BAB II. TINJAUAN UMUM. Judul Proyek : APARTEMEN BERSUBSIDI RAWA BUAYA Tema : Bangunan Hemat Energi.

Transkripsi

1 BAB II. TINJAUAN UMUM II. 1 GAMBARAN UMUM PROYEK Judul Proyek : APARTEMEN BERSUBSIDI RAWA BUAYA Tema : Bangunan Hemat Energi. Sifat : Fiktif Milik : Swasta Peruntukan : Wisma Susun Lokasi : Kawasan Kel. Rawa Buaya Jalan Outer Ring Road West 1, Cengkareng Jakarta Barat Kode Pos Luas Lahan : ± 1,37 Ha KDB : 60 % KLB : 1,6 Gb.1 Lokasi Site Gb.2.Peta Jalan Fasilitas yang di rencanakan : > Retail-retail Toko > Taman Bermain. > Ruang pengelola > Ruang Servis. > Aula Bersama. > Parkir. > Ruang mesin. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

2 II. 2 TINJAUAN TEORISTIS PROYEK II.2.1.Pengertian Judul Apartemen Apartemen 1 merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Apartemen 2 Bangunan bertingkat yang terdiri atas beberapa kamar yang diperuntukan sebagai tempat tinggal dan biasanya mempunyai beberapa jenis. Apartemen adalah bangunan yang berisi lebih dari satu unit hunian yang tiap tiap unitnya dirancang untuk keperluan rumah tangga unit tersebut dikelompokan dengan berbagai cara ukuran perlengkapan dan fasilitas yang bervariasi. 2. Bersubsidi Istilah lain yang diusung para pengembang untuk rusunami adalah Apartemen Bersubsidi. Pengembang lebih senang menggunakan istilah apartemen daripada rusun karena konotasi negatif yang melekat. Sedangkan penambahan kata bersubsidi disebabkan karena pemerintah memberikan subsidi bagi pembeli rusunami jika memenuhi syarat. Rumah Susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan rendah. Rusunami dapat diperoleh melalui kredit kepemilikan rumah dengan subsidi maupun tanpa subsidi. Hak Kepemilikan : HAK MILIK HAK GUNA BANGUNAN HAK SEWA 1 Dari Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas 2 Kamus Umum Bahasa Indonesia BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

3 Rusunami memiliki harga maksimal 144 juta rupiah dengan luas unit minimal 21 meter persegi dan maksimal 36 meter persegi. Orang yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan subsidi, boleh membeli rusunami dengan harga non subsidi (membayar PPN 10%). 3. Jenis Subsidi, Ada banyak subsidi yang diberikan pemerintah untuk meringankan dan menarik masyarakat untuk membeli rusunami. Beberapa diantaranya adalah: Subsidi Selisih Bunga hingga maksimum 5% (sesuai golongan) Bantuan Uang Muka hingga maksimum 7 juta (sesuai golongan) Bebas PPN 4. Syarat Subsidi Sebagaimana tercantum dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 7/PERMEN/M/2007, kelompok sasaran penerima subsisidi adalah: Seseorang yang tertarik untuk memiliki apartemen / rusuna milik dengan subsidi (tidak dikenakan ppn 10%) harus memenuhi persyaratan berikut ini : 1. Pengahasilan maksimal 4,5 juta perbulan 2. Merupakan rumah pertama dengan dibuktikan oleh surat pengantar dari kelurahan sesuai KTP anda 3. Memiliki NPWP 4. Perorangan 5. Dibayar secara kredit 6. Ditempati oleh pembeli 7. Tidak boleh dijual selama 5 tahun pertama (sewa boleh) 5. Apartemen Bersubsidi 3 Pembangunan rusunami, diberlakukan konsep Jika ada enam yang katakanlah luasnya hanya 20 meter, kemudian di atasnya ada 3 Majalah Rumah Kita Edisi Novenber 2009 BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

