Pengertian Perjanjian Kredit

Transkripsi

1 SKRIPSI HUKUM PIDANA APHT, SKMHT dan Pinjaman Kredit - Author: Swante Adi Krisna APHT, SKMHT dan Pinjaman Kredit Oleh: Swante Adi Krisna Tanggal dipublish: 29 Nov 2016 (one month ago) Tanggal didownload: 20 Jan 2017, Pukul 7:19 83 pembaca via komputer / laptop. 6 pembaca via handphone / tablet. PDF Didownload 11 kali. URL PDF: Pengertian Perjanjian Kredit Perjanjian menurut rumusan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, menyatakan bahwa Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu seorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Pada rumusan tersebut tersirat bahwa sesungguhnya dari suatu perjanjian lahirlah kewajiban dan prestasi dari atau lebih orang (pihak) kepada satu atau lebih orang (pihak) lainnya, yang berhak atas prestasi tersebut. Menurut J. Satrio, perjanjian adalah sekelompok atau sekumpulan perikatan-perikatan yang mengikat para pihak dalam perjanjian yang bersangkutan. Untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi syarat yang telah ditentukan oleh Undang-Undang. Dalam ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa syarat-syarat sahnya perjanjian adalah: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian 3. Mengenai suatu hal tertentu 4. Suatu sebab yang halal

2 Sifat, Bentuk dan Isi Perjanjian Kredit Perjanjian kredit merupakan perjanjian yang bersifat konsensual, yaitu perjanjian kredit yang mengandung syarat-syarat tangguh (conditions precendent) sebagaimana dimaksud pada Pasal 1253 jo 1263 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam hal bentuk perjanjian kredit dapat berupa 2 (dua) cara yaitu : Perjanjian Kredit berupa Akta dibawah tangan. Perjanjian Kredit berupa Akta Notaris Tujuan dan Fungsi Kredit Perjanjian kredit memiliki beberapa fungsi diantaranya, yaitu: 1. Berfungsi sebagai perjanjian-perjanjian pokok, artinya perjanjian kredit merupakan sesuatu yang menentukan batal atau tidaknya perjanjian lain yang mengikutinya. 2. Berfungsi sebagai alat bukti mengenai batasan-batasan hak dan kewajiban diantara kreditor dan debitor. 3. Berfungsi sebagai alat untuk melakukan monitoring.

3 Pengertian Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan Dengan berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan juga dikenal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), akan tetapi SKMHT dibuat sebelum adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, dikehendaki setelah membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) wajib diikuti dengan pembuatan pemberian Hak Tanggungan.14 Bagi sahnya suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) selain dari harus dibuat dengan Akta Notaris atau Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), menurut Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan harus pula dipenuhi persyaratan SKMHT yang dibuat itu : 1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukumlain daripada membebankan Hak Tanggungan. 2. Tidak memuat kuasa substitusi. 3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kredotornya, nama dan indentitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.

4 Jangka Waktu Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan Sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu, Pasal 3 menyebutkan bahwa : Ketentuan dalam Pasal 1 dan Pasal 2 berlaku juga untuk batas waktu penggunaan surat kuasa membebankan hipotik yang sudah ada pada waktu diundangkannya Undang- Undang Hak Tanggugnan sebagaimana dimaksud Pasal 24 ayat (3) Undang-Undang Hak Tanggungan sepanjang mengenai surat kuasa yang diberikan dalam rangka menjamin pelunasan jenis-jenis kredit sebagaimana dimaksud Pasal 1 dan Pasal 2 dan batas waktu berlakunya surat kuasa tersebut menurut peraturan ini lebih panjang daripada 6 (enam) bulan sejak di undangkannya Undang- undang Hak Tanggungan Batalnya Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan

