BAB I PENDAHULUAN. Hak milik atas tanah sangat penting bagi negara, bangsa dan rakyat Indonesia

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Hak milik atas tanah sangat penting bagi negara, bangsa dan rakyat Indonesia sebagai masyarakat yang sedang membangun ke arah perkembangan industri. Tanah yang merupakan kebutuhan pokok bagi manusia akan berhadapan dengan berbagai hal seperti keterbatasan tanah baik dalam jumlah maupun kualitas dibanding dengan kebutuhan yang harus dipenuhi. Tanah disatu pihak telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting serta telah tumbuh sebagai bahan perniagaan dan objek spekulasi, di lain pihak harus dipergunakan dan dimanfaatkan untuk sebesar-besarnya kesejahteraan rakyat. 1 Menurut ketentuan Pasal 20 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria menentukan bahwa: 1. Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial; 2. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain; Salah satu cara yang digunakan untuk mendapatkan hak milik atas tanah saat ini yaitu dengan melakukan transaksi jual beli. Transaksi jual beli adalah salah satu cara untuk memperoleh dan memiliki hak milik atas tanah. Dalam melakukan proses transaksi jual beli hak milik atas tanah, sebelum terpenuhinya syarat terang dan 1 Andrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, h. 1 1

2 lunasnya suatu pembayaran terhadap pembelian suatu objek hak milik atas tanah, maka para pihak dalam hal ini pihak penjual dan pihak pembeli melakukan suatu perbuatan hukum dengan membuat suatu perjanjian jual beli hak milik atas tanah dihadapan Notaris. Dengan dibuat dihadapan Notaris, maka para pihak dalam membuat perjanjian jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Perbuatan hukum jual beli hak milik atas tanah yang dilakukan dengan perjanjian jual beli di hadapan Notaris yang kemudian apabila syarat terang dan tunainya terpenuhi maka dilanjutkan dengan penandatanganan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) sekaligus juga merupakan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam kaitannya dengan ketentuan yang mengatur tentang peralihan hak milik atas tanah, jual beli hak milik atas tanah dan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Nomor 59 Tahun 1997, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696), yang menyatakan bahwa: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumh susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan harta ke perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui bahwa, peralihan hak milik atas tanah tidak dapat dilakukan begitu saja tanpa memenuhi persyaratan yang telah 2

3 3 ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Perbuatan hukum jual beli selesai atau tuntas pada saat penjual menerima pembayaran dan bersamaan dengan itu menyerahkan suatu barang yang dijualnya kepada pembeli. Jual beli yang dilakukan dengan nyata atau konkret dikenal dengan istilah terang dan tunai, namun apabila diperhatikan dalam Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata), jual beli diartikan sebagai berikut: Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. 2 Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. 3 Dalam hukum pertanahan Indonesia dikenal bahwa jual beli tanah dilakukan secara terang dan tunai dalam artian penyerahan dan pembayaran jual beli hak milik atas tanah dilakukan pada saat bersamaan (tunai) dihadapan seorang PPAT (terang). 4 Penambahan terang dan tunai dalam jual beli hak milik atas tanah disebabkan karena hukum tanah Indonesia mengadopsi aturan-aturan hukum adat. Pandangan hukum adat menyatakan bahwa jual beli atas bidang tanah telah terjadi antara penjual dan pembeli bila diketahui oleh kepala kampung yang bersangkutan dan dihadiri oleh dua 2 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, 2004, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, h Florianus SP Sangsun, 1998, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, Visi Media, Jakarta, h Gunawan Widjaya dan Kartini Mulyadi, 2003, Jual Beli, RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 87

4 4 orang saksi. 5 Dengan membuat suatu perjanjian jual beli, para pihak bermaksud untuk membuat suatu perjanjian pendahuluan dalam rangka proses peralihan hak milik atas tanah. Dalam perjanjian jual beli para pihak mengutarakan keinginannya serta memuat janji-janji untuk melakukan transaksi jual beli hak milik atas tanah. Dalam suatu perjanjian pada umumnya salah satu asas yang dikenal adalah asas kebebasan berkontrak yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk menentukan sendiri hal-hal yang disepakati dalam perjanjian namun tetap tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan norma-norma yang berlaku. Dalam perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut didasarkan pada suatu perjanjian dimana untuk sahnya suatu perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata mengandung empat syarat yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya ; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan ; 3. Suatu hal tertentu ; 4. Suatu sebab yang halal ; Kesepakatan yang dimaksudkan dalam pasal ini adalah persesuaian kehendak antara para pihak, yaitu bertemunya antara penawaran dan penerimaan. Kesepakatan ini dapat dicapai dengan berbagai cara, yaitu dengan cara tertulis maupun tidak tertulis. Dikatakan tidak tertulis, bukan lisan karena perjanjian dapat saja terjadi dengan cara tidak tertulis dan juga tidak lisan, tetapi bahkan hanya dengan 5 Sahat Sinaga, 2007, Jual Beli Tanah dan Pencatatan Peralihan, Pustaka Sutra, Jakarta, h

