kemampuan likuiditas dan kemampuan profitabilitas, sehingga terdorong untuk menggunakan dana mahal. 3. Risiko Modal Pada dasarnya fungsi modal adalah untuk menjaga keamanan kreditur dalam penentuan limit kredit, pangsa pasar atau market share dan mutu asset. Apabila kekurangan modal untuk kepentingan diatas, maka tertutuplah kemungkinan untuk mengisi peluang bisnis yang terbuka. 4. Risiko Kredit 4

5 Terjadinya kegagalan kreditur dalam memutar uang untuk mencari keuntungan usahanya, karena tidak mencapai perusahaan, tetapi undang-undang sasaran dan tujuan kredit.. menghendaki agar taraf hidup rakyat Pengertian yang lebih teknis banyak ditingkatkan. Hal ini merupakan dapat ditemukan pada Pernyataan salah satu tanggung jawab bank dalam Standard Akutansi Keuangan (PSAK) rangka mewujudkan cita-cita negara untuk dan Surat Keputusan Menteri Keuangan mencapai masyarakat yang adil dan RI Nomor 792 Tahun Pengertian makmur. Setiap kegiatan bank harus bank menurut PSAK Nomor 31 tentang berhasil guna bagi kepentingan Akutansi Perbankan : masyarakat. "Bank adalah suatu lembaga yang Pada umumnya fungsi bank berperan sebagai perantara keuangan adalah menghimpun dana (funding) (financial intermediary) antara dalam bentuk simpanan, menyalurkan pihak-pihak yang memiliki dana dan dana (lending) dalam bentuk kredit, dan pihak-pihak yang memerlukan dana, bentuk-bentuk usaha lainnya. Fungsi serta sebagai lembaga yang berfungsi bank pada umumnya adalah sebagai memperlancar lalu lintas pembayaran." berikut : 12 Adapun pengertian bank menurut a. Menghimpun dana funding) dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor bentuk simpanan yaitu kegiatan 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas mengumpulkan uang dari masyarakat Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 dalam bentuk rekening tabungan, tentang Perbankan : rekening giro, dan deposito berjangka. "Bank adalah badan usaha yang b. Menyalurkan dana (lending) dalam mnghimpun dana dari masyarakat bentuk kredit adalah pemberian dalam bentuk simpanan dan fasilitas kredit kepada nasabah maupun menyalurkannya kepada masyarakat masyarakat umum yang membutuhkan dalam bentuk simpanan dan pembiayaan, seperti : Kredit Modal menyalurkannya kepada masyarakat Kerja, Kredit Investasi, Kredit dalam bentuk kredit dan atau Konstruksi, Kredit Komsumtif, Kredit bentuk-bentuk lainnya dalam rangka Pemilikan Rumah, dan lain-lain. meningkatkan taraf hidup rakyat c. Bentuk-bentuk usaha lainnya dari banyak." bank yaitu jasa bank lainnya, seperti : Dari pengertian diatas terlihat pengiriman uang (transfer), kliring, usaha bank lebih terarah tidak semata-mata 5

6 jual-beli valuta asing, pembayaran gaji, uang kuliah dan lain-lain. suatu nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu, Adapun fungsi dan tujuan bank tunduk pada peraturan-peraturan tercantum pada Pasal 3 dan 4 umum yang termuat pada Bab II dan Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan maupun perubahannya Bab I KUHPerdata." Perjanjian diatur dalam buku III Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 KUHPerdata tentang Perikatan tentang perbankan yang mengatakan dikatakan salah satu sumber hukum bahwa : "Fungsi utama perbankan perikatan bukan hanya perjanjian tetapi Indonesia adalah sebagai penghimpun dan masih ada sumber hukum lainnya yaitu penyalur dana masyarakat." dan undang-undang, yurisprudensi, hukum "Perbankan Indonesia bertujuan tertulis dan tidak tertulis, dan ilmu menunjang pelaksanaan pembangunan pengetahuan hukum. Pengertian nasional dalam rangka meningkatkan perjanjian dalam buku III KUHPerdata pemerataan, pertumbuhan ekonomi, dan dalam Pasal 1313 KUHPerdata stabilitas nasional kearah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak." Pengertian Perjanjian Kredit Dan Dasar Hukumnya Dalam KUHPerdata Perjanjian kredit merupakan salah satu disebutkan: "Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih." Ada beberapa sarjana hukum jenis perjanjian sehingga sebelum berpendapat bahwa perjanjian kredit membahas secara khusus mengenai dikuasai oleh ketentuan-ketentuan perjanjian kredit perlu dibahas secara garis KUHPerdata Bab XII Buku III karena besar tentang tentang ketentuan umum perjanjian kredit mirip dengan atau ajaran umum hukum perikatan yang perjanjian pinjam uang menurut terdapat dalam KUHPerdata karena KUHPerdata Pasal 1754 yang berbunyi ketentuan umum dalam KUHPerdata : "Pinjam-meminjam ialah perjanjian tersebut menjadi dasar atau asas umum dengan mana pihak yang satu yang konkrit dalam membuat semua perjanjian apapun. KUHPerdata buku III Bab I s/d Bab IV Pasal 1319 menegaskan : memeberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakian, "Semua perjanjian baik yang dengan syarat bahwa pihak yang mempunyai suatu nama khusus belakangan ini akan mengembalikan maupun yang tidak dikenal dengan 6

