ANALISA PENENTUAN HARGA SEWA RUANG GRAND CITY SURABAYA. Oleh: Rudy Arbai

Transkripsi

1 ANALISA PENENTUAN HARGA SEWA RUANG GRAND CITY SURABAYA Oleh: Rudy Arbai

2 Grand City Surabaya Grand City terletak di jalan Gubeng Pojok Surabaya merupakan bangunan milik PT`Hardayawidya Graha yang terdiri dari Mall dan Convention Hall Grand City berdiri ditanah seluas ±.4.5 hektare dan terdiri dari 5 lantai

3 Latar Belakang Aspek pengelolaan Grand City dalam hal pembiayaan operasional gedung itu sendiri dan modal yang dikeluarkan untuk investasi dapat kembali sesuai dengan rencana. Perlu analisa yang tepat dalam penetapan harga sewa dimana faktor internal yang mempengaruhi adalah faktor biaya.

4 Perumusan Masalah Berapa besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City? Berapa besarnya harga sewa ruang per m² untuk tiap tiap jenis ruang tenant mall dan ruang convention hall?

5 Maksud dan Tujuan Mengetahui besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City. Mengetahui berapa harga sewa ruang per m² untuk tiap tiap jenis tenant mall dan convention hall.

6 Batasan Permasalahan Dasar perhitungan terbatas pada penetapan harga sewa dengan metode Break Even Point (BEP). Hasil perhitungan penetapan harga sewa adalah harga sewa ruang rata rata per m² per jenis tenant mall dan convention hall. Ruang lingkup pembahasan berkisar pada ruang yang disewakan. Biaya yang dihitung adalah biaya tetap dan biaya tidak tetap.

7 Yang mempengaruhi penetapan harga Faktor Internal Faktor Eksternal 1. Tujuan pemasaran 1. Sifat pasar dan permintaan 2. Strategi bauran pemasaran 2. Penawaran pesaing 3. Biaya 3. Faktor-faktor lingkungan lain 4. Pertimbangan organisasi (pemerintah, ekonomi, penjual)

8 Faktor Internal yang ditinjau pada Tugas Akhir ini Biaya yaitu jumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan suatu pengadaan atau pembuatan suatu property. Menurut Soeharto (1997:216), biaya operasi produksi dapat dikelompokkan menjadi dua yaitu : a. Biaya Tetap meskipun jumlah produk yang dihasilkan mengalami peningkatan atau penurunan, pengeluaran untuk butir-butir ini jumlahnya tetap. b. Biaya variabel berhubungan erat dengan tingkat produksi.

9 Biaya tetap pada Grand City 1. Biaya Investasi Awal a. Biaya perencanaan konstruksi b. Biaya perijinan c. Biaya pembangunan d. Biaya pengembangan infrastruktur e. Overhead lapangan 2. Biaya Energi Operasional a. Biaya listrik AC b. Biaya listrik pompa air c. Biaya listrik CCTV d. Biaya listrik alat angkut e. Biaya listrik ruang koridor f. Biaya listrik ruang service dan lain - lain g. Biaya listrik tempat parkir h. Biaya listrik luar gedung

10 Biaya tetap pada Grand City 3. Biaya Operasional Selain Energi a. Biaya gaji karyawan pengelolah b. Biaya telepon manajemen c. Biaya air d. Biaya kebersihan e. Biaya promosi f. Pajak 4. Biaya Perawatan

11 Biaya tidak tetap pada Grand City 1. Biaya variabel Mall a. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewa 2. Biaya variabel Convention Hall a. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewa b. Service Charge

12 Break Even Point (BEP) adalah suatu keadaan, dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) sama besarnya, pada umumnya, setelah titik break event point (BEP) dicapai, maka selanjutnya adalah keuntungan, dimana pendapatan akan selalu lebih besar dari biaya. Dalam hal ini BEP selalu digambarkan dengan grafik dan merupakan titik potong antara harga jual dan total biaya. (Asiyanto, 2002:134)

13 Perhitungan Biaya pada Grand City Total dari biaya-biaya tersebut kemudian dicari nilai annualnya sehingga didapatkan masing-masing biaya, yaitu biaya tetap dan biaya variabel. Kemudian biaya tersebut dimasukkan kedalam Kemudian biaya tersebut dimasukkan kedalam metode break even point sehingga didapatkan harga sewa pada titik impas.