5 5 menggunakan simbol-simbol atau dengan cara lainnya yang tidak secara lisan. Sementara itu, kecakapan adalah kemampuan menurut hukum untuk melakukan perbuatan hukum (dalam hal ini perjanjian). Kecakapan ini ditandai dengan dicapainya umur 21 tahun dan/atau telah menikah dengan usianya yang belum mencapai umur 21 tahun. Mengenai hal tertentu, sebagai syarat ketiga untuk sahnya perjanjian ini menerangkan tentang harus adanya objek perjanjian yang jelas, misalnya dalam suatu perjanjian jual beli hak milik atas tanah, maka obyek atas tanah dan harga harus dimasukkan ke dalam perjanjian jual beli tersebut dengan jelas. Jika tidak jelas, maka perjanjian tidak sah. Jadi suatu perjanjian tidak bisa dilakukan tanpa objek yang tertentu. Jadi tidak bisa seseorang menjual sesuatu (tidak tertentu) dengan harga seribu rupiah misalnya karena kata sesuatu tidak menunjukkan hal tertentu, tetapi hal yang tidak tentu. Syarat keempat mengenai suatu sebab yang halal, ini juga merupakan syarat tentang isi perjanjian. Isi perjanjian yang dimaksudkan disini adalah bahwa tersebut tidak dapat bertentangan dengan Undang-undang kesusilaan dan ketertiban umum hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1337 KUHPerdata. Apabila keempat syarat berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata tersebut telah terpenuhi maka perjanjian yang telah dibuat secara sah akan berlaku sebagai undangundang bagi para pihak yang membuatnya. Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan bahwa, semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya (asas pacta sunservanda). Pasal 1338 KUHPerdata ini, maksudnya adalah setiap orang bebas

6 6 mengadakan suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya dan pada siapa perjanjian itu ditujukan. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (tentang apa saja) dan perjanjian itu mengikat mereka yang membuatnya sebagai undang-undang. Suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun berdasarkan putusan pengadilan. Dari sisi ini pelaksanaan perjanjian jual beli hak milik atas tanah untuk dapat dikaji lebih lanjut mengingat perjanjian jual beli merupakan suatu perbuatan hukum yang mendahului proses peralihan hak milik atas tanah. Terdapat dua cara untuk meminta pembatalan perjanjian yaitu yang pertama, pihak yang berkepentingan secara aktif sebagai penggugat membuat gugatan perdata wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat dan memohon kepada hakim agar perjanjian jual beli tersebut dibatalkan. Kedua adalah dengan menunggu sampai ia digugat atau sebagai tergugat melalui gugatan Pengadilan Negeri setempat, berdasarkan bukti-bukti surat maupun kwitansi, fakta-fakta persidangan dan keterangan-keterangan saksi selama menjalani proses persidangan maka hakim membuat dasar pertimbangan untuk dapat memutus perkara perdata terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut. Dalam rumusan Pasal 1266 KUHPerdata ditentukan tiga hal yang harus diperhatikan sebagai syarat pembatalan suatu perjanjian, yaitu :

