RINGKASAN EKSEKUTIF. Penyusunan Review Rencana Rinci Tata Ruang Kota Malang (BWP Malang Tenggara) 1

Transkripsi

1 A. Latar Belakang Kota merupakan suatu sistem kehidupan manusia yang ditandai dengan kepadatan penduduk tinggi, tingkat sosial ekonomi yang heterogen dan sistem kehidupan yang lebih individualis materialis. Pertambahan penduduk membutuhkan ruang untuk hidup yang layak dan pemenuhan fasilitas sarana dan prasarana yang memadai. Dilain pihak keberadaan ruang yang terbatas menjadikan perlunya suatu penataan yang terpadu dan komprehensif sehingga dapat memberi kemanfaatan yang optimal. Perkembangan wilayah kota yang mempunyai potensi besar cenderung akan berkembang cepat, sebaliknya perkembangan wilayah kota yang potensinya kurang akan berkembang relatif lambat. Disamping itu, perkembangan kota dapat menuju ke arah yang lebih baik, tetapi juga dapat mengakibatkan terjadinya penurunan kualitas lingkungan hidup yang berdampak pada menurunya tingkat kualitas hidup masyarakat. Dengan adanya perencanaan tata ruang yang dilakukan secara terpadu dan berkelanjutan, diharapkan dapat mencapai suatu keserasian, keselarasan dan keseimbangan pemanfaatan ruang dari seluruh kegiatan yang terdapat di wilayah perencanaan, dengan tetap memperhatikan faktor daya dukung lingkungan dan fungsi lingkungan. Berdasarkan RTRWN Kota Malang merupakan Pusat Kegiatan Nasional (PKN). Kota Malang terdiri dari lima kecamatan dan terbagi menjadi enam BWP meliputi BWP Malang Tengah, BWP Malang Utara, BWP Malang Tenggara, BWP Malang Timur, BWP Malang Timur Laut dan BWP Malang Tenggara. Selain berfungsi sebagai pusat pemerintahan, Kota Malang juga mempunyai fungsi sebagai pusat pendidikan, perdagangan dan jasa serta kegiatan industri. BWP Malang Tenggara berdasarkan struktur ruang mempunyai pelayanan primer adalah perkantoran, perdagangan dan Jasa, sport centre (Gor Ken Arok), Gedung Convention Center, industri, dan perumahan. Sedangkan fungsi sekundernya antara lain perdagangan dan jasa, peribadatan, pendidikan dan fasilitas umum, serta ruang terbuka hijau. Sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20 Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota maka disusunlah Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) BWP Malang Tenggara sebagai arahan dan pedoman dalam pengembangan wilayah Malang Tenggara. B. Batas Adminitrasi BWP Malang Tenggara BWP Malang Tenggara meliputi sebagian wilayah Kecamatan Sukun dan sebagian wilayah Kecamatan Kedungkandang. Pada Sebagian Kecamatan Sukun terdapat 5 Kelurahan dan Pada (BWP Malang Tenggara) 1

2 Kecamatan Kedungkandang terdapat 7 Kelurahan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada uraian berikut ini. 1. Kelurahan Sukun 2. Kelurahan Bandung Rejosari. 3. Kelurahan Kebonsari 4. Kelurahan Gadang. 5. Kelurahan Ciptomulyo. 6. Kelurahan Kota Lama. 7. Kelurahan Mergosono. 8. Kelurahan Bumiayu. 9. Kelurahan Arjowinangun. 10. Kelurahan Tlogowaru. 11. Kelurahan Wonokoyo. 12. Kelurahan Buring. (BWP Malang Tenggara) 2

3 Peta 1 Batas Adminitrasi BWP Malang Tenggara (BWP Malang Tenggara) 3

4 Isu Strategis A. Potensi Potensi yang dimiliki BWP Malang Tenggara antara lain adalah : Sebagai kawasan yang perkembangan perumahannya tergolong pesat sehingga aktifitas perekonomiannya juga tumbuh cepat; Terdapat potensi perdagangan dan jasa disepanjang Jalan S.Supriyadi, Jalan Kolonel Sugiono, Jalan Sasut Tubun serta terdapat pengembangan perdagangan dan jasa khususnya di sekitar Jalan Lingkar Timur yaitu di Kelurahan Bumiayu. Terdapat perkantoran pemerintahan dan pelayanan umum di antaranya Blok Office Kota Malang terletak di Kelurahan Arjowinangun, Perkantoran skala kota antara lain Badan Pusat Statistik (BPS) di Jalan Janti Barat, Kantor Samsat di Jalan S. Supriadi, serta kantor kecamatan dan kantor kelurahan; Adanya rencana pengembangan industri pada Kelurahan Arjowinangun dan Kelurahan Tlogowaru; Terdapat sarana transportasi berupa Terminal Hamid Rusdi yang berada di Kelurahan Wonokoyo dan termasuk dalam tipe B. B. Masalah Di BWP Malang Tenggara juga memiliki beberapa permasalahan penataan ruang yang antara lain adalah sebagai berikut : Perumahan berkembang dalam skala cukup besar tetapi kurang terintegrasi antar satu dengan yang lainnya; Perumahan padat berupa perkampungan di BWP Malang Tenggara dapat menimbulkan bencana kebakaran terutaam di Kelurahan Kota Lama dan Kelurahan Mergosono. Hal ini dikarenakan kepadatan bangunan yang sangat tinggi dan tidak ada jarak antar bangunan; Meningkatkannya aksesibilitas yang mengakibatkan perkembangan perdagangan dan jasa. Hal ini menyebabkan diperlukan pengendalian terhadap intensitas bangunan, lahan parkir, dan kemacetan; Ruang Terbuka Hijau di BWP Malang Tenggara belum memenuhi kriteria RTH perkotaan sehingga perlu pengembangan RTH yang lain. (BWP Malang Tenggara) 4

