ANALISA RISIKO PELAKSANAAN PROYEK APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISA RISIKO PELAKSANAAN PROYEK APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA SURABAYA Bagus Prasetyo Budi Dosen Pembimbing Ir. I Putu Artama Wiguna, MT, Ph.D. JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya

2 Latar Belakang Proyek apartemen merupakan proyek yang berisiko tinggi. Proyek Puncak Kertajaya merupakan proyek besar yang tidak bisa lepas dari berbagai risiko. Terdapat risiko yang tidak diprediksi sebelumnya yang berakibat kerugian yaitu bermasalahnya Ijin Mendirikan Bangunan pada awal pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya sehingga berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek.

3 Perumusan Masalah Resiko apa saja yang mungkin terjadi pada waktu pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya bila ditinjau terhadap biaya dan waktu? Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya terhadap biaya dan waktu? Bagaimana penanganan respon resiko untuk resiko yang berdampak signifikan terhadap biaya dan waktu pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya?

4 Tujuan Penelitian Mengidentifikasi risiko yang terjadi pada waktu proyek yang ditinjau terhadap biaya dan waktu. Mengetahui resiko yang berdampak signifikan terhadap biaya dan waktu pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya. Mengetahui respon resiko dari resiko yang berdampak signifikan yang terjadi pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya.

5 Manfaat Penelitian Dapat mengetahui resikoyang pernahterjadi, sehingga dapat mengetahui cara menghindariresiko tersebut apabila mungkin terjadi lagi. Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan dialami oleh perusahaan jika risiko yang akan terjadi direspon dengan baik.

6 Metodologi Penelitian Latar Belakang 1. Proyek apartemen merupakan proyek yang berisiko tinggi 2. Bermasalahnya Ijin Mendirikan Bangunan pada awal proyek sehingga berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek Rumusan Masalah 1. Risiko apa saja yang terjadi pada waktu pengerjaan proyek 2. Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek 3. Bagaimana respon risiko untuk risiko yang paling dominan pada proyek Studi Literatur Identifikasi Risiko Awal (berasal dari Studi Literatur) B

7 B Survey Pendahuluan (melalui penyebaran kuisioner pendahuluan) Identifikasi Risiko yang Relevan (analisis hasil survey pendahuluan) Survey Utama (melalui penyebaran kuisioner) Analisa Data - Analisa tingkat probabilitas - Analisa tingkat dampak - Analisa tingkat risiko dengan cara pengeplotan nilai probabilitas dan dampak (P x L) pada diagram matrik Survey Respon Resiko (memalui wawancara/interview dan kuisioner) Kesimpulan dan Saran

8 Data dan Analisa Identifikasi Risiko Dari studi literatur didapatkan 65 variabel risiko yang biasa terjadi pada proyek konstruksi apartemen, variabel tersebut di kelompokan dalam 7 bagian sebagai berikut:

9 No Variabel A Risiko Kondisi Lokasi 1 Bencana alam 2 Cuaca yang tidak menentu 3 Akses menuju proyek sulit 4 Kurangnya informasi tentang lokasi proyek B Risiko Material dan Peralatan 5 Kesalahan dalam pemasokan material 6 Daya produksi peralatan berubah-ubah 7 Tidak tersedianya material dan peralatan 8 Kenaikan harga material 9 Kerusakan peralatan 10 Kualitas material yang buruk C Risiko Tenaga Kerja 11 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 12 kenaikan upah tenaga kerja 13 kekurangan pekerja yang terampil 14 Tenaga kerja kurang berkualitas 15 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 16 Perselisihan antara pekerja proyek 17 Terjadi kecelakaan ditempat kerja 18 Pergantian anggota tim proyek D Risiko Kontraktual 19 Terjadi perubahan kebijakan pemerintah 20 Perijinan pembebasan lahan 21 Lingkup kerja tidak jelas 22 Tertundanya pembayaran kontrak 23 Kesulitan mendapatkan perijinan 24 ketidakjelasan peraturan perundang-undangan kerja 25 Terjadi perselisihan selama konstruksi 26 Dokumen yang tidak lengkap 27 Owner mwngalami kebangkrutan 28 Pelanggaran kontrak oleh anggota proyek 29 Pelanggaran kontrak oleh owner 30 Kontrak tidak lengkap E Risiko Pelaksanaan 31 Perubahan lingkup pekerjaan 32 Perubahan desain 33 Kesalahan dalam pemilihan teknologi 34 Terjadi kecelakaan karena prosedur keselamatan buruk 35 Kesalahan desain 36 Desain tidak memenuhi syarat 37 Kurang sesuai antara kualitas, gambar dan spesifikasi Kesalahan pelaksanaan akibat kesalahpahaman terhadap 38 gambar dan spesifikasi 39 Perbedaan kualitas dengan kualitas yang ada pada kontrak 40 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 41 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi 42 Kesalahan desain 43 Konstruksi tidak sesuai dengan program rencana 44 Kebisingan akibat konstruksi 45 Kekurangan pemasokan air, gas dan listrik F Risiko Manajemen 46 Arus kas tidak dikelola 47 Kurangnya pengelolaan sumber daya 48 Program proyek tidak akurat 49 Kurang kominikasi antar anggota proyek 50 Tidak adanya kominikasi para anggota proyek 51 Kurangnya informasi pada proyek 52 Perkiraan biaya tidak akurat 53 Terjadi sengketa 54 Kinerja subkontraktor yang buruk 55 Kurang koordinasi antar anggota proyek 56 Perubahan struktur organisasi proyek 57 Perencanaan dan penyusunan anggaran yang tidak tepat 58 Terjadi penundaan proyek 59 Peningkatan biaya tidak langsung 60 Peningkatan biaya akibat perubahan kebijakan 61 kerugian akibat korupsi dan penyuapan 62 kerugian akibat perubahan politik G Risiko Pasar dan Operasional 63 Terjadi inflasi 64 Terjadi fluktuasi suku bunga 65 Terjadi fluktuasi nilai tukar mata uang