14 A P i n Annual Payment A = P P A = Annual Value = Present Value = Suku Bunga = Waktu yang Ditinjau n i( 1+ i) ( ) n 1+ i 1 n ( 1+ i) 1 ( ) i 1+ i = n atau A = P (A/P, i%, n) atau P = A (P/A, i%, n) Analisa BEP TR = TC Q x P = FC + (VC x Q) P FC VC Q = Harga = Biaya Tetap = Biaya Variabel = Luas yang Disewakan FC + ( VCxQ) P = Q FC VCxQ P = + Q Q P = FC + VC Q

15 Bagan Alur Metodologi Penelitian Latar Belakang Perumusan Masalah Studi Literatur Pengumpulan Data 1. Data biaya investasi 2. Data tarif dasar listrik dan tarif dasar air 3. Data gambar 4. Konsep pengelolaan Analisa beban biaya mall Analisa beban biaya convention hall Didapatkan besar biaya tetap dan biaya tidak tetap a

16 a Analisa break even point Didapatkan harga sewa per m 2 (overall) Mall Harga sewa convention hall Klasifikasi jenis ruang tenant Harga sewa tiap jenis ruang Analisa sensitivitas Kesimpulan dan Saran

17 A. Biaya Investasi Awal Biaya Pengelolaan Grand City No Uraian Pekerjaan Biaya Proyek 1 Biaya Perencanaan Rp Biaya Perijinan - Biaya Perijinan IMB Rp Biaya AMDAL Rp Biaya Pembangunan - Biaya Cut & Fill Setempat Rp Biaya Jalan Konstruksi Rp Biaya Land Clearing Rp Biaya Konstruksi Fisik Rp Biaya Pengembangan Infrastruktur Rp Overhead Lapangan Rp TOTAL Rp B.. Biaya Operasional Energi : Tahun Biaya Listrik Biaya Listrik Tetap/bulan Tetap/tahun 2009 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Listrik Tahun Variabel Mall/bln Variabel CH/bln Variabel Mall/m²/bln Variabel CH/m²/bln Variabel Mall/m²/thn Variabel CH/m²/tahn 2009 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp C. Biaya Operasional Selain Energi : C.1 Biaya gaji Karyawan Tahun Gaji Karyawan / bulan Gaji Karyawan / tahun 2009 Rp ,00 Rp Rp ,27 Rp Rp ,64 Rp Rp ,14 Rp Rp ,90 Rp Rp ,09 Rp

18 C.2 Biaya Telepon Tahun Tahun Biaya Telepon / bulan Biaya Telepon / tahun 2009 Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp C.3 Biaya Air Tahun Tahun Biaya Air / bulan Biaya Air / tahun 2009 Rp 93,574,500 Rp 1,122,894, Rp 114,815,912 Rp 1,377,790, Rp 114,815,912 Rp 1,377,790, Rp 114,815,912 Rp 1,377,790, Rp 114,815,912 Rp 1,377,790, Rp 114,815,912 Rp 1,377,790,938 C.4 Biaya Kebersihan Tahun Tahun Biaya Kebersihan / bulan Biaya Kebersihan / tahun 2009 Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp Rp ,00 Rp C.5 Pajak Tahun besarnya tetap Rp per bulan C.6 Biaya promosi Tahun Tahun Biaya Promosi /bulan Biaya Promosi /tahun 2009 Rp 231,267,250.0 Rp 2,775,207, Rp 236,206,761.0 Rp 2,834,481, Rp 239,275,030.2 Rp 2,871,300, Rp 242,635,747.6 Rp 2,911,628, Rp 246,316,787.3 Rp 2,955,801, Rp 250,348,680.7 Rp 3,004,184,168 c.7 Service charge Tahun Tahun Service Charge Service Charge m²/bulan m²/tahun 2009 Rp 24,279 Rp 291, Rp 24,798 Rp 297, Rp 25,120 Rp 301, Rp 25,473 Rp 305, Rp 25,859 Rp 310, Rp 26,282 Rp 315,390 D. Biaya perawatan : Tahun Biaya Perawatan/bln Biaya Perawatan/thn 2009 Rp 305,272, Rp 3,663,273, Rp 374,569, Rp 4,494,836, Rp 374,569, Rp 4,494,836, Rp 374,569, Rp 4,494,836, Rp 374,569, Rp 4,494,836, Rp 374,569, Rp 4,494,836,265