5 C. Urgensi Berikut merupakan urgensi pengembangan yang terdapat di BWP Malang Tenggara antara lain: Penataan intensitas bangunan khususnya pada perkampungan padat. Penataan perdagangan dan jasa. Pengembangan sarana pendukung industri. Pengembangan dan rehabilitasi RTH. IV. Rencana Detail Tata Ruang BWP Malang Tenggara A. Tujuan Penataan BWP BWP Malang Tenggara memiliki fungsi pelayanan primer adalah perkantoran, perdagangan dan Jasa, sport centre (Gor Ken Arok), Gedung Convention Center, industri, dan perumahan. Sedangkan fungsi sekundernya antara lain perdagangan dan jasa, peribadatan, pendidikan dan fasilitas umum, serta ruang terbuka hijau. Dengan kondisi tersebut, maka tujuan penataan ruang BWP Malang Tenggara adalah Mewujudkan BWP Malang Tenggara yang nyaman yang didukung oleh perumahan, perdagangan dan industri. Guna mewujudkan tujuan tersebut, maka prinsip penataan ruang BWP Malang Tenggara meliputi: a. Tersedianya sarana dan prasarana pendukung sektor perumahan; b. Tersedianya sarana dan prasarana pendukung sektor perdagangan dan jasa; c. Tersedianya sarana dan prasarana pendukung sektor industri; d. Tersedianya aksesibiltas yang baik antar wilayah dan dalam kawasan perkotaan; e. Tersedianya RTH yang memadai guna memenuhi kebutuhan BWP Malang Tenggara. B. Rencana Pola Ruang 1. Rencana Zona Lindung a) Zona Perlindungan Setempat 1) Sub Zona Sempadan Sungai BWP Malang Tenggara dilintasi oleh sungai besar yaitu Sungai Amprong, Sungai Brantas, dan Sungai Metro. Rencana sub zona sempadan sungai meliputi: a. Sempadan sungai besar ditetapkan 15 (lima belas) meter dari tepi kiri dan 15 (lima belas) meter dari tepi kanan palung sungai sedangkan sungai kecil ditetapkan 10 (sepuluh) meter dari tepi kiri dan kanan palung sungai yang terdapat di SBWP I yang berupa blok ( I-A, I-B, I-C, I-D, I-F, I-G, I-H, I-I), SBWP II (BWP Malang Tenggara) 5

6 berupa blok ( II-A, II-B, II-D, II-F) dan SBWP III berupa blok ( III-A, III-B, III-F, III-G ). b. Pada seluruh area sempadan sungai ini harus dikendalikan secara ketat agar meminimalisir perubahan zona lindung sempadan sungai menjadi zona budidaya yang menggunakan bangunan. c. Pengelolaan area sempadan sungai meliputi : Sempadan sungai yang belum terdapat bangunan digunakan untuk RTH; Sempadan sungai yang terdapat bangunan dan bukan merupakan area rawan bencana banjir dan longsor tidak dapat dikembangkan lebih lanjut; dan Sempadan sungai yang terdapat bangunan serta merupakan area rawan bencana banjir dan longsor harus dipindahkan. 2) Sub Zona Sempadan Rek Kereta Api Untuk penyaluran tegangan listrik sempadan ditetapkan 20 meter dari titik tengah gawang menara. Sepanjang kanan kiri lahan kosong ditanami dengan pepohonan difungsikan sebagai Ruang Terbuka Hijau ( RTH). Penduduk disarankan tidak berada di luar rumah terutama pada malam hari, karena pada saat itu arus yang mengalir pada kawat penghantar SUTT lebih tinggi dari pada siang hari. Rencana sub zona sempadan SUTT yang terletak di SBWP I blok(i-c, I-E, I-F, I-I), SBWP II blok (II-D, II-E, II-G), SBWP III blok (III-A, III-B, III-C, III-E, III-G). b) Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH) 1) Sub Zona RTH Pekarangan a. Sub Zona RTH Pekarangan Rumah Sub zona RTH pekarangan rumah tersebar di seluruh pekarangan rumah pada BWP Malang Tenggara. Arahan RTH pekarangan, meliputi: Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah besar adalah sebagai berikut: Rumah dengan luas lahan > 50 m 2 harus menyediakan ruang terbuka hijau minimum 50 m 2 dengan jumlah pohon pelindung minimal 3 (tiga) pohon ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput. Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah sedang adalah sebagai berikut: (BWP Malang Tenggara) 6

