ANALISA risiko PADA PELAKSANAAN PEKERJAAN PROYEK APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE-SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISA risiko PADA PELAKSANAAN PEKERJAAN PROYEK APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE-SURABAYA ANGGI BELLIAWAN Dosen Pembimbing : I Putu Artama Wiguna, Ir, MT, Ph.D Cahyono Bintang Burcahyo, ST, MT

2 BAB I PENDAHULUAN

3 LATAR BELAKANG Pembangunan apartemen adalah salah satu pembangunan yang menimbulkan risiko tinggi bagi proyek tersebut maupun lingkungan sekitarnya Adanya risiko yang telah terjadi pada proyek Trillium Office and Residence yang menyebabkan kerugian pada proyek tersebut Untuk mengurangi dampak yang merugikan bagi proyek, diperlukan suatu sistem manajemen risiko yang meliputi identifikasi, analisa, respon, dan monitoring terhadap berbagai risiko yang mungkin terjadi selama masa pembangunan.

4 PERUMUSAN MASALAH 1) Apa saja jenis risiko pelaksanaan pekerjaan proyek Apartemen Trillium yang diprediksi? 2) Bagaimana melakukan analisa tehadap risiko yang signifikan? 3) Bagaimana menentukan jenis respon terhadap risiko yang signifikan?

5 BATASAN MASALAH 1) Objek hanya apartemen Trillium Office and Residence di Surabaya. 2) Identifikasi faktor-faktor risiko hanya pada pelaksanaan pekerjaan struktur bangunan. 3) Respon dilakukan terhadap risiko yang kemungkinan terjadinya paling tinggi dan berdampak signifikan terhadap kelangsungan proyek.

6 TUJUAN MASALAH 1) Mengidentifikasi risiko apa saja yang mungkin terjadi pada sisa masa proyek 2) Menganalisa kemungkinan risiko yang berdampak signifikan yang akan terjadi pada sisa masa proyek 3) Mengetahui respon terhadap risiko yang signifikan.

7 MANFAAT PENELITIAN 1) Dapat mengidentifikasi risiko yang akan terjadi sedini mungkin sehingga dapat mengetahui cara mengelola risiko tersebut dengan baik 2) Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan dialami oleh perusahaan jika risiko yang nantinya akan terjadi sudah direspon dengan baik

8 BAB II TINJAUAN PUSTAKA

9 Risiko Risiko adalah akibat yang kurang menyenangkan (merugikan, membahayakan) dari suatu perbuatan atau tindakan (KBBI,1988). Risiko proyek merupakan risiko murni yang secara potensial dapat mendatangkan kerugian dalam upaya mencapai sasaran proyek

10 ManajemenRisiko Proses-proses utama dalam manajemen risiko adalah: (PMI, 2004) a) Risk Management Planning b) Risk Identification c) Qualitative Risk Analysis d) Quantitative Risk Analysis e) Risk Response Planning f) Risk Monitoring and Control

11 Risk Identification Menurut Soeharto (2001) identifikasi risiko adalah suatu proses pengkajian risiko dan ketidakpastian yang dilakukan secara sistematis dan terus menerus. Proses identifikasi berdasarkan potensi sumber risiko atau dapat pula berdasarkan dampak terhadap sasaran proyek. Pendekatan yang digunakan dalam melakukan identifikasi risiko ini adalah dengan cause and effect, yaitu dengan menganalisis apa yang akan terjadi dan potensi akibat yang akan ditimbulkan

12 Qualitative Risk Analysis Analisa risiko kualitatif mengharuskan bahwa probabilitas dan akibat dari risiko dievaluasi dengan menggunakan metoda dan alat analisis kualitatif yang ditetapkan(pmi, 2004). Kemungkinan risiko dan dampak yang terjadi Matriks kemungkinan dan dampak

13 Quantitative Risk Analysis Teknik-teknik yang dapat dilakukan untuk menganalisarisikodenganteknikkuantitatif, yaitu: (PMI,2004) 1. Sensitivity Analysis 2. Expected Monetary Value 3. Decision tree analysis 4. Modelling and simulation

14 MengukurRisiko (HIllson, 2002) R= P x I Dimana: R = Tingkat Risiko P = Probability I = Impact

15 BAB III METODOLOGI PENELITIAN

16 JENIS PENELITIAN Penelitian yang dilakukan berupa survei dengan cara menjaring pendapat atau persepsi, pengalaman dan sikap responden mengenai faktor-faktor risiko.

