Bab I Pendahuluan I.1 Latar Belakang

Transkripsi

1 Bab I Pendahuluan I.1 Latar Belakang Pertumbuhan angka penduduk di Indonesia selalu mengalami peningkatan. Seiring meningkatnya jumlah penduduk, kebutuhan masyarakat terhadap rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar juga semakin meningkat. Tingginya permintaan akan perumahan yang diimbangi dengan semakin membaiknya kondisi perekonomian, serta didukung oleh regulasi investasi di sektor properti khususnya sektor perumahan, menyebabkan kegiatan pengembangan perumahan semakin meningkat dan meramaikan pasar bisnis properti. Pengembangan perumahan merupakan kegiatan yang dilakukan oleh pengembang secara mandiri atau bersama dengan pihak lain untuk mencapai tujuan ekonomi dan sosialnya dengan cara mengembangkan lahan dan bangunan rumah untuk ditempati sendiri atau ditempati oleh pihak lain (Byrne,1996). Perumahan dapat berupa rumah tinggal yang dikembangkan diatas lahan secara horizontal (landed house), atau hunian bertingkat yang dikembangkan di atas lahan secara vertikal. Pada umumnya perumahan yang dikembangkan oleh pengembang bersifat komersil sehingga ditujukan untuk dijual kepada konsumen pembeli rumah. Kegiatan pengembangan perumahan melibatkan banyak pelaku yang saling berhubungan, mulai dari pemasok paling awal hingga konsumen paling akhir yaitu pemilik rumah. Keterlibatan berbagai pelaku pada kegiatan pengembangan perumahan membentuk suatu pola hubungan yang menempatkan satu pelaku sebagai salah satu mata rantai dalam rangkaian kegiatan untuk menghasilkan perumahan yang disebut sebagai rantai pasok pengembangan perumahan. Pada umumnya pengembang perumahan merupakan entitas bisnis yang memfokuskan bidang usahanya pada penjualan perumahan. Sehingga untuk mewujudkan suatu perumahan, pengembang menyerahkan sebagian besar bahkan keseluruhan pelaksanaan pekerjaan konstruksi perumahan kepada kontraktor. Dalam pelaksanaan konstruksi, kontraktor cenderung memfokuskan diri pada 1

2 aktivitas yang menjadi keahlian utamanya dan menyerahkan aktivitas pendukung kepada pelaku lain diluar perusahaannya melalui mekanisme subkontrak. Pelaku tersebut adalah penyedia barang dan jasa yang menjadi pemasok bagi kontraktor. Banyaknya pelaku yang terlibat dalam rantai pasok pengembangan perumahan khususnya pada tahap pelaksanaan konstruksi perumahan menuntut kontraktor untuk melakukan kontrol dan koordinasi terhadap berbagai pelaku yang menjadi pemasoknya. Hal ini disebabkan oleh karakteristik dari rantai pasok yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi yang berpotensi memiliki permasalahan dan pemborosan (waste) dalam jumlah yang besar (Vrijhoef, 2001), dimana permasalahan dan pemborosan tersebut disebabkan oleh tingkatan sebelumnya dari rantai pasok kontraktor atau disebabkan oleh kegiatan yang dilakukan oleh pemasok barang dan jasa bagi kontraktor. Permasalahan dan pemborosan dalam rantai pasok tersebut berpotensi mengakibatkan terjadinya peningkatan biaya pelaksanaan konstruksi bagi kontraktor. Sebagai sumber pendapatan bagi kontraktor, proyek konstruksi yang ditangani oleh kontraktor harus mampu menghasilkan keuntungan. Terjadinya peningkatan biaya pelaksanaan konstruksi perumahan berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor yang akan berdampak pada menurunnya tingkat keuntungan kontraktor serta menurunnya kinerja finansial kontraktor secara keseluruhan. Untuk itu, risiko yang mungkin terjadi terhadap kontraktor perumahan harus ditangani dengan cara yang tepat dan efisien. Agar dapat ditetapkan metode penanganan risiko yang tepat dan efisien, risiko harus diidentifikasi terlebih dahulu. Untuk itu perlu dilakukan identifikasi risiko bagi kontraktor perumahan yang terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor. 2