5 Bahwa suatu kuasa bisa dibatasi jangka waktunya, bukan merupakan hal yang aneh, mengingat berdasarkan kebebasan berkontrak orang boleh memperjanjikan apa saja, asala tidak bertentangan dengan hukum yang bersifat memaksa, ketertiban umum, kesusilaan dan kepatuhan. Namun disini pembatasannya justru ditentukan oleh Undang-Undang dan bisa penuis duga, bahwa pembatasan waktu itu dimaksudkan agar Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dibiarkan tetap dalam bentuk kuasa, dan hak tanggungan benar-benar dilaksanakan pemasangannya. Dengan perkataan lain, hak tanggungan pada asasnya wajib untuk dipasang (dilaksanakan pembebanannya). Proses Terjadinya Jaminan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Proses terjadinya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dilakukan dalam dua tahap : 1. Tahap Pembuatan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan Dalam Pasal 15 Ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan Akta Notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut : a) Tidak memuat kuasa untuk

6 2. melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan. b) Tidak memuat kuasa substitusi. c) Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan Tahap Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan Dalam Pasal 15 Ayat (6) Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada Ayat (3) atau Ayat (4), ataupun waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada Ayat (5) batal demi hukum. Selanjutnya Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut di daftarkan pada Kantor Pertanahan setempat guna untuk melahirkan Sertifikat Hak Tanggungan untuk melindungi Kreditor atas Jaminan Hak Atas Tanah beserta bangunan yang ada diatasnya tersebut Fase/Tahapan Pemberian Hak Tanggungan Agar pemberiaan Hak Tanggungan dapat diakui secara hukum dan mengikat bagi para pihak maka pemberiannya harus melalui tiga fase sebagai berikut : a. Pembuatan perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok yang di dalamnya terdapat janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit; b. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang menunjuk pada perjanjian pokok dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya mencakup tempat di mana hak atas tanah berada; c. Pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan (BPN). Tata cara pernberian Hak Tanggungan di dalam UUHT diatur dalam Pasal 10 UUHT. Berdasarkan Pasal 10 UUHT, tata cara pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai berikut: (1) Pemberian HT didahului dengan janji untuk

7 memberikan HT sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. (2) Pemberian HT dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (3) Apabila obyek HT berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian HT harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Telah diuraikan didalam isi pasal tersebut bahwa HT merupakan perjanjian accesoir (ikutan) dari perjanjian pokoknya yaitu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hutang dan merupakan bagian yang tak terpisahkan. Perjanjian pokoknya dapat dilakukan dengan akta dibawah tangan atau harus dibuat dengan akta otentik atau dilakukan dengan cara notariil. Hal ini tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian. Pada ayat (2)-nya disebutkan bahwa pemberian HT harus dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT, maka jelas bahwa APHT harus diduat dengan akta otentik. Selanjutnya pada ayat (3) disebutkan tentang obyek HT yang berasal dari konversi hak lama dan telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, namun pendaftarannya belum dilakukan, maka ada kemungkinan untuk mengikatnya dengan HT. Pemberian HT dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Tanah yang dimaksudkan adalah tanah hak adat yang belum bersertifikat. Jadi belum didaftarkan namun sedang dalam proses untuk didaftarkan. Dengan demikian debitur yang tanahnya belum bersertifikat dapat mengajukan kredit asalkan dilakukan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Hal ini dimaksudkan untuk mendorong pensertifikatan hak atas tanah. Selanjutnya tentang isi dari APHT diatur dalarn Pasal 11 UUHT. Di dalam APHT wajib dicantumkan :

8 (1) 1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi HT; 2. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili diluar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, maka Kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih; 3. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1). 4. Nilai tanggungan; 5. Uraian yang jelas mengenai obyek HT. (2) Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji, antara lain: 1. Janji yang membatasi kewenangan pernberian HT untuk menyewakan obyek HT dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang HT; 2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi HT untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek HT, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang HT; 3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk mengelola obyek HT berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek HT apabila debitur sungguh-sungguh cidera janji; 4. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk menyelamatkan obyek HT, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek HT karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan UU; 5. Janji bahwa pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek HT apabila debitur cidera janji; 6. Janji yang diberikan oleh pemegang HT pertama bahwa obyek HT tidak akan dibersihkan dari HT; g. Janji bahwa pemberi HT tidak akan melepaskan haknya atas obyek HT tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang HT; h. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi HT untuk pelunasan piutangnya apabila obyek HT dilepaskan haknya oleh pemberi HT atau dicabut haknya untuk kepentingan umum; 7. Janji bahwa pemegang HT akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi HT untuk pelunasan piutangnya, jika obyek HT diasuransikan; 8. Janji bahwa pemberi HT akan mengosongkan obyek HT pada waktu eksekusi HT; k. Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat

9 (4). Terhadap isi pasal ini Sudargo Gautama berpendapat bahwa Pasal ini memuat apa yang secara wajib dicakup dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Jika tidak dimuat, maka Hak Tanggungan bersangkutan menjadi batal demi hukum (Sudargo Gautama, 1996: 66). Di dalam Pasal 12 UUHT disebutkan Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk memiliki obyek HT apabila debitur cidera janji, batal demi hukum. Komentar yang diberikan Sudargo Gautama : tidak dimungkinkan bahwa diperjanjikan, dalam hal debitur ingkar janji, maka obyek HT akan menjadi milik dari pemegang HT ini. Larangan tersebut jelas diadakan untuk melindungi kedudukan pihak debitur dan juga pemberi Hak Tanggungan lainnya. Jadi yang dilarang ialah bahwa pihak kreditur secara serta merta menjadi pemilik dari benda HT ini, jika pihak debitur ciderajanji. Hak Tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi pertanggal hari kerja berikutnya. Hal ini ditegaskan Pasal 13 UUHT. Selanjutnya sebagai bukti keberadaan HT, maka Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat HT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat tersebut harus memuat irah-irah dengan kata-kata : Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, dengan demikian sertifikat HT tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum dan berlaku sebagai pengganti grosse akte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Apabila diperjanjikan lain, maka sertifikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Hal ini diatur dalain Pasal 14 UUHT.

10 F. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Pada dasarnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, hanya apabila benar-benar diperlukan yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Alasan subjektif pembuatan SKMHT adalah alasan teknis yaitu dia tidak dapat hadir sendiri didepan PPAT untuk membuat APHT. Jadi SKMHT dibuat dengan alasan si pemohon tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT untuk membuat APHTnya. Judo Paripurno berpendapat bahwa pemberian wewenang tambahan kepada PPAT untuk membuat SKMHT itu dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan, mengingat keberadaan PPAT sampai wilayah Kecamatan, sedangkan Notaris tidak selalu ada di wilayah Kecamatan, khususnya daerah-daerah di luar Jawa (Judo Paripurno, 1996:2). Setelah berlakunya UUHT, akta kuasa harus bernama. : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Hal ini berbeda jika dibandingkan sebelum berlakunya UUHT, sebab pemberian nama untuk akta Notaris yang memuat Pemberian Kuasa Untuk Memasang Hipotik berbeda-beda, antara lain : Surat Kuasa Untuk Memasang Hipotik, Kuasa Untuk Memasang Hipotik (KMII), Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH). Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harus dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT, sehingga bentuknya akta otentik, sebagaimana diatur dalam Pasal 15 Undang-undang No. 4 Th Surat Kuasa Mebebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak

11 boleh memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum yang lain selain kuasa membebankan Hak Tanggungan. Dalam hal pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui SKMHT maka kuasa yang diberikan tersebut tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali kuasa tersebut telah dijalankan atau telah habis jangka waktunya. Surat kuasa yang tidak dapat ditarik kembali dan tidak hapus oleh sebab apapun, (bahkan dengan meninggalnya di pemberi kuasa), kecuali telah dilaksanakannya kuasa dan karena telah habis jangka waktunya, disebut dengan kuasa mutlak. Ketentuan tentang SKMHT, di dalam UUHT diatur dalam Pasal 15 UUHT. Mengenai jangka waktu SKMHT, Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah membedakannya berdasarkan status hak atas tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan dan jenis kredit yang diberikan, yaitu sebagai berikut : a. SKMHT untuk obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang sudah terdaftar (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai) jangka waktunya ditetapkan 1 (satu) bulan setelah diberikan; b. SKMHT untuk hak atas tanah yang sudah belum terdaftar (eks tanah adat atau konversi hak lama) jangka waktunya ditetapkan 3 (tiga) bulan setelah diberikan; c. SKMHT untuk kredit tertentu (Peraturan Menteri Negara Agraria No. 4 Th. 1996) yaitu Kredit Usaha Kecil (kredit kepada KUD, KUT, Koperasi Primer), Kredit Pemilikan Rumah/Rumah Susun Sederhana, dan kredit produktif dengan plafond tidak melebihi Rp 50 juta (Kupedes, KKU), jangka waktunya ditetapkan sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan. Yang dimaksud masa berlaku perjanjian pokok tersebut adalah jangka waktu perjanjian kredit sehingga misalnya perjanjian kredit berjangka waktu 1 (satu) tahun maka SKMHT untuk kredit tersebut berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) tahun. Dalam jangka waktu yang telah ditentukan sebagaimana tersebut di atas, SKMHT harus diikuti dengan APHT, jika dalam waktu tersebut SKMHT belum berubah menjadi APHT maka SKMHT batal demi hukum, artinya SKMHT dianggap tidak pernah ada. Tentang isi atau muatan SKMHT sangat berbeda dengan

12 SKMH. SHMHT tidak diperbolehkan membuat kuasa melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan. Selain itu tidak memuat kuasa substitusi. Selanjutnya di dalam SKMHT dicantumkan secara jelas tentang jumlah hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, Pasal 3 ayat (1) UUHT menyebutkan bahwa utang yang dijamin pelunasannya dengan hak Tanggungan dapat berupa : utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan. Kuasa untuk membebankan hak tanggungan adalah kuasa mutlak, artinya SKMHT tidak dapat ditarik kemball atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga. Obyek HT harus diuraikan secara jelas dalam SKMHT. Mengenai obyek dalam SKMHT adalah sama dengan obyek HT, yaitu tanah-tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat), hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi. Termasuk didalam pengertian tersebut adalah tanah-tanah yang sudah bersertifikat tetapi belum tercatat atas nama pemberi HT, yakni tanah-tanah yang belum selesai pengurusan balik namanya, pemecahannya atau penggabungannya. Kemudian mengenai subyek SKMHT adalah sama dengan subyek HT yaitu perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT pada saat pendaftaran HT tersebut dilakukan. Baca APHT, SKMHT dan Pinjaman Kredit selengkapnya

13 JADWAL KULIAH MKN UNS APHT, SKMHT dan Pinjaman Kredit - Author: Swante Adi Krisna Tentang Swante Adi Krisna, S.H. Nama: Tempat Tanggal Lahir: Pendidikan: Sarjana Hukum: Judul Skripsi: Pembimbing Skripsi: Magister Kenotariatan: Magister Hukum: Magister Hukum Kesehatan: Swante Adi Krisna, SH. Semarang, 23 Juli 1986 Universitas Sebelas Maret (UNS) Solo - Wisuda tanggal 27 Juli 2011 Tinjauan Yuridis Tentang Pornografi Menurut Undang-Undang Nomor 44 Tahun 2008 Tentang Pornografi (Studi Putusan 170/Pid/B/2009/PN.Kray di Pengadilan Negeri Karanganyar) Rofikah, SH. MH. dan Budi Setyanto, SH. MH. Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret (MKN UNS) Solo - Tahun 2016-Sekarang, Sedang Menempuh Magister Hukum Universitas Surakarta (MH UNSA) Solo - Tahun 2016-Sekarang, Sedang Menempuh Magister Hukum Kesehatan Universitas Soegijapranata (MHKes UNIKA) Semarang - Tahun , Proposal Thesis Tidak Selesai