7 sejumlah yang sama dari macam dan identik dengan bentuk dan pelaksanaan keadaan yang sama pula." perjanjian kredit perbankan, diantara Perjanjian kredit keduanya ada perbedaan-perbedaan merupakan perjanjian pendahuluan yang gradual, bahkan dapat pula (pactum de contrafendo). Maksudnya merupakan perbedaan yang pokok. adalah perjanjian ini mendahului Perjanjian kredit merupakan perjanjian hutang piutang (pinjam perjanjian baku (standard contract), meminjam). Sedangkan perjanjian dimana isi atau klausula-klausula hutang piutang merupakan pelaksanaan perjanjian kredit tersebut telah dari perjanjian pendahuluan atau dibakukan dan dituangkan dalam perjanjian kredit. Perjanjian kredit bentuk formulir (blanko), tetapi tidak sebagai perjanjian standar Artinya terikat dalam bentuk tertentu. Perjanjian bahwa perjanjian yang bentuk dan baku harus ada suatu keseimbangan isinya telah disiapkan terlebih dahulu antara para pihak sehingga pemuatan oleh kreditur, lantas kemudian klausul tidak boleh diletakkan atau disodorkan kepada debitur. bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat Perjanjian kredit menurut dibaca secara jelas atau hukum perdata Indonesia merupakan pengungkapannya sulit dimengerti. salah satu dari bentuk perjanjian Inti dari kredit yaitu unsur pinjam-meminjam yang diatur dalam kepercayaan, sedangkan unsur yang Buku Ketiga KUHPerdata. Dalam lainnya bersifat sebagai sesuatu yang bentuk apapun pemberian kredit itu berguna dalam rangka pertimbangan diadakan pada hakikatnya merupakan yang menyeluruh dalam mendapatkan salah suatu perjanjian atau memperoleh keyakinan dan pinjam-meminjam sebagaimana diatur kepercayaan untuk terjadinya suatu dalam pasal KUHPerdata. hubungan atau perikatan hukum dalam Perjanjian kredit dikatakan perjanjian bidang perkreditan tersebut. pinjam-meminjam karena tidak terdapat Kegiatan kredit menurut Drs. tawar menawar antara kreditur dengan Thomas Suyatno dapat disimpulkan debitur. Namun dalam praktek adanya unsur-unsur (Thomas Suyatno, perbankan pada dasarnya bentuk dan 1990 : 80-82): pelaksanaan perjanjian a. Kepercayaan pinjam-meminjam yang ada dalam Yaitu keyakinan dari isi pemberi kredit KUHPerdata tidaklah sepenuhnya bahwa prestasi yang diberikannya, 7