17 JENIS DATA a) Data Primer 1. Wawancara 2. Diskusi b) Data Sekunder 1. Work Breakdown Structure 2. Risk Register 3. Laporan kecelakaan mingguan atau bulanan

18 Latar Belakang Perumusan Masalah Literatur Review Identifikasi Variabel Risiko awal Wawancara 1 Identifikasi Risiko Signifikan Wawancara / Survey 2 Kompilasi Data Analisa dan Pembahasan Risiko Penentuan Respon Risiko Kesimpulan dan Saran

19 BAB IV DATA DAN ANALISA

20 No. Jenis Risiko Referensi Risiko Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik Mulholland & Christian (1999) 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja Rahman& Kumaraswamy (2002) 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar Mulholland & Christian (1999) 4. Pengalaman manajemen yang kurang Mulholland & Christian (1999) 5. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik Mulholland & Christian (1999) 6. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek Hawari(2009) 7. Manajemen sumber daya manusia kurang Touran, Paul dan Scott (1994) 8. Keterlambatan penanganan oleh pihak ketiga Rahman& Kumaraswamy (2002) 9. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik Kartam & Kartam (2001) 10. Ketelitian program proyek kurang Kartam & Kartam (2001) Risiko Teknis Metode konstruksi yang baru, yang salah diterapkan pada proyek Kerzner (2001) Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Rahman & Kumaraswamy (2002) Soeharto (2001) Soeharto (2001) Mulholland & Christian (1999) Mulholland & Christian (1999) 17. Kriteria desain tidak sesuai Mulholland & Christian (1999) Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Terjadinya keruntuhan pada struktur Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Bokhery, et al. (2010) Kerzner (2001) Zayed & Chang (2002) Mubin & Mubin (2008) Mulholland & Christian Rahman & Kumaraswamy (2002) Risiko Procurement Petunjuk penggunaan peralatan dan material curah tidak ada/kurang Mulholland& Christian (1999) Kurang baiknya proses pengawasan dokumen pengadaan Mulholland & Christian (1999) Proses pabrikasi tidak diawasi Ketersediaan peralatan dan tenaga kerja yang tidak memadai Persediaan material yang kurang Peralatan dari owner tidak sesuai Kualitas sub kontraktor yang tidak baik Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Risiko Ekonomi dan Keuangan Mulholland & Christian (1999) Mulholland & Christian(1999) Edwards & Bowen (1998) Rahman & Kumaraswamy (2002) Hawari (2009) Touran, Paul dan Scott (1994) 32. Terjadinya inflasi Rahman & Kumaraswamy (2002) 33. Terjadinya krisis ekonomi Rahman & Kumaraswamy (2002) 34. Ketidakcukupan aliran kas Zayed & Chang (2002) 35. Studi kelayakan yang buruk Zayed & Chang (2002) 36. Kenaikan harga material Touran, Paul dan Scott (1994) 37. Kenaikan suku bunga Edwards & Bowen (1998) 38. Ketersediaan modal yang kurang Mulholland & Christian (1999) Risiko Kontraktual 39. Standar dokumen kontrak tidak jelas Mulholland & Christian(1999) 40. Pasal kontrak yang tidak jelas Edward & Bowen (1998) 41. Tidak terdapatnya pasal pemutusan kontrak yang jelas Zayed & Chang (2002) Tidak adanya pasal mengenai kompensasi atau biaya ganti rugi yang Mubin & Mubin (2008) jelas Pengaturan safety dan kode tidak Mulholland & Christian (1999) sesuai kontrak Kegagalan sub kontraktor yang menangani pelaksanaan pekerjaan Rahman & Kumaraswamy (2002) 45. Ketidakpastian hukum Rahman & Kumaraswamy (2002) Ketidakjelasan syarat-syarat kerja (RKS) yang digunakan Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Risiko Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit Mulholland & Christian (1999) Kartam & Kartam (2001) Mulholland & Christian (1999) 49. Adanya bencana alam Rahman& Kumaraswamy (2002) 50. Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Rahman& Kumaraswamy (2002) 51. Kondisi cuaca yang buruk Kartam & kartam (2001) 52. Fasilitas sementara (Direksi Keet) yang tidak tersedia Mulholland & Christian (1999) 53. Muka air tanah yang tinggi Touran, Paul dan Scott (1994) 54. Kerusakan sistem dewatering Touran, Paul dan Scott (1994)