7 a. Perjanjian harus bersifat timbal balik, dimana para pihak saling memperjanjikan memberikan prestasi yang terkait satu sama lain, tidak terpenuhinya prestasi oleh salah satu pihak akan berhubungan langsung dengan pemenuhan prestasi oleh pihak lainnya. Dasar pembenaran dari syarat batal adalah kepatutan karena terutama dalam perjanjian timbal balik adanya prestasi yang satu dikaitkan dengan prestasi yang harus dilakukan oleh pihak lain. Oleh karena itu, jika salah satu pihak telah melakukan wanprestasi, pihak lawan mempunyai hak untuk minta agar perjanjian dibatalkan. Namun, pihak lawan tersebut tidak berhak mengajukan pembatalan jika ia sendiri telah wanprestasi. b. Wanprestasi yang dilakukan oleh pihak lawan, syarat batal dicantumkan dalam perjanjian yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya (Pasal 1266 KUHPerdata). c. Pembatalan harus dilakukan melalui putusan Pengadilan Negeri, gugatan perdata wanprestasi terhadap salah satu pihak harus dituntutkan pembatalannya. Kata harus dalam ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata ditafsirkan sebagai aturan yang memaksa dan karenanya tidak boleh disimpangi para pihak melalui perjanjian yang melalui perjanjian mereka. Hakim juga memiliki kewenangan lain, seperti menolak tuntutan pembatalan apabila wanprestasi yang dilakukan relatif kecil dibandingkan dengan prestasi yang sesungguhnya. 6 Oleh karena terdapat kekosongan norma terkait dengan perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, maka Jika dikemudian hari timbul gugatan atau ada pihak yang menyangkal isi perjanjian yang telah dibuat, diharapkan bisa diselesaikan dengan cara kekeluargaan, namun apabila tidak mencapai kesepakatan demi keadilan dapat mengajukan gugatan perdata wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat. Sesuai ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata, dengan dipenuhinya syarat batal, maka perjanjian jual beli tanah dapat dibatalkan dan keadaan harus dikembalikan pada kondisi semula pada saat timbulnya perjanjian tersebut. Setelah perjanjian dibatalkan, maka para pihak mengembalikan segala sesuatunya pada keadaan semula, 7 6 Ibid, h. 30

8 8 pihak yang telah melakukan prestasi dianggap telah terjadi pembayaran yang tidak diwajibkan, dan harus dikembalikan. Dapat dikemukakan bahwa akibat hukum terhadap terjadinya pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut menyebabkan para pihak harus memenuhi kewajibannya terlebih dahulu seperti apa yang telah diperjanjikan sebelumnya, seperti yang telah disebutkan diatas dengan mengembalikan pembayaran yang telah diterima, denda dan ketentuan lainnya yang telah diperjanjikan. Perjanjian jual beli yang merupakan suatu akta otentik akan dapat memberikan suatu perlindungan serta adanya kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya. Seperti kasus yang diangkat dalam pembahasan tesis ini yaitu dengan dimohonkannya pembatalan atas Perjanjian Jual Beli (PJB) No. 5 tertanggal 2 Mei 2005 yang dibuat dihadapan Notaris T. Fransisca Teresa Panjaitan., SH., dan telah mempunyai kekuatan hukum tetap (incraht) dan kepastian hukum melalui putusan Pengadilan Tinggi Denpasar No. 138/Pdt.2010/PT.Dps tertanggal 6 Januari Dibatalkannya perjanjian ini dikarenakan ketidakmampuan dari pihak pembeli dalam hal ini yaitu Rizaldy Deciderus Watruty untuk melunasi harga jual beli atas 9 (sembilan) bidang tanah yang telah disepakati sebelumnya dengan pihak penjual yaitu Reinta Sortaria Situmorang. Ketidakmampuan pelunasan inilah yang kemudian dijadikan dasar atau alasan bagi pihak pembeli untuk membatalkan jual beli 9 (sembilan) bidang tanah yang tercatat atas nama dari Penjual. Pembatalan jual beli hak milik atas tanah tersebut didaftarkan pada Notaris T. Fransisca Teresa Panjaitan, SH dengan Akta No. 24 tanggal 13 Pebruari 2008.