8 baik dalam bentuk uang, barang, Prestasi atau objek kredit itu tidak saja maupun jasa akan benar-benar diberikan dalam bentuk uang, tetap diterimanya kembali dalam jangka waktu tertentu dimasa yang akan datang. b. Tenggang waktu Yaitu suatu masa yang memisahkan juga dapat berbentuk barang atau jasa. Namun, karena kehidupan ekonomi modern sekarang ini didasarkan ada uang, maka transaksi-transaksi kredit yang menyangkut uanglah yang sering antara pemberian prestasi dan kita jumpai dalam praktek perkreditan. kontraprestasi yang akan dierima pada masa yang akan datang. Dalam unsur waktu ini, terkandung pengertian nilai agio dari uang, yaitu uang yang ada sekarang lebih tinggi nilainya dari uang yang akan diterima pada masa III. KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH (KPR) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan yang akan datang. komsumtif lainnya dengan c. Degree of risk Yaitu tingkat risiko yang akan dihadapi jaminan/agunan berupa rumah. Sedangkan pada Bank Tabungan Negara tempat sebagai akibat dari adanya jangka penulis mengadakan penelitian, KPR waktu yang memisahkan antara didefinisikan sebagai kredit yang pemberian prestasi dan kontraprestasi diberikan oleh bank kepada debitur untuk yang akan diterima kemudian hari. digunakan membeli atau membayar Semakin lama kredit diberikan, sebuah bangunan rumah tinggal dengan semakin tinggi pula tingkat risikonya tanahnya guna dimiliki atau dihuni. karena sejauh-jauh kemampuan Ketentuan umum dan syarat-syarat manusia untuk menerobos hari depan itu, maka masih selalu terdapat unsur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dibawah ini mutlak untuk dipenuhi oleh pemohon, ketidaktentuan yang tidak dapat karena itu apabila pemohon tidak diperhitungkan. Inilah yang menyetujui salah satu syarat maka Bank menyebabkan timbulanya risiko. Tabungan Negara Cabang Medan tidak Dengan adanya unsur risiko inilah akan bersedia meneruskan proses maka timbul jaminan dalam pemberian pemberian Kredit Pemilikan Rumah kredit. (KPR). d. Prestasi 1. Ketentuan umum bagi calon debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yaitu: 8

9 a. Golongan pengusaha Yaitu semua 2. Ketnatuan Mengajukan permohonan pengusaha warga negara Indonesia fasilitas KPR dengan dilampiri yang bergerak diberbagai sektor dokumen sebagai berikut: ekonomi yang ada dalam wilayah a. Photocopy KTP pemohon dan KTP kerja bank Tabungan negara suami/istri. Cabang Medan seperti sektor b. Photocopy Kartu Keluarga. pertanian, perdangan, dan jasa lain c. Potocopy Surat Nikah/cerai. yang karena usahanya tersebut d. Photocopy NPWP pribadi atau layak diberi Kredit Pemilikan perusahaan dengan surat Rumah (KPR); pernyataan bahwa pajak b. Golongan pengahasilan tetap yaitu dibayar/ditanggung oleh Semua golongan pegawai negeri perusahaan. yang dimaksud dalam PP No. 6 e. Photocopy rekening batara atas Tahun 1974 Bab 1 pasal 1 yaitu : nama pemohon. PNS dan TNI/POLRI, Pegawai f. Photocopy SK terakhir gaji BUMN, Pegawai Perusahaan pegawai dan surat keterangan Daerah, Pensiunan dari PNS atau penghasilan pemohon dan ABRI suami/istri. c. Pegawai tetap dari perusahaan g. Photocopy SIUP/TDP/Izin swasta maupun wiraswasta mapan. praktek Profesi bagi 2. Persayaratan Kredit pengusaha/profesional. Pemilikan Rumah (KPR) yaitu : Pemerintah melalui kalangan 1) Warga Negara Indonesia perbankan menyediakan fasilitas kredit (WNI) yang berdomisili di pemilikan rumah yang biasa disebut Kredit Indonesia. Pemilikan Rumah (KPR). Kredit 2) Umur minimal 21 tahun dan Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu pada saat kredit lunas umur fasilitas kredit yang diberikan oleh maksimum 55 perbankan kepada para nasabah 3) tahun (untuk pegawai) dan 60 perorangan yang akan membeli atau tahun (untuk memperbaiki rumah. Pada saat ini di wiraswasta/profesional). Indonesia dikenal ada 2 (dua) jenis KPR: 4) Memiliki pekerjaan dan 1. KPR Subsidi pengahasilan tetap. KPR Subsidi yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat 9