7 Rumah dengan luas lahan antara 200 m 2 sampai dengan 500 m 2 harus menyediakan ruang terbuka hijau minimum antara 20 m 2 50 m 2 dengan jumlah pohon pelindung minimal 2 (dua) pohon ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput. Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah kecil adalah sebagai berikut: Rumah dengan luas lahan < 200 m 2 harus menyediakan ruang terbuka hijau minimum 20 m 2 dengan jumlah pohon pelindung minimal 1 (satu) pohon ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput. b. Sub Zona RTH Pekarangan Perkantoran Sub zona RTH pekarangan perkantoran yang ada di BWP Malang Tenggara yaitu Block Office, Kantor Kecamatan Kedungkandang, Kantor Kecamatan Sukun, Kantor Kelurahan, Kantor BPS, Kantor Polsek dan lain sebagainya. Rencana pengembangan sub zona RTH pekarangan perkantoran yang ada di BWP malang Tenggara adalah penambahan luas RTH pada masing masing bangunan perkantoran, yaitu minimum 10 % dari luas perkantoran. c. Sub Zona RTH Pekarangan Perdagangan dan jasa Sub zona RTH pekarangan perdagangan dan jasa meliputi halaman pertokoan, ruko dan tempat usaha yang tersebar di seluruh SBWP. RTH umumnya. Rencana pengembangan sub zona RTH pekarangan pertokoan yang ada di BWP malang Tenggara adalah penambahan luas RTH pada masing masing bangunan pertokoan, yaitu minimum menyediakan 10% persen di kawasan komersial pada halaman depan yang sekaligus berfungsi sebagai taman dan tanaman peneduh parkir kendaraan. d. Sub Zona RTH Pekarangan Sarana Pelayanan Umum Sub zona RTH pekarangan sarana pelayanan umum lainnya yang tersebar di seluruh SBWP. Pada lahan dengan KDB diatas 90% seperti pada SPU di pusat kota dengan lahan yang sangat terbatas, RTH dapat disediakan pada atap bangunan. Untuk itu bangunan harus memiliki struktur atap yang secara teknis memungkinkan. Arahan pengembangan RTH atap antara lain: Memperhatikan aspek teknis antara lain:struktur bangunan, lapisan kedap air (waterproofing), sistem utilitas bangunan, media tanam,pemilihan material, aspek keselamatan dan keamanan, spek pemeliharaan,peralatan, jenis tanaman Tanaman untuk RTH dalam bentuk taman atap bangunan adalah tanaman yang tidak terlalu besar, dengan perakaran (BWP Malang Tenggara) 7

8 yang mampu tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas, tahan terhadap hembusan angin serta relatif tidak memerlukan banyak air. 2) Sub Zona RTH Jalur Hijau Jalan a. Sub Zona RTH Median Jalan\ Sub zona RTH Jalur Hijau Jalan berupa pulau jalan di Jalan Rajasa, persimpangan Jalan Satsui Tubun Jalan S. Supriyadi, Jalan Gadang Bumiayu, dan pertigaan Jalan Tlogowaru Jalan Mayjen Sungkono dengan luas ± 2 (lebih kurang dua) hektar dan median jalan berada di di Jalan Kolonel Sugiono. Dengan lebar hijau 1-1,5 meter dan seluas ± 0,2 (lebih kurang nol koma dua) hektar. Untuk jalur hijau jalan, RTH dapat disediakan dengan penempatan tanaman antara 20 30% dari ruang milik jalan (rumija) sesuai dengan klas jalan. Untuk menentukan pemilihan jenis tanaman, perlu memperhatikan 2 (dua) hal, yaitu fungsi tanaman dan persyaratan penempatannya. Disarankan agar dipilih jenis tanaman khas daerah setempat, yang disukai oleh burung-burung, serta tingkat evapotranspirasi rendah. b. Sub Zona RTH Jalur Jalan Pengembangan ruang terbuka hijau di jalur jalan utama lebih mempunyai fungsi estetika. Jenis ruang terbuka hijau berupa pohon pinggir jalan. Untuk pohon pinggir jalan diarahkan agar dapat membentuk orientasi pandangan dan membentuk estetika kawasan, sehingga pohon pinggir jalan ini diarahkan untuk jenis tanaman seperti pohon palem, dan lain-lain. Arahan penyediaan RTH Jalur Hijau Jalan (jalur tanaman tepi jalan) adalah sebagai berikut: Fungsi Peneduh: ditempatkan pada jalur tanaman (minimal 1,5 m dari tepi median); percabangan 2 m di atas tanah; bentuk percabangan batang tidak merunduk; bermassa daun padat; berasal dari perbanyakan biji; ditanam secara berbaris; tidak mudah tumbang. Penyerap polusi udara : terdiri dari pohon, perdu/semak; memiliki kegunaan untuk menyerap udara; jarak tanam rapat; bermassa daun padat. Peredam kebisingan : terdiri dari pohon, perdu/semak; membentuk massa; bermassa daun rapat; berbagai bentuk tajuk. Pemecah angin: tanaman tinggi, perdu/semak; bermassa daun padat; ditanam berbaris atau membentuk massa; jarak tanam rapat < 3 m. (BWP Malang Tenggara) 8