9 9 Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, hal ini menarik untuk diteliti dan diangkat sebagai karya ilmiah dalam bentuk tesis yang berjudul: Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik Atas Tanah Di Denpasar (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 05/Pdt.Plw/2007/PN.Dps). Untuk menunjukkan kebaharuan penelitian ini, akan dipaparkan beberapa tesis yang berkaitan dengan masalah perjanjian jual beli. Beberapa tesis yang dimaksudkan diteliti oleh Lubnah Aljufri dan Setu Santoso. Pertama, tesis dari Lubnah Aljufri, NIM , alumni Program Magister Kenotariatan Pascasarjana Universitas Indonesia Depok Tahun 2012 dengan judul tesis adalah Kekuatan Hukum Pembuktian Perjanjian Pengikatan Jual beli (Analisa Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor 120/Pdt.G/2009/PN.Dpk). Adapun yang menjadi pokok permasalahan dalam penulisan tesis ini yaitu yang pertama mengenai bagaimanakah kekuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli dan yang kedua yaitu mengenai bagaimanakah kekuatan hukum Akta Jual beli yang telah dibuat oleh dan antara Penggugat dengan Tergugat II dan mengapa Pengadilan Negeri Depok menyatakan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual beli antara Tergugat II dengan Tergugat I adalah sah (Putusan Pengadilan Negeri Depok Nomor 120/Pdt.G/2009/PN.Dpk). Kedua, Tesis dari Setu Santoso, NIM B4B , alumni Program Studi Magister Kenotariatan Pascasarjana Universitas Diponegoro, Semarang Tahun 2008 dengan judul tesis adalah Perlindungan Hukum Para Pihak Dalam Pengikatan Jual beli Hak Atas Tanah Dan Bangunan Objek Jaminan Kredit Pemilikan Rumah Di PT.

10 10 Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Ciputat Tangerang. Adapun yang menjadi pokok permasalahan dalam penulisan tesis ini yaitu yang pertama mengenai bagaimana perlindungan hukum bagi para pihak terhadap jual beli objek jaminan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) tanpa sepengetahuan bank, dan yang kedua yaitu bagaimana akibat hukum dari peralihan jual beli objek jaminan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) tanpa sepengetahuan bank dengan dibuat akta pengikatan jual beli dan kuasa serta akta surat kuasa. Dari kedua tesis yang telah diuraikan diatas, maka terdapat perbedaan yang spesifik yaitu tentang pembatalan terhadap perjanjian jual beli serta perlindungan hukumnya, sedangkan kedua judul tesis pembanding lebih menekankan pada kekuatan hukum pembuktian perjanjian jual beli dan perlindungan hukum para pihak dalam pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan objek jaminan kredit pemilikan rumah. Berdasarkan penelusuran dari tesis dengan judul dan pokok permasalahan seperti yang dijelaskan tersebut diatas, menunjukkan bahwa penelitian dengan judul Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik Atas Tanah (Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 05/Pdt.Plw/2007/PN.Dps) dan permasalahan yang hendak diteliti dalam penelitian ini belum ada yang membahasnya, sehingga tesis ini dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah keorisinalannya atau keasliannya.

11 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut diatas, maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Apakah unsur-unsur yang berpotensi menyebabkan pembatalan terhadap perjanjian jual beli hak milik atas tanah? 2. Apakah dengan dibatalkannya perjanjian jual beli hak milik atas tanah para pihak mendapatkan perlindungan hukum? 1.3 Tujuan Penelitian Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk pengembangan ilmu hukum, khususnya mengenai hukum perjanjian yang dapat dirinci sebagai berikut: a. Tujuan Umum Secara umum, penulisan tesis ini bertujuan untuk pengembangan ilmu hukum, khususnya dalam bidang Hukum Perjanjian dengan keterkaitannya dengan Hukum Kenotariatan mengenai perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. b. Tujuan Khusus Adapun yang menjadi tujuan khusus dalam penyusunan tesis ini dapat diuraikan sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui dan menganalisa ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak yang timbul dari adanya pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik atas tanah.

12 12 2. Untuk mengetahui dan menganalisa perlindungan hukum bagi para pihak dalam pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik atas tanah. 1.4 Manfaat penelitian Setiap penelitian yang dilakukan pasti diharapkan agar dapat bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan khususnya mengenai hukum perjanjian. Demikian juga hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat baik secara teoritis maupun praktis, yaitu: a. Manfaat Teoritis Secara teoritis, hasil penulisan ini diharapkan dapat menambah khazanah pengetahuan di bidang Ilmu Hukum khususnya bidang Hukum Perjanjian dan Hukum Kenotariatan, memberikan sumbangan yang berarti dalam bentuk kajian kritis, asas-asas, teori-teori serta kajian teoritis berkaitan dengan perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik hak atas tanah, yang ternyata dalam KUHPerdata tidak diatur secara jelas mengenai perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. b. Manfaat Praktis Secara praktis, hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat positif kepada para pihak yang akan melakukan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, baik itu pihak penjual, pembeli, Notaris/PPAT maupun bagi penulis sendiri, serta bagi pembuat kebijakan.