10 berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang namun tidak ada uang tunai untuk membeli atau membangunnnya. Sistem bunga yang berlaku adalah bunga berjenjang dimana setiap diberikan berupa : Subsidi tahunnya BTN berhak menaikkan meringankan kredit dan subsidi bunga tersebut hingga menginjak menambah dana pembangunan atau tahun tertentu dari 15 tahun masa perbaikan rumah. Kredit subsidi ini kredit dengan pemberitahuan diatur tersendiri oleh Pemerintah, diawal sebelum akad kredit. KPR sehingga tidak setiap masyarakat yang Subsidi ini dapat dibedakan mengajukan kredit dapat diberikan menjadi : fasilitas ini. Secara umum batasan 1) Rumah Sederhana Sehat yang ditetapkan oleh Pemerintah (RSS) dalam memberikan subsidi adalah Menurut Keputusan penghasilan pemohon dan maksimum Menteri Pemukiman & kredit yang diberikan. Prasarana Wilayah Tentang 2. KPR Non Subsidi Pedoman Teknis Pembangunan KPR Non Subsidi yaitu suatu Rumah Sederhana Sehat KPR yang diperuntukan bagi seluruh No.403 Tahun 2002, yang masyarakat. Ketentuan KPR dimaksud rumah sehat ditetapkan oleh bank, sehingga sederhana adalah tempat penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan kediaman yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh bank yang bersangkutan. masyarakat berpenghasilan Jenis Kredit Pemilikan rendah dan sedang, berupa Rumah (KPR) yang diberikan oleh bangunan yang luas lantai dan Bank Tabungan Negara, adalah luas kavlingnya memadai sebagai berikut : dengan jumlah penghuni serta a. KPR Subsidi memenuhi persyaratan KPR Subsidi adalah KPR kesehatan rumah tinggal. dengan dana 85% dari pemerintah. KPR ini diperuntukkan kepada masyarakat ekonomi rendah yang Persyaratan umum untuk dapat mengambil kredit KPR RSS ini pada Bank BTN adalah sebagai ingin memiliki rumah pribadi berikut : 10

11 a) Luas tanah 200m 2. masyarakat ekonomi bawah. b) Bunga 6% per tahun untuk Pada Bank BTN KPR komersil gaji Rp s/d juga dibagi menjadi 2 Rp , dan 8% untuk macam,yaitu : gaji Rp s/d Rp. 1) Griya Utama KPR Griya Utama c) Masa kredit maksimal 15 disediakan oleh BTN untuk tahun. masyarakat ekonomi d) Uang muka 15% dari harga menengah dengan persyaratan : jual sebesar 30 juta. a) Pilihan tipe rumah 27 atau 2) Subsidi Swagriya 36. Paket KPR Subsidi b) Bunga 14.5% per tahun Swagriya diperuntukkan untuk kredit sebesar bagi masyarakat golongan dibawah 50juta, bunga 14% ekonomi rendah yang ingin untuk kredit diatas 50 juta membangun rumah diatas hingga 150 juta, dan bunga tanah milik pribadi dengan 13% untuk kredit diatas jaminan berupa tanah 150 juta. tersebut. Persyaratan umum c) Harga jual tidak dari KPR Subsidi Swagriya ditentukan. adalah sebagai berikut : 2) Swagriya a) Besar kredit 90% dari Sama dengan KPR anggaran untuk Subsidi Swagriya namun tanpa membangun rumah dan subsidi dari pemerintah dengan tidak lebih dari 75% nilai ketentuan seperti KPR Griya tanah. Utama. b) Bunga 15% per tahun. c. KPR Ruko c) Masa kredit maksimal KPR Ruko disediakan bagi 15 tahun. masyarakat yang berprofesi b. KPR Komersil sebagai pedagang atau pebisnis KPR Komersil adalah yang ingin mendirikan bangunan KPR yang disediakan bagi bertingkat berfungsi sebagai masyarakat selain yang telah tempat usaha dan rumah sekaligus. ditetapkan pemerintah sebagai 11