9 Pembatas pandang: tanaman tinggi, perdu/semak; bermassa daun padat; ditanam berbaris atau membentuk massa; jarak tanam rapat. Pada median: tanaman perdu/semak, ditanam rapat, ketinggian 1,5m, bermasa daun padat, Pada daerah persimpangan merupakan daerah bebas pandang tidak diperkenankan ditanami tanaman yang menghalangi pandangan pengemudi. Sebaiknya digunakan tanaman rendah berbentuk tanaman perdu dengan ketinggian <0.80 m, dan jenisnya merupakan berbunga atau berstruktur indah. c) Zona Cagar Budaya Zona cagar budaya di wilayah perencanaan Malang Tenggara meliputi lingkungan cagar budaya dan bangunan cagar budaya. Lingkungan cagar budaya, meliputi: a. Peninggalan sejarah punden Gadang yang berada di Kelurahan Gadang. Punden ini adalah bekas dari peninggalan masa masa Hindu-Budha; b. Peninggalan sejarah Kawasan Sukun yang terletak di Jalan Arif Margono hingga Jalan S. Supriadi. Kawasan Sukun ini merupakan peninggalan Kolonial Belanda; c. Peninggalah sejarah di sekitar Stasiun Kota Lama yang sekarang dimanfaatkan sebagai zona industri. Kawasan ini merupakan peninggalan Kolonial Belanda; dan d. Bangunan bersejarah yang terletak di Kelurahan Sukun berupa makam/kuburan Sukun. Rencana zona cagar budaya di wilayah perencanaan Malang Tenggara meliputi perlindungan terhadap cagar budaya yang ada. d) Zona Rawan Bencana Penyediaan tangki pemadam kebakaran atau hidran air pemadam kebakaran, Penyediaan jalan yang memadai (dapat dimasuki kendaraan pemadam, dilewati petugas pemadam) sebagai jalur mitigasi bencana, Penataan kabel listrik, bahan bakar rumah tangga dan lainnya yang rawan terbakar, bila memungkinkan menggunakan system jaringan bawah tanah untuk menghindari terjadi konsleting. Rawan Bencana Kebakaran yang adanya terjadi 4 (empat) titik di SBWP I blok ( I-A, I-B, I-E, I-F); Daerah rawan longsor disepanjang Sungai Brantas, Sungai Metro dan Sungai Amprong yang terletak pada blok (I-A, I-B, (BWP Malang Tenggara) 9

10 I-C, I-D, I-F, I-G, I-H, I-I), SBWP II berupa blok ( II-A, II-B, II- D, II-F) dan SBWP III berupa blok ( III-A, III-B, III-F, III-G ). 2. Rencana Zona Budidaya a) Zona Perumahan Rencana pengembangan sub zona rumah kepadatan tinggi meliputi: Perbaikan dan penataan rumah serta kualitas lingkungan di Sub BWP I pada blok I-F; Pengembangan rumah tunggal dan deret dengan fungsi tempat tinggal yang terdapat Sub BWP I blok I-A, blok I-E, serta blok I-H; Pengembangkan rumah tunggal dengan fungsi kos terdapat pada Sub BWP I pada blok I-A dan blok I-E; Penyediaan RTH menyebar di seluruh SBWP. Rencana pengembangan sub zona rumah kepadatan sedang meliputi : Pengembangan rumah tunggal dengan fungsi tempat tinggal yang terdapat di SBWP I pada blok I-B, blok I-C, blok I-D, blok I-G, blok I-I, Sub BWP II pada blok II-A, blok II-B, blok II-C, blok II-D, blok II-D, blok II-E, blok II-F dan II-G. Sub BWP III pada blok III-A, blok III-B, blok III-C, blok III-D, blok III-E, blok III-F dan blok III-G; Pengembangan rumah tunggal dengan fungsi rumah kos terdapat di Sub BWP I pada blok I-C, blok I-D, dan blok I-I, serta Sub BWP II blok II-E;dan Penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH) di setiap SBWP. b) Zona Perdagangan dan jasa Sub zona perdagangan dan jasa tunggal di BWP Malang Tenggara meliputi: Rencana pengembangan zona perdagangan dan jasa berupa toko dan warung disetiap Sub BWP; Pengembangan pasar tradisonal pada Sub BWP II blok II-E, blok II-F, Sub BWP III blok III-A, blok III-B dan blok III-G; Pengembangan perdagangan secara linier disepanjang jalan-jalan utama BWP Malang Tenggara. Arahan pengembangan sub zona perdagangan dan jasa deret meliputi: Pengembangan zona perdagangan dan jasa berupa ruko dan pertokoan pada Sub BWP I blok I-A, blok I-B, blok I-C, blok I-D, blok I-E, blok I-F, blok I-G, blok I-I, Sun BWP II blok II-A, blok II-D dan blok II-E; Rencana pengembangan zona perdagangan dan jasa berupa toko modern, sebagai berikut : Pembatasan toko (BWP Malang Tenggara) 10