3 I.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka permasalahan dalam penelitian ini dirumuskan sebagai berikut: a. Bagaimana pola umum rantai pasok yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan? b. Risiko-risiko apa saja yang mungkin terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor perumahan? I.3 Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan penelitian ini adalah: 1. Mengidentifikasi pola umum rantai pasok yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan. 2. Mengidentifikasi risiko-risiko yang mungkin terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor perumahan. I.4 Ruang Lingkup Penelitian Penelitian ini dilakukan dengan batasan-batasan sebagai berikut: 1. Identifikasi pola umum rantai pasok pada kegiatan pengembangan perumahan hanya ditinjau pada tahap produksi perumahan dan hanya berkaitan dengan pelaksanaan konstruksi perumahan. 2. Rantai pasok yang ditinjau hanya berkaitan dengan aliran barang dan jasa pada kegiatan pengembangan perumahan, mulai dari pemasok paling awal hingga konsumen paling akhir dari kegiatan pengembangan perumahan. 3. Pelaku rantai pasok yang ditinjau hanya terdiri dari pemasok barang dan jasa bagi kontraktor perumahan, kontraktor perumahan, pengembang perumahan, serta pemilik rumah yang menjadi konsumen akhir dari kegiatan pengembangan perumahan. 4. Identifikasi risiko bagi kontraktor perumahan ditinjau pada pelaksanaan konstruksi perumahan. Penyebab risiko bagi kontraktor diidentifikasi 3

4 berdasarkan hubungan antara kontraktor dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi pemasoknya dalam rantai pasok pengembangan perumahan. 5. Kontraktor perumahan yang ditinjau terdiri dari kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan serta kontraktor yang melaksanakan konstruksi unit-unit rumah. 6. Studi kasus dilakukan pada perumahan kelas menengah di wilayah Bandung. Jenis perumahan yang ditinjau adalah rumah tinggal yang dikembangkan diatas lahan secara horizontal (landed house). Jumlah perumahan yang ditinjau untuk studi kasus penelitian ini adalah sebanyak lima perumahan kelas menengah. I.5 Sistematika Penulisan Penelitian ini disusun dengan sistematika penulisan sebagai berikut: Bab I Pendahuluan Bab ini membahas mengenai latar belakang penelitian, rumusan masalah, tujuan penelitian, ruang lingkup penelitian, dan sistematika penulisan laporan tesis. Bab II Tinjauan Pustaka Bab ini membahas mengenai perkembangan keilmuan yang berkaitan dengan masalah dan tujuan penelitian. Tinjauan pustaka dilakukan terhadap literatur dan penelitian terdahulu yang berkaitan dengan pengembangan perumahan, rantai pasok pengembangan perumahan, dan manajemen risiko pada proyek konstruksi. Bab III Metodologi Penelitian Bab ini membahas mengenai metode penelitian yang digunakan, penetapan model penelitian untuk menentukan pola umum rantai pasok pengembangan perumahan dan risiko kontraktor yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan, rancangan pertanyaan kuisioner, pengumpulan data, analisis data, dan pembahasan untuk mencapai tujuan penelitian. Bab IV Analisis Data Bab ini merupakan implementasi model penelitian, yang membahas mengenai analisis data yang diperoleh dari hasil pengumpulan data di lapangan. Pengumpulan data dilakukan secara bertahap. Pengumpulan data tahap pertama dilakukan untuk mengumpulkan data mengenai pasokan barang dan jasa yang 4

5 terjadi pada setiap perumahan yang ditinjau. Analisis data menghasilkan pola pengadaan barang dan jasa yang terjadi pada setiap perumahan yang ditinjau. Pengumpulan data tahap kedua dilakukan untuk mengidentifikasi penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor. Analisis data menghasilkan daftar penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko berdasarkan penilaian kontraktor. Bab V Pembahasan Penelitian Bab ini membahas mengenai pola umum rantai pasok yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan serta risiko-risiko yang mungkin terjadi pada rantai pasok pengembangan perumahan yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor. Bab VI Kesimpulan dan Saran Bab ini memuat kesimpulan atas pembahasan yang menjawab tujuan penelitian serta saran yang berisi pendapat untuk penyempurnaan dan pengembangan materi dari penelitian ini. 5