12 Persyaratan umum dari kredit ini penyelamatan kredit macet melalui adalah : rescheduling, reconditioning, dan 1) Bangunan 2 lantai. restructuring adalah sebagai berikut : 2) Bunga 15% per tahun. 1. Alternatif penanganan kredit 3) Masa kredit maksimal 15 bermasalah melalui rescheduling tahun. (penjadwalan kembali), merupakan suatu upaya hukum untuk melakukan IV. PENYELESAIAN KREDIT MACET perubahan terhadap beberapa syarat DALAM PERJANJIAN KREDIT perjanjian kredit yang berkenaan PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA dengan jadwal pembayaran BANK TABUNGAN NEGARA kembali/jangka waktu kredit termasuk CABANG MEDAN tenggang waktu (grace period), Untuk menyelesaikan kredit termasuk perubahan jumlah angsuran. bermasalah atau Non Performing Loan Bila perlu, dengan penambahan kredit. (NPL) itu, dapat ditempuh dua cara atau 2. Alternatif penanganan kredit strategi, yaitu penyelamatan kredit dan bermasalah melalui reconditioning penyelesaian kredit. Yang dimaksud (persyaratan kembali), yaitu dengan penyelamatan kredit adalah suatu langkah penyelesaian kredit bermasalah melalui perundingan kembali antara bank sebagai kreditur dan nasabah peminjam sebagai debitur. melakukan perubahan atas sebagian atau seluruh persyaratan perjanjian, yang tidak terbatas hanya kepada perubahan jadwal angsuran, dan/atau jangka waktu kredit saja. Tetapi Penyelamatan kredit macet, dapat perubahan kredit tersebut tanpa dilakukan dengan berpedoman kepada Surat Edaran Bank Indonesia No. 26 / 4 / BPPP tanggal 29 Mei 1993 yang pada prinsipnya mengatur penyelamatan kredit memberikan tambahan kredit atau tanpa melakukan konversi atas seluruh atau sebagian dari kredit menjadi equity perusahaan. macet sebelum diselesaikan melalui 3. Alternatif penanganan kredit lembaga hukum yaitu melalui alternatif bermasalah melalui restructuring penanganan secara penjadwalan kembali (penataan kembali), merupakan suatu (rescheduling), persyaratan kembali upaya berupa melakukan perubahan (reconditioning), dan penataan kembali syarat-syarat perjanjian kredit, atau (restructuring). Dalam surat edaran melakukan konversi atas seluruh atau tersebut, yang dimaksud dengan sebagian kredit menjadi perusahaan, 12

13 yang dilakukan dengan atau tanpa bersangkutan membayar 2 (dua) rescheduling dan/atau reconditioning. jenis angsuran, yaitu angsuran Penyelesaian kredit adalah tetap bulanan sesuai dengan langkah penyelesaian kredit bermasalah perjanjian KPR dan angsuran melalui lembaga hukum seperti atas tunggakan. Pengadilan atau KPKNL atau badan 2. Alih Debitur (Peralihan Utang) lainnya dikarenakan langkah Alih debitur atau peralihan penyelamatan sudah tidak utang merupakan pemindahan hak dimungkinkan kembali. Tujuan dan kewajiban dari debitur lama penyelamatan kredit melalui lembaga sesuai dengan perjanjian KPR hukum ini adalah untuk menjual atau kepada debitur baru sebagai mengeksekusi benda jaminan. penggantinya. Debitur baru Adapun kebijakan Bank dalam menggantikan kedudukan debitur penyelesaian kredit macet dalam lama dengan segala hak dan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah kewajibannya dengan melalui (KPR) adalah sebagai berikut : persetujuan BTN terlebih dahulu. 1. Penjadwalan Ulang (PUL) Syarat-syarat dalam peralihan utang Penjadwalan ulang merupakan atau alih debitur adalah sebagai upaya penyelamatan KPR dengan cara berikut : penetapan pembayaran secara a. KPR telah berlangsung minimal 2 angsuran atau tunggakan yang ada, (dua) tahun atau debitur telah yang dibedakan menjadi : menunggak dan tidak sanggup a. Penjadwalan Ulang Sisa Pinjaman untuk membayar. (PUSP) b. Debitur harus memenuhi b. Penjadwalan Ulang Sisa syarat-syarat sebagai pemohon Tunggakan (PUST) yaitu kredit. penjadwalan kembali terhadap c. Apabila pemohon alih debitur jumlah sisa tunggakan yang disetujui, maka akan dibuat untuk dibayar secara angsuran, perjanjian KPR baru lagi dengan sedangkan sisa saldo pinjaman disertai balik nama kepada debitur tetap berjalan sesuai dengan yang baru. perjanjian kredit, baik jumlah 3. Subrogasi maupun jangka waktunya. Subrogasi merupakan salah Dengan demikian debitur yang satu upaya BTN untuk menyelamatkan 13