13 Landasan Teoritis Dalam menganalisis data untuk menjawab permasalahan yang diajukan dalam penelitian ini akan digunakan beberapa teori. Kata teoritik atau teoritis atau theoretical berarti berdasarkan pada teori, mengenai atau menurut teori 7. Oleh Soetandyo Wignjosoebroto, teori dikatakan Sebagai suatu konstruksi di alam cita atau ide manusia, dibangun dengan maksud untuk menggambarkan secara reflektif fenomena yang dijumpai di alam pengalaman 8. Berdasarkan uraian konsep diatas, adapun teori-teori yang dapat dipergunakan untuk membahas permasalahan dalam tesis ini yaitu: 1. Teori Tujuan Hukum Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum seperti apa yang dikemukakan oleh Gustav Radbruch dalam teori gabungan etis dan utility yang konsep hukumnya adalah hukum bertujuan untuk keadilan, kegunaan dan kepastian. 9 Teori tujuan hukum menurut Radbruch dalam Theo Huijbers adalah Hubungan antara keadilan dan kepastian hukum perlu diperhatikan. Oleh sebab kepastian hukum harus dijaga demi keamanan dalam negara, maka hukum positif selalu harus ditaati, pun pula kalau isinya kurang adil, atau juga kurang sesuai dengan tujuan hukum. Tetapi terdapat kekecualian, yakni bilamana pertentangan 7 Sudikno Mertokusumo, 2001, Penemuan Hukum - Sebuah Pengantar, Liberty, Yogyakarta, h Soetandyo Wignyosoebroto, 2006, Hukum-Paradigma, Metode dan Dinamika Masalahnya, Eksam dan Huma, Jakarta, h H. Chaerudin, 1999, Filsafat Suatu Ikhtisar, FH UNSUR, Cianjur, h. 19

14 14 antara isi tata hukum dan keadilan menjadi begitu besar, sehingga tata hukum itu nampak tidak adil pada saat itu tata hukum itu boleh dilepaskan 10 Dengan adanya suatu kepastian hukum, maka tujuan dari hukum yaitu keadilan akan dapat dicapai. Yang utama dari nilai kepastian hukum adalah adanya peraturan itu sendiri. Tentang apakah peraturan itu harus adil dan mempunyai kegunaan bagi masyarakat, adalah di luar pengutamaan nilai kepastian hukum 11. Dalam kaitannya dengan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, peran Notaris yang independen dan tidak memihak sangat diperlukan dalam membuat perjanjian jual beli untuk dapat tercapainya tujuan hukum hukum yaitu keadilan di dalam perjanjian tersebut, bermanfaat pula bagi pihak pembeli dalam hal pelunasan jual beli hak milik atas tanah kepada pihak penjual serta adanya kepastian hukum agar para pihak terlindungi secara hukum sebagai akibat dari perjanjian jual beli, maka di dalam perjanjian jual beli harus memperhatikan ketiga tujuan hukum menurut skala prioritas agar dikemudian hari tidak menimbulkan keberatan maupun gugatan dari para pihak atas perjanjian jual beli tersebut. Teori tujuan hukum dalam penelitian tesis ini digunakan untuk menganalisis Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik atas Tanah (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri 10 Theo Huijbers, 1982, Filsafat Hukum Dalam Lintasan Sejarah, Kanisius, Yogyakarta, h Gustav Radbruch dalam Satjipto Rahardjo, 2006, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 19.

15 15 Denpasar No. 05/Pdt.Plw/2007/PN.Dps). Teori ini sebagai pisau analisis untuk menjawab permasalahan pertama. 2. Teori Perjanjian Mengenai perjanjian dalam bahasa Belandanya diistilahkan dengan overeenkomst dan dalam bahasa Inggris diistilahkan dengan contract diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata 12. Pengertian perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Pendapat lain dikemukakan oleh Schoordijk bahwa kekuatan mengikat perjanjian harus dicari dalam kepercayaan yang dimunculkan atau dibangkitkan pada pihak lawan. Kepercayaan tersebut tertuju pada suatu perilaku faktual tertentu. 13 Dalam Burgerlijk Wetboek (BW) yang kemudian diterjemahkan oleh R. Subekti dan R. Tjitrosudibio menjadi KUHPerdata menentukan mengenai hukum perjanjian diatur dalam Buku III tentang Perikatan, yang mengatur dan memuat hak dan kewajiban yang berlaku terhadap orang-orang atau pihak tertentu. 14 Pengertian perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata memiliki beberapa kelemahan, maka beberapa ahli hukum mencoba merumuskan defenisi perjanjian salah satunya Handri Raharjo yang menyatakan terdapat kata sepakat antara subjek 12 Tan Tong Kie, 2000, Studi Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris, PT. Ichtiar Baru van Hoeve, Jakarta, h Elly Erawati dan Herlien Budiono, 2010, Penjelasan Hukum Tentang Kebatalan Perjanjian, Nasional Legal Reform Program, Jakarta, h Subekti dan Tjitrosudibio, 1996, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata terjemahan Burgerlijk Wetboek, Cet.28, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, h. 323.