21 No. Jenis Risiko Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik 7. Ketelitian program proyek yang kurang Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi 9. Kesalahan estimasi waktu 10. Kesalahan estimasi biaya 11. Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai 12. Teknologi yang digunakan tidak efisien 13. Pemeliharaan/ maintenance perlatan yang buruk 14. Report desain yang tidak tersusun dengan baik 15. Terdapatnya pekerjaan ulang 16. Material kurang berkualitas 17. Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Procurement 18. Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Ekonomi dan Keuangan 19. Terjadinya inflasi 20. Terjadi krisis ekonomi 21. Ketidakcukupan aliran kas 22. Kenaikan harga material 23. Kenaikan suku bunga Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas 25. Tidak adanya pasal mengenai kompensasi / biaya ganti rugi yang jelas 26. Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak 27. Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi 28. Akses menuju lokasi yang sulit 29. Adanya bencana alam 30. Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek 31. Kondisi cuaca yang buruk 32. Muka air tanah yang tinggi 33. Kerusakan sistem dewatering

22 No. Jenis Risiko Impact (juta) Skala Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 0 Sangat Kecil 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 0 Sangat Kecil 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 0 Sangat Kecil 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 0 Sangat Kecil 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 0 Sangat Kecil 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan 0 Sangat Kecil baik 7. Ketelitian program proyek kurang 0 Sangat Kecil Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi 665 Sangat Besar 9. Kesalahan estimasi waktu 570 Besar 10. Kesalahan estimasi biaya 670 Kecil 11. Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai 400 Cukup Besar 12. Teknologi yang digunakan tidak efisien 425 Cukup Besar 13. Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk 260 Kecil 14. Report desain yang tidak tersusun dengan baik 5 Sangat Kecil 15. Terdapatnya pekerjaan ulang 50 Cukup Besar 16. Material kurang berkualitas 400 Sangat Kecil 17. Terdapatnya perubahan pada lingkup desain 550 Besar Procurement 18. Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama 0 Sangat Kecil Ekonomi dan Keuangan 19. Terjadinya Inflasi 200 Sangat Kecil 20. Terjadi krisis Ekonomi 35 Sangat Kecil 21. Ketidakcukupan aliran kas 100 Sangat Kecil 22. Kenaikan harga material 430 Cukup Besar 23. Kenaikan suku bunga 25 Sangat Kecil No. Jenis Risiko Frekuensi kejadian (kali) Skala Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik < 3 Sangat Rendah 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja < 3 Sangat Rendah 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar < 3 Sangat Rendah 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik < 3 Sangat Rendah 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 5 Rendah 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik 3 Rendah 7. Ketelitian program proyek kurang < 3 Sangat Rendah Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi > 10 Sangat Besar 9. Kesalahan estimasi waktu 5 Rendah 10. Kesalahan estimasi biaya 3 Rendah 11. Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai 3 Rendah 12. Teknologi yang digunakan tidak efisien 3 Rendah 13. Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk 3 Rendah 14. Report desain yang tidak tersusun dengan baik 3 Rendah 15. Terdapatnya pekerjaan ulang 7 Cukup Besar 16. Material kurang berkualitas 3 Rendah 17. Terdapatnya perubahan pada lingkup desain >10 Sangat Besar Procurement 18. Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama 2 Sangat Rendah Ekonomi dan Keuangan 19. Terjadinya Inflasi 1 Sangat Rendah 20. Terjadi krisis Ekonomi 1 Sangat Rendah 21. Ketidakcukupan aliran kas 3 Rendah 22. Kenaikan harga material 1 Sangat Rendah 23. Kenaikan suku bunga 1 Sangat Rendah Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas 5 Rendah 25. Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas 4 Rendah 26. Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak 27. Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas 1 Sangat Rendah 2 Sangat Rendah

23 No. Jenis Risiko Probability Impact (waktu) Procurement SR R C B SB SK K C B SB P x I 18. Pengiriman peralatan dan material yang Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 1 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 1 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 1 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 1 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 1 Koordinasi yang dilakukan dengan sub 6. kontraktor yang tidak berjalan baik 1 7. Ketelitian program proyek kurang 1 Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain 20 cukup lama Ekonomi dan Keuangan Terjadinya Inflasi Terjadi krisis Ekonomi Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga 1 Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas 1 Kondisi Lokasi 28. Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering 1 Total Rata - rata

24 No. Jenis Risiko Probability Impact (waktu) Procurement SR R C B SB SK K C B SB P x I Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 1 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 1 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 1 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 1 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 1 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik 1 7. Ketelitian program proyek kurang 1 Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Ekonomi dan Keuangan Terjadinya Inflasi Terjadi krisis Ekonomi Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga 1 Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas 5 Kondisi Lokasi 28. Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering 1 Total Rata - rata