19 Rekapitulasi Biaya i = 9.24% Rekapitulasi Biaya Tetap No Keterangan Tahun Ke Investasi Awal Rp 1,200,000,000,000 3 Biaya Listrik Rp 88,618,064,114 Rp 88,618,064,114 Rp 88,618,064,114 Rp 88,618,064,114 Rp 88,618,064,114 4 Gaji Karyawan Rp 3,862,952,379 Rp 4,231,144,688 Rp 4,634,430,770 Rp 5,076,155,543 Rp 5,559,982,741 5 Biaya Telepon Rp 37,692,000 Rp 37,692,000 Rp 37,692,000 Rp 37,692,000 Rp 37,692,000 6 Biaya Air Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 7 Biaya Kebersihan Rp 26,376,000 Rp 26,376,000 Rp 26,376,000 Rp 26,376,000 Rp 26,376,000 8 Biaya Promosi Rp 530,481,132 Rp 567,300,363 Rp 607,628,971 Rp 651,801,448 Rp 700,184,168 9 Biaya Perawatan Rp 700,235,094 Rp 748,836,479 Rp 802,070,241 Rp 860,377,911 Rp 924,243, Pajak Rp 23,040,000,000 Rp 23,040,000,000 Rp 23,040,000,000 Rp 23,040,000,000 Rp 23,040,000, Cash Flow Rp 1,200,000,000,000 Rp 118,193,591,657 Rp 118,647,204,581 Rp 119,144,053,034 Rp 119,688,257,954 Rp 120,284,333, DF DCF Rp 1,200,000,000,000 Rp 108,200,219,394 Rp 99,431,944,547 Rp 91,406,062,971 Rp 84,059,807,441 Rp 77,335,717,762 PV Rp 1,660,433,752,115 AV =PV(A/P;9,24%;60) Rp 154,126,668,649

20 i = 9.24% No Keterangan 2009 Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Mall Tahun Ke Biaya listrik ruang komersil 0 Rp 208,656 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 Q 3 Cash Flow 0 Rp 208,656 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 Q 4 DF DCF 0 Rp 191,014 QRp 218,579 QRp 200,098 QRp 183,180 QRp 167,692 Q PV Rp 960,563 Q AV=PV(A/P;9,24%;60) Rp 89,163 Q i = 9.24% No Keterangan Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Convention Hall Tahun Ke Biaya listrik ruang komersil 0 Rp 208,656 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 Q 3 Service Charge 0 Rp 297,574 QRp 301,439 QRp 305,673 QRp 310,311 QRp 315,390 Q 4 Cash Flow 0 Rp 506,230 QRp 562,259 QRp 566,493 QRp 571,131 QRp 576,210 Q 5 DF DCF 0 Rp 463,428 QRp 471,200 QRp 434,608 QRp 401,118 QRp 370,469 Q PV Rp 2,140,822 Q AV =PV(A/P;9,24%;60) Rp 198,718 Q

21 Identifikasi Biaya Dari hasil perhitungan biaya yang telah dilakukan, diperoleh besarnya biaya tetap (FC) sebesar Rp per tahun dan biaya tidak tetap (VC) mall sebesar Rp Q /tahun/m² dan biaya tidak tetap (VC) convention hall sebesar Rp Q /tahun/m², kemudian biaya biaya tersebut dijumlahkan untuk mendapatkan biaya total pengeluaran Grand City. Biaya total tersebut adalah : Biaya total = Total biaya tetap + (Total biaya tidak tetap x Q) = Rp { (Rp x Qmall ) + (Rp x Qconvention hall )}