16 16 hukum, dan saling mengikatkan diri sehingga subjek yang satu berhak atas prestasi dan subjek hukum yang satu berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai kesepakatan yang telah disepakati para pihak tersebut serta menimbulkan akibat hukum. 15 Van Dunne sebagai pencetus teori baru berikut: mengartikan perjanjian sebagai berikut: Suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata, tetapi juga harus dilihat perbuatan sebelumnya atau yang mendahuluinya. Ada tiga tahap dalam membuat perjanjian menurut teori hukum baru, yaitu: 1. tahap pracontraktual, yaitu adanya penawaran dan penerimaan, 2. tahap contractual, yaitu adanya persesuaian pernyataan kehendak antara para pihak, 3. dan tahap post contractual, yaitu pelaksanaan perjanjian 16 Menurut Salim H.S. unsur-unsur perjanjian menurut teori lama adalah sebagai 1. Adanya perbuatan hukum, 2. Persesuaian pernyataan kehendak dari beberapa orang, 3. Persesuaian kehendak harus dipublikasikan/dinyatakan, 4. Perbuatan hukum terjadi karena kerja sama antara dua orang atau lebih, 5. Pernyataan kehendak (wilsverklaring) yang sesuai harus saling bergantung satu sama lain, 6. Kehendak ditujukan untuk menimbulkan akibat hukum, 7. Akibat hukum itu untuk kepentingan yang satu atas beban yang lain atau timbal balik, dan 8. persesuaian kehendak harus dengan mengingat peraturan perundangundangan Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, h Salim H.S., 2011, Hukum Kontrak Teori & Tehnik Penyusunan Kontrak, Cet. VIII, Sinar Grafika, Jakarta, (selanjutnya disebut Salim H.S. I) h Ibid, h. 25.

17 17 Syarat sahnya perjanjian salah satunya adalah sepakat untuk mengikatkan diri, seperti tertuang dalam Pasal 1320 KUHPerdata, dengan dipenuhinya empat syarat sahnya perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 18 Namun tidak setiap pernyataan dapat menimbulkan perjanjian, tetapi pernyataan yang menimbulkan kepercayaan saja yang menimbulkan perjanjian. Kepercayaan dalam arti bahwa pernyataan itu benar-benar dikehendaki 19. Seseorang yang mengadakan perjanjian dengan pihak lain, menumbuhkan kepercayaan di antara kedua pihak itu bahwa satu sama lain akan memegang janjinya, dengan kata lain akan memenuhi prestasinya di belakang hari. Tanpa adanya kepercayaan itu, maka perjanjian itu tidak mungkin akan diadakan oleh para pihak. Dengan kepercayaan, para pihak mengikatkan dirinya dan perjanjian tersebut mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang. Sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata, berlaku asas Pacta Sunt servanda yang menyebutkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Sehingga jelas bahwa dapat dibuat perjanjian yang berisikan apa saja asalkan tidak melanggar ketentuan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan atau lebih dikenal dengan 18 R. Subekti I, Op.Cit, h Salim, HS., 2010, Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, (selanjutnya disebut Salim H.S. II) h. 168