4 3 yang luasnya 36 meter. Di atasnya lagi satu yang luasnya misalnya 50 meter. Jadi yang 1 dan 3 itu harganya lebih mahal dari yang 6. Dan yang 6 itu dijual dengan harga yang sudah ditetapkan pemerintah. Jadi ada distribution of wealth dari yang mampu ke yang kurang mampu. Manfaat tersebut antara lain: Memperkecil alih fungsi lahan untuk perumahan. Mengatasi problem lahan yang semakin terbatas, sehingga harga rumah menjadi sangat mahal dan lokasinya mengarah ke pinggiran kota. Efisien. Hemat dalam perawatan, juga hemat dalam kehidupan sehari-hari karena tidak banyak memerlukan biaya transportasi dan bahan bakar (akibat lokasi yang jauh dan macet), serta hemat waktu dan energi. Produktivitas meningkat. Karena hemat waktu dan energi, maka secara otomatis produktivitas meningkat. Penghematan biaya subsidi : Bagi Pemerintah: pemukiman di tengah kota akan menghemat biaya subsidi BBM. Penghematan ini bisa digunakan untuk membangun fasilitas lain yang juga sangat penting, seperti infrastruktur dan lain lain Tidak Kumuh dan Fasilitas Lengkap. Kondisi lingkungan yang kumuh, seperti yang selama ini terlihat di rusunami atau pun rusunawa. Apartemen bersubsidi tetap mematuhi kaidah-kaidah pembangunan yang berkualitas dan pengelolaan yang profesional, serta peduli lingkungan. Lokasi apartemen bersubsidi biasanya juga terletak di kawasan strategis. Fasilitas publik juga disediakan, seperti sekolah (setidaknya dekat dengan sekolahan), mal, tempat ibadah, taman atau area bermain anak, aula tempat berkumpul, dan sebagainya. Konsep 1-3-6, dapat terlaksana akan mendapat manfaat berupa insentif, penghematan pajak atau infrastruktur yang bisa disiapkan oleh pemerintah daerah. Berarti untuk mewujudkan pembangunan 1000 tower tidak harus seluruhnya rumah susun sederhana, bisa merupakan gabungan antara yang sederhana dan yang tidak. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

5 6. Sistem Kepemilikan Apartemen Bersubsidi Sertifikat yang akan didapatkan adalah Hak Milik Atas Satuan apartemen bersubsidi, atau sering disebut Hak Milik Strata Title. Ada perbedaan antara Hak Milik pada hunian landed house (rumah + tanah) dengan Hak Milik Atas Satuan apartemen bersubsidi/ Strata Title. Hak Milik Landed House (Rumah + Tanah) 100 % Rumah dan Tanah adalah milik dari pembeli, dimana hak ini adalah hak yang penuh dan tetap, bisa diwariskan, dan tidak bisa hilang karena waktu (kecuali ditetapkan oleh pemerintah). Sebagai Pemilik, berhak dan berkuasa penuh atas rumah dan tanah tersebut. Hak Milik atas Satuan Apartemen Bersubsidi (Strata Title) Hak ini membagi kepemilikan menjadi 3, yaitu : Unit milik pembeli, Barang milik bersama (lift, tangga dll) serta bagian milik bersama (tanah,teras, koridor dsb). Dengan ada perbedaan atas kepemilikan tersebut, maka yang 100 % dimiliki pribadi adalah yang unit saja. Untuk tanah dan lain lain akan dimiliki bersama sama, yang nilai kepemilikan pribadi akan dinyatakan dalam persen di surat hak milik yang ada. Untuk umur dari kepemilikan sesuai dengan umur tanahnya. Tanah bisa berupa HGB/HPL/Hak Pakai, dimana pada masanya bisa diperpanjang secara bersama sama oleh penhuni (PPRS). Untuk perpanjangannya, biayanya tidak mahal, dan dibagi secara proporsional berdasarkan luas unit. 7. Pertimbangan memilih Apartemen Bersubsidi. 1. Reputasi dan kredibilitas bank. Perhatikan kredibilitas dan tingkat kepercayaan publik terhadap bank yang menawarkan KPR. 2. Suku bunga tetap (fixed) atau dinamis (float)? Jangan hanya memperhatikan bunga rendah, perhatikan penggunaan bunga bank. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