11 modern yang didirikan di zona perumahan; dan Pertokoan dengan tingkat pelayanan lokal yang menjual beraneka ragam barang yang dibatasi intensitasnya. Jarak antartoko waralaba kurang lebih 1 km, dengan luas minimarket ± 400 m 2, sedangkan supermarket antara 400 m m 2 c) Zona Perkantoran Rencana sub zona perkantoran pemerintahan di BWP Malang Tenggara meliputi: Mempertahankan sub zona perkantoran pemerintahan yang telah ada; Untuk pengembangan perkantoran baru skala pelayanan kota berupa Block Office pada Sub BWP ; dan Sub zona Perkantoran ada di SBWP I (blok I-A, I-B, I-C, I-E, I-F, I-G ) dan SBWP II blok ( II-A, II-C, II-D, II-E ). Rencana pengembangan zona perkantoran meliputi: Mempertahankan dan meningkatkan keberadaan sub zona perkantoran swasta; Pengembangan perkantoran swasta dapat berkembang di dalam sub zona perdagangan deret. d) Zona Industri Rencana pengembangan industri kecil di BWP Malang Tenggara yaitu mengembangkan serta mempertahankan keberadaannya dengan tetap memperhatikan aspek lingkungan sekitarnya. Rencana pengembangan untuk Zona industri di BWP Malang Tenggara antara lain : Pengembangan zona industri pada Sub BWP II blok II-F dan Sub BWP III blok III-G; Adanya Instalansi Pengolahan Limbah Cair untuk menetralisir limbah sebelum dialirkan ke saluran drainase atau ke sungai yang ada baik untuk industri besar, sedang dan industri rumah tangga; Adanya ruang terbuka hijau untuk menjaga keseimbangan fungsi ekologis lingkungan sekitarnya. RTH ini juga dapat digunakan sebagai zona penyangga (buffer zone) berupa taman. Zona penyangga ini dapat berfungsi untuk membatasi kawasan kegiatan industri dengan perumahan penduduk di sekitarnya serta membatasi pengembangan kegiatan industri di masa mendatang misalnya kawasan industri kecil di Bandulan yang perlu dibatasi perkembangannya; (BWP Malang Tenggara) 11

12 Penataan/memberikan tempat khusus bagi PKL yang berada di sekitar industri agar tidak menyebabkan kemacetan; Semua kegiatan industri dan pergudangan harus mempunyai ijin lingkungan. e) Zona Sarana Pelayanan Umum 1. Sub Zona Pendidikan Rencana pengembangan Sub Zona Pendidikan sebagai berikut: Pengembangan sub zona pendidikan berupa TK dan SD diarahkan pada kawasan belum berkembang, dengan tujuan untuk mengembangkan sub zona tersebut, yakni di bagian Timur BWP Malang Tenggara pada Sub BWP II blok II-E, Sub BWP III blok III-A, blok III-B dan blok III-G; Meningkatkan dan mempertahankan sub zona pendidikan yang sudah ada; Meningkatkan sarana dan prasarana pendidikan. 2. Sub Zona Transportasi Rencana pengembangan sub zona sarana umum transportasi (SPU-2) di BWP Malang Tenggara meliputi: Peningkatan dan perbaikan kualitas sarana dan prasarana terminal tepatnya pada Sub BWP II blok II-D; Rencana Pengembangkan sub zona transportasi berupa halte dikembangkan pada pusat perbelanjaan dan pendidikan yaitu pada Sub BWP I blok I-A, blok I-D; Pengembangan Sub unit terminal di sekitar zona industri karena pada saat jam pulang/ masuk karyawan pabrik dapat menyebabkan kemacetan khususnya pada Sub BWP II blok II-F dan Sub BWP III blok III-G; Penertiban Sub unit terminal di pertigaan Kebonsari agar angkutan yang berada di pertigaan tersebut tidak mengganggu arus lalu lintas. 3. Sub Zona Kesehatan Rencana pengembangan sub zona kesehatan meliputi: Peningkatan pelayanan pada sub zona kesehatan yang sudah ada; Pengembangan sub zona kesehatan berupa posyandu, praktek dokter, praktek bidan serta apotik untuk dapat meningkatkan pelayanan kesehatan secara terpadu di setiap SBWP; Rencana pengembangan sub zona kesehatan dikembangkan pada daerah yang belum terdapat sub zona (BWP Malang Tenggara) 12

