BAB II KAJIAN PUSTAKA

Transkripsi

1 BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Proyek Konstruksi Pada dasarnya yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan sumber daya manusia. Sehingga pengertian proyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Bangunan ini pada umumnya mencakup pekerjaan pokok yang termasuk didalamnya bidang teknik sipil dan arsitektur, juga tidak jarang melibatkan disiplin ilmu lain seperti: teknik industry, teknik mesin, elektro dan lain sebagainya. Adapun bentuk bangunan yang dimaksud bisa berupa perumahan, perkantoran, apartemen, bendungan, terowongan, bangunan industri dan bangunan pendukung yang banyak digunakan untuk kepentingan masyarakat. Proyek juga dapat didefinisikan sebagai gabungan dari berbagai sumber daya dan serangkaian kegiatan yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai suatu tujuan tertentu. Walaupun proyek dapat berbeda-beda dalam hal kompleksitas, ukuran, jadwal maupun biaya yang diperlukan, akantetapi setiap proyek mempunyai pola tertentu yag merupakan ciri pokok dan membedakannya dengan kegiatan operasional yang bersifat rutin. II-1

2 Proyek konstruksi memiliki ciri-ciri sebagai berikut (Jurnal Pelatihan HAMKI Tahun 2007): a. Terdiri dari unsur-unsur dan komponen-komponen yang melibatkan berbagai macam sumber daya. b. Mempunyai hubungan interpendensi yaitu unsur yang satu sering merupakan suatu yang bergantung kepada unsur yang lain. c. Mempunyai hubungan interelasi yaitu gerakan suatu unsur akan mempengaruhi unsur yang lainnya. d. Bersifat kompleks yaitu bukan merupakan kegiatan yang berulangulang (non repetitive). e. Mempunyai waktu awal dan waktu akhir (start and finish). f. Bersifat dinamis, selalu ada progress yang berkesinambungan. Proyek Konstruksi dapat dibedakan menjadi 2 (dua) jenis kelompok bangunan (Evianto 2002) yaitu: a. Bangunan Gedung, contohnya: rumah, aprtemen, hotel, rumah sakit, perkantoran dan lain-lain. b. Bangunan Sipil, contohnya: jalan, jembatan, bending, terowongan dan infrastruktur lainnya. II-2

3 Tabel 2.1 Perbedaan kegiatan proyek dan kegiatan operasional No Kegiatan Proyek Kegiatan Operasional 1 Bercorak dinamis, tidak rutin Berulang-ulang, rutin 2 Siklus relatif pendek Berlangsung dalam jangka panjang 3 Intensitas kegiatan di dalam periode siklus proyek berubah-ubah Intensitas kegiatan relatif sama 4 Kegiatan harus diselesaikan berdasarkan anggaran dan jadwal yang telah ditentukan Batasan anggaran dan jadwal tidak setajam dalam proyek 5 Terdiri dari bermacam kegiatan yang memerlukan berbagai disiplin ilmu Macam kegiatan tidak terlalu banyak 6 Keperluan sumber daya berubah, baik macam maupun volumenya Macam dan volume keperluan sumber daya relative konstan II-3

4 2.2 Tim Manajemen Konstruksi Seperti telah dijelaskan didepan bahwa proyek konstruksi melibatkan berbagai macam sumber daya. Salah satu sumber daya yang penting dalam konstruksi adalah sumber daya manusia (SDM). Keterlibatan beberapa orang atau badan/organisasi untuk mewujudkan suatu proyek konstruksi terdiri dari (Sutan Syah, 2004): a. Pemilik Proyek (Owner) b. Konsultan Perencana A/E (A/E consultan) c. Konsultan Manajemen Konstruksi (contruction management/cm) d. Kontraktor (contractor) Peran Kontraktor dalam menajemen proyek sangat berarti dan mempunyai andil besar pada proses terwujudnya proyek. Kontraktor dituntut harus mampu menyelesaikan suatu proyek dengan baik sehingga bisa memuaskan semua pihak yang berkepentingan terhadap proyek tersebut. Kriteria atau tolak ukur sukses pengelolaan proyek bagi kontraktor tidak lagi 3 (tiga) poin seperti tepat biaya, tepat waktu dan tepat mutu tetapi lingkungan kerja yang sehat dan pekerja yang selamat. Kontraktor sangat berkepentingan terhadap keselamatan pekerjanya. Hal tersebut dikarenakan dengan kondisi pekerja yang selamat dan sehat maka produktifitasnya akan tinggi (Fahrudin R.E, 2006). II-4