10 Hasil Identifikasi Risiko setelah melakukan survei pendahuluan pada para responden didapatkan 14 variabel yang relevan terhadap proyek Apartemen Puncak Kertajaya, diantaranya adalah : No Variabel yang relevan A. Risiko Kondisi Lokasi 1 Cuaca yang tidak menentu B. Risiko Material dan Peralatan 2 Tidak tersedianya material dan peralatan 3 Kenaikan harga material C. Risiko Tenaga Kerja 4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 5 kenaikan upah tenaga kerja 6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang D. Risiko Kontraktual 7 Perijinan pembebasan lahan 8 Kesulitan mendapatkan perijinan E. Risiko Pelaksanaan 9 Perubahan desain 10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi F. Risiko Manajemen 12 Kurang kominikasi antar anggota proyek 13 Kinerja subkontraktor yang buruk G. Risiko Pasar dan Operasional 14 Terjadi inflasi

11 Analisa Risiko Darisurvey utama didapatkan nilai probabilitas dan dampak dari risiko yang relevan. - Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap P I Kategori biaya No Jenis Resiko Frekuensi Impact Risiko 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang 2 Tidak tersedianya material dan peralatan 1 1 Rendah 3 Kenaikan harga material 1 2 Rendah 4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 2 1 Rendah 5 kenaikan upah tenaga kerja 1 1 Rendah 6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 2 1 Rendah 7 Perijinan pembebasan lahan 2 4 Sedang 8 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 1 Rendah 9 Perubahan desain 2 3 Sedang 10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 1 1 Rendah 11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi 1 3 Rendah 12 Kurang kominikasi antar anggota proyek 1 1 Rendah 13 Kinerja subkontraktor yang buruk 1 1 Rendah 14 Terjadi inflasi 1 5 Rendah

12 Hasil analisa didapat dari hasil pengeplotan nilai probabilitas dan dampak terhadap diagram matrik. Berikut contoh proses pengeplotan diagaram matrik dari risiko cuaca tidak menentu:

13 - Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap waktu No Jenis Resiko P I Kategori Frekuensi Impact Risiko 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang 2 Tidak tersedianya material dan peralatan 1 1 Rendah 3 Kenaikan harga material 1 2 Rendah 4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 2 1 Rendah 5 kenaikan upah tenaga kerja 1 1 Rendah 6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 2 2 Rendah 7 Perijinan pembebasan lahan 2 1 Rendah 8 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 5 Tinggi 9 Perubahan desain 2 3 Sedang 10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 1 2 Rendah 11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi 1 2 Rendah 12 Kurang kominikasi antar anggota proyek 1 1 Rendah 13 Kinerja subkontraktor yang buruk 1 1 Rendah 14 Terjadi inflasi 1 2 Rendah

14 - Risiko yang berdampak signifikan risiko yang berkategori sedang dan tinggi risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya P l Kategori No Jenis Resiko Frekuensi Impact Risiko 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang 2 Perijinan pembebasan lahan 2 4 Sedang 3 Perubahan desain 2 3 Sedang risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu No Jenis Resiko P l Kategori Frekuensi Impact Risiko 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang 2 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 5 Tinggi 3 Perubahan desain 2 3 Sedang

15 Respon Risiko - Respon risiko dan penyebab risiko terhadap biaya No Jenis Resiko Penyebab Respon 1 Cuaca yang tidak menentu 1. terjadi longsor 1. menambah tenaga kerja 2. pekerjaan dewatering 2. evaluasi metode kerja 2 Perijinan pembebasan lahan proses dipemerintahan terhambat berkomunikasi dengan pihak owner 3 Perubahan desain permintaan owner meminta tambahan variation order ke owner - Respon risiko dan penyebab risiko terhadap waktu No Jenis Resiko Penyebab Respon 1 Cuaca yang tidak menentu 1. terjadi longsor 1. menambah tenaga kerja 2. pekerjaan dewatering 2. evaluasi metode kerja 2 Kesulitan mendapatkan perijinan terhambatnya owner memproses berkomunikasi dengan pihak owner 3 Perubahan desain permintaan owner meminta tambahan waktu ke owner

16 Kesimpulan Didapatkan 14 variabel risiko yang relevan pada pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya. Berdasarkan analisa risiko didapat 3 yang berdampak signifikan terhadap biaya. Risiko-risiko tersebut adalah: Cuaca yang tidak menentu, Perijinanpembebasanlahan, Perubahandesain. Sedangkan risiko-risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu sebagai berikut: Kesulitan mendapatkan perijinan, Cuaca yang tidak menentu, Perubahan desain

17 Respon yang dilakukan terhadap risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya, sebagai berikut: - Respon yang dilakukan terhadap risiko cuaca tidak menentu adalah dengan penambahan jumlah pekerja - Respon yang dilakukan terhadap risiko perijinan pembebasan lahan adalah sering berkomunikasi dengan pihak owner - Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan meminta tambahan variation order ke pihak owner Sedangkanresponrisikoyang dilakukanterhadaprisikoyang berdampak signifikan terhadap waktu adalah sebagai berikut: - Respon yang dilakukan terhadap risiko kesulitan mendapatkan perijinan adalah dengan melakukan komunikasi dengan pihak owner - Respon yang dilakukan terhadap cuaca tidak menentu adalah dengan penambahan jumlah pekerja - Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan meminta tambahan penambahan waktu ke pihak owner.

18 TERIMA KASIH Bagus Prasetyo Budi