6 3. Biaya Lain-lain, atau proses KPR. Tanyakan hal ini secara detail. Biaya yang lazim dibebankan bank dalam penyaluran KPR, antara lain biaya administrasi, provisi, biaya notaris, dan biaya asuransi. II.2.2. Jenis-Jenis Apartemen 2.1 Berdasarkan Ketinggian bangunan Low Rise Apartemen : Ketinggian bangunan sampai dengan 6 lantai. Medium Rise Apartemen : Ketinggian bangunan 6 s/d 9 lantai. High Rise Apartemen : Ketinggian bangunan sampai degan 40 lantai 2. Berdasarkan pencapaian vertical : Elevated Apartemen : Pencapaian melalui elevator atau lift dengan ketinggian lebih dari 4 lantai. Walk up Apartemen : Pencapaian melalui tangga, dengan ketinggian tidak lebih dari 4 lantai. 3. Berdasarkan Sistem Koridor A. Single Loaded Corridor Koridor satu sisi di tepi bangunan pada sistem slab block. Mendapatkan lebih banyak sirkulasi udara dan pencahayaan alami, umumnya panjang karena hanya melayani satu sisi koridor. Penggunanan material cukup banyak dan boros- hanya melayani sebelah sisi. B. Double loaded corridor Koridor jenis ini terdapat di tengah bangunan. Lebih efisien dalam melayani unitnya. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

7 C. Koridor pada dua sisi Bangunan. Sistem ini sangat boros koridor dan boros energy listrik, karena unit yang barada di tengah tidak kebagian cahaya. D. Koridor pada Pusat Bangunan. Koridor terpusat, sangat efisiensi, karena dapat melayani setiap sisi. Lebih hemat listrik karena pencahayaan pada siang hari dapat menggunakan cahaya alami. 4. Berdasarkan Sistem Penyusunan lantai : > Simplex : Unit hunian terdapat dalam satu lantai > Duplex : Unit hunian dalam 2 lantai > Triplex : Unit hunian terdapat 3 lantai. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

8 5. Berdasarkan besaran unitnya : Unit 1 dengan type studio sampai dengan Unit, 5 Kamar Tidur 6. Berdasarkan Bentuk Massa. 4 Bentuk Massa Slab : Massa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi berupa koridor, biasanya menggunakan lebih dari satu sistem sirkulasi. Bentuk Massa Tower : Massa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi berupa hall atau ruang perantara. Bentuk Massa Variant : Penggabungan slab & Tower. 7. Fasilitas Apartemen Dapat di kategorikan menjadi 2 yaitu : 1. Fasilitas yang menjadikan kesatuan dengan apartemen itu sendiri. Keberadan sengaja dibuat bersamaan dengan apartemen. Jadi ada keterikatan. Fungsi utama fasilitas adalah untuk mengakomodir kegiatan dari penghuni apartemen. Kebutuhan minimal selalu di wajibkan untuk kemudahan penghuni. Fasilitas Itu adalah: > Kolam Renang > Tempat Bermain Anak > Tempat Fitnes / jogging track > Klinik > Mini Market > Lapangan badminton / Tenis. 2. Fasilitas yang terpisah dari apartemen : bersifat Eksternal, seperti : o Shopping Mall o Intermoda : bis, stasiun Kereta dan lain2 o Sekolah o Perkantoran o Akses Jalan Tol. 4 Time-Saver Standards for Building Types page 73 BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

9 II.3. STUDI BANDING 1. Housing Developing Board - Singapura Keberhasilan HDB (House Developing Board). Awal mula berdirinya Badan atau BUMN yang dibentuk pemerintah Singapura tersebut adalah ketika pada tahun 1970-an, Singapura memiliki problem yang sama dengan Indonesia, kawasan kumuh pemukiman liar. Maka harus ada program untuk mengatasi masalah tersebut. Selain itu, lahan yang sempit dengan jumlah penduduk lebih dari 6 juta jiwa, tak ada pilihan lain, warga Singapura pun dipaksa tinggal di rumah susun (rusun). HDB didirikan untuk memenuhi kebutuhan rumah murah bagi masyarakat. Dan kini, sekitar 40 tahun kemudian, HDB terbukti sukses dengan program berkelanjutan. Sepanjang mata memandang, di Singapura, akan tampak bangunan-bangunan bertingkat, mal, hotel, perkantoran, apartemen mewah hingga rumah susun, yang semuanya tampak rapi, bersih dan megah. Track record-nya yang panjang juga bisa dijadikan modal dalam merealisasikan konsep hunian vertikal. Ketika HDB merencanakan HDB Town di berbagai Lokasi di Singapura yang terintegrasi dengan sistem transportasi masal MRT (Mass Rail Transit). Dalam hal ini sudah ada acuannya, yaitu UU Nomor 26/2007 tentang Penataan Ruang, pengembangan kawasan terpadu di pusat pusat kota akan sangat memangkas waktu, biaya, dan tenaga yang terbuang percuma akibat kemacetan lalu lintas. Sehingga penempatan kompleks rusun sebaiknya dekat dengan moda transportasi massal, seperti KRL, rencana Jakarta Monorail, atau minimal Transjakarta. Sedangkan dalam pengadaan lingkungan sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment), setiap rusun harus dilengkapi fasilitas sosial (fasos) seperti mal/supermarket, taman, kafetaria, maupun semacam ruang pertemuan. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