5 2.3 Pengendalian Proyek Konstruksi Pengendalian (kontrol) diperlukan untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan. Tiap tahap pekerjaan harus dicek oleh pengawas lapangan untuk memastikan bahwa pekerjaan telah sesuai sesuai dengan spesifikasi yang disyaratkan. Dengan adanya perencanaan dan pengendalian yang baik terhadap setiap tahapan pekerjaan maka terjadinya kesalahan atau ketidak sesuaian yang bisa menyebabkan kegagalan mutu bisa dihindari. Untuk mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi lapangan yang tidak pasti dan mengatasi keterbatasan waktu manajemen dalam mengendalikan seluruh unsur pekerjaan proyek, maka diperlukan suatu konsep pengendalian yang efektif dan efisien. Kinerja suatu proyek erat hubungannya dengan pencapaian tujuan proyek, seperti yang dijelaskan Imam Soeharto dimana tujuan proyek dibatasi oleh 3 (tiga) batasan yaitu: 1. Anggaran, proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran. 2. Jadwal, proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan. 3. Mutu, produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kriteria yang dipersyaratkan. II-5

6 2.4 Fungsi Pengendalian Proyek Fungsi pengendalian (controlling) berupa tindakan pengukuran kualitas penampilan dan penganalisaan serta pengevaluasian penampilan yang diikuti dengan tindakan perbaikan yang harus diambil terhadap penyimpangan yang terjadi diluar batas toleransi. Tindakan-tindakan tersebut antara lain: a. Mengukur kualitas hasil b. Membandingkan hasil terhadap standar kualitas c. Mengevaluasi penyimpangan yang terjadi d. Memberikan saran-saran perbaikan e. Menyusun laporan kegiatan Manfaat dari fungsi pengendaliaan adalah memperkecil kemungkinan kesalahan yang terjadi dari segi kualitas, biaya maupun waktu. 2.5 Real Estate Dan Perumahan Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estate tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah. Pada esensinya, real estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada di dalamnya. Usaha real estate pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan soal-soal tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya. Hal tersebut tidak terbatas pada permukaan tanahnya II-6

7 saja, tetapi meliputi juga bagian bawah dan bagian atas tanah tersebut (Wicaksono, 2005). Perumahan adalah suatu kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan (Sastra M, 2006). Menurut UU No 4 tahun 1992 perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan sedangkan definisi rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian sarana pembinaan keluarga. Sehingga antara real estate dan perumahan mempunyai pengertian yang berbeda, perumahan merupakan wujud nyata dari suatu real estate. 2.6 Kepuasan Konsumen Kepuasan konsumen adalah suatu keadaan yang akan terjadi bila keinginan, kebutuhan dan harapan dari konsumen terhadap suatu produk dapat terpenuhi (Engel, 1995). Menurut manajer berpengalaman Tom Peters, pengukuran kepuasan konsumen untuk mengetahui kualitas dari suatu produk adalah suatu hal yang relevan karena pertama, perasaan puas umumnya berdasarkan suatu observasi dari pengukuran terhadap kekurangan atau kesempurnaan suatu produk. Kedua, keluhan dari seorang konsumen umumnya menunjukkan adanya suatu masalah pada produk tersebut. II-7

8 Jika kepuasan konsumen dapat digambarkan sebagai suatu rasio, maka akan digambarkan sebagai berikut: a. Kualitas yang diterima b. Kepuasan konsumen c. Kebutuhan, keinginan dan harapan Pada tahap evaluasi setelah paska pembelian, kepuasan konsumen merupakan elemen yang penting (Mowen, 1995). Kepuasan akan tercapai bila terjadi kesamaan antara pengalaman mendapatkan dan menggunakan produk dengan harapan yang diinginkan oleh konsumen terhadap kualitas produk yang didapatkan. Harapan konsumen terhadap suatu produk merupakan suatu standar untuk dibandingkan dengan keadaan produk yang sesungguhnya. Tingkat dari performa produk yang diharapkan dapat mencapai kepuasan konsumen dipengaruhi oleh faktor-faktor yaitu keadaan produk sendiri, promosi, pengaruh dari kompetitor dan karakterisitik konsumen. Menurut Kotler, Kepuasan konsumen adalah tingkat perasaan seseorang setelah membandingkan kinerja atau hasil yang ia rasakan dibandingkan dengan harapanya. Dari definisi-definisi yang ada tentang kepuasan konsumen dapat disimpulkan bahwa kepuasan yang dirasakan konsumen adalah sebuah tingkat perasaan pada kualitas produk terhadap kesesuaian dari suatu keinginan, kebutuhan dan harapan yang ada bila dibandingkan dengan II-8