13 kesehatan berdasarkan radius pelayanan, untuk lebih jelasnya lihat peta berikut. 4. Sub Zona Olahraga Sub zona olahraga di BWP Malang Tenggara berupa GOR Ken Arok di Kelurahan Wonokoyo serta lapangan sepakbola yang tersebar di seluruh wilayah. Rencana pengembangan tetap mempartahankan yang ada serta penambahan lapangan olahraga pada Sub BWP. 5. Sub Zona Peribadatan Rencana pengembangan Sub Zona peribadatan di BWP Malang Tenggara meliputi mempertahankan dan meningkatkan sub zona peribadatan yang telah ada di seluruh wilayah perencanaan. f) Zona Peruntukkan Lainnya Rencana Sub Zona pertanian meliputi : Mempertahankan sub zona pertanian di SBWP II blok II-F serta SBWP III blok III-A, blok III-B dan blok III-G; Pengembangan kawasan terbangun diarahkan pada lahanlahan tegalan atau lahan pertanian non-teknis, lahan yang kurang subur dengan topografi yang relatif datar; Pengoptimalan lahan yang ada untuk meningkatkan produktivitas hasil pertanian; Mempertahankan dan perbaikan jaringan irigasi yang ada dari ancaman kerusakan-kerusakan akibat pengembangan fisik kota. (BWP Malang Tenggara) 13

14 Peta 2 Rencana Pola Ruang BWP Malang Tenggara (BWP Malang Tenggara) 14

15 C. Rencana Jaringan Prasarana 1. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan Pengembangan jalan baru yang menghubungkan antara blok zona perumahan Jalur pedestrian dalam satu zona perdagangan dan jasa, zona perkantoran dan zona sarana pelayanan umum; dan Jalur pedestrian berupa koridor meliputi jalur pedestrian sepanjang jalan arteri sekunder, jalan kolektor sekunder dan jalan lokal sekunder sesuai dengan dimensi jalan masing-masing; Pengembangan terminal Hamid Rusdi; Peningkatan armada angkutan umum; Pengembangan rute angkutan umum di Kelurahan Buring, Wonokoyo dan Kelurahan Tlogowaru; Rencana sub unit terminal di BWP Malang Tenggara yaitu tetap mempertahankan sub unit terminal yang suda ada serta penambahan sub unit terminal pada zona industri pada Kelurahan Arjowinangun dan Kelurahan Tlogowaru; Rencana jalur sepeda di BWP Malang Tenggara meliputi Jalan S. Supriyadi, Universitas Kanjuruhan; Pengembangan serta mempertahankan stasiun yang telah ada; Pembangunan doubel track dengan sempadan rel 23 m; Sosialisasi dan pengarahan kepada penduduk disekitar sempadan rel kereta api; Rekomendasi relokasi permukiman sempadan rel. (BWP Malang Tenggara) 15

16 RINGKASAN EKSEKUTIF Peta 3 Rencana Jaringan Jalan BWP Malang Tenggara (BWP Malang Tenggara) 16

17 2. Rencana Sistem Jaringan Energi/Kelistrikan Sempadan jaringan listrik tegangan tinggi (SUTT) 20 meter. Direncanakan jaringan listrik yang tertanam dibawah tanah untuk menghindari gangguan akibat adanya pohonpohon maupun gangguan angin; Rencana pengembangan jaringan listrik di area perumahan baru Sub BWP II blok II-C, blok II-E, Sub BWP III blok III-A, blok III-B, blok III-C, blok III-D, blok III-E, blok III-F dan blok III-G. 3. Rencana Sistem Jaringan Telekomunikasi Penataan jaringan telekomunikasi berupa jaringan kabel telepon yang ada sudah melayani seluruh BWP Malang Tenggara; Pengembangan jaringan telekomunikasi pada perumahan baru pada Sub BWP II blok II-C, blok II-E, Sub BWP III blok III-A, blok III-B, blok III-C, blok III-D, blok III-E, blok III-F dan blok III-G; Jaringan telekomunikasi berupa jaringan nirkabel yaitu Base Transfer Station (BTS) yang ada sebanyak 19 (lima puluh delapan) unit yang tersebar di tiap Sub BWP; Jaringan telekomunikasi berupa jaringan nirkabel dikembangkan pada pengembangan perumahan baru; Penempatan telepon umum diletakkan di sekitar pusatpusat pelayanan misalnya perdagangan, pertokoan atau di pusat pusat lingkungan. 4. Rencana Sistem Jaringan Air Minum Pengembangan jaringan air bersih PDAM di zona perumahan baru Sub BWP II blok II-C, blok II-E, Sub BWP III blok III-A, blok III-B, blok III-C, blok III-D, blok III-E, blok III-F dan blok III-G; Menjaga keseimbangan volume air tanah di wilayah perencanaan; Pengembangan sumur resapan terutama pada permukiman padat serta perumahan baru. 5. Rencana Sistem Jaringan Drainase Pembuatan drainase tersier di Jalan Lowokdoro, Jalan Terusan Lowokdoro, Jalan Raya Arjowinangun, Jalan Tlogowaru, dan Jalan Parseh Jaya; (BWP Malang Tenggara) 17