14 kredit dengan cara melakukan b. Membuat surat kuasa khusus, penggantian hak-hak si berpiutang atau kreditur, oleh pihak ketiga yang telah membayar seluruh utang pihak debitur. Subrogasi merupakan penyelamatan kredit, dimana debitur tidak mau atau tidak mampu membayar angsuran atau bagi pegawai yang mewakili perusahaan yaitu surat kuasa dari direksi perusahaan kepada pegawai. c. Menentukan Pengadilan Negeri mana gugatan harus diajukan utangnya, tetapi perusahaan dimana atau didaftarkan. Untuk debitur bekerja menyatakan sanggup menentukan ke Pengadilan untuk menjamin kelangsungan Negeri mana gugatan harus pembayaran angsuran dan atau diajukan atau didaftarkan, maka melunasi seluruh utang debitur yang merupakan karyawan atau pegawai di suatu perusahaan. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di perlu melihat ketentuan Pasal 118 HIR / 142 RBG.. d. Membuat surat gugatan tertulis yang ditandatangani pegawai kemudian hari, maka subrogasi yang telah mendapat surat kuasa dilakukan setelah mendapat khusus dari direksi. HIR/RBG persetujuan dari pihak debitur. (hukum acara perdata Jawa dan Subrogasi diatur dalam Pasal 1400 Madura/Luar jawa) tidak KUHPerdata. mengatur dan menentukan 4. Gugatan kepada debitur melalui syarat isi surat gugatan. Pengadilan Negeri Adapun cara mengajukan gugatan melalui Pengadilan Negeri sebagai berikut : a. Menentukan siapa yang menjadi HIR/RBG hanya mengatur cara menentukan cara mengajukan gugatan. Mengenai syarat dan isi gugatan dapat dilihat pada Pasal 8 No. 3 Reglement op de tergugat. Tergugat yaitu debitur. Rechterlijke Rechtscordering Jika ada pihak lain yang ikut (RV) hukum acara perdata untuk bertanggungjawab melunasi golongan Eropa di Hindia utang debitur misalnya ada Belanda (Indonesia sekarang). penjamin maka penjamin Menurut Pasal 8 Nomor 3 RV tersebut dapat diikutsertakan ini dalam membuat surat sebagai turut tergugat; gugatan pada pokoknya memuat 3 hal yaitu : 14

15 1) Identitas para pihak yaitu tergugat untuk menyidangkan penggugat dan tergugat perkara gugatan itu. meliputi nama, tempat h. Jika pengadilan telah tinggal/alamat. memberikan keputusan dan 2) Dalil konkrit mengenai adanya keputusan itu berkekuatan hubungan hukum antara hukum tetap karena selesai di penggugat dan tergugat yang tingkat pengadilan pertama menjadi dasar dan alasan untuk (Pengadilan Negeri) atau selesai mengajukan tuntutan.. di tingkat pengadilan banding e. Tuntutan atau disebut petitum (Pengadilan Tinggi) atau adalah permintaan yang bahkan baru selesai diajukan penggugat kepada ditingkat kasasi (Mahkamah tergugat untuk diputuskan Agung), maka bila penggugat hakim dan tuntutan ini akan sebagai pemenang harus tercermin dalam putusan hakim melakukan tindakan eksekusi disetujui seluruhnya atau atas harta tergugat (jaminan). sebagian atau mungkin malah Bila berdasarkan keputusan ditolak. pengadilan maka tergugat f. Setelah surat kuasa untuk dengan sukarela melaksanakan mewakili perusahaan dalam diktum keputusan. mengajukan gugatan dan surat 5. Eksekusi melalui KPKNL gugatan selesai disiapkan maka Bank/kreditur wajib langkah selanjutnya ialah menyerahkam kredit macet kepada mendaftarkan surat gugatan ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara Pengadilan Negeri yang wilayah dan Lelang (KPKNL). Penyerahan hukumnya meliputi domisili dilakukan secara tertulis disertai tergugat. resume yang memuat berbagai g. Setelah pengadilan menerima informasi dan dokumen-dokumen pendaftaran perkara perdata perjanjian kredit dan jaminan. tersebut maka dalam waktu Resume berkas penyerahan kredit kurang lebih 2 (dua) minggu macet memuat informasi : pengadilan akan memanggil a) Identitas kreditur/penyerah para pihak yaitu penggugat dan piutang. 15

16 b) Identitas debitur dan penjamin utang (borgtocht). c) Bidang usaha debitur, antara lain i) Rincian utang yang terdiri dari saldo utang pokok, bunga, denda, dan ongkos/beban lainnya. industri manufaktur, perdagangan, j) Daftar barang jaminan, yang pertanian, perkebunan, atau bidang memuat urusan barang, usaha lainnya. pengikatan, kondisi dan nilai d) Keadaan usaha debitur pada saat barang jaminan pada saat diserahkan. e) Dasar hukum terjadinya utang, antara lain perjanjian kredit, akta penyerahan, dalam hal penyerahan didukung oleh barang jaminan. k) Daftar harta kekayaan lainnya. pengakuan utang, atau dasar l) Penjelasan singkat upaya-upaya hukum lainnya. f) Jenis piutang negara, antara lain kredit investasi, kredit modal kerja, kredit umum, atau jenis piutang negara lainnya. penyelesaian utang yang telah dilakukan oleh kreditur/penyerah piutang. m) Informasi lainnya yang dianggap perlu disampaikan oleh penyerah g) Sebab-sebab kredit/piutang piutang antara lain dinyatakan macet seperti debitur/penanggung utang dan atau kesalahan manajemen, debitur penjamin utang sudah tidak nakal, bencana alam, atau diketahui tempat tinggalnya, ada sebab-sebab lainnya. kasus gugatan di Peradilan, atau h) Tanggal realisasi kredit dan barang jaminan telah disita tanggal-tanggal kreditur/penyerah Pengadilan Negeri untuk piutang mengkategorikan kredit sesuai peraturan yang dikeluarkan kepentingan pihak lain. Dokumen-dokumen yang oleh Bank Indonesia dalam hal dilampirkan dalam penyerahan Piutang Negara berasal dari pengurusan piutang negara sebagai perbankan, atau tanggal debitur berikut : penanggung/utang dinyatakan a) Perjanjian kredit, akta pengakuan wanprestasi sesuai dengan utang, perubahan perjanjian dan perjanjian, peraturan, surat lain- lain. keputusan pejabat berwenang b) Rekening koran, prima nota, sebab apapun dalam hal Piutang faktur, dokumen sejenis yang Negara berasal dari non perbankan. membuktikan besarnya hutang. 16

17 c) Dokumen barang jaminan serta V. PENUTUP pengikatannya dan surat-surat 5.1 Kesimpulan lainnya yang mendukung barang Berdasarkan hasil penelitian jaminan tersebut. dan pembahasan maka dapat ditarik d) Surat menyurat antara kesimpulan yang merupakan jawaban kreditur/penyerah piutang terhadap permasalahan sebagai dengan debitur/penanggung berikut: piutang dan atau penjamin utang 1. Pelaksanaan perjanjian Kredit yang berkaitan dengan upaya Pemilikan Rumah (KPR) pada penyelesaian utang. Bank Tabungan Negara Cabang Penjualan barang melalui Medan oleh kedua belah pihak lelang bertujuan untuk mendapatkan (bank dan debitur) berdasarkan harga penjualan lelang yang tinggi. kesepakatan-kesepakatan yang Oleh karena itu barang yang akan telah dituangkan dalam sebuah dijual melalui lelang harus perjanjian Kredit Pemilikan ditentukan nilai limitnya. Nilai limit Rumah (KPR). Berdasarkan adalah nilai pelepasan barang ketentuan-ketentuan dalam terendah dalam lelang. Nilai limit perjanjian tersebut maka barang yang dilelang ditetapka oleh masing-masing pihak akan panitia cabang berdasarkan laporan memperoleh hak dan kewajiban. penilaian yang masih berlaku dan Salah satu penyebab terjadinya nilai limit disampaikan oleh kredit bermasalah adalah debitur KPKNL. Nilai limit dapat tidak melaksanakan kewajibannya diberitahukan kepada masyarakat dengan baik misalnya tidak umum dengan cara : membayar angsuran sesuai dengan 1. Melalui pengumuman lelang. waktu yang telah diatur dalam 2. Pada saat lelang berlangsung. perjanjian kredit. Penjualan barang lelang 2. Sebab-sebab timbulnya kredi diumumkan melalui surat kabar harian macet pada Bank Tabungan dan diberitahukan secara tertulis Negara Cabang Medan adalah kepada debitur atau penjamin utang sebagai berikut : paling lambat 7 hari sebelum lelang a. Faktor-faktor yang datangnya dilaksanakan. dari pihak debitur yaitu : 17

