BAB I PENDAHULUAN. Salah satu unsur pokok dalam kesejahteraan rakyat adalah. terpenuhinya kebutuhan masyarakat dalam bidang papan atau perumahan.

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Salah satu unsur pokok dalam kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan masyarakat dalam bidang papan atau perumahan. Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, ditentukan bahwa yang dimaksud dengan rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan hunian bagi pembinaan keluarga. 1 Kebutuhan akan perumahan pada masa sekarang ini merupakan masalah nasional, terutama di daerah perkotaan, yang harus dicarikan solusinya baik oleh pemerintah bersama-sama dengan masyarakat selaku pengusaha maupun selaku konsumen perumahan itu sendiri. Kepemilikan rumah merupakan kebutuhan sekunder yang diinginkan setiap orang. Proses kepemilikan rumah yang diinginkan pembeli rumah dapat dilakukan melalui sebuah agen pengembang perumahan. Kepemilikan rumah melalui pengembang dapat dibayarkan secara tunai maupun kredit. Pihak yang terlibat dalam kepemilikan rumah melalui sistem kredit dalam sebuah perumahan dapat melibatkan pihak pembeli, pihak pengembang dan pihak bank sebagai pemberi kredit. Pihak pembeli membeli rumah dari pihak pengembang. Pihak pembeli mendapatkan kepemilikan rumah dapat dilakukan secara tunai maupun kredit bertahap. Kedua cara tersebut dapat dilakukan tanpa melibatkan pihak ketiga, 1

2 2 yaitu bank. Di sisi lain, pihak pembeli dapat mengajukan kredit jangka panjang melalui perusahaan penyedia kredit pemilikan rumah (KPR). Pihak ketiga tersebut adalah bank penyedia kredit pemilikan rumah. Untuk itu, kesepakatan antara pihak nasabah, pengembang dan bank sangat dibutuhkan. Sektor perbankan yang memiliki posisi strategis sebagai lembaga intermediasi dan penunjang sistem pembayaran merupakan faktor yang sangat menentukan dalam proses pembangunan nasional di bidang ekonomi. Bank sebagai lembaga intermediasi dimaksudkan sebagai perantara pihak-pihak yang mempunyai kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak-pihak yang kekurangan dan memerlukan dana (lack of fund). Jadi dengan demikian perbankan akan bergerak dalam kegiatan perkreditan dan berbagai jasa yang diberikan, bank melayani kebutuhan pembiayaan serta melancarkan sistem pembangunan bagi semua sektor perekonomian. 2 Perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang ikut mencarikan solusi masalah perumahan, kegiatan usahanya adalah membangun dan menjual perumahan kepada para konsumen. Personalia yang terlibat di dalam perusahaan pengembang perumahan terdiri dari arsitek, pengawas, pelaksana dan buruh bangunan, selain pihak manajemen itu sendiri. Seluruh personalia terlibatkan mulai dari perencanaan rumah sampai pembangunan konstruksi rumah jadi siap huni. Perusahaan menyediakan rumah secara fisik kepada pihak pembeli. 1 Mariam Darus, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994, hlm, Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hlm. ix.

3 3 Pembelian rumah adalah konsumen kepada perusahaan pengembang pada dasarnya terdapat 2 (dua) cara, yaitu : 1. Sistem Tunai Bertahap, yaitu dalam melakukan pembelian rumah, konsumen membayarnya secara bertahap dengan jangka waktu antara 6 bulan sampai 1 tahun. 2. Sistem Kredit Pemilikan Rumah, dalam sistem ini konsumen membeli rumah dengan cara kredit yang pembayarannya dilakukan dalam jangka waktu yang panjang, yaitu antara 5 tahun sampai dengan 15 tahun. Berdasarkan uraian di atas, maka dalam proses pemilikan rumah dengan sistem kredit pemilikan rumah (KPR) memunculkan berbagai persoalan yang perlu mendapatkan solusi penyelesaiannya. Salah satu persoalan yang muncul dalam perjanjian kredit pemilikan rumah adalah masalah jaminan dari kredit yang akan diberikan oleh pihak bank dan tata cara pengikatannya. Jaminan dalam kredit pemilikan rumah (KPR) adalah rumah yang akan dibeli oleh nasabah tersebut. Persoalan yang muncul dalam hal jaminan tersebut adalah bahwa pada waktu kredit tersebut sudah direalisasikan, artinya bank telah mengeluarkan dana untuk membayar rumah tersebut, hak kepemilikan atas tanah dan rumah tersebut belum beralih kepada nasabah penerima kredit, sehingga bank harus menunggu proses balik nama dan proses pengikatan jaminan kredit atas rumah dan tanah tersebut. Persoalan lain yang muncul dalam pelaksanaan kredit pemilikan rumah adalah wanprestasi. Wanprestasi ini dilakukan oleh penerima kredit dengan berbagai macam bentuk dan alasan mengapa penerima kredit melakukan