18 Perbaikan di Jalan S. Supriadi (di depan Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU)) dengan penanggulangan membuka saluran yang tertutup dan membuat masukan air yang memadai; Jalan Satsui Tubun (pertigaan) dengan penanggulangan normalisasi sungai dan perbaikan inlet; Jalan Martadinata dengan penanggulangan menambah jumlah inlet/grill atau menambah gorong-gorong; Perempatan Jalan Martadinata Jalan Sartono (di bawah fly over) dengan penanggulangan inlet perlu diperbaiki dan dibersihkan supaya air hujan dapat masuk dan perlu dibuatkan gorong-gorong untuk mengatasi terjadinya pengumpulan air hujan yang menggenang; Jalan Muharto dengan penanggulangan normalisasi saluran; Jalan Kolonel Sugiono Gg. II dengan penanggulangan normalisasi saluran, pembersihan, dan perbaikan saluran;dan Rencana pengembangan drainase baru pada Sub BWP II blok II-C, blok II-E, Sub BWP III blok III-A, blok III-B, blok III-C, blok III-D, blok III-E, blok III-F dan blok III-G. 6. Rencana Sistem Jaringan Prasarana Lainnya Rencana pengembangan system persampahan di BWP Malang Tenggara adalah sebagai berikut: Pengembangan sistem persampahan berupa TPS meliputi Sub BWP II dan Sub BWP III; Pengelolaan sampah di BWP Malang Tenggara dengan sistim pengolahan sampah dengan konsep reduce, recycle, dan reuse (komposting); Pengelolaan sampah organik untuk kompos dan biogas; Pemanfaatan sampah daur ulang untuk kerajinan; dan Pemanfaatan sampah layak jual (bank sampah). Rencana rute evakuasi bencana meliputi: Jalan Zaenal Zakse Jalan Kebalen Weta-Jalan Laksamana Martadinata; Jalan Gadang IA- Jalan Kolonel Sugiono; dan Rencana tempat evakuasi korban bencana alam diarahkan untuk menempati fasilitas umum yang meliputi fasilitas peribadatan, fasilitas pendidikan, fasilitas perkantoran dan lapangan olah raga. (BWP Malang Tenggara) 18

19 D. Penetapan Sub BWP Yang Diprioritaskan Penanganannya Penanganan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan Sub BWP yang dapat menunjang tujuan penataan ruang BWP Malang Tenggara. Berdasarkan hasil perhitungan, kawasan yang diprioritaskan penanganannya terdapat di Sub BWP I. Rencana penanganan di Sub BWP I meliputi : Penataan kawasan secara lebih rinci dengan penyusunan RTBL Penataan intensitas bangunan pada perumahan padat; Penyediaan RTH koridor jalan; Pengaturan sistem perparkiran; Penataan sistem drainase. E. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG 1. PROGRAM PERWUJUDAN RENCANA POLA RUANG DI BWP MALANG TENGGARA a) Perwujudan Rencana Zona Lindung di BWP Malang Tenggara Perwujudan rencana zona lindung di BWP Malang Tenggara meliputi : 1) Mengoptimalkan dan mengembalikan ke fungsi zona perlindungan setempat untuk kepentingan konservasi. 2) Mengoptimalkan dan memelihara RTH untuk peningkatan kualitas lingkungan. 3) Memelihara benda cagar budaya. 4) Perlindungan dan penanganan zona rawan bencana alam. b) Perwujudan Zona Budidaya di BWP Malang Tenggara Perwujudan rencana zona budidaya di BWP Malang Tenggara meliputi : 1) Pengembangan zona perumahan sebagai dampak perkembangan BWP Malang Tenggara. 2) Zona perdagangan dan jasa sebagai dampak perkembangan BWP Malang Tenggara. 3) Zona perkantoran berupa penyediaan prasarana pendukung sub zona perkantoran pemerintah. 4) Zona industri meliputi berupa penyediaan prasarana pendukung sub zona industri kecil. 5) Pengembangan zona sarana pelayanan umum untuk mengoptimalkan fungsi BWP Malang Tenggara 6) Pengembangan zona peruntukan lainnya untuk mengoptimalkan fungsi BWP Malang Tenggara. (BWP Malang Tenggara) 19