22 Identifikasi Pendapatan Untuk membiayai semua jenis pengeluaran pada Grand City dibutuhkan suatu pendapatan yang didapatkan dari harga sewa dikalikan dengan variabel tertentu, dalam hal ini adalah luas unit tersewa. Luas total ruang Grand City yang dapat disewakan sebesar m² sedangkan luas unit yang dapat disewakan sebagai mall sebesar m² dan luas ruang yang dapat disewakan sebagai convention hall sebesar m². Tingkat hunian/occupancy rate terhadap luasan yang dapat disewakan juga mempengaruhi pendapatan. Berdasarkan data dari PT. Procon Indah tingkat hunian retail surabaya pada tahun 2009 sebesar 80%, sedangkan tingkat hunian untuk convention hall berdasarkan tingkat hunian gedung sejenis yaitu sebesar 50%. Jadi besar pendapatan Grand City adalah : Pendapatan = Harga sewa x Luasan tersewa Pendapatan = (Harga sewa mall x Qmall) + (Harga sewa x Qconvention hall) Pendapatan = (P x70.071x80%) + (P x x50%))

23 Penetapan Harga Sewa Penetapan harga sewa didapatkan melalui analisa break even point dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) sama besarnya. Harga Sewa pada titik impas Mall : P x70.071x80% = Rp (Rp x Qmall) (88% xrp ) Rp x(80% x70.071) P = + 80% x % x P = Rp per tahun / m 2 P = Rp per bulan / m 2 Harga Sewa pada titik impas onvention Hall : P x x50% = Rp (Rp x Qconvention hall) (12% xrp ) Rp x(50% x9.525) P = + 50% x % x9.525 P = Rp per tahun / m 2 P = Rp per bulan / m 2 P = Rp per hari / m 2

24 Kesimpulan Berdasarkan hasil perhitungan yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan : 1. Hasil dari analisa biaya yang telah dilakukan pada Grand City, didapat biaya tetap dan biaya variabel mall serta biaya variabel convention hall yaitu Biaya Tetap (FC) = Rp per tahun Biaya Variabel Mall (VC) = Rp Q per tahun/m² Biaya Variabel Convention Hall (VC) = Rp Q per tahun/m². Untuk besarnya biaya tetap sebesar Rp adalah biaya yang dikeluarkan untuk biaya investasi, biaya gaji karyawan pengelola, biaya telepon kantor manajemen, biaya listrik, biaya air, biaya kebersihan, biaya promosi, biaya perawatan. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk mall sebesar Rp Q per tahun per m² yang dikeluarkan untuk biaya listrik ruang tenant mall. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk convention hall sebesar Rp Q per tahun per m² yang dikeluarkan biaya listrik ruang convention hall dan service charge 2. Harga sewa ruang Mall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/occupancy Rate sebesar 80% adalah Rp per bulan/m², sedangkan harga sewa ruang convention hall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/occupancy Rate sebesar 50% adalah Rp per hari/ m². Harga sewa tersebut merupakan harga sewa dasar rata rata ruangan.

25 Saran 1. Dalam Tugas Akhir ini, faktor yang ditinjau dalam menetapkan harga sewa ruang hanya berdasarkan pada faktor internal saja yakni faktor biaya, namun dalam kenyataannya faktor faktor eksternal juga berpengaruh terhadap perubahan harga sewa tersebut. Pembahasan untuk menentukan harga sewa ruang akan lebih baik lagi jika perhitungan harga sewa tersebut dilakukan dengan meninjau beberapa faktor lain yang mempunyai pengaruh pada keputusan penentuan harga 2. Ketidaklengkapan data mengakibatkan penetapan klasifikasi ruang tanant mall dan penetapan perbedaan harga sewa untuk masing masing tipe ruang tenant mall terbatas dan kurang mendekati kenyataan. Untuk itu dalam penelitian lebih lanjut dibutuhkan data tentang standart khusus mengenai perbandingan prosentase harga sewa tiap jenis tenant yang bertujuan untuk memudahkan dalam menganalisa harga sewa.

26 SEKIAN DAN TERIMAKASIH