25 No. Jenis Risiko P x I 1. Perubahan desain yang 25 cukup sering terjadi 2. Kesalahan estimasi biaya Terdapat perubahan pada 20 lingkup desain 4. Kenaikan harga material 10 No. Jenis Risiko P x I 1. Perubahan desain yang 25 cukup sering terjadi 2. Kesalahan estimasi waktu Terdapat perubahan pada 20 lingkup desain 4. Kenaikan harga material 10

26

27 No. Jenis Risiko Penyebab Terjadinya Respon Hasil setelah Dilakukan Respon 1. Perubahan desain Instruksi dari owner berdasarkan permintaan customer 1. perubahan shop drawing 2. Mengajukan pada owner perubahan draft kontrak 2 Kesalahan estimasi biaya 1. Perubahan harga 1.Menggunakan cadangan biaya yang belum terpakai, revisi terhadap estimasi biaya awal owner menerima perubahan pada draft kontrak Laba tetap terjaga 3 Perubahan pada lingkup desain Perubahan permintaan dari owner Diproses persetujuan variation order dengan owner menerima perubahan pada perhitungan laba-rugi terjaga, draft kontrak perubahan shop drawing 4 Kenaikan harga Material Faktor Eksternal owner menerima perubahan pada Revisi terhadap biaya-biaya draft kontrak karena persediaan pengeluaran, mengajukan material merupakan supply by perubahan draft yang owner menyatakan adanya perubahan harga yang merupakan faktor eksternal

28

29 No. Jenis Risiko Penyebab Terjadinya Respon Hasil setelah Dilakukan Respon 1. Perubahan desain 2. Kesalahan Estimasi waktu Instruksi dari owner berdasarkan permintaan customer cuaca 1. perubahan shop drawing 2. Mengajukan pada owner perubahan draft kontrak 1. revisi terhadap waktu pelaksanaan proyek mengajukan claim pada owner karena merupakan faktor eksternal yang sulit diprediksi 3. Perubahan pada lingkup desain Perubahan permintaan dari owner Bila memungkinkan akan mengajukan claim perpanjangan waktu akibat perubahan lingkup desain, perubahan pada shop drawing 4. Kenaikan harga material Faktor Eksternal Membuat kesepakatan bersama owner dan MK mengenai durasi proses pengajuan sampai persetujuan progress owner menerima perubahan pada draft kontrak Bila claim disetujui, akan ada perpanjangan waktu Bila claim disetujui, akan ada perpanjangan waktu dan penambahan biaya pre-eliminary owner menerima perubahan pada draft kontrak karena persediaan material merupakan supply by owner

30 BAB V KESIMPULAN

31 1.Risiko-risiko yang diprediksi terjadi pada pembangunan proyek apartemen Trillium Office and Residence antara lain: No. Jenis Risiko Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik 7. Ketelitian program proyek yang kurang Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering terjadi 9. Kesalahan estimasi waktu 10. Kesalahan estimasi biaya 11. Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai 12. Teknologi yang digunakan tidak efisien 13. Pemeliharaan/ maintenance perlatan yang buruk 14. Report desain yang tidak tersusun dengan baik 15. Terdapatnya pekerjaan ulang 16. Material kurang berkualitas 17. Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Procurement 18. Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Ekonomi dan Keuangan 19. Terjadinya inflasi 20. Terjadi krisis ekonomi 21. Ketidakcukupan aliran kas 22. Kenaikan harga material 23. Kenaikan suku bunga Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas 25. Tidak adanya pasal mengenai kompensasi / biaya ganti rugi yang jelas 26. Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak 27. Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi 28. Akses menuju lokasi yang sulit 29. Adanya bencana alam 30. Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek 31. Kondisi cuaca yang buruk 32. Muka air tanah yang tinggi 33. Kerusakan sistem dewatering

32 2.Dari analisa tabel probability x impact, didapatkan risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya antara lain: a. Perubahan desain b. Kesalahan estimasi biaya c. Perubahan pada lingkup desain d. Kenaikan harga material Sedangkan jenis risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu antara lain: a. Perubahan desain b. Kesalahan estimasi waktu c. Perubahan pada lingkup desain

33 3.Penanganan respon terhadap risiko yang terjadi antara lain dengan melakukan terhadap perubahan shop drawing akibat perubahan desain juga melakukan claim perpanjangan waktu dari yang telah disepakati pada draft kontrak.

34 TERIMA KASIH