18 1) Salah dalam penggunaan debitur dan sebagai langkah kredit. terakhir apabila bank 2) Kegagalan usaha debitur mengalami kesulitan yang biasa dari kelompok penanganan terhadap kredit usaha keluarga. bermasalah maka 3) Musibah menimpa usaha penyelesaiannya akan debitur. diserahkan kepada Kantor 4) Terjadinya pemutusan Pelayanan Kekayaan Negara hubungan kerja. dan Lelang (KPKNL). b. Faktor-faktor yang datangnya 5.2 Saran dari pihak kreditur yaitu : Ada beberapa saran bagi 1) Kurangnya pengawasan para pihak, dalam rangka dalam analisa kredit. melakukan pengawasan terhadap 2) Adanya penekanan dari pelaksanaan perjanjian KPR untuk pihak luar dari pemberian menekan timbulnya kredit kredit. bermasalah. 3) Lemahnya sistem informasi kredit. 1. Bagi Bank a. Mengingat obyek jaminan 3. Proses penyelesaian kredit macet kredit merupakan aset yang pada Bank Tabungan Negara berharga bagi bank maka Cabang Medan terdiri dari: seharusnya dilakukan a. Penyelamatan kredit melalui upaya penjadwalan ulang dan monitoring terhadap jaminan secara kontinyu. peralihan debitur sebelum b. Telephone Call dilakukan jika dilakukan upaya-upaya hukum debitur menunggak sebagai oleh pihak bank. Hal ini merupakan upaya yang paling dominan dilakukan. bentuk peringatan, seharusnya Telephone Call ini dilakukan secara kontinyu. b. Melakukan upaya-upaya c. Penambahan personel Loan hukum diantaranya Recovery harus dilakukan memberikan penjualan agunan untuk pelunasan piutang yang oleh BTN, mengingat jumlah debitur yang tidak seimbang terjadi berdasarkan dengan petugas. Terlebih lagi, kesepakatan pihak bank dengan pada saat ini animo masyarakat 18

19 A. Buku untuk memiliki rumah sendiri sangat tinggi. Sehingga untuk mengimbangi permintaan KPR yang tinggi tersebut BTN harus menambah petugas pengawas kredit. d. Memilih developer yang mengadakan atau menyediakan rumah lebih selektif agar tidak ada komplain dari debitur mengenai kondisi rumah yang buruk. 2. Bagi Debitur Sebagi nasabah yang taat hukum dan jujur, nasabah harus merespon positif terhadap usaha bank yang melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan perjanjian KPR. Tindakan kooperatif merupakan suatu tindakan yang harus dimiliki seorang debitur agar kelancaran jalannya KPR tetap terjaga. DAFTAR PUSTAKA Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Bank, Bandung : Alfabeta, 2005 Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta : Kencana, 2005 A.S. Mahmoeddin, 100 Penyebab Kredit Macet, Jakarta : Pustaka Sinar Harapan, 1995 Amiruddin dan Zainal Askin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta : PT. Rajagrafindo Persada, 2003 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : UI Press, 2007 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2002 Sigit Trianduri, Totok Budisantoso, Bank Dan Lembaga Keuangan Lain, Jakarta : Salemba Empat, 2006 Syamsu Iskandar, Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta: In Media, 2013 Iswardano, Uang Dan Bank, Edisi Keempat, Cetakan Certama, Yogyakarta : BPFE, 1991 Muhammad Djumhana, Hukum Perbankandi Indonesia, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 2012 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta : PT. Intermasa, 1985 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 2002 Gatot Supramono, Perbankan Dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta : Djambatan, 1995 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1991 Ch. Gatot Wardoyo, Sekitar Klasusul-Klausul Perjanjian Kredit Bank, Bank Dan Manajemen, Jakarta : PT. Citra Aditya Bakti, 1991 M. Rachmat Firdaus, Teori Dan Analisis Kredit, Cetakan Pertama, Bandung : PT : Purna Sarana Lingga Utama,

20 Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan, Cetakan Ketiga, Jakarta : PT.Gramedia, 1990 Abdiwarman Karim, Bank Islam Dan Analisis Fiqih Dan Keuangan, Cetakan Pertama, Jakarta : The International Institute Isalamic Thought, 2003 Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Edisi Revisi, 2008, Jakarta : Kencana B. Peraturan Perundang-undangan Kitab Undang-undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen C. Internet n-rumah, diakses pada 20 Januari diakses pada tanggal 20 Januari /03/asas-kebebasan-berkontrak-dala m-standard-kontrak-perjanjian-baku -dalam-bidang-bisnis-dan-perdagan gan, Diakses pada tanggal 20 Januari