10 Kalau HDB menerapkan subsidi silang dengan mempersiapkan perumahan untuk golongan menengah (kemudian keuntungan dari program ini dijadikan sumber pemasukan dalam penyediaan perumahan bagi golongan bawah), maka di Indonesia bisa diterapkan semacam program CSR (Corporate Social Responsibility) bagi pengembang pengembang swasta terutama yang besar untuk membangun rusun bekerjasama dengan Perumnas. Pengembang-pengembang swasta dan perbankan juga memiliki peran penting dalam membantu Perumnas mewujudkan pembangunan rusun ini. Dan yang tak kalah penting adalah peraturan untuk mendisiplinkan penghuni. Dengan memperlajari dan mengadopsi konsep HDB ini disesuaikan dengan kondisi di Indonesia- maka akan bisa lebih cepat mendorong minat masyarakat Indonesia untuk tinggal di hunian vertikal dan mewujudkan kota-kota yang rapi, tertib dan indah. Gbr 3. Koridor satu sisi Gbr 4. Fasiltas taman Bermain anak Gbr 5. Lantai dasar untuk tempat bersosialisasi. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

11 Unit unit Apartemen di Singapura 2 Kamar tidur 45m2 2 Kamar tidur 60 m2 4 Kamar Tidur 90m2 4 kamar Tidur 90 m2 2. Menara Salemba Batavia Apartemen Menara Salemba Batavia terletak di kawasan Salemba, Jakarta Pusat, lokasinya dekat kampus UI, Bina Sarana Informatika, YAI, UPI. Pengembangnya adalah Bahama Group Development. Menara Batavia dibangun di atas lahan seluas 1,5 hektar (1.536 unit) dimana akan dibangun 300 unit apartment berkonsep modern kontemporer. Difasilitasi juga dengan kolam renang, lapangan tennis, jogging track, restoran, kafe, klinik, dan sarana ibadah. Tersedia tiga pilihan ukuran dan harga, yaitu 154 juta untuk ukuran 27 meter persegi, 158 juta untuk ukuran 30 meter persegi, dan juta untuk unit dengan ukuran 33 meter persegi. Sedangkan sebanyak 342 unit akan dijual dengan harga nonsubsidi di atas Rp 250 juta nantinya menggunakan lift khusus. Menara Salemba Batavia nantinya menggunakan konsep campuran (mixused), terdiri dari unit apartemen bersubsidi, 342 unit apartemen BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

12 komersial, 104 unit ruang kantor, kios 90 unit, dan rumah toko 45 unit. Untuk unit perkantoran akan dijual mulai dari harga Rp 200 juta dan kios mulai Rp 100 juta, sedangkan untuk rumah toko akan dipasarkan sebanyak 45 unit. Gbr.6. Gbr. 7 Gbr 8. Gbr.9 3. The Modern Apartement, Kota Modern, Tangerang Apartemen bersubsidi ini memiliki 3 tower yaitu tower B (yellow tower), tower C (green tower) dan tower D (blue tower), Setiap tower dari The Modern Golf Apartment yang dibangun oleh pengembang PT Modern Land Realty Tbk ini memiliki 10 lantai dan terdiri dari 400 unit, sehingga total keseluruhan dari 3 tower ada 1200 unit. Gbr.10 Site Plan Modern land BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF

13 Kesimpulan : Modernland mempunyai 3 tower apartemen bersubsidi dan 1 apartemen excutive. Apartemen Excutive ini mensubsidi 3 apartemen lainya Bentuk masa Slab, memusat dengan bentuk sirkulasi berupa koridor. Perbedaan Apartemen Excutive ini hanya pada penyelesaian penggunaan bahan bangunan yang lebih rapi, seperti pada koridor : di beri plafon sehingga jaringan utilitas tidak terlihat. Dan Interior lebih menarik. Type unit nya lebih besar dan tentunya harganya lebih mahal. BAB II APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF