BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK GUNA BANGUNAN. Hak guna bangunan dalam pengertian hukum barat sebelum dikonversi berasal dari hak

Transkripsi

1 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK GUNA BANGUNAN 2.1. Pengertian Hak Guna Bangunan Hak guna bangunan dalam pengertian hukum barat sebelum dikonversi berasal dari hak opstal yang diatur dalam Pasal 71 KUHPerdata bahwa hak numpang karang adalah suatu hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, bangunan-bangunan dan penanaman di atas pekarangan orang lain. Menurut Ruchiat apa yang diatur dalam UUPA barulah merupakan ketentuan-ketentuan pokok saja, sebagaimana terlihat dalam Pasal 50 ayat (2) bahwa ketentuanketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan akan diataur dengan peraturan maupun peraturan menteri. Hal ini juga ditegaskan dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA: Hak Guna Bangunan adalah Hak Milik untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan 20 tahun, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dapat dijadikan jaminan hutang dibebani Hak Tanggungan. 1. Menurut Pasal 21 PP Nomor 40 Tahun 1996, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak Milik. Kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 30 PP Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan: 1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. 1 Utomo, Budi, 2013, Hukum Perdata, Penerbit Sejahtera: Yogyakarta.

2 2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntunannya dan;persyaratannya sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya. 3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup. 4. Mengarahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu dihapus. 5. Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor Pertanahan. 2 Berdasarkan Pasal 12 UU Nomor 56 (Prp) tahun 1960 tentang Penetapan Luas tanah pertanian maksimum luas dan jumlah tanah untuk perusahaan dan pembangunan lainnya akan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Hapusnya Hak Guna Bangunan menurut Pasal 40 UUPA karena: 1. Jangka waktu berakhir 2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. 3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. 4. Ditelantarkan 5. Tanahnya musnah 6. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) 2 Abdul R. Salian, Hermansyah, dan Ahmad Jalis, Hukum Bisnis Untuk Perusahaan Teori dan Contoh Kasus, Kencana Prenada Media Group, 2005, hal. 25.

3 Dalam hal ini, pemilik bangunan berbeda dari penguasa atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Ini berarti seorang pemegang hak guna bangunan adalah berbeda dari pemegang hak milik atas sebidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan; atau dalam konotasi yang lebih umum, pemegang hak guna bangunan bukanlah pemegang hak milik dari tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Dari penjelasan III/3 dalam UUPA maka hak yang dipunyai oleh pemegang hak sangat terbatas oleh karena didirikan di atas tanah yang bukan haknya, jadi hanya terjadi sepanjang waktu tertentu. Tidak seperti halnya dengan hak milik yang haknya adalah terpenuh di antara hak-hak atas tanah. Setelah jangka waktunya berakhir hak guna bangunan dapat diperpanjang lagi paling lama 20 tahun atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunan. Hal tersebut ditentukan dalam Pasal 35 ayat (2) UUPA yang menentukan bahwa: Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun Subjek dan Objek Dalam Hak Guna Bangunan Subjek Dalam Hak Guna Bangunan Pada prinsipnya yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia pula. Hal tersebut seperti yang diatur dalam Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 3 T. Keizerina Devi, "Perkembangan Hukum Perdata Sejak Masa Kolonial Sampai Kemerdekaan", Citra Justicia, Volume II No.2, Desember 2006, hal. 4.

4 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 yang menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah: 1) Warga negara Indonesia 2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 4 Berdasarkan ketentuan di atas bahwa yang dapat menjadi subjek hak guna bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dalam hal badan hukum asing ingin memiliki hak guna bagunan maka dua unsur, yakni didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, harus ada. Jadi hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak guna bangunan ini, dan di sini terlihat bahwa prinsip nasionalitas tetap dipertahankan, sehingga orang yang bukan warga negara Indonesia hanya dapat mempunyai hak seperti yang ditentukan pada huruf b pasal di atas yaitu badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila orang atau badan hukum pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan, maka orang atau badan hukum tersebut dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang dikuasainya kepada orang atau badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak guna bangunan. Jika hak guna bangunan yang dikuasainya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak guna bagunan tersebut akan hapus secara hukum. Hal tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA, yang menentukan bahwa: 4

5 Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah 5 Pengaturan lebih lanjut mengenai hal di atas diatur dalam Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa: 1. Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud Pasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. 2. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum Objek dalam hak guna bangunan Pasal 35 Ayat (1) Undang-Undang no. 5 Tahun 1960 UUPA menjelaskan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan atau mempunyai bangunan-bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri untuk jangka waktu 30 tahun. Hak guna bangunan dapat diberikan di atas tanah negara atau di atas tanah hak milik. Sedangkan pada Ayat (2) menjelaskan: Atas permintaan 5 Satjipto Raharjo, Hukum Masyarakat dan Pembangunan, (Bandung: Alumni, 1976), 111.

6 pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut pada ayat (1) dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah: a. Tanah Negara. b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Hak Milik( Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996). Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah. (Pasal 1 ayat (3), PP No. 24 Tahun 1997). Menurut ketentuan Pasal 37 UUPA, Hak Guna Bangunan terjadi: 2.1 Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara: karena Penetapan Pemerintah. 2.2 Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. Tentang apa yang dimaksud dengan Penetapan Pemerintah, dinyatakan secara lebih terperinci dalam Pasal 22 PP No. 40 Tahun 1996, yang menerangkan bahwa; 1. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

7 2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan, terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. (Pasal 23 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996). Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik, dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. (Pasal 24 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996). Jadi Hak Guna Bangunan tersebut timbul atau ada, pada waktu dibuatnya Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang memuat ketentuan tentang pemberian Hak Guna Bangunan oleh pemegang Hak Milik atas tanah dimaksud. Namun baru mengikat pihak ketiga, apabila sudah didaftarkan di Kantor Pertanahan. Selengkapnya Pasal 24 dari PP No. 40 Tahun 1996 menyatakan bahwa: 1. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 2. Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).

8 4. Ketentuan mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden Jangka Waktu Perpanjangan Hak Guna Bangunan Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang kepemilikan tanah adalah milik negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan mempunyai batas waktu 30 tahun. Setelah melewati batas 30 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya. Berbeda dengan Sertifikat Hak Milikyang kepemilikannya hanya untuk WNI. 7 Keuntungan dan kerugian memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan 1. Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan a. Tidak Membutuhkan Dana Besar; b. Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama dan c. Bisa dimiliki oleh Non WNI. 2. Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan a. Jangka Waktu Terbatas b. Tidak Bebas

9 2.4. Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa di tingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik, kita tinggal datang ke kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa. Biaya kepengurusan resmi (tahun 2013) adalah Rp , bisa di sesuaikan di masing-masing daerah. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan syarat atau perjanjian yang jelas dan benar menurut hukum. Hal tersebut diatur dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan memiliki arti bahwa berpindahnya hak guna bangunan dari subjek hak guna bagunan kepada subjek hak guna bangunan lain mengakibatkan hapus atau tidaknya hak guna bangunan tersebut karena adanya peristiwa hukum atau perbuatan hukum. Hal tersebut seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA yang menentukan bahwa: Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah

10 Berdasarkan ketentuan di atas bahwa orang atau badan hukum yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak guna bangunan wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan yang dikuasainya kepada pihak lain dalam jangka waktu satu tahun dan ketentuan ini berlaku pula bagi pihak yang menerima hak guna bangunan. Jika hal tersebut tidak dilakukan maka hak guna bangunan tersebut akan hapus karena hukum. Hal ini dapat disimpulkan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak guna bangunan wajib didaftarkan seperti yang ditentukan dalam Pasal 38 ayat (1) UUPA yang menentukan bahwa: Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa setiap pemberian, peralihan dan hapusnya hak guna bangunan wajib didaftarkan menurut Pasal 19. Peralihan hak guna bangunan diatur lebih lanjut dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan. Hal tersebut ditentukan dalam Pasal 34 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Peralihan hak guna bangunan dapat terjadi karena beberapa hal. Hal ini diatur dalam Pasal 34 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang menentukan bahwa: Peralihan hak guna bangunan terjadi karena: 1. Jual-beli;

11 2. Tukar-menukar; 3. Penyertaan modal; 4. Hibah; 5. Pewarisan. Kemudian apabila terjadi peralihan hak guna bangunan maka peralihan tersebut wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan agar peralihan tersebut sah. Mengenai hal tersebut secara tegas diatur dalam Pasal 34 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan sebagimana yang diatur dalam ayat (1) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Mengenai peralihan hak guna bangunan dengan jual beli, kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 34 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun Jika jual beli tersebut dilakukan dengan lelang maka dibuktikan dengan berita cara lelang seperti yang telah ditentukan dalam Pasal 34 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun Dalam hal peralihan hak guna bangunan karena pewarisan maka peralihan tersebut harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang seperti yang telah diatur dalam Pasal 35 ayat (6) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun Mengenai hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik maka peralihannya diatur dalam Pasal 34 ayat (7) dan ayat (8) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun Peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan diatur dalam Pasal 34 ayat (7) menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Peralihan hak

12 guna bangunan di atas tanah hak pengolaan di Kota Batam harus memiliki izin peralihan (IP) dari Otorita Pengembangan daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB) selaku pemegang hak pengelolaan di Kota Batam. Peralihan hak guna bangunan di atas tanah hak milik diatur dalam Pasal 34 ayat (8) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menentukan bahwa peralihan hak guna bangunan atas tanah hak milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak milik yang bersangkutan Hak Dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan Pasal 32 PP 40 /1996 menentukan bahwa pemegang hak guna bangunan berhak untuk menguasai dan memprgunakan tanah yang di berikan dengan hak guna bangunan selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usaha nya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebani nya. Kewajiban kewajiban pemegang hak guna bangunan menurut ketentuan pasal 30 PP 40 /1996 adalah: 1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian hak nya; 2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukan nya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian hak nya; 3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

13 4. Menyerahkan kembali tanah yang di berikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolahan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus; 5. Menyerah kan sertifikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan. Bagi pemegang hak guna bangunan yang letak tanah nya mengurung atau menutup perkarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, yang bersangkutan juga wajib untuk untuk memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi perkarangan atau bidang tanah yang terkurung Pengertian Dan Tujuan Sanksi Hukum perdata formil atau hokum acara perdata adalah peraturan perundang undangan yang mengatur tentang pelaksanaan sanksi hukuman terhadap para pelanggar hak hak keperdataan sehingga sesuai dengan hokum perdata materiil mengandung sanksi yang sifatnya memaksa. Hukum perdata formil atau hokum acara perdata umumnya merupakak suatu peraturan pelaksanaan terhadap peraturan perundang undangan yang berlaku di dalam masayarakat atau yang biasa disebut dengan hukum positif. Apabila ada salah satu pihak atau beberapa di dalam hubungan bermasyarakat antara pihak uang satu dengan pihak yang lain di langgar hak nya, maka yang melakukan pelanggaran dapat dikenakan sanksi hukuman atas pelanggaran yang telah dilakukannya dan telah merugikan pihak lain Hukum perdata formil dalam hubungan nya antara pihak yang satu dengan pihak yang lain seringkali timbul suatu permasalahan hokum yang harus diselesaikan oleh para pihak di persidangan pengadilan dengan maksud untuk mencari keadilan atas perkara yang di hadapi nya. Jika dalam hubungan antara satu dengan yang lainnya baik itu berhubungan bermasyarakat, hubungan kerja sama, hubungan bisnis maupun hubungan bernegara ada ketentuan yang ada

14 dalam hokum positif dan atau perjanjian yang telah melakukan pelanggaran dan telah mengakibatkan kerugian pihak yang lain dapat dikenakan sanksi sesuai dengan peraturan dengan perundang undangan yang berlaku.