20 2. PROGRAM PERWUJUDAN RENCANA JARINGAN PRASARANA DI BWP MALANG TENGGARA Perwujudan Rencana Jaringan Prasarana di BWP Malang Tenggara meliputi : a. Penetapan sistem jaringan pergerakan. b. Penetapan sistem jaringan energi/kelistrikan. c. Penetapan sistem jaringan telekomunikasi. d. Penetapan sistem jaringan air minum. e. Penetapan sistem jaringan drainase. f. Penetapan sistem jaringan air limbah. g. Penetapan sistem jaringan prasarana lainnya. 3. PROGRAM PERWUJUDAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA Perwujudan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya meliputi Sub BWP I dengan fungsi utama pendidikan dan perdagangan dan jasa dan Sub BWP V dengan fungsi utama pendidikan, perumahan dan perdagangan dan jasa. a. Kebutuhan penanganan Sub BWP I meliputi : 1) Penataan kawasan secara lebih rinci dengan penyusunan RTBL; 2) Penataan intensitas bangunan; 3) Penyediaan RTH koridor jalan; 4) Pengembangan perabot jalan (street furniture); 5) Pengaturan sistem perparkiran; dan 6) Penataan sistem drainase. b. Kebutuhan penanganan Sub BWP V meliputi : 1) Penataan kawasan secara lebih rinci dengan penyusunan RTBL; 2) Peningkatan aksesibilitas; 3) Penataan intensitas bangunan; 4) Penyediaan RTH koridor jalan; dan 5) Penyediaan perdagangan dan jasa. F. PERATURAN ZONASI Pada dasarnya peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari RDTR. Peraturan zonasi berfungsi sebagai : a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang; b. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah; c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif; (BWP Malang Tenggara) 20

21 d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi. Peraturan zonasi bermanfaat untuk : a. Menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang ditetapkan; b. Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan c. Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona. Selanjutnya Materi Peraturan Zonasi dapat dibagi menjadi dua kelompok yakni materi wajib dan pilihan. Materi wajib yang meliputi ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan materi pilihan yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi. Materi wajib adalah materi yang harus dimuat dalam peraturan zonasi. Sedangkan materi pilihan adalah materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masing-masing. 1. MATERI WAJIB a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Ketentuan teknis zonasi terdiri atas : Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I. (BWP Malang Tenggara) 21

22 Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut : 1) Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan; 2) Pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi; 3) Pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada, mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus. Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratanpersyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan. (BWP Malang Tenggara) 22

23 b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi : 1) KDB Maksimum KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan. 2) KLB Maksimum KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan. 3) Ketinggian Bangunan Maksimum 4) KDH Minimal KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase. Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang, antara lain meliputi : 1) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum 2) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum 3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum 4) Kepadatan Penduduk Maksimal. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan lebih lanjut intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kota, atau juga bisa berisi sama dengan intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kota. Intensitas pemanfaatan ruang yang terdapat dalam ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dapat didetailkan kembali lebih lanjut dalam RTBL. c. Ketentuan Tata Bangunan Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona. Komponen ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas: (BWP Malang Tenggara) 23

24 1) GSB minimal yang ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika; 2) Tinggi bangunan maksimum atau minimal yang ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika, dan parasarana; 3) Jarak bebas antarbangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian bangunan; dan 4) Tampilan bangunan yang ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan bangunan, serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kota, atau juga dapat berisi sama dengan tata bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kota. Tata bangunan yang terdapat dalam ketentuan tata bangunan dapat didetailkan kembali lebih lanjut dalam RTBL. d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal. Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan ketentuan mengenai prasarana dan sarana yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang. e. Ketentuan Pelaksanaan Ketentuan pelaksanaan terdiri atas : 1) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk menampung dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar antara (BWP Malang Tenggara) 24

25 lain transfer of development rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih lanjut dalam RTBL. 2) Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak positif bagi masyarakat, serta yang memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan perizinan, keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana, pengalihan hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif dapat berbentuk antara lain pengetatan persyaratan, pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana, atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana kawasan. 3) Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar. 2. MATERI PILIHAN a. Ketentuan Tambahan Ketentuan tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan pada suatu zona untuk melengkapi aturan dasar yang sudah ditetapkan. Ketentuan tambahan berfungsi memberikan aturan pada kondisi yang spesifik pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar. b. Ketentuan Khusus Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan (overlay) dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini. (BWP Malang Tenggara) 25

26 Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi : 1) Zona keselamatan operasi penerbangan (KKOP); 2) Zona cagar budaya atau adat; 3) Zona rawan bencana; 4) Zona pertahanan keamanan (Hankam); 5) Zona pusat penelitian; 6) Zona pengembangan nuklir; 7) Zona Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA) dan Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU); 8) Zona gardu induk listrik; 9) Zona sumber air baku; dan 10) Zona BTS. Ketentuan mengenai penerapan aturan khusus pada zona-zona khusus di atas ditetapkan sesuai dengan ketentuan yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang. c. Standar Teknis Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis yang berlaku serta berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan. Standar teknis yang digunakan dalam penyusunan RDTR mengikuti Standar Nasional Indonesia (SNI), antara lain SNI Nomor tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan Lingkungan dan/atau standar lain. Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam menerapkan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona. d. Ketentuan Pengaturan Zonasi Ketentuan pengaturan zonasi adalah varian dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar. Ketentuan pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif. (BWP Malang Tenggara) 26