4 4 wanprestasi. Salah satu bentuk wanprestasi yang dilakukan penerima kredit adalah tidak melakukan pembayaran hutangnya atau membayar angsuran dengan alasan kualitas angsuran dari rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah ditawarkan oleh pihak developer/pengembang pada waktu sebelum terjadi transaksi. Berdasarkan alasan tersebut penerima kredit kemudian melakukan wanprestasi yang berupa tidak melakukan pembayaran angsuran. Studi ini akan menelaah permasalahan hukum atas kepemilikan rumah oleh seorang pembeli bernama A dari pengembang Dimasindo Group. Nasabah A membeli sebuah rumah di perumahan Giwang Pratama yang dibangun oleh pengembang Dimasindo Group. Kesepakatan permohonan pembayaran kepemilikan rumah sudah dilakukan antara pihak nasabah, bank dan pengembang sebelum rumah diselesaikan. Permasalahan terjadi ketika rumah selesai dibangun, tetapi pembeli rumah merasa tidak puas dengan hasil pembangunan konstruksinya, sehingga nasabah belum dapat memulai pembayaran angsuran. Permasalahan ini berlangsung hingga delapan bulan dari penyelesaian pembangunan konstruksi rumah. Pihak pengembang menyalahkan pihak kontraktor sebagai pelaksana lapangan pembangunan konstruksi rumah. Padahal pembeli sudah melengkapi segala persyaratan yang ditentukan oleh pihak pengembang. Pembeli sebagai konsumen sudah melakukan pembayaran di muka kepada pihak pengembang. Permasalahan ini membuat pihak pembeli rumah mengambang untuk tetap melanjutkan pembayaran atau menundanya, menunggu proses klaim cacat pembangunan

5 5 rumah selesai. Untuk itu, tulisan hukum ini berusaha untuk menganalisis secara hukum kedudukan pembeli dan pengembang terkait dengan perjanjian kepemilikan rumah. B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang sebagaimana telah diuraikan di atas, maka permasalahan yang timbul adalah : Bagaimana tanggung gugat Pengembang dalam perjanjian Pemilikan Rumah? C. Tujuan Penelitian Berdasarkan permasalahan tersebut, maka tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui tentang pelaksanaan perjanjian Pemilikan Rumah. D. Metode Penelitian 1. Obyek Penelitian Perjanjian Pemilikan Rumah di Perumahan Giwang Pratama Yogyakarta antara Pengembang dan Pembeli rumah. 2. Subyek Penelitian a. Pihak Perusahaan Pengembang (Developer) Dimasindo Group b. Konsumen/Pembeli Rumah dari pihak pengembang

6 6 3. Sumber Data a) Data primer adalah data yang diperoleh secara langsung dari responden dan narasumber tentang obyek yang diteliti b) Data sekunder adalah bahan hukum primer yang meliputi peraturan perundang-undangan dan bahan hukum sekunder yang meliputi pendapat hukum, buku, hasil penelitian, jurnal dan majalah. Data ini diperoleh berdasarkan penelitian kepustakaan. 4. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan cara : a. Interviu, di mana penggunaan metode ini, penulis mengadakan wawancara langsung dengan responden/narasumber yang terkait guna memperoleh data primer. b. Studi Kepustakaan, yaitu studi kepustakaan dilakukan dengan cara mempelajari peraturan perundang-undangan, pendapat hukum, literatur/buku, hasil penelitian, jurnal dan majalah. 5. Metode Pendekatan Pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan yuridis, yaitu melakukan analisis terhadap permasalahan dari sudut pandang atau menurut ketentuan hukum/perundang-undangan yang berlaku.

7 7 6. Analisis Data Analisis data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif kualitatif, yaitu data yang diperoleh disajikan secara deskriptif dan dianalisis secara kualitatif dengan langkah-langkah sebagai berikut : a. Data penelitian diklasifikasikan sesuai dengan permasalahan dalam penelitian; b. Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematisasikan; c. Data yang telah disistematisasikan kemudian dianalisis untuk dijadikan dasar dalam mengambil kesimpulan.