9 kenyataan setelah mengkonsumsi suatu produk atau jasa. Bila kepuasan konsumen terpenuhi pada gilirannya tujuan dari perusahaan akan terpenuhi. Dalam hal ini Konsumen merasakan tingkat kepuasan atau tidak kepuasan tertentu yang akan mempengaruhi perilaku berikutnya. Jika konsumen merasa puas, ia akan memperlihatkan peluang yang besar untuk melakukan pembelian ulang atau membeli produk lain di perusahaan yang sama di masa mendatang. Seorang konsumen yang merasa puas cenderung akan menyatakan hal-hal yang baik tentang produk dan perusahaan yang bersangkutan kepada orang lain. Oleh karena itu, pembeli yang puas merupakan iklan yang terbaik serta perlunya mengamati perilaku konsumen meskipun transaksi penjualan telah dilakukan. 2.7 Faktor-Faktor Penilaian Kepuasan untuk Perumahan Faktor-faktor penilaian kepuasan untuk perumahan antara lain: a. Faktor Kondisi Fisik Kondisi fisik perumahan terkait dengan kondisi suatu bangunan dilihat dari aspek struktur, aspek utilitas, aspek elektrikal, aspek pelaksanaan dan aspek arsitektur, kondisi ini dapat dilihat dari kinerja suatu bangunan dan kualitas pengerjaannya. b. Faktor Lokasi Perumahan Lokasi perumahan yang strategis adalah lokasi yang mudah dijangkau oleh sarana tranportasi, dekat dengan tempat kerja, pusat kota, sekolah, rumah sakit, toko dan pasar. II-9

10 c. Faktor Fasilitas Perumahan Fasilitas perumahan terkait dengan fasilitas pelayanan keamanan, kebersihan, system drainase, penyediaan air, jaringan telepon, jaringan listrik. d. Faktor Lingkungan Sosial Hubungan sosial antar penghuni rumah di suatu perumahan merupakan hal yang penting dalam membentuk pola hubungan kekeluargaan.dengan lingkungan sosial yang baik tentunya akan terbangun hubungan yang harmonis. 2.8 Pengukuran Kepuasan Konsumen Pengukuran kepuasan konsumen adalah mutlak diperlukan untuk dua hal. Pertama, agar perusahaan tidak membuang uang percuma. Tanpa pengukuran, perusahaan tidak akan mampu untuk menentukan prioritas perbaikan mutu produk atau pelayan yang diharapkan oleh pelanggannya. Kedua, agar perusahaan dapat menggalang komitmen dari semua lapisan karyawan untuk terlibat dalam proses peningkatan kepuasan konsumen (Irawan, 2003). Menurut Kotler (2003), terdapat empat perangkat untuk melacak dan mengukur kepuasan pelanggan. Keempat perangkat tersebut adalah: 1. Sistem keluhan dan saran Setiap organisasi yang berorientasi pada konsumen perlu menyediakan kesempatan, serta akses yang mudah dan nyaman bagi II-10

11 para konsumennya guna menyampaikan saran, kritik, pendapat dan keluhan konsumen. Media yang digunakan dapat berupa kotak saran yang ditempatkan di lokasi-lokasi strategik, kartu komentar, saluran telepon khusus bebas pulsa, website dan lain-lain. 2. Survei kepuasan konsumen Sebagian besar riset kepuasan konsumen dilakukan dengan menggunakan metode survei, baik survei melalui pos, telepon, , website, maupun wawancara langsung. 3. Belanja siluman (Ghost Shopping) Salah satu cara memperoleh gambaran mengenai kepuasan konsumen adalah mempekerjakan beberapa orang ghost shopper untuk berperan atau berpura-pura sebagai konsumen potensial produk perusahaan pesaing, yang diminta berinteraksi dengan staf media jasa dan menggunakan produk atau jasa perusahaan. 4. Analisis pelanggan yang hilang Sedapat mungkin perusahaan menghubungi para konsumen yang berhenti membeli atau berpindah pemasok, agar dapat memahami mengapa hal itu terjadi dan upaya untuk dapat mengambil kebijakan perbaikan atau penyempurnaan selanjutnya. II-11

12 2.9 Manfaat Pengukuran Mutu dan Kepuasan Konsumen Supranto (2001), aspek mutu ini dapat diukur, pengukuran tingkat kepuasan erat hubungannya dengan mutu produk (barang atau jasa). Pengukuran aspek mutu bermanfaat bagi pimpinan bisnis, yaitu untuk: 1. Mengetahui dengan baik bagaimana jalannya atau bekerjanya proses bisnis. 2. Mengetahui dimana harus melakukan perubahan dalam upaya melakukan perbaikan secara terus-menerus untuk memuaskan konsumen, terutama utuk hal yang dianggap penting oleh para konsumen. 3. Menentukan apakah perubahan yang dilakukan mengarah ke perbaikan (improvement). II-12