18 18 asas kebebasan berkontrak. Dilihat dari syarat sahnya perjanjian dan asas kebebasan berkontrak, Asser membedakan bagian isi perjanjian, bagian inti (wesenlijk oordeel) yaitu unsur essensialia dan bagian yang bukan inti (non wezenlijk oordeel) yaitu unsur naturalia dan unsur aksidentalia. 20 Unsur essensialia merupakan unsur-unsur yang biasanya dijumpai dalam perjanjian tertentu, namun tanpa pencantuman syarat yang dimaksud itu pun, suatu perjanjian tetap sah dan mengikat para pihak yang membuatnya, kecuali dinyatakan sebaliknya, sebagai contoh dalam jual beli tidak diperjanjikan mengenai siapa yang berkewajiban membayar biaya balik nama, maka ketentuan undang-undang yang berlaku yaitu Pasal 1466 KUHPerdata. Unsur aksidentalia merupakan suatu syarat yang tidak harus ada, tetapi dicantumkan juga oleh para pihak untuk keperluan tertentu dengan maksud khusus sebagai penegasan dan sebagai suatu kepastian. Suatu perjanjian hendaklah memenuhi rasa kepercayaan dan keadilan yang berkeseimbangan bagi para pihak, dimana perjanjian tersebut memenuhi asas persamaan hukum dan asas keseimbangan. Teori Perjanjian dalam penelitian tesis ini digunakan untuk menganalisis Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual beli Hak Milik atas Tanah (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 05/Pdt.Plw/2007/PN.Dps). Teori ini sebagai pisau analisis untuk menjawab permasalahan kedua. 20 Mariam Darus Badrulzaman, 1993, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasannya, cet. 2, Bandung, h. 99

19 19 3. Konsep Perlindungan Hukum Philipus M. Hadjon mengemukakan perlindungan hukum dalam kepustakaan hukum bahasa Belanda dikenal dengan sebutan rechtbescherming van de burgers 21. Pendapat ini menunjukkan kata perlindungan hukum merupakan terjemahan dari bahasa Belanda, yakni rechsbescherming. Pengertian kata perlindungan tersebut, terdapat suatu usaha untuk memberikan hak-hak pihak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang telah dilakukan. Jika dikaitkan dengan perjanjian wujud perlindungan para pihak dalam hal ini pihak penjual maupun pembeli tertuang dalam perjanjian jual beli. Perjanjian yang dibuat antara penjual dengan pembeli berisi hak dan kewajiban masing-masing para pihak, dimana para pihak harus menjalankan atau mentaati isi perjanjian yang sudah disepakati. Perjanjian jual beli merupakan salah satu cara yang paling umum dilakukan dalam memperoleh atau mengalihkan hak atas tanah ataupun rumah, baik yang dimiliki oleh subyek hukum orang maupun yang berupa badan hukum. Yang dimaksud dengan hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegangnya untuk mempergunakan dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang dihaki-nya. 22 Namun tidak jarang terjadi pada masyarakat sebelum dilakukan jual beli tersebut, terlebih dahulu dilakukan suatu perjanjian yang mengikat antara para pihak yang membuatnya atau sering disebut Perjanjian Jual beli. Hal tersebut dilakukan oleh karena adanya 21 Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan hukum bagi Rakyat Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya, h Urip Santoso, 2007, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media, Jakarta, h. 10

20 20 satu dan lain hal yang menyebabkan jual beli atas tanah tidak dapat dilakukan pada saat itu juga. Suatu perjanjian dapat dikatakan sah menurut hukum apabila memenuhi syarat sah perjanjian, yaitu adanya itikad baik, sepakat, kecakapan, hal tertentu dan sebab yang halal, sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Dua syarat pertama merupakan syarat subyektif, yaitu dengan melihat subyek dari para pihak pembuat perjanjian, sedangkan dua syarat berikutnya merupakan syarat obyektif yaitu dengan melihat obyek yang diperjanjikan oleh para pihak. Dalam hal tidak dipenuhinya syarat subyektif maka perjanjian tersebut dapat dimintakan pembatalannya pada Hakim (voidalble), sedangkan dengan tidak terpenuhinya syarat obyektif, maka perjanjian tersebut batal demi hukum (null and void) atau perjanjian tersebut selalu diancam bahaya pembatalan. 23 Perlindungan hukum merupakan konsep yang universal dari Negara hukum. Perlindungan hukum diberikan apabila terjadi pelanggaran maupun tindakan yang bertentangan dengan hukum yang dilakukan oleh pemerintah, baik perbuatan penguasa yang melanggar undang-undang maupun peraturan formal yang berlaku telah melanggar kepentingan dalam masyarakat yang harus diperhatikannya. Ada dua macam perlindungan hukum menurut Philipus M. Hadjon yaitu perlindungan yang bersifat preventif dan represif. Preventif artinya perlindungan yang diberikan sebelum terjadinya sengketa, artinya perlindungan hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa, sedangkan sebaliknya perlindungan 23 R.Subekti I, Op.cit, h. 20